COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

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N° : N° RG 21/05445 – N° Portalis DBYB-W-B7F-NO27

Pôle Civil section 1

Date : 13 Novembre 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Monsieur [U] [I]

né le 08 Février 1950 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1] – [Localité 4]

Madame [K] [N] épouse [I]

née le 25 Décembre 1951 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1] – [Localité 4]

représentés par M^e Arnaud JULIEN, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A.S. CASINO DE [Localité 3], inscrite au RCS de Montpellier sous le numéro 468 800 271, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 3], prise en la personne de son représentnat en exercice,

représentée par M^e Maud LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 08 Septembre 2025

MIS EN DELIBERE au 13 Novembre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 13 Novembre 2025

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 20 mars 2019, Monsieur [U] [I] et son épouse Madame [K] [N] ont acquis, en l’état futur d’achèvement, un appartement et un garage double pour un montant de 610.000 euros auprès de la société CASINO DE [Localité 3], dans la [Adresse 7] à [Localité 3].

Le contrat de vente prévoyait un délai de livraison au deuxième trimestre 2020, soit au plus tard le 30 juin 2020. La société NG PROMOTION, mandatée pour réaliser les ventes et assurer le suivi des acquisitions, a adressé aux époux [I] le 11 mars 2020 l’appel de fonds correspondant à l’achèvement des cloisons de distributions soit 90% du prix de vente.

Par courrier du 17 avril 2020, la société NG PROMOTION a informé les acquéreurs de la suspension du chantier suite aux restrictions induites par l’état d’urgence sanitaires.

Par courrier du 21 avril 2020 la société NG PROMOTION a indiqué aux acquéreurs que la livraison serait envisageable pour le mois d’octobre 2020, et elle a annoncé la reprise du chantier par courrier du 13 mai 2020.

Par courrier recommandé du 19 octobre 2020, elle a informé les acquéreurs du nouveau délai de livraison fixé en mars 2021 invoquant des causes de retard liées tant à la crise sanitaire, qu’aux intempéries et aux interventions tardives d’ENEDIS.

Finalement par courrier recommandé du 10 mars 2021, la société NG PROMOTION a annoncé un nouveau délai de livraison fin juin 2021.

En réponse, les époux [I] représentés par leur conseil ont adressé un courrier recommandé avec accusé de réception au vendeur ainsi qu’une copie au promoteur et au notaire de l’opération contenant mise en demeure de livrer les biens, de fournir des explications transparentes et documentées sur les raisons réelles du retard et la situation du promoteur ainsi qu’une indemnisation auprès des acquéreurs des préjudices résultant pour eux du retard de livraison.

Les époux [I] ont été informé que la livraison du bien aurait lieu le 29 juin 2021 et ont reçu le dernier appel de fonds demandant 5% pour achèvement de l’immeuble et 5% pour la remise des clés.

Par courrier de leur conseil adressé la veille de la livraison, la société NG PROMOTION a été informée de la consignation du solde du prix de vente par les acquéreurs souhaitant obtenir une indemnisation de leurs préjudices.

Lors de la livraison des biens le 29 juin 2021 et dans le mois qui a suivi celle-ci, les époux [I] ont soulevé diverses réserves auprès de la société CASINO DE [Localité 3] et de la société NG PROMOTION, notamment des infiltrations d’eau par la toiture terrasse dégradant le faux-plafond et le hall d’entrée ainsi que des fuites sanitaires de la piscine qui dégradent la porte palière.

Par courrier recommandé du 28 août 2021 les époux [I] ont relancé le vendeur ainsi que le promoteur concernant la levée de ces réserves et la reprise des non-conformités constatées dans les parties communes.

Par acte introductif d’instance délivré le 21 décembre 2021, Monsieur [U] [I] et Madame [K] [I] née [N] ont assigné la société CASINO DE [Localité 3] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier afin d’obtenir sa condamnation, en qualité de vendeur, à les indemniser en raison du préjudice lié au retard de livraison du bien vendu en l’état futur d’achèvement ainsi que sa condamnation sous astreinte à réparer les vices et défauts de conformité apparents et à les indemniser du préjudice lié à l’impossibilité de louer ledit bien.

Parallèlement à cette affaire, les époux [I] ont saisi le juge des référés par acte d’huissier du 4 février 2023, à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice Citya Ocimmo exerçant sous le nom commercial Citya Etang de l’Or, et à la SAS CASINO DE [Localité 3] afin d’obtenir une mesure d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 25 mai 2023, Monsieur [X] [D] a été désigné.

Le rapport d’expertise a été déposé le 2 juillet 2024.

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 5 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les époux [I], au visa de l’article 783 du code de procédure civile et des articles 1231-1 et 1792 du code civil de, demandent au tribunal de :

D’ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture à la date de l’audience de plaidoirie,

« Sur le retard de livraison :

Condamner la société CASINO DE [Localité 3] à payer à Monsieur et Madame [U] [I] la somme de 24.240 euros au titre du retard de livraison ;

Sur les travaux de reprise des désordres :

Condamner la société CASINO DE [Localité 3] à payer à Monsieur et Madame [U] [I] la somme de 7.235 Euros au titre des travaux de reprise des désordres ;

Sur les préjudices consécutifs aux désordres :

— A titre principal : Condamner la société CASINO DE [Localité 3] à payer à Monsieur et Madame [U] [I] la somme de 114.750 Euros au titre de la vacance locative de leur appartement, à parfaire à raison de 2.250 Euros par mois, jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date du jugement à intervenir ;

— A titre subsidiaire : Condamner la société CASINO DE [Localité 3] à payer à Monsieur et Madame [U] [I] la somme de 41.625 Euros au titre au titre de leur préjudice de jouissance, à parfaire à raison de 787,50 Euros par mois, jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date du jugement à intervenir

Sur l’article 700 du CPC et les dépens :

Condamner la société CASINO DE [Localité 3] à payer à Monsieur et Madame [U] [I] la somme de 8.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire et le coût des investigations menées par la société FUITEO.

Sur l’exécution provisoire

Rejeter la demande de la société CASINO DE [Localité 3] tendant à ce que le Tribunal écarte le bénéfice de l’exécution provisoire »

A l’appui de ces demandes ils soutiennent que s’agissant du retard de livraison, ce dernier n’étant pas justifié par une cause légitime prévue au contrat, il constitue une faute du vendeur qu’il convient d’indemniser.

S’agissant des désordres relevés, ils soutiennent que le vendeur est redevable de la garantie décennale en ce sens qu’il est vendeur d’un ouvrage qu’il a construit ou fait construire, et que dans cette situation, il doit, même en l’absence de faute, les indemniser de la somme correspondant aux travaux de reprise des désordres de nature décennale affectant leurs biens.

Par dernières conclusions signifiées le 5 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la société CASINO DE [Localité 3] sollicite que soit ordonné le rabat de clôture à la date de l’audience de plaidoirie et que ses écritures soient accueillies.

A titre principal, elle sollicite le rejet des demandes des époux [I].

A titre subsidiaire, elle demande que les époux [I] soient déboutés de toutes demandes excédants le montant de 1.141,55 euros au titre du préjudice causé par le retard de livraison, et 17.694 euros concernant le préjudice de jouissance.

Et en tout état de cause, la société CASINO DE [Localité 3] demande que les époux [I] soient déclarés irrecevables quant à leur action concernant le règlement des travaux à réaliser sur les parties communes, et qu’ils soient, à titre reconventionnel, condamnés solidairement à verser au CASINO DE [Localité 3] la somme de 7.237,80 euros correspondant au solde des travaux réalisés, avec intérêts à la date de livraison soit au 29 juin 2021.

Finalement elle sollicite le versement de la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et que l’exécution provisoire soit écartée.

Cette dernière allègue au soutien de ses prétentions que le retard de livraison est justifié par un cas de force majeure ainsi que par l’une des causes légitimes de suspension prévue au contrat.

Elle ajoute, à l’égard de la demande de remboursement des travaux effectués que, s’agissant de parties communes, les époux [I], n’ayant pas qualité pour effectuer ces travaux, ne peuvent obtenir le remboursement du coût de ces travaux.

Finalement, la SAS CASINO DE [Localité 3] soutient que les préjudices allégués par les époux [I] ne sont pas établis et qu’il n’est pas apporté la preuve de l’existence des réserves dont il est demandé la levée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2025.

A l’issue des débats le 8 septembre 2025 l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties de « constat », « donner acte » ainsi que celles tendant à « dire et juger », qui n’ont pas de portée juridique, ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

I. SUR LA PROCEDURE

L’article 15 du Code de procédure civile prévoit que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, « après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office » ; l’article 803 du même code prévoyant que « l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ».

En l’espèce, la clôture de la procédure a été prononcée le 20 janvier 2025.

Les époux [I], par conclusions du 5 septembre 2025, sollicitent la révocation de cette ordonnance de clôture afin de voir accueillir ses écritures en réplique à celles signifiées les 4 et 5 septembre 2025 par la SAS CASINO DE [Localité 3].

En l’état de l’accord des parties compte tenu des conclusions respectivement échangées après la clôture, il apparaît justifié de faire droit à cette demande afin de respecter le principe du contradictoire

Il convient dès lors de révoquer l’ordonnance de clôture prononcée le 20 janvier 2025 et de fixer une nouvelle clôture à la date des débats du 08 septembre 2025.

Les écritures au fond signifiées le 5 septembre 2025 par la SAS CASINO DE [Localité 3] ainsi que par les époux [I] seront donc déclarées recevables.

II. SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

II- 1 SUR LES RETARDS DE LIVRAISON

1) Sur la légitimité des causes de retard alléguées et la validité de la clause de majoration

L’acte de vente des époux [I] prévoyait une livraison au 2ème trimestre 2020, soit au plus tard le 30 juin 2020. Les biens ayant été livrés le 29 juin 2021, il n’est pas contesté l’existence d’un retard de livraison d’un an.

Les requérants contestent les « causes légitimes de suspension » du délai de livraison en se référant à l’acte notarié établi le 20 mars 2019 constituant le cahier des charges des ventes en l’état futur d’achèvement, qui forme un tout indissociable avec chaque acte de vente pour assurer l’information des acquéreurs en état futur d’achèvement dans les conditions prévues par les articles L261-11 et suivants du CCH.

Les causes de suspension du délai de livraison figurent en page 27 de ce cahier des conditions générales des ventes en l’état futur d’achèvement, qui indique :

« – les intempéries,

— la grève, qu’elle soit générale ou particulière au bâtiment, à ses industries annexes, à ses fournisseurs ou aux entreprises travaillant sur le chantier (y compris celles sous-traitantes),

— la liquidation des biens, le redressement judiciaire, la liquidation judiciaire, le dépôt de bilan, la cessation de paiement ou la déconfiture des ou de l’une des entreprises travaillant sur le chantier (y compris celles sous-traitantes),

— la résiliation d’un marché de travaux dû à la faute ou la défaillance d’une entreprise travaillant sur le chantier (y compris celles sous-traitantes),

— la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante,

— les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux (à moins que celles-ci ne soient fondées sur des fautes ou négligences imputables au vendeur),

— l’intervention de la direction des monuments historiques ou de tout autre administration en cas de découverte de vestiges archéologiques,

— la découverte de pollution,

— les troubles résultant d’hostilités, d’émeutes, de guerre, d’actes de sabotage, de manifestations violentes, de mouvements populaires, d’insurrections, d’actes terroristes, de révolutions, de cataclysmes naturels, de la foudre, de chute d’aéronefs, de contamination radioactive qu’ils présentent ou non les caractères de force majeure,

— un incendie, une explosion, un dégagement de chaleur, une inondation ou un accident de chantier de telle ampleur que les travaux ne puissent être poursuivis pendant plus de 3 jours consécutifs,

— les travaux de confortation des structures existantes nécessaires s’ils se révélaient en cours de chantier,

— les difficultés d’approvisionnement du chantier en matériel et matériaux consécutive à un désordre du marché à l’échelle nationale ou régionale,

— le retard des sociétés concessionnaires et des services publics chargés de la viabilité et des réseaux desservant l’immeuble,

— le retard pour délivrance de toute autorisation administrative complémentaire non imputable au vendeur,

— le retard imputable à l’acquéreur notamment en cas de retard dans le paiement à la société venderesse d’une fraction du prix payable à terme,

— la majoration des délais imputables de l’acquéreur du fait :

*du retard dans l’exercice de ses choix de matériaux et éléments d’équipements laissés à son initiative, à cet effet l’acquéreur devra déférer sous quinze (15) jours à la demande du vendeur d’exercer ses choix personnels des éléments d’équipements et matériaux garnissant ses locaux privatifs,

*des travaux modificatifs ou supplémentaires exécutés spécialement sur sa demande ou, plus généralement, de toute commande spéciale non standard de l’acquéreur pour ses locaux privatifs. »

Il est également stipulé une clause de doublement des délais pour chaque cause selon les termes suivants : « S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai d’achèvement et de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement et la livraison des travaux serait différée d’un temps égal au double du temps à celui pendant lequel l’évènement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux. »

En l’absence de contestation de cette clause, il y a lieu de l’appliquer à l’égard des causes de suspension alléguées si ces dernières s’avèrent légitimes.

