Du 17 mai 2024

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/00150 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YX3C

Société ERILIA

C/

[L] [M]

— Expéditions délivrées à

M. [L] [M]

— FE délivrée à

M^e Luc LHUISSIER

Le /05/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 mai 2024

PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Société ERILIA

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par Maître Luc LHUISSIER, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND

DEFENDEUR :

Monsieur [L] [M]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 15 Mars 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 26 Décembre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premire ressort

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 18 avril 2019 , la SA ERILIA a donné à bail à Monsieur [L] [M] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 5] , pour un loyer mensuel de 422,96€ et 90,94€ de provision sur charges ainsi qu’un parking pour un loyer de 12,22 euros et 1 euro de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ERILIA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 04 mars 2022, puis a fait assigner Monsieur [L] [M] devant le pôle protection et proximité du tribunal judiciaire de Bordeaux par acte du 26 décembre 2023 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 15 mars 2024 , la SA ERILIA – représentée par son Conseil – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [M] ; et de condamner ce dernier au paiement de la somme actualisée de 3.156, 30 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 600€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire. Elle précise qu’un échéancier de paiement a été signé entre les parties le 12 mars 2024 selon lequel Monsieur [M] s’engage à régler la somme de 100 euros par mois en sus de son loyer aux fins de régulariser sa dette. Elle ajoute que le loyer de février a été réglé en totalité et qu’elle ne s’oppose donc pas à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [L] [M] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 € par mois en règlement de l’arriéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Gironde par la voie électronique le 09 janvier 2024 , soit plus de 06 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ERILIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par courrier en recommandé avec accusé réception en date du 22 mars 2022, reçu le 28 mars 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 18 avril 2019 contient une clause résolutoire (article IX) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 04 mars 2022, pour la somme en principal de 4.149,65€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 05 mai 2022.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA ERILIA produit un décompte démontrant que Monsieur [L] [M] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite (182,47€ et 153,05€), la somme de 2.820,78€ à la date du 12 mars 2024 (loyer de février 2024 inclus).

Monsieur [L] [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 2.820,78€, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience selon l’échéancier signé par les parties en date du 12 mars 2024, Monsieur [L] [M] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [L] [M], partie succombante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ces frais antérieurs à l’engagement de la présente étant dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci.

Compte tenu des faits d’espèce et de l’équité, la société ERILIA sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédre civile.

Qu’il convient de constater l’exécution provisoire de la présente ordonnance, en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 avril 2019 entre la SA ERILIA et Monsieur [L] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 5] ainsi que le parking sis à la même adresse sont réunies à la date du 05 mai 2022 ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [M] à verser à la somme de 2.820,78€ (décompte arrêté au 12 mars 2024, incluant le mois de février 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [L] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 28 mensualités de 100€ chacune et une 29ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [L] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA ERILIA puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [L] [M] soit condamné à verser à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [M] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la sous-préfecture;

DEBOUTONS la SA ERILIA de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION