Tribunal Judiciaire de Bordeaux, Tprox referes, 11 octobre 2024, n° 24/00056

TJ Bordeaux 11 octobre 2024

Arguments

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Rejeté
Notification de l'assignation
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, mais que les locataires avaient réglé leur dette locative avant l'audience, rendant la demande sans objet.
Rejeté
Arriéré locatif
La cour a constaté que les locataires avaient réglé l'intégralité de leur dette locative, rendant la demande de paiement des loyers sans objet.

Résumé par Doctrine IA

Le bailleur, Monsieur [C] [I], demandait la résiliation du bail, l'expulsion des locataires, Monsieur [Y] [T] et Madame [B] [S], ainsi que le paiement des loyers et charges impayés. Il invoquait une clause résolutoire stipulée au contrat de bail pour défaut de paiement.

La question juridique principale était de savoir si les conditions d'application de la clause résolutoire étaient réunies, malgré le paiement intégral de la dette locative intervenu après la délivrance du commandement de payer et de l'assignation. Le juge devait également statuer sur les demandes accessoires de paiement et d'indemnité.

La juridiction a rejeté la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire, considérant que le règlement intégral de la dette rendait cette demande sans objet. Par conséquent, les demandes d'expulsion et de paiement des arriérés locatifs ont également été rejetées. Les locataires ont été condamnés à payer une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, tprox réf., 11 oct. 2024, n° 24/00056
Numéro(s) :	24/00056
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 mars 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas RICHARDOZMatthias PREVOST

Texte intégral

MINUTE:

N° RG 24/00056 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y6YA

[C] [I]

[B] [S], [Y] [T]

Le 11/10/2024

— Expéditions délivrées à

M^e Matthias PREVOST

[B] [S] et [Y] [T]

TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 7]

[Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 octobre 2024

PRÉSIDENT : Madame Sonia DESAGES, Vice-Présidenteau Tribunal de proximité d’ARCACHON

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [I]

né le 03 Décembre 1952 à [Localité 1]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par M^e RICHARDOZ loco M^e Matthias PREVOST (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Madame [B] [S]

née le 02 Juillet 1991 à [Localité 5]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Absente

Monsieur [Y] [T]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 13 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 24 Mars 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat en date du 09 octobre 2020, M [C] [I] a donné à bail à M [Y] [T] et Mme [B] [S] une maison à usage d’habitation située [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 780 € et 20 € de provision sur charges.

Le 27 septembre 2023, M [I] a fait signifier à M [T] et Mme [S] un commandement de payer la somme principale de 2008 € au titre des loyers d’août et septembre 2023 ainsi que des indexations dues depuis le mois d’octobre 2021, en indiquant se prévaloir de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

M [I] a ensuite fait assigner M [T] et Mme [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Arcachon statuant en référé par un acte d’huissier du 21 mars 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion des lieux, leur condamnation au paiement des sommes dues au titre des loyers impayés et d’une indemnité d’occupation d’un montant de 831€ par mois jusqu’à parfaite libération des lieux et 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 13 septembre 2024 , M [C] [I], représenté par son conseil, indique que les locataires ont effectué des versements mais qu’il reste dû la somme de 418€ Il maintient en conséquence l’ensemble de ses demandes.

M [Y] [T], comparant en personne, indique avoir payé l’intégralité des sommes dues, y compris la somme de 418€ par virement de ce jour. Il précise avoir rencontré des difficultés financières en août 2023 lorsqu’il travaillait en interim mais être aujourd’hui titulaire d’un contrat de travail à durée indéterminée. Il ajoute n’être pas informé du montant du loyer actualisé faute de quittances et avoir entrepris des recherches pour un nouveau logement.

Mme [B] [S] n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA DEMANDE EN RESILIATION DU BAIL

1/ Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience aux fins de réalisation d’un diagnostic social et financier transmis au juge avant l’audience.

En l’espèce, M [I] justifie avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de la Gironde par la voie électronique le 26 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande est donc recevable.

2/ Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en sa version antérieure à celle résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 09 octobre 2020 contient une clause résolutoire (article VII) pour défaut de paiement des loyers,prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 septembre 2023 pour la somme en principal de 2008 €. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 novembre 2023.

Cependant, il y a lieu de constater, au vu du décompte de créance en date du 12 septembre 2024 et des relevés bancaires que les défendeurs ont été autorisés à produire en cours de délibéré, qu’au jour de l’audience, M [T] et Mme [S], par un virement global de 3903 € le 10 septembre et un virement de 418 € le 13 septembre, ont réglé l’intégralité de leur dette locative.

Ce règlement rend sans objet toute demande de délais de paiement susceptibles de suspendre les effets de la clause résolutoire auxquels ils sont pourtant éligibles compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant depuis le mois de mars 2024.

Ce réglement ne saurait placer les locataires dans une situation moins favorable que s’ils étaient restés débiteurs de la dette jusqu’au jour de l’audience et ainsi pu bénéficier du maintien du contrat de bail par le jeu de l’octroi de délais.

En conséquence, la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire sera rejetée; de sorte que les demandes en expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation deviennent sans objet.

La demande en paiement de l’arriéré locatif sera quant à elle rejetée puisque le passif est à ce jour apuré.

II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Bien que la demande soit rejetée, M [I] ne saurait être considéré comme partie perdante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dès lors que les paiements sont intervenus, non seulement plus de deux mois après la délivrance du commandement de payer mais aussi postérieurement à la délivrance de l’assignation.

En conséquence, M [T] et Mme [S] seront condamnés à supporter les entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Par ailleurs, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M [I] , M [T] et Mme [S] seront également condamnés à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M [C] [I] de sa demande en constat d’acqusition de la clause résolutorie;

CONSTATE que les demandes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation sont sans objet;

DEBOUTE M [C] [I] de ses demandes en paiement au titre des loyers;

CONDAMNE in solidum M [Y] [T] et Mme [B] [S] à payer à M [C] [I] ensemble une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [Y] [T] et Mme [B] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Président et par le greffier .

Le Greffier le Président