MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 08 DECEMBRE 2025

Minute :

N° RG 25/00819 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G6TD

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

S.A. LOGEAL IMMOBILIERE, dont le siège social est sis 5 rue Saint Pierre – 76194 YVETOT CEDEX

représentée par la SCP PATRIMONIO PUYT-GUERARD HAUSSETETE, avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS:

Monsieur [C] [M], demeurant 3 Rue Raymond Bernard Young – NOTRE DAME DE GRAVENCHON – 76330 PORT-JÉRÔME-SUR-SEINE

non comparant, non représenté

Madame [N] [M], demeurant 3 rue Raymond Bernard Young – NOTRE DAME DE GRAVENCHON – 76330 PORT JÉRÔME SUR SEINE

non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Caroline ROSEE

DÉBATS : en audience publique le 13 Octobre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Magistrat au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Caroline ROSEE, Greffier, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par assignation du 6 août 2025, la société anonyme LOGEAL IMMOBILIERE a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour lui demander de :

prononcer la résolution judiciaire du bail verbal à usage d’habitation qu’elle a conclu avec M. [C] [M] et Mme [N] [M] ;dire et juger qu’ils se trouvent occupants sans droit ni titre des lieux sis 3, rue Raymond Bernard Young, Notre Dame de Gravenchon à PORT JEROME SUR SEINE (76330) ;ordonner leur expulsion des lieux, si besoin avec le concours de la force publique ;les condamner solidairement à lui payer la somme de 4 295,16 euros correspondant aux loyers, indemnités d’occupation, charges et accessoires échus et impayés au 23 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 5 mai 2025 ;les condamner solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer revalorisé augmenté des charges également revalorisées et accessoire jusqu’à la restitution effectivé des lieux ;les condamner solidairement à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;les condamner en tous les dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 août 2025. Un bordereau de carence a été établi dans le cadre du diagnostic social et financier.

À l’audience du 13 octobre 2025, la société LOGEAL IMMOBILIERE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation. Elle fait valoir qu’elle a consenti à M. et Mme [M] un bail verbal à compter du 1er juin 2004 portant sur un bien conventionné à usage d’habitation situé 3, rue Raymond Bernard Young, Notre Dame de Gravenchon à PORT JEROME SUR SEINE (76330), moyennant un loyer mensuel actualisé de 412,90 euros ainsi qu’une provision sur charges mensuelles de 87,76 euros. Par acte de commissaire de justice du 5 mai 2025, elle leur a fait signifier une sommation de payer la somme en principal de 4 288,17 euros au titre des loyers et charges impayées arrêtés au 29 avril 2025. Elle sollicite, au visa des articles 1224, 1226, 1227 et 1228 la résolution judiciaire du bail au motif que les locataires ont gravement manqué à leur obligation de payer le loyer. Elle précise que la dette locative s’élève désormais à 1 589,63 euros selon décompte arrêté au 23 septembre 2025, au titre uniquement de la location du garage.

Bien que régulièrement assignés par acte de commissaire de justice délivrés à étude, M. et Mme [M] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

A l’audience, le juge a mis dans les débats l’absence de clause d’indexation, s’agissant d’un bail verbal.

La décision a été mise en délibéré au 8 décembre 2025.

MOTIVATION

Sur l’absence des défendeurs

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail pour non paiement des loyers

Sur la recevabilité de la demande

La société LOGEAL IMMOBILIERE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes des dispositions des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat peut être demandée en justice en cas d’inexécution suffisamment grave.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice et qu’elle est qualifiée de résiliation lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements établis sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Le juge doit apprécier la situation au jour de sa décision de sorte qu’il convient de tenir compte de toutes les circonstances intervenues jusqu’au jour où il statue.

Le bail portant sur un local à usage d’habitation, les dispositions d’ordre public du titre I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 s’appliquent quand bien même aucun contrat de location écrit n’a été établi.

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon les dispositions de l’article 17 d de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 1er juin 2004, date de conclusion du bail :

« Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

L’augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l’indice national mesurant le coût de la construction publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

La moyenne mentionnée ci-dessus est celle de l’indice du coût de la construction à la date de référence et des indices des trois trimestres qui la précèdent. »

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, la bailleresse soutient avoir conclu un bail verbal, lequel ne comporte dès lors aucune clause de révision du loyer.

Pour autant, l’assignation fait état d’un montant de loyer « actualisé ». De même, le décompte annexé à la sommation de payer du 5 mai 2025, portant sur la période du 31 juillet 2021 au 24 avril 2025, mentionne des variations annuelles de loyers à la hausse. Ce décompte ne distingue pas entre les loyers dus au titre du logement et ceux dus au titre du garage.

Lors de l’audience, il apparaît que tous les loyers et charges dus au titre du logement ont été apurés, puisque le décompte actualisé au 23 septembre 2025 ne porte que sur un arriéré de loyers subsistant pour le garage à hauteur de 1 589,63 euros.

Or, le fait que les locataires aient finalement payé le loyer appelé pour le logement ne peut caractériser leur renonciation tacite au bénéfice des dispositions de l’article 17 d) de la loi du 6 juillet 1989 (Cass 3ème civ. 5 février 2014 pourvoi n° 13-10804 publié au bulletin).

La bailleresse a donc trop perçu des loyers au titre du logement qui ont vocation à se compenser avec l’arriéré de loyer subsistant au titre du garage, à le supposer encore fondé. Or, elle ne permet pas de déterminer le montant de ce trop perçu, à tout le moins sur la période non prescrite, puisqu’elle ne produit aucune pièce permettant de connaître le montant du loyer du logement à l’origine.

Parallèlement, le décompte arrêté au 23 septembre 2025 au titre du garage mentionne un loyer mensuel de 52,11 euros, mais là encore la bailleresse ne produit aucune pièce permettant de déterminer le montant de ce loyer à l’origine.

Il s’ensuit que la bailleresse ne justifie pas d’un arriéré subsistant au jour de l’audience ou même existant au jour de la sommation de payer du 5 mai 2025.

Il ne peut donc être retenu que les locataires auraient gravement manqué à leur obligation de payer les loyers.

La demande de résiliation judiciaire du bail sera dès lors rejetée.

Les demandes en expulsion et en paiement d’indemnité d’occupation deviennent ainsi sans objet.

Sur la demande en paiement

Aucun arriéré de loyers n’étant justifié, la demande en paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société LOGEAL IMMOBILIERE, partie succombante, sera condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société LOGEAL IMMOBILIERE, succombant en toutes ses demandes, sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la société anonyme LOGEAL IMMOBILIERE de toutes ses demandes ;

CONDAMNE la société anonyme LOGEAL IMMOBILIERE aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 décembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Caroline ROSEE Grégory RIBALTCHENKO