TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/51512 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C37DW

N° : 6

Assignation du :

14 Mars 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 10 septembre 2024

par Béatrice FOUCHARD-TESSIER, Premier Vice-Président Adjoint au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.A.S FONCIERE TBES

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Laurent MEILLET, avocat au barreau de PARIS – #A428

DEFENDERESSE

S.A.S BEL AIR FASHION B.AIR

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Sarah ROUMANE, avocat au barreau de PARIS – #G0230

DÉBATS

A l’audience du 09 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Béatrice FOUCHARD-TESSIER, Premier Vice-Président Adjoint, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé ayant pris effet au 1er décembre 2017 (pour dix années), la société Vaugirard Valorisation aux droits de laquelle vient la société Foncière TBES, a consenti à la société Fashion B. Air, un contrat de bail portant sur des locaux à usage commercial de “prêt à porter homme femme enfant, maroquinerie, chaussures, bijouterie, optique, parfumerie”, situés au [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 42.000,00 euros, hors charges et hors taxes, payable par trimestre et d’avance.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a délivré au preneur, par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2023, un commandement de payer la somme de 28.847,14 euros au titre des loyers taxes et charges, échus à cette date, ainsi que du coût du commandement de payer.

Se prévalant de la non régularisation intégrale des causes du commandement de payer, la Société Foncière TBES, a, par exploit délivré le 14 mars 2024, fait citer la société Fashion B. Air devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 26 janvier 2024 et ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef sans délai avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des meubles en garantie des indemnités d’occupation et de réparation locatives qui pourraient être dues ;

— condamner la partie défenderesse au paiement à titre provisionnel de la somme de 47.607,05 euros au titre des loyers et des charges échus au 30 janvier 2024 ;

— condamner la partie défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer actuellement payé avec indexation selon les termes du bail outre les charges jusqu’à complète libération des locaux avec intérêts au taux légal à compter de son exigibilité ;

— ordonner la capitalisation des intérêts par année écoulée jusqu’à parfait paiement des sommes dues ;

— condamner la partie défenderesse au paiement de la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont le coût du commandement de payer et des états des inscriptions et frais de commissaire de justice générés par la présente instance.

La Société Foncière TBES a, par l’intermédiaire de son conseil, développé oralement les moyens et prétentions contenus dans son assignation et dans ses conclusions déposées à l’audience en actualisant sa demande de provision à la somme de 78.770,72 euros, au 9 juillet 2024, terme du 3ème trimestre 2024 inclus et en soulignant qu’elle accepte d’octroyer un délai de paiement en 24 mensualités payables en sus des loyers et charges courants au plus tard le 10 de chaque mois la première mensualité étant exigible le mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle s’oppose à la demande de franchise de 6 mois sollicitée par la défenderesse ainsi qu’au délai de 15 jours sollicité par la défenderesse pour constater la déchéance du terme en cas de non paiement d’une seule mensualité.

Elle précise avoir dénoncé la présente procédure au créancier inscrit (La Banque Palatine).

La société Fashion B. Air développe oralement ses conclusions déposées à l’audience par lesquelles elle demande au juge des référés, de :

— lui accorder des délais de paiement de 24 mois, avec une période de franchise de six mois, aux fins de régler la somme de 78.770,72 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au troisième trimestre 2024,

— suspendre rétroactivement les effets de la clause résolutoire attachés au commandement du 26 décembre 2023,

— dire qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à échéance, la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception,

— débouter la société Foncière TBES de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires, notamment de celle tendant à la résiliation du bail et à l’expulsion de la société Fashion B Air, ainsi que de la demande en paiement d’une indemnité d’occupation.

Elle souligne qu’elle justifie des difficultés auxquelles son activité de vente de prêt à porter a été confrontées.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures, ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le bail souscrit au profit de la société Fashion B. Air stipule une clause résolutoire à l’article 16 prévoyant notamment qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou indemnité d’occupation, de charges ou de prestations accessoire, et plus généralement de toute somme due par le preneur, et notamment des réajustements de loyer par suite de l’indexation ou de révision, et un mois après un simple commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 26 décembre 2023 mentionne bien le délai d’un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il renvoie aux dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d’en critiquer éventuellement les causes.

