TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON

[Adresse 7]

[Localité 3]

MINUTE:

N° RG 24/00208 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZK5Y

S.A. DOMOFRANCE

C/

[O] [L]

Le

— Expéditions délivrées à

— la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

— [O] [L]

JUGEMENT

EN DATE DU 13 décembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Martine TRUSSANT, Magistrat à titre temporaire chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection,

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DEMANDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE , inscrite au RCS de Bordeaux sous le N°B458 204 963, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Maître Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

DEFENDERESSE :

Madame [O] [L]

née le 26 Août 1964 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 22 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 21 juillet 2009, la S.A.DOMOFRANCE a consenti un bail d’habitation à Madame [O] [L], portant sur un logement situé [Adresse 8] à [Localité 5] pour un loyer mensuel actuel, hors charges de 385,06€ .

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Le 28 mars 2024, une sommation de payer les loyers d’un montant de 2291,78 € au titres des arriérés de loyer et de justifier de l’occupation effective du logement était délivré à la locataire.

Cette sommation a été dénoncée à la CCAPEX à même date.

Par acte introductif d’instance du 28 juin 2024, dénoncé le 1er juillet 2024 par voie électronique au préfet de la GIRONDE, la S.A.DOMOFRANCE a fait assigner Madame [O] [L] à l’audience du 13 septembre 2024 devant le juge du contentieux de la protection du tribunal de proximité d’ ARCACHON afin de :

— Prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à Madame [O] [L]

— Ordonner que Madame [O] [L] et tous occupants de son chef seront expulser et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Condamner Madame [O] [L] à payer la somme de 2961,75€ au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 juin 2024 sauf à parfaire,

— Condamner Madame [O] [L] à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à complète libération des locaux,

— condamner Madame [O] [L] à payer la somme de 1000€ sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Après renvoi à l’audience du 22 octobre 2024, la S.A.DOMOFRANCE a maintenu ses demandes, mais ne pas s’opposer à la demande de délai de paiement, et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2756,41€.

Madame [O] [L], comparant en personne, a convenu du montant de la dette locative et a indiqué vouloir régler la dette, sollicitant des délais pour s’exécuter, proposant 76 € par mois sur un délai de 36 mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 1er juillet 2024 deux mois avant la date de l’audience du 22 octobre 2024 .

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 28 mars 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du bail

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

— Selon les articles 1103 et 1104 du Code Civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

— L’article 1353 du même code précise que : « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »,

— l’article 1728 du même code dispose que «le preneur est tenu de deux obligations principales:

1)d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

2)de payer le prix du bail aux termes convenus.»

— l’article 7 de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que «  le locataire est obligé :

1)de payer le loyer et charges récupérables aux termes convenus ; Le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L843-1 du code de la construction ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

— d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;(…). »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties ne comporte pas une clause de résiliation de plein droit du bail.

La bailleresse communique une sommation de payer les loyers et les charges du 28 mars 2024. Cette sommation mettait également en demeure la locataire de justifier qu’elle occupe effectivement le logement.

Cette sommation n’a été suivie d’aucun effet et le locataire n’a pas justifié du paiement des loyers impayés.

Il ressort des pièces communiquées, et notamment de la sommation de payer et de justifier de l’occupation des lieux que la locataire n’a pas effectué le paiement des loyers dus.

Ce défaut de régularisation fonde la bailleresse à se prévaloir de la résiliation judiciaire du bail à la date de la décision à intervenir.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA DOMOFRANCE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2756,41 € à la date du mois d’octobre 2024.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [O] [L] sera donc condamnée au paiement de la somme de 2756,41€ pour le logement.

Madame [O] [L] sera en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges.

Sur la demande de délais

L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues… »

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de 3 années par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette. »

Il ressort des débats que Madame [O] [L] a sollicité des délais pour s’acquitter de sa dette locative assurant de sa détermination à faire du règlement des loyers à une priorité afin de se maintenir dans le logement.

Elle indique avoir mis en place un FSL et avoir repris le paiement des loyers.

La S.A.DOMOFRANCE ne s’oppose pas à l’octroi des délais demandés.

Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition de la bailleresse sur le principe de délai de paiement à l’audience, il y a lieu d’accorder à Madame [O] [L] des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif, qui emporteront suspension des effets de la résiliation judiciaire du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, Madame [O] [L] sera toutefois déchu des délais de paiement et par conséquent de l’effet suspensif de la décision de résiliation judiciaire du bail.

Dès lors la demanderesse sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [O] [L] et une indemnité d’occupation sera fixée due par Madame [O] [L] jusqu’à libération effective des lieux, son montant sera fixé à celui du loyer et des charges et taxes récupérables jusqu’à la date de libération effective des lieux.

En cas de déchéance du bénéfice des délais de paiement, Madame [O] [L] sera condamnée à payer à la S.A.DOMOFRANCE les indemnités d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Madame [O] [L] , partie perdante, sera tenue aux dépens.

Elle sera également condamnée à verser à la S.A.DOMOFRANCE la somme de 300€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire .

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail consenti par la S.A.DOMOFRANCE à Madame [O] [L] portant sur le logement situé [Adresse 8] à [Localité 5] à compter de la présente décision ;

ORDONNE néanmoins la suspension des effets de la résiliation du bail ;

CONDAMNE Madame [O] [L] à payer à la S.A.DOMOFRANCE la somme de 2756,41€ avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

L’AUTORISE à s’acquitter de sa dette en ce inclus les intérêts, dépens et frais irrépétibles dans un délai de 36 mois par versements mensuels de 76€ pour les 35 premières mensualités, et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, le loyer courant et les charges devant être en outre versés à leur date d’échéance,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure ;

DIT que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté la clause de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la résiliation judiciaire du bail retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [O] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux loués situés [Adresse 8] à [Localité 5] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A.DOMOFRANCE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [O] [L] soit condamnée à verser à la S.A.DOMOFRANCE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [O] [L] à payer à la S.A.DOMOFRANCE la somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes,

CONDAMNE Madame [O] [L] aux dépens

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE