Du 13 décembre 2024

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01443 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNJU

Société CDC HABITAT SOCIAL

C/

[H] [M],

[E] [P]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

M^e Catherine LATAPIE-SAYO

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 décembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT SOCIAL

RCS [Localité 14] N° 552 046 484

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Catherine LATAPIE-SAYO, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS :

Madame [H] [M]

[Adresse 7]

[Adresse 9] [Adresse 2]

[Localité 4]

Absente

Monsieur [E] [P]

né le 14 Octobre 1973 à [Localité 13]

[Adresse 7]

[Adresse 9] [Adresse 2]

[Localité 5]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 18 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 11 Juillet 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputé contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 février 2007, la société CDC HABITAT SOCIAL (venant aux droits de la SA [Adresse 12] [Localité 11]) a donné à bail à Madame [H] [M] et Monsieur [E] [P] un logement situé [Adresse 8] à [Localité 10].

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1090,53 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a assigné Madame [H] [M] et Monsieur [E] [P] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 20 septembre 2024 aux fins de :

— Voir constater le jeu de la clause résolutoire à compter du 22 avril 2024, stipulée dans le contrat de bail du logement situé [Adresse 8] à [Localité 10],

— Voir ordonner l’expulsion des lieux de Madame [H] [M] et Monsieur [E] [P] ainsi que celles de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux dans la quinzaine de la signification de la présente décision, avec si nécessaire le concours de la force publique,

— Voir ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Madame [H] [M] et Monsieur [E] [P],

— Voir condamner solidairement Madame [H] [M] et Monsieur [E] [P] au paiement de la somme provisionnelle de 1770,59 euros à valoir sur le montant des loyers et charges restant actuellement dû (juin 2024 inclus) avec intérêt au taux légal sur la somme de 1090,53 à compter du 21 février 2024, date du commandement et pour le surplus à compter de l’assignation,

— Voir condamner solidairement Madame [H] [M] et Monsieur [E] [P] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, à compter de la date de constat du jeu de la clause résolutoire, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié, jusqu’à la vidange effective des lieux,

— Voir condamner solidairement Madame [H] [M] et Monsieur [E] [P] à payer une somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 février 2024.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 20 septembre 2024, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 18 octobre 2024, afin notamment de permettre aux locataires de reprendre le paiement du loyer.

Lors de l’audience du 18 octobre 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3973,37 euros au 16 octobre 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique que Madame [H] [M] et Monsieur [E] [P] n’ont pas repris le paiement des loyers.

En défense, si Monsieur [E] [P] a comparu à la première audience du 20 septembre 2024, il n’a toutefois pas comparu à celle du 18 octobre 2024.

Régulièrement assignée à domicile avec remise de l’acte à une personne présente, Madame [H] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 13 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 16 juillet 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 20 septembre 2024.

La bailleresse justifie également avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 19 février 2024, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement prévoyant sa résiliation de plein droit aux termes d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructeux. Néanmoins ledit bail conclu initialement pour une durée de 3 mois, a été tacitement renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 de sorte que le locataire disposait d’un délai de 6 semaines pour régulariser la dette ainsi qu’il l’est mentionné dans le commandement lui ayant été délivré.

La société CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [H] [M] et Monsieur [E] [P] un commandement d’avoir à payer la somme de 1090,53 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 21 février 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [H] [M] et Monsieur [E] [P] n’ayant pas, dans le délai de 6 semaines à compter de la délivrance du commandement du 21 février 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 4 avril 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 4 avril 2024.

Le versement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant la date de l’audience, de sorte que le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Dès lors, Madame [H] [M] et Monsieur [E] [P] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 22 avril 2024, ce qui constitue pour la société CDC HABITAT SOCIAL un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la société CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 3973,37 euros à la date du 16 octobre 2024.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [H] [M] et Monsieur [E] [P] seront donc condamnés au paiement de la somme de 3973,37 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives, indemnités de supplément de loyer de solidarité et indemnités d’occupation dus à la date du 16 octobre 2024 – échéance du mois de septembre 2024 incluse. Madame [H] [M] et Monsieur [E] [P] seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (683,55 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que « En cas de pluralité de locataires, ceux-ci sont réputés solidaires des clauses et conditions du présent contrat de location durant toute sa durée ».

Madame [H] [M] et Monsieur [E] [P] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc solidairement mis à la charge de Madame [H] [M] et Monsieur [E] [P].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Madame [H] [M] et Monsieur [E] [P] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 4 avril 2024 ;

REJETONS la demande de délais formée par Madame [H] [M] et Monsieur [E] [P] ;

CONDAMNONS Madame [H] [M] et Monsieur [E] [P] à quitter les lieux loués situés [Adresse 8] à [Localité 10] ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [H] [M] et Monsieur [E] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (683,55 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS solidairement Madame [H] [M] et Monsieur [E] [P] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3973,37 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives, indemnités de supplément de loyer de solidarité et indemnités d’occupation à la date du 16 octobre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Madame [H] [M] et Monsieur [E] [P] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 1er octobre 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Madame [H] [M] et Monsieur [E] [P] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS solidairement Madame [H] [M] et Monsieur [E] [P] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION