Du 19 décembre 2024

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01336 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZLYH

Etablissement public AQUITANIS

C/

[M] [D]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à AQUITANIS

Le 19/12/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 décembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Mélody GOMBERT,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Etablissement public AQUITANIS

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 5]

Représenté par Mme [X] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [M] [D]

née le 14 Mai 1986 à [Localité 10]

[Adresse 12] [Adresse 7] [Adresse 3]

[Localité 6]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 08 Juillet 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 14 octobre 2022, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS (AQUITANIS) a donné à bail à Mme [M] [D] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 14] [Adresse 4].

Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS a fait signifier à Mme [M] [D] le 7 juin 2023 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Par acte du 8 juillet 2024, AQUITANIS a fait assigner Mme [M] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé en lui demandant notamment :

— de constater la résiliation de la location pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives ;

— d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement occupé à [Adresse 13] ;

— d’autoriser la requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix;

— de la condamner à payer par provision la somme de 4774,23 euros au titre des loyers et charges impayés au jour de l’assignation ;

— de la condamner à titre provisionnel à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au dernier terme de loyer, charges et autres révisables jusqu’à libération des lieux ;

— de la condamner à lui payer la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

L’affaire a été débattue à l’audience du 17 octobre 2024.

Lors des débats, AQUITANIS, régulièrement représenté, indique ne pas maintenir sa demande en constat de la résiliation du bail fondée sur le défaut d’assurance dès lors qu’un justificatif a été produit postérieurement à l’assignation. Pour le surplus AQUITANIS maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 5.109,64 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

AQUITANIS demande toutefois au juge des contentieux de la protection statuant en référé d’accorder à Mme [M] [D] des délais de paiement avec suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit en application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 bien que le plan d’apurement fixé par la commission de surendettement n’ai pas été respecté. .

Il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par AQUITANIS à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Mme [M] [D], qui comparaît en personne, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— sur la recevabilité de l’action :

AQUITANIS justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du24 avril 2023, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 9 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 7 juin 2023, pour la somme en principal de 2.244,07 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 8 août 2023.

— SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par AQUITANIS le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Mme [D] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5.109,64 euros à la date du 2 octobre 2024.

Mme [M] [D] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des éléments produits qu’à la demande de Mme [M] [D], la commission de surendettement des particuliers de la Gironde a imposé des mesures de désendettement prenant la forme d’un plan rééchelonnant la dette locative.

Pour autant, le décompte produit fait apparaître que Mme [M] [D] n’a pas respecté ce rééchelonnement et n’a repris qu’un paiement très irrégulier des loyers.

Dès lors, elle ne remplit pas, en principe, les conditions d’octroi de délais de paiement prévues par l’article 24 VI-1° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Pour autant, elle sollicite l’octroi de délais de paiement, demande qui est reprise par le bailleur et à laquelle il convient donc de faire, exceptionnellement, droit au regard de la demande conjointe des parties.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés et dont les modalités précises figurent au sein du dispositif du présent njugement.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Mme [M] [D] pourra être poursuivie et qu’elle sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer au montant du dernier loyer et des provisions pour charges au jour de la déchéance des délais de paiement, étant précisé que le montant du loyer et des charges est de 646,40 euros au 2 octobre 2024 et que le montant devra être actualisé au jour de la déchéance des délais de paiement accordés.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

Mme [M] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, sa situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par AQUITANIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Mélody GOMBERT, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 8 août 2023, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 octobre 2022 et liant l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS à Mme [M] [D], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 15] [Adresse 8] [Adresse 4] ;

CONDAMNONS Mme [M] [D] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 5109,64 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges (décompte arrêté au 2 octobre 2024, échéance de septembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Mme [M] [D] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 140 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Mme [M] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Mme [M] [D] sera tenue de payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges (646,40 euros au jour du dernier décompte), dont le montant sera actualisé selon les modalités contractuelles au jour de la déchéance des délais de paiement, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS Mme [M] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS la demande formée par l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE