Du 19 décembre 2024

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01008 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZF5P

S.A. DOMOFRANCE

C/

[I] [W] [Y], [T] [N]

— Expéditions délivrées à Avocat + dem.

— FE délivrée à Sté DOMOFRANCE

Le 19/12/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 décembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Mélody GOMBERT,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société DOMOFRANCE, SA D’HLM

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Mme [R] [G] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Madame [I] [W] [Y]

née le 02 Août 1985 à [Localité 10] (NIGER)

[Adresse 4]

[Localité 3]

Monsieur [T] [N]

né le 05 Avril 1992 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-011226 du 02/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Représentés par M^e Elodie CHADOURNE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 06 Mai 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Les défendeurs ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 9 mars 2022, la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE (DOMOFRANCE) a donné à bail à Monsieur [T] [N] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 8].

Le 29 juin 2022, le PACS de Monsieur [T] [N] et Madame [I] [W] [Y] était enregistré auprès de la Mairie de [Localité 6]. Madame [I] [W] [Y] demandait son rattachement au bail le 19 avril 2023, devenant ainsi co-titulaire du contrat de bail.

Des loyers étant demeurés impayés, DOMOFRANCE a fait signifier le 13 février 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 6 mai 2024, DOMOFRANCE a fait assigner Monsieur [T] [N] et Madame [I] [W] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé à l’audience du 30 août 2024 en lui demandant de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 9 mars 2022 à la date du

27 mars 2024;

— Constater que Madame [W] [Y] [I] et Monsieur [N]

[T] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [W] [Y] [I] et Monsieur [N] [T] et de tous occupants de leur chef, avec au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier, de la totalité des lieux visés par le bail du 9 mars 2022 ;

— En tant que de besoin, fixer que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution;

— Condamner solidairement Madame [W] [Y] [I] et Monsieur [N] [T] à payer à DOMOFRANCE la somme provisionnelle de 4.239,40 € au titre des loyers dus à la date du 27 mars 2024 (terme de février 2024 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

— Condamner solidairement Madame [W] [Y] [I] et Monsieur [N] [T] à payer à DOMOFRANCE une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, augmenté des charges, et ce à compter du 27 mars 2024 et jusqu’à complète restitution des lieux visés par le bail en date du mars 2022, vides de toute occupation et de tout objet mobilier ;

— Condamner solidairement Madame [W] [Y] [I] et Monsieur [N] [T] à payer à DOMOFRANCE la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner solidairement Madame [W] [Y] [I] et Monsieur [N] [T] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement du 13 février 2024.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 30 août 2024, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 17 octobre 2024.

Lors des débats, DOMOFRANCE, régulièrement représentée, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 7.711,29 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

Elle demande à écarter la pièce adverse n°1 des débats, affirmant ne jamais avoir reçu le virement dont il y est fait mention. Elle indique également que la pièce adverse n°2 est un contrat de travail non signé par l’employeur.

Il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de DOMOFRANCE.

Monsieur [T] [N] et Madame [I] [W] [Y], représentés par leur conseil, ont sollicité des délais de paiement sur 3 ans avec suspension des effets de la clause résolutoire. Ils ont également demandé à ce que DOMOFRANCE soit déboutée de ses demandes. Renconventionnellement, ils demandent la condamnation de DOMOFRANCE à leur verser la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que sa condamnation aux entiers dépens.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

— Sur la recevabilité de l’action :

DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 15 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 10 mai 2024, soit plus de six semaines la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Il résulte en outre des V et VII de cette même disposition, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 13 février 2024, pour la somme en principal de 4.799,18 euros.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Il y a lieu dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 14 avril 2024.

Monsieur [T] [N] et Madame [I] [W] [Y] ont sollicité des délais de paiement et la suspension des effets du commandement de payer arguant avoir repris le paiement des loyers en septembre 2024. Toutefois, il appartient au débiteur de l’obligation de paiement de prouver qu’il a satisfait à son obligation. Or, la capture d’écran fournit par les défendeurs au soutien de cette affirmation ne permet pas d’établir qu’un versement a été réellement effectué. Elle ne constitue en aucun cas un document officiel établissant la preuve d’un versement qui est d’ailleurs totalement contestée par DOMOFRANCE.

Ainsi, M. [N] et Mme [W] [Y] n’apportent pas la preuve que le versement intégral du loyer courant a été repris avant la date de l’audience, de sorte que le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Monsieur [T] [N] et Madame [I] [W] [Y], qui n’ont plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de leur chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

DOMOFRANCE produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [T] [N] et Madame [I] [W] [Y] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 7.711,29 euros à la date du 15 octobre 2024 (mois de septembre 2024 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux. Il convient dès lors de fixer à la charge de Monsieur [T] [N] et Madame [I] [W] [Y] à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail (559,91 euros à la date du 15 octobre 2024).

Monsieur [T] [N] et Madame [I] [W] [Y] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doivent, par conséquent, être condamnés au paiement de la somme de 7.711,29 euros, à titre provisionnel.

S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire au regard de la situation de PACS.

Monsieur [T] [N] et Madame [I] [W] [Y] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

Monsieur [T] [N] et Madame [I] [W] [Y], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité et la situation économique de Monsieur [T] [N] et Madame [I] [W] [Y] commandent de fixer l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 150 euros.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, M. GOMBERT, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 14 avril 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 mars 2022 et liant la société DOMOFRANCE à Monsieur [T] [N] et Madame [I] [W] [Y], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 8] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [T] [N] et Madame [I] [W] [Y] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [T] [N] et Madame [I] [W] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société DOMOFRANCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail (559,91 euros à la date du 15 octobre 2024) ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [N] et Madame [I] [W] [Y] à payer à la société DOMOFRANCE à titre provisionnel la somme de 7.711,29 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges, pénalités (SLS) et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 15 octobre 2024, échéance de septembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [N] et Madame [I] [W] [Y] à payer à la société DOMOFRANCE à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation ci-dessus fixée, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [N] et Madame [I] [W] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [N] et Madame [I] [W] à payer à DOMOFRANCE la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE