TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/03618 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JOSM

Minute : 2026/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 10 Février 2026

[H] [Z]

[W] [P] épouse [Z]

C/

[M] [J]

[O] [N]

Copie exécutoire délivrée le :

à : M. [H] [Z]

Mme [W] [P] épouse [Z]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : M. [H] [Z]

Mme [W] [P] épouse [Z]

M. [M] [J]

Mme [O] [N]

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [Z]

né le 08 Mars 1961 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [W] [P] épouse [Z] née le 27 Décembre 1963 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M. [H] [Z], muni d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [J]

né le 28 Décembre 1996 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [N]

née le 22 Novembre 1971 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 04 Novembre 2025

Date des débats : 04 Novembre 2025

Date de la mise à disposition : 10 Février 2026

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 20 mars 2023, avec effet au 1er avril 2023, Monsieur [H] [Z] et Madame [W] [P] épouse [Z] ont donné à bail à Monsieur [M] [J] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] A – 4e étage – lot n° 9 – [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 450 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 25 euros.

Par acte extrajudiciaire du 4 février 2025, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 6 février 2025, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 3.644,45 euros au titre des loyers et charges impayés au 16 janvier 2025.

Suivant exploit de commissaire de justice en date des 23 et 24 juin 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 25 juin 2025, les époux [Z] ont fait assigner Monsieur [J] et Madame [O] [N] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, aux fins de :

– constater, ou à défaut prononcer pour faute, la résiliation du contrat de location,

– ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [J] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

– les condamner solidairement au paiement :

* de la somme de 3.644,45 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats et avec intérêts légal à compter de l’assignation,

* des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux de Monsieur [J], laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit,

* de la somme de 1.500 euros pour résistance abusive et injustifiée,

* de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

À l’audience du 4 novembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, Monsieur [Z], comparant en personne et dûment muni d’un pouvoir aux fins de représenter son épouse, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant leur demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 6.011,15 euros, selon décompte arrêté au 3 novembre 2025.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que le bail a été conclu pour le 1er avril 2023 et que, les premiers impayés sont apparus en début 2024. Ils ajoutent que le terme d’octobre 2025 a fait l’objet d’un règlement partiel. Enfin, ils ajoutent que, Madame [N] s’est portée caution solidaire de Monsieur [J].

Monsieur [J] et Madame [N], ne comparaissent pas et ne se font pas représenter, bien qu’ayant tous deux été assignés à comparaître par acte de commissaire de justice, remis à étude pour le premier et remis à personne pour la seconde.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 10 février 2026.

MOTIFS

Sur la non-comparution des défendeurs :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la loi précitée consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, les bailleurs au soutien de leur demande en paiement produisent aux débats :

– le contrat de bail du 20 mars 2023, avec effet au 1er avril 2023 ;

– le commandement de payer du 4 février 2025, portant sur la somme en principal de 3.644,45 euros au titre des loyers et charges impayés au 16 janvier 2025 ;

– un décompte locatif, depuis l’origine du bail et arrêté au 3 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme totale de 6.011,15 euros.

Il s’infère de ces pièces que, Monsieur [J] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation.

Toutefois, il ressort du décompte locatif fournis aux débats qu’outre les loyers et provisions mensuelles pour charges prévus au bail, les bailleurs ont mis au débit du compte locatif des sommes supplémentaires correspondant aux charges réelles récupérables (a priori aux charges de copropriété et à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères) sans qu’ils n’en justifient aux débats.

En effet, compte tenu de la provision mensuelle pour charges de 25 euros prévue au bail et mise au débit du compte locatif à chaque échéance, en l’absence de production d’un décompte de régularisation annuelle des charges et des justificatifs de l’ensemble des charges réelles récupérables, conformément à l’article 23 précité, les bailleurs ne justifient pas des sommes supplémentaires mises au débit du compte locatif au titre des charges réelles récupérables, d’autant plus qu’elles n’ont pas fait l’objet d’un règlement du locataire.

De sorte que, ces sommes d’un montant total de 503,75 euros, calculé comme suit : (89,75 euros + 72,33 euros + 241,67 euros + 100 euros), seront retirées du solde locatif.

Dès lors, Monsieur [J] est débiteur d’une somme s’élevant à 5.507,40 euros, calculée comme suit : (6.011,15 euros – 503,75 euros) au titre des loyers et charges impayés au 3 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus.