Les époux [I] contestent notamment :

— la survenance d’un évènement de force majeure constituant une cause légitime de prorogation du délai de livraison (crise sanitaire du Covid-19),

— les intempéries.

La SAS CASINO DE [Localité 3] invoque de nombreux problèmes affectant la tenue du chantier notamment :

— la crise sanitaire et la nécessité de réorganiser le chantier face à l’indisponibilité de certains intervenants,

— une intervention tardive d’ENEDIS également en raison de la crise sanitaire,

— les intempéries pendant 55 jours,

Elle invoque également la clause contractuelle de doublement des délais pour justifier un retard de 328 jours :

—  218 jours de décalage en raison de l’état d’urgence sanitaire déclaré du 23 mars 2020 au 10 juillet 2020 (109 jours x2) ;

—  110 jours de décalage de livraison du fait des intempéries (55 jours x2) ;

A l’égard des causes de suspension alléguées par la SAS CASINO DE [Localité 3], les époux [I] soutiennent un manquement de la part de cette dernière concernant son devoir d’information sur l’avancée du chantier ou sur les raisons du retard de celui-ci, et finalement ils indiquent qu’en l’absence d’attestation du Maître d’œuvre d’exécution, les évènements justifiants la prorogation du délai de livraison ne pourront être retenus.

En page 28 du cahier des conditions générales de vente en l’état futur d’achèvement il est en effet précisé que « Pour l’appréciation des évènements ci-dessus évoqués, le vendeur et l’acquéreur devront s’en rapporter à un certificat établi sous sa propre responsabilité par l’architecte du programme ou le maître d’œuvre ayant la direction des travaux. »

S’agissant de la crise sanitaire du Covid-19, la SAS CASINO DE [Localité 3] soutient qu’il s’agit d’un cas de force majeure justifiant la suspension du délai de livraison puisqu’il s’agit d’un évènement extérieur à la volonté des parties, imprévisible et irrésistible tel que l’exige l’article 1218 du code civil.

A ce titre, elle rappelle la loi du 23 mars 2020 prononçant l’état d’urgence sanitaire jusqu’au 23 mai 2020 et prorogé par la loi du 11 mai 2020 jusqu’au 10 juillet 2020 inclus.

En effet, l’épidémie de Covid-19 ayant conduit à un confinement empêchant l’avancée du chantier, répond aux exigences de l’article 1218 du code civil « d’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur ».

En l’espèce, l’exécution du contrat n’est plus possible de façon temporaire et l’économie générale du contrat est bouleversée, la suspension du délai d’exécution est donc bien due à un cas de force majeure.

Les époux [I] ne contestent l’existence d’un cas de force majeure en raison de l’épidémie de Covid-19 mais reproche à ce stade une absence d’information de la part de la SAS CASINO DE [Localité 3] concernant l’avancée du chantier.

Sur ce point les courriers du 17 avril 2020, 21 avril 2020, 13 mai 2020, 19 octobre 2020 et du 10 mars 2021 permettent de retenir que la société NG PROMOTION, agissant en qualité de mandataire pour le compte de la SAS CASINO DE [Localité 3] a dument informé les acquéreurs des biens en cours de construction en fonction de l’avancée du chantier et des mesures sanitaires permettant la continuité de celui-ci.

En conséquence, les 218 jours de retard (109 jours x2) en raison de l’épidémie de Covid19 sont valablement justifiés.

S’agissant des intempéries, la SAS CASINO DE [Localité 3] indique avoir subi un arrêt de chantier dû à des intempéries pendant 55 jours.

A ce titre elle produit des attestations réalisées par la société ECOME, en sa qualité de Maître d’œuvre de l’opération, justifiant les arrêts de chantiers suivants :

— le 21 novembre 2018, elle certifie que le nombre de jours chômés en raison des intempéries pour le mois d’octobre 2018 est de 5 jours ;

— le 11 janvier 2019, elle certifie que le nombre de jours chômés en raison des intempéries pour les mois novembre et décembre 2018 est de 7 jours ;

— le 11 avril 2019, elle certifie que le nombre de jours chômés en raison des intempéries pour le mois de mars 2019 est de 6 jours ;

— le 03 mai 2019, elle certifie que le nombre de jours chômés en raison des intempéries pour le mois d’avril 2019 est de 5 jours ;

— le 06 décembre 2019, elle certifie que le nombre de jours chômés en raison des intempéries pour le mois de novembre 2019 est de 4 jours ;

— le 16 février 2020, elle certifie que le nombre de jours chômés en raison des intempéries pour le mois de décembre 2019 est de 11 jours et pour le mois de janvier 2020 de 5 jours ; – le 12 juin 2020, elle certifie que le nombre de jours chômés en raison des intempéries pour le mois de février 2020 est de 7 jours et pour le mois de mai 2020 de 2 jours ;

— le 27 novembre 2020, elle certifie que le nombre de jours chômés en raison des intempéries du mois de juin à octobre 2020 est de 3 jours.

Ainsi, les attestations du Maître d’œuvre retiennent un arrêt du chantier pendant 55 jours au total.

Cependant, il n’est aucunement apporté la preuve que ces attestations, permettant aux acquéreurs de s’y reporter pour apprécier les évènements survenus tel que prévu à la clause 4.4.2 du Cahier des conditions générales de ventes en l’état futur d’achèvement, ont bien été transmises aux époux [I].

En l’absence de cette démonstration, l’imputation des 55 jours d’intempéries permettant de suspendre le chantier pendant un temps égal au double de cette période savoir 110 jours sera rejetée.

Au final, sur les 364 jours de retard du chantier, seuls 218 jours sont dûment justifiés par un cas de force majeure démontré par la SAS CASINO DE [Localité 3].

En conséquence cette dernière sera redevable auprès des époux [I] des 146 jours de retard non-justifiés.

2) Sur la réparation des préjudices invoqués

Il résulte de ce qui précède que la SAS CASINO DE [Localité 3] doit indemniser les acquéreurs des préjudices subis du fait des retards de livraison au-delà du décalage de livraison justifié.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à l’acquéreur de rapporter la preuve du préjudice dont il se prévaut en lien avec le retard de livraison ; qu’il soit entier ou résulte d’une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis.

En l’espèce, les époux [I] sollicitent l’indemnisation du préjudice locatif pour les 12 mois de retard du chantier, à savoir la somme de 24.240 euros correspondant à un loyer mensuel de 2.250 euros.

Ainsi qu’il a été précédemment établi, la SAS CASINO DE [Localité 3] sera redevable du préjudice locatif s’étant écoulé durant les 146 jours de retard de livraison non-justifiés.

Les époux [I] produisent une attestation de valeur locative réalisée par la société LGM IMMOBILIER le 21 avril 2021, soit durant la période où le bien aurait dû avoir été livré, qui retient une estimation de 2.250 euros par mois, charges comprises à hauteur de 230 euros. L’expert judiciaire, en page 20 de son rapport retient que « cette estimation moyenne sur l’année nous parait cohérente avec les prix du marché à [Localité 3] ».

En conséquence, le Tribunal retiendra une valeur locative mensuelle de 2.020 euros hors charges, sans retenir de charges locatives pour 230 euros, celles-ci n’étant pas réglées en l’absence de livraison du bien.

La perte de chance de louer ce bien, situé dans la ville de [Localité 3], ville attractive tout au long de l’année et présentant un loyer similaire à ceux des mêmes types de bien sur le marché, est évaluée à 80% par le Tribunal.

En conséquence, la perte locative mensuelle pour les époux [I] est fixée à 1.616 euros.

Par conséquent, cette valeur rapportée au jour, soit 1.616/30, permet de retenir un préjudice journalier de 53,87 euros.

La SAS CASINO DE [Localité 3] sera condamnée à verser aux époux [I] la somme de 7.865,02 euros (53,87 x 146) au titre du préjudice de perte locative sur la période du 30 juin 2020 au 29 juin 2021 en raison du retard de livraison.

II-2 SUR LES DESORDRES

1) Les préjudices matériels

Les époux [I] sollicitent la condamnation de la société CASINO DE [Localité 3] à leur payer la somme de 7.235 euros au titre des travaux de reprise des désordres.

Un copropriétaire peut, lorsque l’atteinte portée aux parties communes, par un tiers à la copropriété, lui cause un préjudice propre, agir seul pour la faire cesser, cependant il n’a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par cette atteinte, car il revient au seul syndicat des copropriétaires de percevoir une telle indemnisation et de l’affecter à la réalisation de ces travaux.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise que les travaux de reprise dont le paiement est sollicité doivent être effectués dans les parties communes puisqu’il indique, en page 19 que « Compte tenu de l’absence de devis fourni par le syndicat des copropriétaires concernant les travaux à réaliser dans les parties communes et de leur refus de nous laisser accéder aux ouvrages concernés pour chiffrage de ces prestations, nous réalisons une estimation du cout de ces derniers, ces montants nécessiteront d’être confirmés par le chiffrage spécifique d’une entreprise, compte tenu de la spécificité des travaux à réaliser. »

En conséquence, la réalisation de travaux dans les parties communes pour reprendre des désordres incombant exclusivement au Syndicat des copropriétaires en vertu de l’article 14, alinéa 5, de la loi du 10 juillet 1965, l’attribution d’une telle indemnité à un copropriétaire reviendrait à lui attribuer une somme qu’il ne pourra en réalité pas dépenser pour mettre fin au sinistre.

Dès lors, le Tribunal rejettera la demande faite par les époux [I] à ce titre.

2) Les autres préjudices

A titre principal, les époux [I] sollicitent du fait de l’absence de reprise des désordres, l’indemnisation de la perte locative de leur bien à hauteur de 2.250 euros par mois, à partir du mois de juillet 2021 et jusqu’à la date de l’audience de plaidoirie soit au mois de septembre 2025, en raison des désordres relevés, à savoir :

— des infiltrations à travers le faux-plafonds (désordres 26, 27 et 37 au sein du rapport d’expertise) ;

— fissures causant un défaut d’isolation phonique (désordre 34).

S’agissant des désordres 27 et 37, l’expert judiciaire retient en page 14 que « Les nombreuses cloques de peinture sous le faux plafond ainsi que la présence d’humidité indiquent une fuite assez conséquente dans le faux plafond qui comporte des spots basse tension. Ces infiltrations sont liées aux intempéries et elles ont dégradé sensiblement le faux plafond en plaque de plâtre et la peinture du mur à l’aplomb. Nous proposerons au tribunal de retenir pour ce désordre l’impropriété à destination. ». S’agissant du désordre 34 il relève d’une part que « La fissure est traversante, cela induit que les règles acoustiques entre ces deux logements ne peuvent être respectées, ce mur séparant 2 salons […] Nous proposerons au tribunal de retenir une impropriété à destination (isolation phonique). » et d’autre part que « sur la terrasse, 2 fissures constatées : une sur toute la hauteur et une deuxième correspondant à l’épaisseur du voile perpendiculaire (façade de l’appartement 116) sur la partie haute. Ces microfissures fragilisent la protection des aciers de la paroi […]. Il risque, compte tenu de l’exposition marine, d’entrainer une oxydation de ces derniers avec pour conséquence à terme des éclatements de béton. Nous proposerons au tribunal de retenir pour ce désordre l’impropriété à destination. »

Ainsi, il est incontestable que les désordres relevés rendent le bien impropre à sa destination. Cependant les travaux de reprise permettant de faire cesser ces désordres comme il l’a précédemment été indiqué, nécessitent une intervention dans les parties communes qui incombe au syndicat des copropriétaires, responsable de la sauvegarde de l’immeuble.

La SAS CASINO DE [Localité 3] ne peut donc être retenue responsable de l’inaction du syndicat des copropriétaires sur les parties communes, en conséquence le lien de causalité entre le préjudice de vacance locative des époux [I] et l’inaction de la SAS CASINO DE [Localité 3] n’est pas établi.

A titre subsidiaire, les époux [I] sollicitent l’indemnisation de leur préjudice de jouissance en raison des désordres présents dans leur bien. Sur ce point la responsabilité de la SAS CASINO DE [Localité 3] pourra être retenue puisqu’elle devait livrer un bien exempt de désordre.

En l’espèce, si la nature décennale des désordres d’infiltrations et de fissures n’est pas contestée c’est l’ampleur de ceux-ci qu’il convient d’analyser pour déterminer le montant du préjudice de jouissance à partir du mois de juillet 2021.

L’expert judiciaire évalue, outre le mois de juillet 2021 pour lequel il retient un préjudice à 100% en raison de l’absence d’eau chaude, une dépréciation du bien de 35% de sa valeur soit une perte mensuelle pour un loyer de 2.250 euros, de 787,50 euros.

Au regard des pièces produites et de l’analyse expertale transmise, il apparait cohérent de retenir cette évaluation.

La période s’étendant du 1er juillet 2021 à septembre 2025 inclus comprenant 50 mois, la SAS CASINO DE [Localité 3] sera condamnée à verser aux époux [I] la somme de 42.412,50 euros correspondant à :

—  2.250 euros pour le mois de juillet 2021 ;

—  40.162,705 euros (787,50 x 51 mois) pour la période du 1er aout 2021 à octobre 2025 inclus.

La demande formulée à l’égard de l’intégration d’un préjudice locatif futur à compter du jugement sera rejetée puisqu’il n’est pas démontré le caractère certain de celui-ci.

III- SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE

La SAS CASINO DE [Localité 3] sollicite à titre reconventionnel le paiement par les époux [I] de la somme de 7.237,80 euros correspondant au solde du prix de vente avec intérêts au taux légal en date du 29 juin 2021.

A l’appui de cette demande elle produit une copie du grand livre de Tiers duquel ressort le solde restant dû par les époux [I] pour un montant de 7.237,80 euros.

A ce titre il convient de rappeler que le solde du prix dans le cadre de la vente en l’état futur d’achèvement est exigible lors de la mise à disposition des locaux de l’acquéreur, cependant le second alinéa de l’article R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que : « Toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat ».

En l’espèce, les époux [I] ont consigné la somme de 7.237,80 euros en raison des réserves existantes lors de la livraison de leur bien.

Cependant, en l’absence d’éléments probants justifiant la levée des réserves ayant causée cette consignation, le Tribunal ne pourra condamner les époux [I] à verser cette somme à la SAS CASINO DE [Localité 3].

La demande formulée à ce titre sera rejetée.

IV – SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne permet de l’écarter en l’espèce.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En l’espèce, les dépens, en ceux compris les frais d’expertise judiciaire, seront supportés par la société CASINO DE [Localité 3] succombant au principal.

La demande relative à la prise en charge des frais relatifs aux investigations menées par la société FUITEO sera rejetée au motif qu’en sa qualité de sapiteur ses frais sont absorbés dans la facture globale de l’expertise judiciaire.

La société CASINO DE [Localité 3] sera également condamnée à payer à Monsieur [U] [I] et Madame [K] [I] une indemnité de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

RÉVOQUE l’ordonnance de clôture prononcée le 20 janvier 2025 et FIXE une nouvelle clôture à la date du 8 septembre 2025 ;

DÉCLARE les écritures signifiées le 5 septembre 2025 par la société CASINO DE [Localité 3] ainsi que par Monsieur [U] [I] et Madame [K] [I] recevables ;

CONDAMNE la société CASINO DE [Localité 3] à verser à Monsieur [U] [I] et Madame [K] [I], ensemble, la somme de 7.865,02 euros au titre du préjudice de perte locative sur la période du 30 juin 2020 au 29 juin 2021 en raison du retard de livraison ;

REJETTE la condamnation de la société CASINO DE [Localité 3] à verser à Monsieur [U] [I] et Madame [K] [I] la somme de 7.235 euros au titre des travaux de reprise des désordres ;

REJETTE la condamnation de la société CASINO DE [Localité 3] à verser à Monsieur [U] [I] et Madame [K] [I] la somme de 114.750 euros au titre de la vacance locative en l’absence de reprise des désordres ;

CONDAMNE la société CASINO DE [Localité 3] à verser à Monsieur [U] [I] et Madame [K] [I] la somme de 42.412,50 euros au titre du préjudice de jouissance sur la période du 1er juillet 2021 à octobre 2025 inclus ;

REJETTE le surplus des demandes des consorts [I] ;

REJETTE la demande reconventionnelle en paiement de la société CASINO DE [Localité 3] ;

CONDAMNE la société CASINO DE [Localité 3] à verser à Monsieur [U] [I] et Madame [K] [I] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la société CASINO DE [Localité 3] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

REJETTE toute demandes plus amples ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire ;

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE