N° RG 22/08565 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XF7Y

INCIDENT

RME

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

1ERE CHAMBRE CIVILE

N° RG 22/08565 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XF7Y

N° de Minute : 2024/00

AFFAIRE :

S.C.I. REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE

C/

S.D.C. RES.14 ULYSSE DESPAUX

Exécutoire Délivrée

le :

à

Avocats : la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES

la SCP TMV

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

Le VINGT SIX FEVRIER DEUX MIL VINGT QUATRE

Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente

Juge de la Mise en Etat de la 1ERE CHAMBRE CIVILE,

Assistée de Madame Ophélie CARDIN Greffier.

ORDONNANCE :

Contradictoire, susceptible d’appel dans les conditions prévues à l’article 795 du Code de Procédure Civile,

Par mise à disposition au greffe,

Vu la procédure entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. REAL ESTATE HOLDINGS

14 rue Ulyssse Despaux

33000 BORDEAUX

représentée par Maître Marie-josé MALO de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

DEFENDEUR

S.D.C. DE LA RESIDENCE 14 ULYSSE DESPAUX représenté par son syndic, la SARL JACQUART GESTION, sise 158 avenue d’Eysines 33200 BORDEAUX

33000 BORDEAUX

représenté par Maître Pierrick CHOLLET de la SCP TMV, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Contestant des résolutions adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence 14 rue Ulysse Despaux à Bordeaux le 19 septembre 2022, la SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE, propriétaire des lots 1, 2 et 18 au sein de cette copropriété, a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de cet immeuble devant le tribunal judiciaire de Bordeaux par exploit du 15 novembre 2022 aux fins de nullité des résolutions n° 2,10,12,13,14,15,16,17, 18, 21 et 22.

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 9 janvier 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé complet des moyens développés, le Syndicat des copropriétaires du 14 rue Ulysse DESPAUX demande au juge de la mise en état, sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— juger que la SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE ne dispose pas de la qualité à agir s’agissant des questions n° 2,10,12,13,14,15,16,17 et 18,

— rejeter les demandes de la SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE,

En conséquence,

— Prononcer l’irrecevabilité des demandes de la SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE s’agissant des résolutions n° 2,10,12,13,14,15,16,17 et 18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 septembre 2022,

En tout état de cause,

— condamner la SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 16 novembre 2023, auxquelles il y a lieu de se reporter pour l’exposé complet des moyens développés, la SCI REAL ESTATE HODLDINGS FRANCE demande au juge de la mise en état, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 de:

— déclarer le syndicat des copropriétaires mal fondé en sa fin de non recevoir,

— l’en débouter,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— dire et juger qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagés par la copropriété.

MOTIVATION

sur le défaut de qualité de la SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE à contester les résolutions n° 2,10,12,13,14,15,16,17 et 18

Moyens des parties

Le Syndicat des copropriétaires soutient que l’action en nullité des résolutions litigieuses est irrecevable s’agissant des résolutions n° 2, 10 et 12 à 18 en ce que la SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE s’est abstenue de voter ces résolutions lors de l’assemblée générale litigieuse et n’a pas la qualité de copropriétaires opposants ou défaillants au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il rétorque à l’argumentation adverse que si le nom des copropriétaires votants pour chaque résolution n’est pas précisé dans le procès-verbal d’assemblée générale, en revanche, la SCI est le seul copropriétaire à détenir 292 tantièmes, de sorte qu’il est incontestable qu’elle s’est abstenue, puisque elle est identifiable au regard du nombre de voix abstentionnistes, ce qu’elle reconnaît, de surcroît, dans ses écritures.

Il ajoute qu’un copropriétaire, abstentionniste, ne peut être recevable à agir que s’il démontre que la décision à laquelle il s’est abstenu est liée de façon indivisible à une précédente décision à laquelle il s’est opposé, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Enfin, il considère que la nationalité du gérant de la SCI est indifférente d’autant que ce dernier a parfaitement su voter “pour” ou “contre” d’autres résolutions.

La SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE rétorque que l’inexistence d’indication permettant d’identifier les opposants et les abstentionnistes dans le procès verbal d’assemblée générale est sanctionnée par la nullité de la résolution, ce qui doit conduire à rejeter la fin de non recevoir.

Par ailleurs, il conclut, qu’en l’espèce, son abstention était un vote d’opposition, d’autant qu’il n’a pas saisi la subtilité de la distinction abstention/refus, ni ses conséquences, du fait de sa nationalité. Il plaide que le contexte dans lequel le vote s’est déroulé démontre l’existence d’un réel contentieux entre les parties et une volonté de la SCI de s’opposer aux décisions de la copropriété.

Sur ce

Conformément à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants.

Selon ce texte, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants.

Il est indifférent, pour que le copropriétaire soit recevable à agir en contestation, qu’il invoque l’inobservation d’une formalité substantielle prescrite par l’article 17 du décret du 17 mars 1967 tenant à l’absence de mention des copropriétaires abstentionnistes. Il doit avoir la qualité de copropriétaire opposant ou défaillant (en ce sens, pour la recevabilité d’une action en annulation en son entier d’une assemblée générale, Cass. civ. 3, 17 septembre 2020, n°19-20.730).

Le premier moyen tiré de l’inobservation d’une formalité prescrite par l’article 17 du décret n° 67-723 du 17 mars 1967 est donc inopérant pour écarter une fin de non recevoir tirée d’un défaut de qualité à agir opposable à un copropriétaire qui n’est pas opposant ou défaillant.

Est irrecevable l’action en nullité engagée par un copropriétaire présent ou représenté qui s’est abstenu dans le vote de la décision adoptée. L’abstention ne peut, en principe, être assimilée à une opposition.

En l’espèce, il ressort de l’émargement de la feuille de présence que M. [D] [S], représentant la SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE était présent lors de l’assemblée générale litigieuse, les tantièmes attachés aux lots de ce copropriétaire s’élevant à 292.

Il n’est pas sérieusement contesté que M. [D] s’est abstenu lors du vote des résolutions n° 2,10,12,13,14,15,16,17 et 18, qui invoque même dans ses écritures une incompréhension de sa part ayant présidé à sa posture. Le nombre de tantièmes comptabilisés au titre de l’abstention, soit 292, correspond à ceux de la SCI.

Le juge qui constate l’abstention d’un copropriétaire n’a pas à interpréter celle-ci pour rechercher si elle peut ou non être assimilée à une opposition et il est indifférent que l’abstentionniste ait émis des réserves (civ 3e 12 avril 2018, n°17-16.034), ce qui n’est pas le cas en l’espèce en tout état de cause.

La SCI contestataire ne peut donc exciper des correspondances antérieures à l’assemblée générale faisant part de sa contestation dans sa responsabilité dans les désordres et la prise en charge des travaux de reprise ou encore du niveau de compréhension du droit français par son gérant de nationalité australienne, pour conférer à son abstention la valeur d’un vote d’opposition.

La fin de non recevoir tirée d’un défaut de qualité à agir en contestation de la SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE apparaît donc bien fondée et il y sera fait droit.

En conséquence, il y a lieu de dire que la SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE est irrecevable à contester les résolutions n° 2,10,12,13,14,15,16,17 et 18.

La qualité à agir en contestation des résolutions n° 21 et 22 pour lesquelles la SCI a voté contre n’étant pas contestée, il y a lieu de renvoyer l’affaire à la mise en état pour la suite des échanges portant sur ces deux résolutions.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat de copropriétaires l’intégralité des frais exposés pour sa défense dans le cadre de cet incident. La SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE sera condamnée à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par décision mise à disposition au greffe,

— DIT que l’action de la SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE en contestation des résolutions n° 2,10,12,13,14,15,16,17 et 18 est irrecevable faute de qualité d’opposant ou de défaillant,

— CONDAMNE la SCI REAL ESTATE HOLDINGS FRANCE à payer au Syndicat des copropriétaires du 14 rue Ulysse DESPAUX la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 16 mai 2024 pour les conclusions de la demanderesse,

— RESERVE les dépens.

La présente décision est signée par Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et Madame Ophélie CARDIN, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT