TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mesdames [D]

Monsieur [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître KRYS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06518 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5J3S

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 30 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE SIEMP,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître KRYS, avocat au barreau de Paris, vestiaire #G0517

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [D],

non comparant, ni représenté

Madame [U] [D],

Madame [P] [D],

demeurant [Adresse 2]

comparantes en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 avril 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 30 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06518 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5J3S

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 septembre 2019, la société ELOGIE SIEMP a consenti un bail d’habitation à M. [H] [D], Mme [U] [D] et Mme [P] [D] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5].

La société ELOGIE SIEMP a fait délivrer en date du 14 février 2024 une sommation de payer la somme de 5828,47 euros au titre d’impayés de loyers et charges pour ce logement ainsi qu’un parking.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [D], Mme [U] [D] et Mme [P] [D] le 16 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024, la société ELOGIE SIEMP a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

— ordonner la résiliation du bail verbal d’habitation,

— ordonner la résiliation du bail verbal d’emplacement de parking en date du 1er novembre 2019,

— ordonner l’expulsion de M. [H] [D], Mme [U] [D] et Mme [P] [D] du logement avec l’assistance de la force publique,

— ordonner l’expulsion de M. [H] [D], Mme [U] [D] et Mme [P] [D] de l’emplacement de parking avec l’assistance de la force publique,

— l’autoriser à faire transporter les meubles,

— condamner solidairement M. [H] [D], Mme [U] [D] et Mme [P] [D] à lui payer la somme de 4012,17 euros à parfaire au taux légal à compter de l’assignation au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires afférents au bail d’habitation,

— condamner solidairement M. [H] [D], Mme [U] [D] et Mme [P] [D] à lui payer la somme de 813,55 euros à parfaire au taux légal à compter de l’assignation au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires afférents au bail de parking,

— condamner solidairement M. [H] [D], Mme [U] [D] et Mme [P] [D] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation et jusqu’à libération des lieux, au titre du logement,

— condamner solidairement M. [H] [D], Mme [U] [D] et Mme [P] [D] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation et jusqu’à libération des lieux, au titre de l’emplacement de parking,

— dire que les locataires devenus occupants sans droit ni titre resteront soumis à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d’assurance,

— condamner in solidum M. [H] [D], Mme [U] [D] et Mme [P] [D] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Appelée à l’audience du 31 octobre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi.

À l’audience du 14 février 2025, la société ELOGIE SIEMP, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette à la somme de 7158,75 euros selon décompte du 12 février 2025. Elle indique que la reprise des paiements est partielle, que les locataires ont déjà été condamnés en référé le 16 juillet 2021 au titre d’impayés de loyers, et s’oppose aux délais sollicités. A titre subsidiaire, elle demande à ce que les délais soient moindres.

Mme [U] [D] et Mme [P] [D] indiquent payer régulièrement leur loyer d’habitation et reconnaissent ne plus payer celui du parking, ayant cru qu’il avait été intégré à celui du loyer. Elles soulignent que le loyer est prélevé automatiquement et qu’il ne devrait ainsi pas y avoir de problème. Elles souhaitent rester dans l’appartement, résilier le bail du parking, et bénéficier de délais de paiement.

M. [H] [D], valablement assigné à étude, ne s’est pas présenté et ne s’est pas fait représenter.

À l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée, Mme [U] [D] a communiqué des relevés de compte et un relevé de prélèvements bancaires effectués par la société ELOGIE SIEMP.

MOTIVATION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

En application des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du bail d’habitation

Au terme de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, la société ELOGIE SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 février 2025, M. [H] [D], Mme [U] [D] et Mme [P] [D] lui devaient la somme de 5261,67 euros.

Il résulte toutefois de ce décompte que le loyer est régulièrement payé dans son intégralité et que la dette provient de trois rejets de prélèvements aux mois d’avril, juillet et septembre 2023, et d’un impayé de loyer du mois d’octobre 2023.

Le non paiement du loyer est un manquement grave aux obligations du contrat et les défendeurs ont déjà été condamnés à ce titre. Il y a toutefois lieu en l’espèce de considérer que la régularité des paiements depuis le mois d’octobre 2023 doit conduire à ne pas prononcer la résolution du contrat et l’expulsion des locataires, qui devront toutefois régler leur dette locative.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif au titre du bail d’habitation

M. [H] [D], Mme [U] [D] et Mme [P] [D] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause le montant de 5261,67 euros, ils seront condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour la somme de 4012,17 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Cette condamnation ne sera pas prononcée solidairement en l’absence de clause de solidarité prévue au contrat de bail et de l’absence de tout élément versé aux débats permettant de prononcer une condamnation solidaire.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif, la résiliation du contrat de bail et l’expulsion de l’emplacement de parking

Il résulte des dispositions des articles 1714 et 1715 du code civil que la preuve d’un bail verbal ayant reçu exécution se rapporte par tout moyen.