La lecture du décompte, non contesté, produit par le bailleur permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé l’intégralité des causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de plein droit de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 27 janvier 2024.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demanderesse sollicite la condamnation à titre provisionnel de la partie défenderesse à la somme de 78.770,72 euros, selon décompte non contesté, arrêté au 09 juillet 2024, terme du troisième trimestre 2024 inclus, au titre de l’arriéré locatif à laquelle la défenderesse sera condamnée à titre provisionnel.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il sera fait droit à la demande de délais de paiement présentée par la défenderesse et acceptée par le bailleur dans les conditions suivantes : 24 mensualités dont 23 mensualités de 3.282,00 euros chacune et la 24ème de 3.284,72 euros pour le solde, le paiement de la première mensualité devant intervenir au plus tard le 10 du mois suivant celui de la signification de la présente ordonnance et les paiements suivants, au plus tard, le 10 de chaque mois, en sus des loyers et charges courants et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, sauf meilleur accord des parties. Si la défenderesse justifie des difficultés rencontrées dans son activité liées selon ses dires notamment de la crise “des gilets jaunes”, de la crise sanitaire de 2020-2021 et de l’inflation qui a suivi, elle n’explicite pas sa demande de franchise de 6 mois alors qu’il ressort du décompte du bailleur que le preneur n’a effectué aucun versement depuis août 2023, de sorte qu’elle a déjà bénéficié d’un large délai pour préparer la mise en oeuvre du paiement échelonné sollicité. C’est pourquoi il n’est pas fait droit à sa demande de report de prise d’effet de l’échéancier.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant le délai accordé.

À défaut de respect de ces modalités d’apurement de la dette ou de paiement à bonne date de toute échéance de loyers et charges, la clause résolutoire reprendra son plein effet et la défenderesse, tenue de quitter les lieux, avec, si nécessaire, le concours de la force publique à défaut de départ volontaire des lieux, et le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

La défenderesse sera également redevable, à défaut de respecter l’échéancier, d’une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel, qu’il convient de fixer à une somme égale au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et taxes en cours, à compter du rétablissement des effets de l’acquisition de la clause résolutoire et ce jusqu’à libération des lieux.

Sur le surplus des demandes

En vertu de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise, ainsi, il sera fait droit à la demande de capitalisation annuelle des intérêts.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la Société Fashion B. Air sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et des frais de levée de l’état des créanciers inscrits.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la Société Fashion B. Air au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 janvier 2024 ;

Condamnons la Société Fashion B. Air à verser à la Société Foncière TBES la somme de 78.770,72 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 05 juillet 2024, troisième trimestre 2024 inclus ;

L’autorisons à se libérer de cette dette en 24 mensualités de 3.282,00 euros chacune et la 24ème de 3.284,72 euros pour le solde, le paiement de la première mensualité devant intervenir au plus tard le 10 du mois suivant celui de la signification de la présente ordonnance et les paiements suivants, au plus tard, le 10 de chaque mois, en sus des loyers et charges courants et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, sauf meilleur accord des parties.

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets, 8 jours après une simple mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la Société Fashion B. Air portant sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] se composant de :

— rez-de-chaussée, une boutique à droite de la porte du vestibule de l’immeuble,

— une pièce isolée dans la courette de l’immeuble,

— une cave sous-partie de la boutique, droit au double WC commun de la courette et droit au passage dans le vestibule de l’immeuble

Autorisons en ce cas l’expulsion de la Société Fashion B. Air et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas la Société Fashion B. Air à payer à la Société Foncière TBES une indemnité d’occupation trimestrielle égale au montant non sérieusement contestable du loyer, majoré des charges et taxes en cours, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement, et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamnons la Société Fashion B. Air à payer à la Société Foncière TBES la somme de 1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons la Société Fashion B. Air au paiement des entiers dépens dont le coût du commandement de payer et les frais de levée de l’état des créanciers inscrits;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 10 septembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Béatrice FOUCHARD-TESSIER