Du 08 novembre 2024

5AA

PPP Référés

N° RG 24/01289 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZLHH

S.C. FONCIERE RU 01/2008

C/

[N] [C], [D] [J]

— Expéditions délivrées aux défendeurs

— FE délivrée à

SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

Le 08/11/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 novembre 2024

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Monsieur [N] GARNIER,

DEMANDERESSE :

S.C. FONCIERE RU 01/2008

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

DEFENDEURS :

Monsieur [N] [C]

né le 19 Mai 1955 à [Localité 9]

[Adresse 10]

[Adresse 7] [Adresse 6]

[Localité 3]

Présent

Madame [D] [J]

née le 22 Novembre 1956 à [Localité 8]

[Adresse 10]

[Adresse 7] [Adresse 6]

[Localité 3]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 13 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 24 juin 2020, la société civile immobilière FONCIERE RU 01/2008 a donné à bail à Monsieur [N] [C] et Madame [D] [J] un logement ainsi qu’un box de stationnement n°29BXS situés [Adresse 4] moyennant un loyer révisable mensuel de 937,77€ et une provision sur charges mensuelle de 130€.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2024, la société civile immobilière FONCIERE RU 01/2008 a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3.286,41€ en vue de la mise en œuvre de la clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers prévue par le bail.

Par actes introductifs d’instance en date du 30 mai 2024, la société civile immobilière FONCIERE RU 01/2008 a fait assigner Monsieur [N] [C] et Madame [D] [J] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 13 septembre 2024 aux fins de :

— Constater le jeu de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail survenue le 12 mai 2024 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire

— Prononcer l’expulsion et ordonner la libération des lieux par les défendeurs et de tous occupants de leur chef ainsi qu’à la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie avec, au besoin, le concours et l’assistance de la force publique

— Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 80€ par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés

— Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des défendeurs

— Fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur [N] [C] et Madame [D] [J] à compter de la résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux, à hauteur de la somme de 1.095,47€ par mois, devenue exigible le 1er de chaque mois

— Condamner in solidum les défendeurs :

à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.477,35€ à parfaire au titre de la dette locativeà titre provisionnel et en tant que de besoin, à payer le 1er de chaque mois l’indemnité d’occupation fixée par le juge à hauteur de 1.095,47€ par mois, devenue exigible le 1er du mois suivantau paiement de la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 11 mars 2024 d’un montant de 208,57€

A l’audience du 13 septembre 2024, la société civile immobilière FONCIERE RU 01/2008, représentée par son conseil, maintient les termes de sa demande initiale et demande en outre de lui donner acte de son désistement d’instance et d’action à l’encontre de Madame [D] [J], celle-ci ayant quitté les lieux en 2022. Elle expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 10.360,65€ à la date du 6 septembre 2024. Elle indique être opposée à l’octroi de tous délais.

En défense, Monsieur [N] [C] comparaît et expose avoir une collection de tableau et une table qu’il va vendre pour payer les loyers et rembourser sa dette. Il indique que la dette n’est pas ancienne (1 an) et explique avoir eu des soucis de santé ayant dû subir une opération au mois d’avril.

En défense, régulièrement assignée à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Madame [D] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance de la société civile immobilière FONCIERE RU 01/2008.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 8 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 31 mai 2024 soit au moins six semaines avant l’audience du 13 septembre 2024.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 12 mars 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur les demandes dirigées à l’encontre de Madame [D] [J]

La société civile immobilière FONCIERE RU 01/2008 se désiste de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’égard de Madame [D] [J].

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La société civile immobilière FONCIERE RU 01/2008 a fait signifier à Monsieur [C] un commandement d’avoir à payer la somme de 3.286,41€ au titre des loyers échus suivant exploit du 11 mars 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [C] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 11 mars 2024, réglé les causes dudit commandement, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 12 mai 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 12 mai 2024.

Au vu des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023, à défaut pour le locataire de démontrer qu’il est en situation de régler sa dette locative et à défaut d’avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, le loyer n’étant plus réglé depuis de nombreux mois, il ne pourra être accordé de délais de paiement à Monsieur [C].

De même, en application de l’article 24 VII de la loi précitée, à défaut d’avoir été sollicité et à défaut pour le locataire d’avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit ne peuvent pas être suspendus par la juridiction de céans.

Dès lors, Monsieur [C] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 12 mai 2024, ce qui constitue pour la société civile immobilière FONCIERE RU 01/2008 un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la demande d’astreinte

L’expulsion de l’occupant étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de les contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes de l’article L.421-1 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n’y a pas lieu en référé de prononcer en outre une astreinte.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la société civile immobilière FONCIERE RU 01/2008 produit un décompte actualisé à la date du 6 septembre 2024 selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 10.360,65€ (août 2024 inclus).

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance à savoir les frais de procédure qui relèvent des dépens (208,57€).

Monsieur [C] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Dès lors, cette créance n’étant pas sérieusement contestée et contestable, Monsieur [C] sera donc condamné au paiement de la somme de 10.152,08€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 6 septembre 2024 – échéance du mois d’août 2024 incluse. Monsieur [C], sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (1.095,47€ par mois) à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens en ceux compris le coût du commandement de payer, ces frais antérieurs à l’engagement de la présente instance étant dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [C].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [C] à verser à la société civile immobilière FONCIERE RU 01/2008 la somme de 400€.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS que la société civile immobilière FONCIERE RU 01/2008 se désiste de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de Madame [D] [J] ;

CONSTATONS que la société civile immobilière FONCIERE RU 01/2008 a régulièrement mis en œuvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges par commandement de payer en date du 11 mars 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [C] à quitter les lieux loués comprenant un logement et un box de stationnement n°29BXS situés [Adresse 4] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [N] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (1.095,47€ par mois), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [C] à payer à la société civile immobilière FONCIERE RU 01/2008 la somme de 10.152,08€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 6 septembre 2024 – échéance du mois d’août 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux ;

REJETONS le surplus des demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [C] à payer à la société civile immobilière FONCIERE RU 01/2008 une indemnité de 400€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION