TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00154 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JOIO

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 28 Janvier 2025

S.A. ASSEMBLIA société absorbante de LOGIDOME., rep/assistant : M^e Karine ENGEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [K] [R], rep/assistant : M^e Salomé DEGOUD, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, Monsieur [D] [R]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : M^e Karine ENGEL

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : M^e Salomé DEGOUD

M^e Karine ENGEL

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Grégoire KOERCKEL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier lors des débats et de Bérénice ANDRIOT Greffier lors des délibérés ;

Après débats à l’audience du 05 Décembre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 28 Janvier 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ASSEMBLIA, société absorbante de LOGIDOME,

14, Rue Buffon

63019 CLERMONT-FERRAND CEDEX 2

prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Karine ENGEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [K] [R]

7 boulevard Claude Bernard

Porte 51, 5ème étage

63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par M^e Salomé DEGOUD, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Monsieur [D] [R]

7 boulevard Claude Bernard

Porte 51, 5ème étage

63000 CLERMONT-FERRAND

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 29 août 2011, Logidôme a donné à bail à [P] [W] et [K] [V] épouse [W] un logement situé 7 Boulevard Claude Bernard à Clermont-Ferrand, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 336,32 euros, provision sur charges comprise.

Suivant acte sous-seing privé en date du 4 novembre 2019, le contrat de bail a été transféré à [D] [R] et [K] [V] épouse [R].

Le 25 août 2023, la bailleresse a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1674,06 euros.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de [D] [R] et [K] [R] le 19 avril 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2024, la SA Assemblia, venant aux droits de Logidome, a fait assigner [D] [R] et [K] [R] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour les locataires de s’être acquittés des causes du commandement dans les délais impartis ;

— ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— condamner [D] [R] et [K] [R] à lui payer les sommes suivantes :

* 2769,43 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 janvier 2024 ;

* 450 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux, outre la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 janvier 2024.

Lors de l’audience, la SA Assemblia maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’elle demande également la suppression du délai de deux mois prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution et qu’en vertu d’un décompte arrêté au 2 décembre 2024 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3875,27 euros.

[D] [R], assigné en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

[K] [R], quant à elle, demande au Juge des Contentieux de la Protection :

A titre principal : – de déclarer irrecevables les demandes de la SA Assemblia ;

A titre subsidiaire :- de réduire le montant de l’indemnité d’occupation ;

— de lui accorder des délais de paiement sur trente-six mois ;

— de débouter la SA Assemblia de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

A l’appui de sa prétention principale, [K] [R] fait valoir que la SA Assemblia n’a pas qualité pour agir à son encontre au motif que le contrat de bail a été conclu avec Logidôme. De plus, elle affirme que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit, à peine d’irrecevabilité, que la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives doit être saisie au moins deux mois avant la délivrance d’une assignation en résiliation de bail. Or, [K] [R] souligne que la SA Assemblia ne justifie pas avoir effectué cette saisine.

Subsidiairement, elle sollicite la diminution du montant de l’indemnité d’occupation en expliquant que celui-ci est supérieur au montant du loyer et des charges.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale des locataires n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

[K] [R] a indiqué que des mesures d’apurement du passif consistant en un plan sur soixante-dix-sept mois avec effacement du reliquat de l’endettement ont été adoptées à son profit le 18 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

[D] [R] a été assigné en l’étude du commissaire de justice et ne s’est pas présenté à l’audience ni personne pour lui. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du Code de Procédure Civile.

Sur la recevabilité

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, il est justifié que Logidôme est devenue la SA Assemblia suite à une fusion-absorption avec la Société d’Equipement de l’Auvergne. Ainsi, il s’en déduit que la SA Assemblia avait qualité pour agir à l’encontre des locataires de Logidôme et que, par voie de conséquence, la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité d’agir sera rejetée.

De même, il apparait que la SA Assemblia a signalé les impayés de ses locataires à la Caisse d’Allocations Familiales le 19 avril 2022 et que, conformément aux dispositions précitées, un tel signalement est équivalent à une saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives. Dès lors, la fin de non-recevoir tirée du défaut de saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives sera également rejetée.

Sur l’application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relatives au surendettement

En l’espèce, il y a lieu de préciser qu’il n’y a pas lieu d’appliquer les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relatives au surendettement au profit de [K] [R] étant donné qu’il ressort du décompte fourni par la SA Assemblia que le paiement intégral du loyer n’a pas été repris avant la date de l’audience. Or, il est nécessaire de rappeler que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que l’application de ses dispositions relatives au surendettement est conditionnée à la reprise du paiement intégral du loyer avant la date de l’audience.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévus par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, la SA Assemblia justifie avoir régulièrement signifié le 25 août 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 1674,06 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 25 octobre 2023.

[D] [R] et [K] [R] sont désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la SA Assemblia, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de [D] [R] et [K] [R] ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La SA Assemblia produit un décompte arrêté au 2 décembre 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 3875,27 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA Assemblia est établie tant dans son principe que dans son montant. [D] [R] et [K] [R] seront donc condamnés à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme établie au titre de cet arriéré. Sur ce point, il convient de préciser qu’il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement à [K] [R] étant donné qu’il ressort du décompte fourni par la SA Assemblia que le paiement intégral du loyer n’a pas été repris avant la date de l’audience. Or, il est nécessaire de rappeler que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’octroi de délais de paiement est notamment conditionné à la reprise du paiement intégral du loyer avant la date de l’audience.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

[D] [R] et [K] [R] sont désormais occupants sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la SA Assemblia, soit la somme mensuelle de 410 euros. Cette indemnité sera due solidairement par [D] [R] et [K] [R] en application des stipulations du bail.

Sur le délai de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

L’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce, la SA Assemblia ne prétend pas que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou que la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du Code de la Construction et de l’Habitation n’a pas été suivie d’effet du fait des locataires. En effet, il y a lieu de constater que la SA Assemblia justifie sa prétention par la mauvaise foi de [K] [R]. Toutefois, il convient de noter que la SA Assemblia n’apporte aucun élément permettant de caractériser la mauvaise foi de [K] [R].

Ainsi, il en résulte que rien ne justifie de supprimer le délai prévu par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

En conséquence, la SA Assemblia sera déboutée de sa demande de suppression du délai de deux mois prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur les autres demandes

[D] [R] et [K] [R], qui succombent à l’instance, devront supporter in solidum la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 150 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe ;

REJETTE les fins de non-recevoir invoqués par [K] [R] ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 29 août 2011 entre Logidôme, [P] [W] et [K] [V] épouse [R] à compter du 25 octobre 2023 ;

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de [D] [R] et [K] [R] ainsi que tout occupant de leur chef, du local sis 7 Boulevard Claude Bernard à Clermont-Ferrand, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

CONDAMNE [D] [R] et [K] [R] à payer solidairement à la SA Assemblia la somme de 3875,27 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 décembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due solidairement par [D] [R] et [K] [R] à la somme mensuelle de 410 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE à verser à la SA Assemblia ladite indemnité mensuelle à compter du mois de décembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE in solidum [D] [R] et [K] [R] à payer à la SA Assemblia la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 25 août 2023 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux et de la Protection