Par conséquent, Monsieur [J] sera condamné à payer aux époux [Z] la somme de 5.507,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 3 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3.644,45 euros à compter du 23 juin 2025, date de l’assignation qui lui a été délivrée et sur le surplus à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer a bien été signifié à Monsieur [J], par acte de commissaire de justice en date du 4 février 2025 et portant sur la somme en principal de 3.644,45 euros au titre des loyers et charges impayés au 16 janvier 2025.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de 2 mois.

En effet, bien que le locataire ait effectué quelques règlements durant ce délai de 2 mois, ceux-ci n’ont pas permis d’apurer l’arriéré locatif objet du commandement de payer augmenté des échéances courantes de loyer et charges échues durant ce délai.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de 2 mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 4 avril 2025.

Sur les conséquences de la résolution du bail :

Sur l’expulsion :

Monsieur [J], occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 4 avril 2025, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Étant occupant sans droit ni titre des lieux, Monsieur [J] cause un préjudice aux bailleurs qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé augmenté de la provision mensuelle pour charges prévue au bail, soit à la somme de 499,19 euros (474,19 euros au titre du loyer et 25 euros au titre de la provision mensuelle pour charges) à compter du 4 avril 2025 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation ni de révision compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. La demande formée de ce chef par les bailleurs sera rejetée.

La part correspondant aux charges pourra toutefois être réajustée aux charges réelles justifiées comme il sera précisé au dispositif du jugement.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée :

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, les bailleurs ne démontrent pas que le défaut de paiement des loyers et charges par le locataire résulte d’une intention maligne ou de sa mauvaise foi.

En outre, les époux [Z] ne justifient pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du locataire, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur la demande de condamnation solidaire de la caution :

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte de l’article 2288 alinéa 1er du code civil que, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Conformément aux deux derniers alinéas de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans leur rédaction applicable au présent litige (soit au 20 mars 2023, date de signature du bail par Madame [O] [N]), lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, bien qu’il s’infère de l’assignation qu’en pièce 2 figure l'« engagement de caution en date du 31 mars 2023 », aucun acte de cautionnement solidaire de Madame [N] n’est produit aux débats, cette pièce n’ayant ni été jointe à l’assignation reçue au greffe le 2 octobre 2025, ni produite au cours de l’audience.

Aussi, si le bail litigieux stipule que, cette dernière « se porte caution solidaire du paiement régulier des sommes dues par le preneur et de l’exécution de toutes les conditions du présent bail » et qu'« un acte de caution solidaire est annexé au présent bail et indissociable de celui-ci », sans la production aux débats de l’acte de cautionnement, les bailleurs ne peuvent qu’être déboutés de leur demande de condamnation solidaire de Monsieur [J] et Madame [N], en vertu d’un tel acte.

Par conséquent, les époux [Z] seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [J], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui ont été délivrés, ainsi qu’à payer aux époux [Z] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [M] [J] à payer à Monsieur [H] [Z] et Madame [W] [P] épouse [Z] la somme de 5.507,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 3 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3.644,45 euros à compter du 23 juin 2025 et sur le surplus à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 20 mars 2023, avec effet au 1er avril 2023, entre d’une part, Monsieur [H] [Z] et Madame [W] [P] épouse [Z] et d’autre part, Monsieur [M] [J], portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] A – 4e étage – lot n° 9 – [Localité 7] [Localité 8], à la date du 4 avril 2025, par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que Monsieur [M] [J] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 4 avril 2025 ;

DIT que Monsieur [M] [J] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, Monsieur [H] [Z] et Madame [W] [P] épouse [Z] à faire expulser Monsieur [M] [J] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L.412-6 du même code ;

CONDAMNE Monsieur [M] [J] à payer à Monsieur [H] [Z] et Madame [W] [P] épouse [Z] une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 499,19 euros, à compter du 4 avril 2025, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

DIT que la part de cette indemnité correspondant aux charges pourra être réajustée dans le cas où les charges réelles justifiées de l’année dépasseraient le montant des provisions versées ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par Monsieur [H] [Z] et Madame [W] [P] épouse [Z] ;

DÉBOUTE Monsieur [H] [Z] et Madame [W] [P] épouse [Z] de leur demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée ;

DÉBOUTE Monsieur [H] [Z] et Madame [W] [P] épouse [Z] de leur demande de condamnation solidaire de Monsieur [M] [J] et Madame [O] [N] ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par Monsieur [H] [Z] et Madame [W] [P] épouse [Z] ;

CONDAMNE Monsieur [M] [J] au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui ont été délivrés ;

CONDAMNE Monsieur [M] [J] à payer à Monsieur [H] [Z] et Madame [W] [P] épouse [Z] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,