Du 12 novembre 2024

5AA

PPP Contentieux général

N° RG 24/01530 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZHLP

S.C.I. GOCI

C/

[W] [K] [Z]

— Expéditions délivrées au défendeur

FE délivrée à

M^e Virginie DUPONT DE FREYNE

Le /11/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 12 novembre 2024

JUGE : Madame Karine CHONE,

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,

DEMANDERESSE :

S.C.I. GOCI

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Virginie DUPONT DE FREYNE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame [W] [K] [Z]

née le 01 Février 1997 à [Localité 8]

[Adresse 4] [Adresse 2]

[Localité 7]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 10 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 8 novembre 2023 prenant effet le même jour, la SCI GOCI a donné à bail à Madame [W] [Z] un immeuble à usage d’habitation situé, [Adresse 5], à BAZAS (33430), moyennant un loyer de 480 euros révisable outre une provision sur charges de 20 euros.

Le nom de Monsieur [S] figure par ailleurs également au bail mais ce dernier n’a pas signé ledit bail de sorte qu’il ne sera pas considéré comme co-titulaire.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI GOCI a fait signifier à Madame [W] [Z] un commandement de payer la somme de 1.500 euros, le 4 mars 2024 et d’avoir à justifier d’une assurance. Le commandement visait la clause résolutoire.

Par acte introductif d’instance du 3 juin 2024, la SCI GOCI a assigné Madame [W] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et obtenir et de :

ORDONNER l’expulsion de Madame [W] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique ainsi que l’éjection des meubles se trouvant dans le logement ; CONDAMNER Madame [W] [Z] à payer à la SCI GOCI la somme de 2.400 euros au titre des loyers, et indemnité d’occupation, échéance du mois de mai 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2024, date du commandement de payer sur la somme de 1.500 euros et à compter du jugement pour le surplus ; CONDAMNER Madame [W] [Z] à payer à la SCI GOCI une indemnité d’occupation d’un montant de 500 euros à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ; CONDAMNER Madame [W] [Z] à payer à la SCI GOCI la somme de 1.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER Madame [W] [Z] au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer ainsi que les frais de dénonciation conformément à l’article 696 du code de procédure civile ; A l’audience du 10 septembre 2024, la SCI GOCI, représentée par son Conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation et a indiqué que la dette actualisée au jour de l’audience s’élève à la somme de 4.400 euros échéance du mois de septembre 2024 incluse. Elle précise s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Madame [W] [Z], régulièrement assignée à domicile avec remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

La juridiction a été destinataire du diagnostic social et financier dont lecture a été faite à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 12 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Gironde par voie électronique le 4 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI GOCI justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 5 mars 2024, soit deux mois, au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bienfondé de la demande

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, quant à lui un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai régit les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers à défaut d’avoir régulariser la dette locative dans un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de payer.

Suivant exploit du 4 mars 2024, la SCI GOCI a fait délivrer à Madame [W] [Z] un commandement de payer la somme de 1.500 euros au titre des loyers et des charges échus et impayés, échéance du mois de février 2024 incluse. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 5 mai 2024.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années.

En l’espèce, s’il ressort du diagnostic social et financier que Madame [Z] a pu indiquer souhaiter rester dans les lieux et se voir octroyer des délais de paiement, elle ne s’est toutefois pas présenté le jour de l’audience aux fins de soutenir cette demande de sorte qu’il n’en sera pas tenu compte.

L’expulsion interviendra dans le respect du délai de deux mois suivant commandement de quitter les lieux, prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétique.

En outre, il convient de fixer une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la résiliation du bail, équivalente au montant du loyer révisable, et des charges selon les dispositions contractuelles.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Par ailleurs il découle de ce qui précède l’obligation pour Madame [W] [Z] de régler une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Il ressort du décompte produit par la SCI GOCI, que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4.400 euros, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

La défenderesse, non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette. Madame [W] [Z] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 4.400 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du mois d’octobre 2024.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [Z], partie succombant, supportera la charge des dépens en ce compris le coût du commandement de payer en date du 4 mars 2024, de son dénoncé à la CCAPEX, de l’assignation et de son dénoncé auprès de la préfecture, les frais antérieurs à l’engagement de la présente instance étant dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci.

Elle sera en outre condamnée à verser à la SCI GOCI, une indemnité d’un montant de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que le demandeur a dû entreprendre.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 8 novembre 2023 entre la SCI GOCI et Madame [W] [Z] relatif à l’immeuble à usage d’habitation situé, [Adresse 6] à BAZAS (33340) à la date du 5 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [W] [Z], ainsi qu’à tout occupant de son chef de libérer les lieux dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [W] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SCI GOCI pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant, avec le concours de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L. 433-1, L433-2 et R433-1 et suivants du code de procédures civiles ;

FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges ;

CONDAMNE Madame [W] [Z] à payer à la SCI GOCI la somme de 4.400 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance du mois de septembre 2024 incluse, incluant les indemnités d’occupation, à compter du 5 mai 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

CONDAMNE Madame [W] [Z] à verser à la SCI GOCI une indemnité d’occupation mensuelle, équivalente au loyer et aux charges, continuant à courir à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETTE les demandes autres, plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE Madame [W] [Z] au paiement des dépens en ce compris le coût du commandement de payer en date du 4 mars 2024, de son dénoncé à la CCAPEX, de l’assignation et de son dénoncé auprès de la préfecture ;

CONDAMNE Madame [W] [Z] à verser à la SCI GOCI, la somme de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

Ainsi jugé les jour mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE