Du 13 décembre 2024

5AF

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 23/02168 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X7IK

[H] [V]

C/

[D] [C], [Z] [W], [G] [C], [F] [C]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

Le 13/12/2024

Avocats : M^e Marie-Anne BLATT

M^e Charlotte BOUYER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 13 décembre 2024

JUGE : M. Jean-Jacques TACHE, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES

DEMANDERESSE :

Madame [H] [V]

née le 22 Décembre 1930 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Charlotte BOUYER (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Monsieur [D] [C]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Marie-Anne BLATT (Avocat au barreau de BORDEAUX) substituée par M^e Lara TAHTAH

Madame [Z] [W]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Marie-Anne BLATT (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [G] [C]

née le 03 Janvier 1988 à [Localité 9]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée par M^e Marie-Anne BLATT (Avocat au barreau de BORDEAUX) substituée par M^e Lara TAHTAH

Madame [F] [C]

née le 08 Décembre 1991 à [Localité 11]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représentée par M^e Marie-Anne BLATT (Avocat au barreau de BORDEAUX) substituée par M^e Lara TAHTAH

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Selon un acte sous seing privé du 27 janvier 2011, Monsieur [D] [C] et Madame [Z] [W] épouse [C], propriétaires, ont donné à bail à Madame [H] [V] une maison d’habitation de type 4 sis [Adresse 3] à [Localité 9]. Le contrat conclu pour une durée de trois avec tacite reconduction prévoit un loyer mensuel de 1000 €.

Monsieur et Madame [C] ont par acte notarié du 22 novembre 2014, consenti à leurs filles, [G] et [F], une donation-partage comprenant notamment l’usufruit temporaire sur dix années du bien immobilier précité.

Madame [F] [C] et [G] [C] ont signifié le 18 mars 2019 un congé aux fins de reprise pour habiter ladite maison.

Selon acte notarié du 26 décembre 2019, Madame [G] [C] est devenue plein propriétaire de la maison. Elle a adressé le 02 juin 2020, à Madame [V], une lettre de rétractation du congé de reprise.

Suite à un dégât des eaux survenu le 21 avril 2022 dans la maison occupée par Madame [V], cette dernière a déclaré le sinistre à son assurance MAAF et informé dès le lendemain Madame [G] [C], tout en faisant intervenir un professionnel qui a détecté les canalisations comme étant la cause de la fuite d’eau. Un constat amiable a été établi le 22 avril 2022.

Considérant que la responsabilité du sinistre incombait à la propriétaire, la MAAF a rejeté le 27 avril 2022 la prise en charge des frais de remise en état.

Le conseil de Madame [V] a adressé le 16 mai 2022 une mise en demeure à Madame [G] [C] d’avoir à effectuer, sans délai, les réparations ainsi que le remboursement des frais engagés pour rechercher l’origine du sinistre d’un montant de 3 289 euros.

Monsieur [X] [Y], commissaire de justice, a mentionné dans son procès-verbal établi le 27 octobre 2022 la présence de moisissures et des traces d’humidité dans les différentes pièces de la maison.

En l’absence d’une issue amiable entre les parties, Madame [V] a fait assigner, par acte d’huissier de justice les 8 et 9 juin 2023, Monsieur [D] [C], Madame [Z] [W] épouse [C], Madame [G] [C] et Madame [F] [C], d’avoir à comparaitre le 25 juillet 2023 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux afin d’obtenir satisfaction à sa demande de réalisation des travaux de remise en état ainsi que le paiement des indemnités en réparation de ses préjudices.

Lors de l’audience, les parties représentées par leur avocat ont sollicité un renvoi pour mise en Etat à l’issue de laquelle l’affaire a été fixée au 14 octobre 2024.

Régulièrement représentée, Madame [H] [V] a confirmé ses prétentions exposées dans ses conclusions déposées le jour de l’audience, aux fins de :

DECLARER Madame [H] [V] recevable et bien fondée en ses demandes ;

Y faisant droit,

CONSTATER le désistement d’instance de Madame [H] [V] à l’endroit des époux [C], Monsieur [D] [C] et Madame [Z] [W] et de Madame [F] [C] ;

CONDAMNER Madame [G] [C], es qualité de propriétaire-bailleur, à régler à Madame [H] [V] une somme de 4.599,50 euros, en réparation du trouble de jouissance subi du fait de son inaction fautive ;CONDAMNER Madame [G] [C], es qualité de propriétaire-bailleur, à régler à Madame [H] [V] une somme de 2.500 euros, en réparation de son préjudice moral ;CONDAMNER Madame [G] [C], es qualité de propriétaire-bailleur, à régler à Madame [H] [V] une somme de 1.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;La CONDAMNER également aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du procès-verbal de constat en date du 27 octobre 2022 d’un montant de 549,20 euros ;

* *

Monsieur [D] [C], Madame [Z] [W] épouse [C], Madame [G] [C] et Madame [F] [C] régulièrement représentés à l’audience ont confirmé leurs prétentions dans les conclusions responsives déposées à l’audience. Ils demandent :

A titre principal,

JUGER que l’action de Madame [H] [V] à rencontre de Monsieur [D] [C], Madame [Z] [W] épouse et de Madame [F] [C] est irrecevable ces derniers n’ayant pas la qualité de propriétaires de l’immeuble ;

Par conséquent,

REJETER l’ensemble des demandes fins et prétentions formulées par Madame [H] [V] à l’encontre de Monsieur [D] [C], Madame [Z] [W] épouse [C] et de Madame [F] [C] comme étant irrecevables ;CONDAMNER Madame [H] [V] à verser à Monsieur [D] [C], à Madame [Z] [W] épouse [C] et à Madame [F] [C] la somme de 1.500 € chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONSTATER que les travaux de remise en état sollicités par la requérante et objet de la présente assignation ont été effectués ;JUGER que les demandes de réalisation des travaux sous astreinte et de consignation des loyers sont devenues sans objet ;

Par conséquent,

DÉBOUTER Madame [H] [V] de l’ensemble ses demandes, fins et prétentions en ce sens ;

Sur les demandes d’indemnisation des préjudices de la locataire :

A titre principal,

— DEBOUTER Madame [H] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions en ce sens, ses demandes étant injustifiées infondées.

A titre subsidiaire,

LIMITER l’indemnisation du préjudice de jouissance à de plus justes propositions, n’excédant pas la somme de 711,75 € ;LIMITER l’indemnisation du préjudice moral à de plus justes propositions, n’excédant pas la somme de 800 € ;

En tout état de cause,

DEBOUTER Madame [H] [V] de ses demandes plus amples et contraires ; CONDAMNER Madame [H] [V] à verser à [G] [C] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER Madame [H] [V] paiement des entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le tribunal, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l’audience ainsi qu’aux prétentions orales telles qu’elles sont rappelées ci-dessus.

A l’issue des débats le délibéré a été fixé au 13 décembre 2024.

Les parties ayant comparu ou été régulièrement représentées, il sera statué par jugement contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile et rendu en premier ressort.

DISCUSSION

Selon l’article 9 du code procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

? Sur l’irrecevabilité de l’action à l’encontre des époux [C] et de Madame [F] [C] pour défaut de qualité de propriétaire-bailleur

Les deux parties produisent dans leurs conclusions, une attestation notariale en date 26 décembre 2019 d’ailleurs confirmée par une attestation notariale du 19 juin 2023, dans lesquelles il est précisé :

Que Monsieur et Madame [C] ont par acte notarié du 22 novembre 2014, consenti à leurs filles, [G] et [F], une donation-partage comprenant notamment l’usufruit temporaire sur dix années de la maison située au [Adresse 3] à [Localité 9],Puis, selon acte notarié du 26 décembre 2019 d’attribuer la nue-propriété de la maison précitée à Madame [G] [C].

Donc, Madame [G] [C] est depuis cette date, plein propriétaire de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9], et elle le demeurera à l’extinction de l’usufruit temporaire, les parties déclarant d’un commun accord que les donateurs n’entendent pas récupérer ledit usufruit à l’extinction dudit usufruit temporaire.

De plus, des différentes pièces versées au dossier, dont les lettres du 06 février 2020 et du 16 mai 2022 du conseil de Madame [H] [V], le constat à l’amiable du 22 avril 2022, il en ressort que Madame [G] [C] est la seule destinataire des correspondances et documents. Elle est bien considérée par la partie demanderesse comme étant l’unique propriétaire.

D’ailleurs, dans ses conclusions, Madame [V] indique entendre se désister de ses demandes à l’encontre des époux [C] ainsi qu’à l’endroit de Madame [F] [C].

En conséquence, l’action menée par Madame [H] [V] contre Monsieur [D] [C], Madame [Z] [W] épouse [C], et Madame [F] [C] est irrecevable.

Toutefois, Monsieur [D] [C], Madame [Z] [W] épouse [C] et à Madame [F] [C] seront déboutés de leur demande de condamner Madame [V] à leur verser une somme sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En revanche l’action par Madame [H] [V] menée contre Madame [G] [C], propriétaire de la maison lors du sinistre relatif à un dégât des eaux survenu le 21 avril 2022, est recevable.

? Sur les demandes de travaux de remise en état sous astreinte et des différents préjudices

L’article 6 de la Loi du 06 juillet 1989 dispose que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, …

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; …

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c)D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; »

L’obligation de décence d’un appartement loué et de son entretien en état de servir à l’usage pour lequel il est loué est rappelée dans les articles 1719 et 1720 du Code civil.

De plus l’article 1755 du même code précise que « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. »

En l’espèce il est établi que le dégât des eaux subi par Madame [V] a eu lieu le 21 avril 2022. Il est constant également que la détection de la fuite relève du locataire comme le précise la lettre de la Banque postale du 27 avril 2022.

Les deux parties, locataire et propriétaire, ont établi et signé conjointement un constat amiable dégât des eaux dès le lendemain du sinistre. Il est indiqué dans celui-ci que la cause du dégât des eaux a été identifiée par la société HABILIS qui est intervenue dans l’urgence le jour même de l’incident. Aucun désaccord n’est formulé par Madame [G] [C].

Un rapport d’expertise commun établi par MAAF Assurances, assurance de Madame [V] mentionne que la société intervenante n’a pas établi un « rapport correct » en n’indiquant pas « quelle alimentation était fuyarde » et précise que la fuite est non destructive. MAAF Assurances indique dans sa lettre du 1er août 2022 que le propriétaire non occupant doit prendre en charge les frais de remise en état des canalisations du logement.

Un autre société ADN est intervenue le 24 mai 2022 à la demande de l’assurance de Madame [V] pour déterminer avec précision l’origine de fuite.

Madame [G] [C] a mandaté, le 20 juin 2022, un plombier aux fins d’effectuer les travaux pour mettre fin à la fuite (montant de la facture 3569,50 € pièce 10 de la partie défenderesse).

Un huissier constate le 27 octobre 2022 les désordres (moisissures dans le couloir, traces noires d’humidité dans les WC et couloir … Pièce 12 de la partie demanderesse) provoqués par le sinistre.

Un devis de remise en état des murs touchés par le dégât des eaux a été transmis le 22 février 2023 à Madame [G] [C]. Une attestation de l’artisan (Pièce 18 de la partie de la défenderesse) confirme ce que prétend la propriétaire à savoir que Madame [V] a indiqué que c’était elle qui assurait les travaux de réfection.

Les travaux ont été néanmoins effectués au cours du mois de septembre 2023.

Il ressort de ces différents éléments produits par les deux parties que :

Le plombier est intervenu un mois après le sinistre, délai dû essentiellement à la nécessaire détection de l’origine de la fuite ; La remise en état de l’appartement a été effectuée près de 17 mois après le dégât des eaux ;Ce délai entre le sinistre et la remise en état de l’appartement a provoqué l’apparition de moisissures et des traces d’humidité rendant indécent et insalubre le lieu occupé par la locataire ;Le délai est essentiellement lié à une incompréhension entre la locataire âgée de 91 ans et la propriétaire.Compte tenu des deux premiers éléments les demandes de réalisation des travaux sous astreinte et de consignation des loyers sont devenues sans objet.

Il est retenu que Madame [V] a subi des désagréments et des préjudices certains durant un long délai (14 mois délai indiqué par la partie demanderesse) sans pour autant retenir que Madame [G] [C] est entièrement et uniquement responsable des désagréments causés. Aussi le préjudice de jouissance sera calculé par une imputation de 10 % calculés sur la période de 14 mois de loyers réglés par la locataire (avril 2022 à Mai 2023).

Madame [G] [C] sera donc condamnée à verser à Madame [H] [V] la somme de 1533 € (1095x10%x14 mois) au titre du préjudice de jouissance.

Il est également retenu que compte tenu de son âge, de la nécessité pour elle de faire face à la survenance fortuite du dégâts des eaux et de l’importance du sinistre, Madame [H] [V] a été marquée par les événements comme en attestent les certificats médicaux Cette situation a suscité à Madame [V] un préjudice moral qu’il convient de reconnaître et de réparer conformément à l’article 1240 du Code civil qui dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Madame [G] [C] sera condamnée à verser à Madame [H] [V] la somme de 1 200 € en réparation de son préjudice moral.

? Sur les frais accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. En conséquence, ceux-ci seront mis à la charge de Madame [G] [C]. Toutefois, les frais relatifs au coût du procès-verbal de constat en date du 27 octobre 2022 d’un montant de 549,20 euros resteront à la charge de Madame [V].

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité.

En l’espèce, il serait particulièrement inéquitable de laisser à la charge de Madame [H] [V] la charge des frais exposés pour faire valoir ses droits. En conséquence, Madame [G] [C] sera condamnée à lui payer la somme de 900 € sur ce fondement.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à déroger au principe de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement d’instance de Madame [H] [V] à l’endroit des époux [C], Monsieur [D] [C] et Madame [Z] [W] et de Madame [F] [C] ;

DEBOUTE Monsieur [D] [C], Madame [Z] [W] épouse [C] et Madame [F] [C] de leur demande de condamner Madame [V] à leur verser une somme sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT que l’action de Madame [H] [V] menée contre Madame [G] [C], est recevable ;

DIT que les demandes de réalisation des travaux sous astreinte et de consignation des loyers sont devenues sans objet ;

CONDAMNE Madame [G] [C] à verser à Madame [H] [V] la somme de 1533 € au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Madame [G] [C] à verser à Madame [H] [V] la somme de 1 200 € en réparation de son préjudice moral ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [G] [C] à payer à Madame [H] [V] la somme de 900 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [C] aux entiers dépens ;

DIT que les frais relatifs au coût du procès-verbal de constat en date du 27 octobre 2022 d’un montant de 549,20 euros resteront à la charge de Madame [V] ;

DIT n’y avoir lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le

Le Greffier Le Président