Au terme de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales:

1°) D’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention;

2°) De payer le prix du bail aux termes convenus.

En application des dispositions des articles 1103, 1217, 1224, 1 223 et 1741 du code civil, le juge peut prononcer la résiliation du contrat liant les parties dès lors que les manquements de l’une des parties sont suffisamment graves et caractérisés pour justifier la rupture des relations contractuelles.

L’article 1229 du même code précise que résiliation prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, la société ELOGIE SIEMP ne justifie pas de l’existence d’un bail écrit.

Toutefois, il ressort du décompte faisant apparaître des règlements intervenus au titre de la location de l’emplacement de stationnement litigieux, des avis d’échéance, des relevés de compte bancaire versés aux débats par les défenderesses et de la sommation de payer, l’existence d’un bail verbal liant la société ELOGIE SIEMP à M. [H] [D], Mme [U] [D] et Mme [P] [D], portant sur un emplacement de parking situé au [Adresse 1] à [Localité 5]. L’existence de ce bail est en outre reconnu par Mme [U] [D] et Mme [P] [D].

En l’espèce, il ressort des décomptes produits que les défendeurs se sont abstenus de tout règlement depuis le 15 octobre 2023. L’arriéré locatif s’élève au 12 février 2025 à la somme de 1897,08 euros.

Il en résulte l’existence d’un manquement suffisamment grave justifiant la résiliation du contrat de bail liant les parties à la date du présent jugement.

A défaut de départ volontaire de l’emplacement de stationnement loué, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [H] [D], Mme [U] [D] et Mme [P] [D].

Les défendeurs n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause le montant de 1897,08 euros et ils seront condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour la somme de de 813,55 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Cette condamnation ne sera pas prononcée solidairement en l’absence de contrat de bail et de tout élément versé aux débats permettant de prononcer une condamnation solidaire.

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au regard du paiement régulier des loyers du logement et de la proposition d’échéancier de Mme [U] [D] et Mme [P] [D], il convient de leur accorder des délais de paiement, selon les modalités visées au dispositif de la présente décision.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Les défendeurs, qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés à payer la somme de 500 euros à la société ELOGIE SIEMP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la résiliation du contrat de bail verbal portant sur un emplacement de parking situé au [Adresse 1] à [Localité 5], liant la société ELOGIE SIEMP d’une part, M. [H] [D], Mme [U] [D] et Mme [P] [D] d’autre part,

ORDONNE à M. [H] [D], Mme [U] [D] et Mme [P] [D] de libérer de leurs personnes, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, l’emplacement de parking situé au [Adresse 1] à [Localité 5],

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE la société ELOGIE SIEMP de sa demande de résiliation du bail d’habitation en date du 10 septembre 2019 conclu avec M. [H] [D], Mme [U] [D] et Mme [P] [D] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5],

DEBOUTE en conséquence la société ELOGIE SIEMP de ses demandes au titre de l’expulsion, de l’indemnité d’occupation et des meubles s’agissant du bail d’habitation,

CONDAMNE M. [H] [D], Mme [U] [D] et Mme [P] [D] à payer à société ELOGIE SIEMP la somme de 5261,67 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour la somme de 4012,17 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus, au titre de l’arriéré de loyers et de charges du logement selon décompte en date du 12 février 2025,

CONDAMNE M. [H] [D], Mme [U] [D] et Mme [P] [D] à payer à société ELOGIE SIEMP la somme de 1897,08 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour la somme de 813,55 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus, au titre de l’arriéré de loyers et de charges de l’emplacement de parking selon décompte en date du 12 février 2025,

CONDAMNE M. [H] [D], Mme [U] [D] et Mme [P] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyers et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi au titre de l’emplacement de parking à compter du prononcé du jugement, jusqu’à la libération effective des lieux,

AUTORISE Mme [U] [D] et Mme [P] [D] à s’acquitter des sommes dues en 24 versements mensuels de 300 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, le dernier versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE M. [H] [D], Mme [U] [D] et Mme [P] [D] à payer à la société ELOGIE SIEMP la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [H] [D], Mme [U] [D] et Mme [P] [D] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge