MINUTE:

N° RG 24/00049 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y5VD

[P] [M], [J] [M]

C/

[Z] [T]

Le

— Expéditions délivrées à

— Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA

— [Z] [T]

TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 11]

[Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 décembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Sonia DESAGES, Vice-Présidente chargée des fonctions de juge du contentieux au Tribunal de proximité d’ARCACHON

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DEMANDEURS :

Madame [P] [M]

née le 13 Février 1975 à [Localité 12]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par M^e ROSSIGNOL loco Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA

Monsieur [J] [M]

né le 10 Février 1973 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représenté par M^e ROSSIGNOL loco Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA

DEFENDERESSE :

Madame [Z] [T]

née le 28 Septembre 1988 à [Localité 10]

[Adresse 6]

[Adresse 8] A – Et. [Adresse 1]

[Localité 3]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 15 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 08 Mars 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par ordonnance de référé avant dire droit en date du 11 octobre 2024 à laquelle il convient de se reporter pour l’entier exposé du litige, le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Arcachon, après avoir vérifié la recevabilité de la demande au regard des dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 15 novembre 2024 afin que les demandeurs puissent présenter leurs observations sur le caractère décent du logement loué à Mme [Z] [T] après que cette dernière, lors de l’audience du 13 septembre, ait évoqué la défaillance de son système de chauffage depuis la souscription du bail.

A l’audience du 15 novembre 2024, M [J] [M] et Mme [P] [M], représentés par leur conseil, demandent au juge des référés de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire; d’ordonner l’expulsion de Mme [Z] [T] et de la condamner au paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 5371,59€ au 09 septembre 2024, outre une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant indexé de 773€ par mois et 765€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M [J] [M] et Mme [P] [M] soutiennent avoir fait le nécessaire lorsque la locataire a signalé des dysfonctionnement et considèrent que le logement loué répond parfaitement aux critères de décence. Ils indiquent avoir tout de même accepté un devis en date du 29 octobre 2024 pour le remplacement de 6 radiateurs dans le logement occupé par Mme [T] alors que, selon eux, le non paiement des loyers ne serait nullement lié au problème de chauffage mais uniquement à des difficultés financières de leur locataire.

Mme [Z] [T] n’a pas comparu. Il conviendra de se référer aux prétentions et moyens évoqués lors de la première audience dont le tribunal reste saisi.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Il ressort des dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en sa version antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Cette clause résolutoire ne peut jouer que si les sommes réclamées sont réellement dues et sont demeurées impayées dans les deux mois de la délivrance du commandement.

En vertu des dispositions des articles 1219 et 1220 du code civil, ensemble les articles 6 et 7 de la loi du 06 juillet 1989, les loyers ne sont dûs par le locataire que si le bailleur remplit ses obligations et notamment celle de délivrer un logement décent.

Enfin, aux termes du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, un logement décent doit notamment comporter « une installation permettant un chauffage normal ». Mais il est constant que l’indécence d’un logement ne peut exonérer le locataire de tout paiement du loyer qu’en cas d’impossibilité d’utiliser les lieux.

En l’espèce, il résulte tant de la facture de M [E] [W] en date du 17 avril 2023 que du devis établi par la société ANTELEC 33 à la demande des bailleurs le 29 octobre 2024 que les radiateurs du logement occupé par Mme [T] étaient « vétustes et défectueux » voire « HS ».

Dès lors que les radiateurs électriques étaient le seul mode de chauffage de l’appartement, on peut en déduire que l’installation ne permettait pas un « chauffage normal » au sens des dispositions du Décret du 30 janvier 2002 susvisé.

En conséquence, Mme [T] était légitime à ne pas exécuter son obligation à paiement mais seulement en partie puisque le logement n’était pas complètement inutilisable.

Aux termes du commandement de payer délivré le 26 septembre 2023, M et Mme [M] ont réclamé paiement de la somme de 1546€ au titre des loyers des mois d’août et septembre 2023.

Dans les deux mois de la délivrance de ce commandement, M et Mme [M] ont perçu la somme de 1478€. Restait donc due une somme de 68€ que Mme [T] était légitime à retenir compte tenu de l’absence de système de chauffage normal dans le logement.

En conséquence, la clause résolutoire n’a pu jouer; de sorte que le contrat court toujours et la demande d’expulsion devient sans objet.

II/ Sur la demande en paiement et les délais

L’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En vertu des dispositions de l’article 24 V de cette loi, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, M [J] [M] et Mme [P] [M] produisent un décompte selon lequel Mme [Z] [T] reste leur devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5371,59€ à la date du 09 septembre 2024.

Mme [Z] [T] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

En conséquence, elle sera condamnée à verser à M [J] [M] et Mme [P] [M] cette somme de 5371,59€, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1546 € à compter de la date du commandement de payer (26 septembre 2023) et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Faute pour Mme [T] d’avoir repris le paiement des loyers avant la date de l’audience et de justifier de sa situation financière, sa demande de délais de paiement sera rejetée.

III/Sur les frais de procédure:

Chacune des parties succombant partiellement, les dépens seront partagés par moitié en application de l’article 696 du code de procédure civile et Mme [Z] [T] sera condamnée à verser aux demandeurs une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au Greffe;

DEBOUTE M [J] [M] et Mme [P] [M] de leur demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion de Mme [Z] [T];

CONDAMNE Mme [Z] [T] à verser à M [J] [M] et [P] [M] ensemble à titre provisionnel la somme de 5371,59 € au titre des loyers et charges impayés au 09 septembre 2024, comprenant le loyer du mois de septembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2023 sur la somme de 1546€ et à compter du 05 décembre 2023 pour le surplus ;

DIT que les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture, seront partagés par moitié entre les parties;

CONDAMNE Mme [Z] [T] à verser à M [J] [M] et [P] [M] ensemble une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Président et par le greffier .

Le Greffier le Président