Du 09 avril 2024

5AA

SCI/LC

PPP Contentieux général

N° RG 23/04045 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YR2M

Société VILOGIA

C/

[I] [D] [U] [K]

— Expéditions délivrées à

M^e SIMOUNET

M. [K]

— FE délivrée à

Le 19/04/2024

Avocats : M^e Maria-luiza PADIU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2] – [Localité 3]

JUGEMENT EN DATE DU 09 avril 2024

JUGE : Madame Aude FARGEOT, Juge Placée,

GREFFIER à l’audience : Madame Louisette CASSOU,

GREFFIER au délibéré : Madame Héloïse KITIASCHVILI

DEMANDERESSE :

Société VILOGIA

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Alice SIMOUNET membre du Cabinet RACINE, substituée par M^e Maria-luiza PADIU, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR :

Monsieur [I] [D] [U] [K]

[Adresse 1] -

[Localité 4]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 06 Février 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 17 mars 2022, la SA VILOGIA a donné à bail à Monsieur [I] [K] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 4].

Les loyers n’ont pas été régulièrement payés.

Par acte en date du 1er septembre 2023, la SA VILOGIA a fait signifier à Monsieur [I] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour défaut de paiement des loyers et charges à hauteur de 1896,86 euros.

Par acte signifié le 10 novembre 2023, la SA VILOGIA a assigné Monsieur [I] [K] par-devant le tribunal de céans en vue de voir :

— constater la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives à compter du jugement à intervenir,

— ordonner l’expulsion de la locataire, et de tous occupants de son chef et au besoin avec l’assistance de la force publique, le bailleur étant autorisé à reprendre possession des lieux après évacuation des biens mobiliers s’y trouvant ;

— condamner la locataire au paiement de la somme principale de 2220,82 € au titre des loyers et charges arrêtés à la date de l’assignation,

— condamner la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, à ses frais, risques et périls,

— condamner la locataire aux entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer et coût de l’assignation,

— de ne pas écarter l’exécution provisoire malgré toute demande en ce sens de la partie adverse,

A l’audience du 6 février 2024, la SA VILOGIA régulièrement représentée, a maintenu ses demandes et a sollicité la condamnation des locataires aux entiers dépens.

Monsieur [I] [K] , assigné dans les formes de l’article 658 du Code de procédure civile n’a pas comparu à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Aux termes de l’article 24 alinéa 2 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail doit être notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée par voie électronique à la préfecture de la GIRONDE le 13 novembre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 6 février 2024, date à laquelle l’affaire a été appelée pour la première fois.

L’action est donc recevable au regard de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, entrées en vigueur le 1er janvier 2015, le bailleur personne morale a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, soit plus de deux mois avant la signification de l’assignation ayant introduit la présente instance, cette saisine étant réputée constituée par le signalement de la persistance de la situation d’impayés aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale. La demande est dès lors recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui est d’ordre public, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est produit aux débats un contrat de bail du 17 mars 2022 incluant une clause résolutoire conforme aux dispositions susvisées.

Par ailleurs, le commandement de payer du 1e septembre 2023, dont se prévaut le bailleur, est régulier puisqu’il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990, et précise de manière explicite le décompte des sommes dues.

Il ressort du décompte fourni et actualisé au jour de l’audience par la SA VILOGIA que, même si l’on impute les paiements partiels sur les dettes visées par le commandement conformément à l’article 1256 ancien du code civil, les causes de ce commandement n’ont pas été totalement payées dans les deux mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 2 novembre 2023.

En conséquence, la demande d’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son fait est acquise en son principe.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

A compter de l’acquisition de la clause résolutoire, Monsieur [I] [K] occupe les lieux sans droit ni titre et causera un préjudice au bailleur. La locataire sera donc tenue au paiement en deniers ou quittances valables d’une indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges, révisable comme le loyer selon les modalités prévues au bail, jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur les loyers et charges

Aux termes de l’article 7a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 4p) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 1315 ancien du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a conduit à l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, l’obligation de payer le loyer, la provision sur charges et les charges résulte du contrat de bail.

Le décompte produit aux débats précise que les loyers, charges et indemnités d’occupation dus s’élèvent à la somme de 2220, 82 euros au 10 novembre 2023.

Monsieur [I] [K] sera donc condamnée à verser à la SA VILOGIA la somme de 2220, 82 euros au 10 novembre 2023.

En application de l’article 1153 ancien du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance, qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, de la signification de l’assignation, de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département et au besoin de la signification du présent jugement et des mesures d’exécution forcée.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 17 mars 2022 entre la SA VILOGIA et Monsieur [I] [K] et portant sur le logement sis [Adresse 1] à [Localité 4] sont réunies au 2 novembre 2023,

CONDAMNE Monsieur [I] [K] à payer à la SA VILOGIA la somme de 2220, 82 euros au 10 novembre 2023 au titre des loyers, charges et avances sur charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Condamne Monsieur [I] [K] à payer à la SA VILOGIA à compter du 11 novembre 2023, une indemnité d’occupation égale au dernier terme du loyer et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant ;

Condamne Monsieur [I] [K] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SA VILOGIA jusqu’à la libération effective des lieux ;

Ordonne l’expulsion de Monsieur [I] [K] et dit qu’à défaut d’avoir libéré les lieux et leurs accessoires situés [Adresse 1] à [Localité 4] , deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

Rejette les demandes contraires ou plus amples ;

Condamne Monsieur [I] [K] aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelle l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIERLE JUGE