TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [M] [V] [Z], Madame [U] [V] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/00357 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3XGW

N° MINUTE :9/2024

JUGEMENT

rendu le vendredi 08 novembre 2024

DEMANDERESSE

La société SEQUENS,

dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 4]

représentée par Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de Paris

C199

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [V] [Z],

demeurant [Adresse 3] – [Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [U] [V] [Z],

demeurant [Adresse 3] – [Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 novembre 2024 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 08 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/00357 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3XGW

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 novembre 2019, la SA SEQENS a consenti un bail d’habitation à Monsieur [M] [V] [Z] et Madame [U] [V] [Z] née [J] [H] sur des locaux situés au [Adresse 3] [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 105,99 euros et d’une provision pour charges de 353,52 euros.

Par actes de commissaire de justice du 10 juillet 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5 000 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [M] [V] [Z] et Madame [U] [V] [Z] née [J] [H] le 13 septembre 2023.

Par assignations délivrées le 15 novembre 2023, la SA SEQENS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] [V] [Z] et Madame [U] [V] [Z] née [J] [H] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

—  6 637,78 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— les loyers dus jusqu’à la résiliation du bail,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges majoré de 25%, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 novembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 12 février 2024, la SA SEQENS maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 janvier 2024, s’élève désormais à 8 433,96 euros. Le loyer s’élève à la somme de 1 579.17 euros.

Monsieur [M] [V] [Z] et Madame [U] [V] [Z] née [J] [H] exposent avoir des difficultés financières ; avoir trois enfants à charge âgés de 15, 10 et 5 ans. Monsieur perçoit un salaire de 3 800 euros et Madame un salaire de 2 200 euros. Ils souhaitent se maintenir dans les lieux et solder leur dette par mensualité de 250 euros. Ils ajoutent (et en justifient) avoir effectué un virement de 1 580 euros le 09 février 2024.

L’affaire mise en délibéré à la date du 14 mai 2024 a finalement fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 9 octobre 2024 en raison de l’empêchement du magistrat initialement saisi.

A cette audience, la demanderesse a indiqué une baisse de la dette locative arrêtée, selon relevé de compte au 30 septembre 2024 produit, à la somme de 5 331,72 euros.

Bien que régulièrement convoqués, les défendeurs n’ont pas comparu ni ne se sont faits représenter.

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, la décision sera réputée contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 8 novembre 2024 et rendue ce jour par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité

La SA SEQENS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».

Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui leur a été signifié le 10 juillet 2023, Monsieur [M] [V] [Z] et Madame [U] [V] [Z] née [J] [H] n’ont manifestement pas réglé la dette locative de 5 000 euros qui y était mentionnée.

La SA SEQENS verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 janvier 2024, Monsieur [M] [V] [Z] et Madame [U] [V] [Z] née [J] [H] lui devaient la somme 8 272,30 soustraction faite des frais de procédure.

Les défendeurs justifient avoir versé la somme de 1 580 euros qui vient déduction de la dette et selon décompte actualisé à la date du 30 septembre 2024, ils restent devoir la somme de 5 331,72 euros.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [M] [V] [Z] et Madame [U] [V] [Z] née [J] [H] et leur expulsion.

Cependant, l’article 1228 du code civil dispose que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » et l’article 1343-5 du même code dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce les défendeurs seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 5 331,72 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2023 sur la somme de 5 000 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Monsieur [M] [V] [Z] et Madame [U] [V] [Z] née [J] [H] qui ont justifié avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer et être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts de la bailleresse, seront autorisés à se libérer de leur dette locative dans les conditions qui seront précisées ci-après et la résiliation du bail ne sera prononcée qu’à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, le bail sera immédiatement résilié sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résolution du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé au montant du loyer dû.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA SEQENS ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [V] [Z] et Madame [U] [V] [Z] née [J] [H], parties perdantes, seront condamnés in solidum au paiement des dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, compte tenu de la situation économique respective des parties, il n’y a pas lieu de condamner les défendeurs au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [V] [Z] et Madame [U] [V] [Z] née [J] [H] à payer à la société SA SEQENS la somme de 5 331,72 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2023 sur la somme de 5 000 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [M] [V] [Z] et Madame [U] [V] [Z] née [J] [H] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 21 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 250 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail du 27 novembre 2029, uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

Dans l’hypothèse d’une telle résiliation,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [V] [Z] et Madame [U] [V] [Z] née [J] [H] à payer à la SA SEQENS le solde de la dette locative ;

AUTORISE la SA SEQENS, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] [V] [Z] et Madame [U] [V] [Z] née [J] [H] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [V] [Z] et Madame [U] [V] [Z] née [J] [H] à verser à la société SA SEQENS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [V] [Z] et Madame [U] [V] [Z] née [J] [H] aux dépens comprenant notamment le coût des assignations du 15 novembre 2023 ;

DÉBOUTE la SA SEQENS du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection

Décision du 08 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/00357 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3XGW

Fait et jugé à Paris le 08 novembre 2024

le greffier le Président