Du 21 novembre 2024

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01169 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZJNK

GIRONDE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH)

C/

[V] [L] [W] [M] [I], [C] [X]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à GIRONDE HABITAT

Le 21/11/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 novembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

GIRONDE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH)

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par Mme [G] [E] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Madame [V] [L] [W] [M] [I]

[Adresse 9] [Adresse 8] [Adresse 1]

[Localité 4]

Monsieur [C] [X]

[Adresse 9] [Adresse 8] [Adresse 1]

[Localité 4]

Absents

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 10 Juin 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Les défendeurs n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 10 février 2023, l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT (l’OPH GIRONDE HABITAT) a donné à bail à Madame [V] [L] [W] [M] [I] et Monsieur [C] [X] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 10] à [Localité 6].

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH GIRONDE HABITAT a fait signifier à Madame [V] [L] [W] [M] [I] et Monsieur [C] [X] le 19 mars 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. L’OPH GIRONDE HABITAT leur a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.

Par acte du 10 juin 2024, l’OPH GIRONDE HABITAT a fait assigner Madame [V] [L] [W] [M] [I] et Monsieur [C] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé en lui demandant de :

— condamner Madame [V] [L] [W] [M] [I] et Monsieur [C] [X] à payer la somme principale de 3974,14 euros outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— faire jouer corrélativement la clause résolutoire pour non paiement et/ou défaut d’assurance insérée dans le bail et l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— prononcer l’expulsion de Madame [V] [L] [W] [M] [I] et Monsieur [C] [X], ainsi que celle de toute personne vivant sous leur toit, avec le concours de la force publique si besoin est,

— lui allouer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer jusqu’au départ définitif,

— condamner Madame [V] [L] [W] [M] [I] et Monsieur [C] [X] à lui payer la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [V] [L] [W] [M] [I] et Monsieur [C] [X] aux dépens, en ce compris les frais accessoires, les frais de procédure et divers engagés conformément aux dispositions de l’article 696 du code procédure civile.

L’affaire a été débattue à l’audience du 19 septembre 2024.

Lors des débats, l’OPH GIRONDE HABITAT, régulièrement représenté, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 5088,31 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

Il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par l’OPH GIRONDE HABITAT à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens et dans lesquelles il précise que l’indemnité d’occupation a lieu d’être fixée au montant du loyer et des charges avec revalorisation au même titre que le loyer, conformément à la législation en vigueur et aux clauses de la convention passée entre elle et l’État.

Madame [V] [L] [W] [M] [I] et Monsieur [C] [X], bien que régulièrement cités à personne, n’ont pas comparu.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

Il résulte de l’article 7 g), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent bail, que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, que la justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, ces dispositions.

En l’espèce, le bail conclu le 10 février 2023 contient une telle clause résolutoire.

Par acte en date du 19 mars 2024, l’OPH GIRONDE HABITAT a fait délivrer à Madame [V] [L] [W] [M] [I] et Monsieur [C] [X] un commandement d’avoir à produire l’attestation de cette assurance conformément aux dispositions de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce commandement se réfère à la clause de résiliation insérée au bail et reproduit les dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989.

Faute de comparaître, Madame [V] [L] [W] [M] [I] et Monsieur [C] [X] n’établissent pas avoir remis d’attestation justifiant de ce que le logement était couvert par une assurance dans le mois suivant le commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 avril 2024.

La solidarité étant convenue expressément au contrat, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.

Madame [V] [L] [W] [M] [I] et Monsieur [C] [X], qui n’ont plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de leur chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’OPH GIRONDE HABITAT produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [V] [L] [W] [M] [I] et Monsieur [C] [X] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5088,31 euros à la date du 18 septembre 2024.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que les parties défenderesses doivent donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux. Il convient dès lors de fixer à la charge de Madame [V] [L] [W] [M] [I] et Monsieur [C] [X] à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges (551,66 euros à la date du 18 septembre 2024 après déduction de la pénalité incluse dans le décompte produit par le bailleur).

Faute de comparaître, Madame [V] [L] [W] [M] [I] et Monsieur [C] [X] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnés solidairement au paiement de la somme de 5088,31 euros, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame [V] [L] [W] [M] [I] et Monsieur [C] [X] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [V] [L] [W] [M] [I] et Monsieur [C] [X], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité et la situation économique de Madame [V] [L] [W] [M] [I] et Monsieur [C] [X] commandent de fixer l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 75 euros au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés in solidum.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, I. LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 20 avril 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 février 2023 et liant l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT à Madame [V] [L] [W] [M] [I] et Monsieur [C] [X], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 10] à [Localité 6] ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [V] [L] [W] [M] [I] et Monsieur [C] [X] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [V] [L] [W] [M] [I] et Monsieur [C] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

FIXONS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 551,66 euros ;

CONDAMNONS solidairement Madame [V] [L] [W] [M] [I] et Monsieur [C] [X] à payer à l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT à titre provisionnel la somme de 5088,31 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges, indemnités de supplément de loyer de solidarité et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 18 septembre 2024, échéance d’août 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement Madame [V] [L] [W] [M] [I] et Monsieur [C] [X] à payer à l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation ci-dessus fixée, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS in solidum Madame [V] [L] [W] [M] [I] et Monsieur [C] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Madame [V] [L] [W] [M] [I] et Monsieur [C] [X] à payer à l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE