DU 17 Décembre 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00764 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OPZS

Code NAC : 30B

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

S.A.S. ANUCIA nom commercial : DISCOUNT MARKET

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Anne-Sophie SAMAKÉ, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13, M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J114

DÉFENDEUR

S.A.S. ANUCIA nom commercial : DISCOUNT MARKET, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sami SKANDER, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 202, M^e Imed KESSENTINI, avocat au barreau de PARIS,

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Débats tenus à l’audience du : 25 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 17 Décembre 2025

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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte du ASK DATEbailcom Date_bailcommercial \* MERGEFORMAT

31 octobre 2018, la ASK DEM Demandeur \* MERGEFORMAT

S.A. CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail commercial à ASK DEF Défendeur \* MERGEFORMAT

la S.A.S. ANUCIA des locaux situés au ASK ADRESSE adresse_bien_loue \* MERGEFORMAT

[Adresse 2], moyennant un loyer annuel de ASK MONTANTloyer Montant_loyer \* MERGEFORMAT

16.339 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du ASK DATEcommandement Date_commandement \* MERGEFORMAT

3 avril 2025, à la S.A.S. ANUCIA, pour une somme de ASK MONTANTcommandement Montant_commandement \* MERGEFORMAT

25.556,91 euros, au titre de l’arriéré locatif au ASK DATEarrierecommandement Date_arriere_commandement \* MERGEFORMAT

20 mars 2025.

Par acte du ASK DATEass Date_assignation \* MERGEFORMAT

26 juin 2025, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner la S.A.S. ANUCIA devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PONTOISE aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail commercial du 31 août 2018, cette résiliation étant effective au 3 mai 2025 ;

— ordonner l’expulsion de la S.A.S. ANUCIA, ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2, R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner la S.A.S. ANUCIA à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale à la valeur d’un mois et demi du loyer précédemment en vigueur, plus charges, taxes et accessoires, du 4 mai 2025 jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

— condamner la S.A.S. ANUCIA à lui payer, à titre de provision, la somme de 30.274,25 € au 31 mai 2025 (terme de mai 2025 inclus), outre intérêt au taux conventionnel de 2% par mois, à compter de la délivrance du commandement de payer jusqu’à complet règlement ;

— dire et juger que, à titre de provision, le dépôt de garantie versé par la S.A.S. ANUCIA lui restera acquis à défaut de libération volontaire des lieux loués ;

— condamner la S.A.S. ANUCIA à lui payer la somme de 2.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du ASK DATEaud Date_audience \* MERGEFORMAT

25 novembre 2025, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a réitéré l’ensemble des demandes formées dans l’assignation. Elle a actualisé sa créance à la somme de 36.166,99 €. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL expose, en substance, que la défenderesse a cessé de payer régulièrement son loyer. En outre, elle soutient qu’elle n’a pas procédé au versement substantiel auquel elle s’était engagée lors de la précédente audience qui a fait l’objet d’un renvoi.

L’état des inscriptions sur le fonds de commerce est néant.

A l’audience, la S.A.S. ANUCIA a soutenu oralement ses dernières conclusions. Elle sollicite du juge de :

— Renvoyer l’affaire ou à défaut, autoriser une note en cours d’audience concernant le premier paiement de 10.000 € ;

— A titre subsidiaire, l’octroi de délais de paiement pour le solde de la somme due, sur une période de 24 mois, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

La S.A.S. ANUCIA fait valoir qu’elle fait l’objet d’une clôture de son compte bancaire ce qui l’empêche de procéder au virement d’une partie des sommes dues. Elle soutient détenir la somme de 10.000 € en espèces et s’engage à verser cette somme en cas de renvoi, pour justifier de sa bonne foi.

Au soutien de sa demande subsidiaire, elle expose avoir une activité pérenne et être désormais capable de faire face à ses engagements, notamment en matière de loyers et d’échéances. Elle précise avoir par le passé traversé des périodes difficiles dues à des événements indépendants de sa volonté, comme la maladie du dirigeant.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au ASK DATEdelib Date_delibere \* MERGEFORMAT

17 décembre 2025.

Les parties ont été autorisées à produire une note en délibéré avant le 9 décembre 2025, relative au paiement que doit effectuer la S.A.S. ANUCIA. Aucune note n’a été transmise par les parties, avant le délai fixé par le juge.

MOTIFS

I. Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur.

En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire (article XVIII du bail) et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 25.556,91 euros. Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au ASK DATEacr Date_acr_unmoisaprescommandement \* MERGEFORMAT

3 mai 2025 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

II. Sur la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S. ANUCIA et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et passé ce délai, sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

III. Sur la demande de paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés et d’une indemnité d’occupation

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale à un mois et demi du loyer annuel. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 834 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les frais de contentieux (168,78 euros), n’ont pas à être retenus dans le calcul de la créance. Au vu du décompte produit par la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, l’obligation de la S.A.S. ANUCIA au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 17 novembre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de :

35.998, 21 euros (échéance du mois de novembre 2025 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner par provision la S.A.S. ANUCIA, avec intérêts au taux conventionnel à compter du 3 avril 2025 pour la somme de 25.556,91 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

IV. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

En application de l’article L. 145-41 du code de commerce, alinéa 2, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, elle produit un document relatif à sa trésorerie qui laisse entrevoir des perspectives positives. Mais, ce document semble avoir été établi par la défenderesse et il est approximatif. En outre, dans le cadre de la note en délibéré, la S.A.S. ANUCIA n’a pas justifié s’être acquitté de la somme de 10.000 euros comme elle le soutenait à l’audience. Cela tend à démontrer qu’elle ne pourra pas tenir les délais de paiement.

Dans ces conditions, il convient de ne pas faire droit à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

V. Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référés, statue également sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S. ANUCIA qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S. ANUCIA ne permet d’écarter la demande de la S.A. CDC HABITAT SOCIAL formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé en audience publique par ordonnance contradictoire rendue par mise à disposition au greffe et en premier ressort ;

CONSTATONS l’acquisition, à la date du 3 mai 2025, de la clause résolutoire du bail commercial entré en vigueur le 31 octobre 2018 liant la S.A. CDC HABITAT SOCIAL à la S.A.S. ANUCIA;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. ANUCIA et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par S.A.S. ANUCIA, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et condamnons la S.A.S. ANUCIA à la régler à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL ;

CONDAMNONS par provision la S.A.S. ANUCIA à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL la somme de 35.998, 21 euros au titre du solde des loyers, charges et accessoires ainsi qu’indemnité d’occupation arrêtés au 17 novembre 2025, avec intérêts au taux conventionnel à compter du 3 avril 2025 pour la somme de 25.556,91 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la majoration du loyer et du dépôt de garantie ;

DÉBOUTONS la S.A.S. ANUCIA de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS la S.A.S. ANUCIA aux dépens, en ce compris le coût du commandement;

CONDAMNONS la S.A.S. ANUCIA à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1.500 euros (mille cinq-cents euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile;

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 17 Décembre 2025.

La Greffière, La Présidente,