Tribunal Judiciaire de Bordeaux, Ppp contentieux general, 13 décembre 2024, n° 23/02844

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Texte intégral
- Composition de la Cour
- Parties
- Débats
- PROCÉDURE
- Motifs de la décision
- I – Sur l'irrecevabilité de la demande des époux [U]
- II – Sur le montant des travaux de réparation
- III – Sur le préjudice moral
- IV – Sur l'article 700 du code de procédure civile
- V – Sur les dépens
- VI – Sur l'exécution provisoire
- Dispositif

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TJ Bordeaux 13 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Responsabilité du syndic pour les désordres
La cour a constaté que le lien entre la panne de la VMC et l'apparition des moisissures était évident, rendant le syndic responsable des désordres.
Rejeté
Existence d'un préjudice moral
La cour a estimé qu'aucun document ne prouvait l'existence d'un préjudice moral, déboutant ainsi les époux de leur demande.
Accepté
Frais irrépétibles engagés pour faire valoir leurs droits
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner le syndic à verser une somme au titre de l'article 700 du CPC pour couvrir les frais engagés.
Accepté
Condamnation aux dépens en cas de succombance
La cour a statué que le syndic, succombant, devait être condamné aux entiers dépens de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, ppp cont. general, 13 déc. 2024, n° 23/02844
Numéro(s) :	23/02844
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Laure GALYNicolas BOUX DE CASSON
Cabinet(s) :	GALY & ASSOCIES

Texte intégral

Du 13 décembre 2024

72Z

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 23/02844 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YGBL

[S] [U], [P] [J] épouse [U]

Syndic. de copro. [Adresse 13]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

Le 13/12/2024

Avocats : la SELARL BARDET & ASSOCIES

M^e Nicolas BOUX DE CASSON

la SELARL GALY & ASSOCIÉS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 13 décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : M. Jean-Jacques TACHE, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [U]

né le 16 Avril 1955 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par la SELARL BARDET & ASSOCIES – M^e Nicolas BOUX DE CASSON (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [P] [J] épouse [U]

née le 21 Décembre 1950 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par la SELARL BARDET & ASSOCIES – M^e Nicolas BOUX DE CASSON (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11]

Syndic Société PICHET IMMOBILIER SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Maître Laure GALY de la SELARL GALY & ASSOCIÉS, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSE DES FAITS, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [S] [U] et Madame [P] [D] épouse [U] sont propriétaires d’un logement sis [Adresse 12] à [Localité 14] [Adresse 9] [Localité 8] dont ils ont confié la gestion locative à l’agence IMMOLOC GESTION.

Le Syndicat Des Copropriétaires (SDC) de la Résidence dans lequel se trouve l’appartement est représenté par son syndic la SARLU PICHET IMMOBILIER SERVICES.

Suite à une panne de la VMC de l’immeuble au cours du mois de décembre 2020, le syndic a fait établir le 06 janvier 2021 un devis pour procéder à sa réparation.

Les locataires des époux [U] signalent le 10 janvier 2021 une apparition de moisissures aux angles périphériques du logement.

La VMC a été réparé le 12 février 2021.

Monsieur et Madame [U] sollicitent auprès du syndic la remise en état du logement ayant subi des dégradations suite à l’arrêt de la VMC.

Suivant ordonnance de référé du 25 mars 2022, il a été ordonné l’organisation d’une expertise judiciaire confiée à Monsieur [H] qui remettra son rapport le 15 mars 2023.

En l’absence d’une issue amiable entre les parties, Monsieur [S] [U] et Madame [P] [D] épouse [U] ont donné assignation le 24 juillet 2023, au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] représenté par son syndic, la société PICHET IMMOBILIER SERVICES d’avoir à se trouver et à comparaître devant le Pôle Protection et Proximité du Tribunal Judiciaire de Bordeaux le 18/09/2023 aux fins de condamner la société à verser aux époux [U] des sommes relatives aux travaux de réparation, au préjudice moral subi, en application de l’article 700 du CPC, aux entiers dépens ainsi que les frais d’exécution et d’expertise judiciaire.

Les deux parties représentées par leur conseil ont demandé lors de l’audience un renvoi de mise en état.

Au cours de l’audience du 14 octobre 2024, les deux parties représentées par leur conseil, ont confirmé leurs demandes dans leurs conclusions déposées au tribunal.

Monsieur et Madame [U] demandent de :

JUGER les demandes des époux [U] recevables et bien fondées ;CONSTATER que le [Adresse 15] [Adresse 10], représenté par son syndic la société PICHET IMMOBILIERS SER VICES, est responsable des désordres allégués ;CONDAMNER le syndic, la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, es qualité de représentant du [Adresse 15] [Adresse 10], à verser aux époux [U] la somme 4.954,40 euros correspondant aux travaux de réparation ;CONDAMNER le syndic, la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, es qualité de représentant du [Adresse 15] [Adresse 10], à verser aux époux [U] la somme 1.000 euros en réparation du préjudice moral subi ;RAPPELER l’exécution provisoire de droit ;CONDAMNER le syndic, la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, es qualité de représentant du [Adresse 15] [Adresse 10], à verser aux époux [U] la somme de 2.000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNER le syndic, la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, es qualité de représentant du [Adresse 15] [Adresse 10], aux entiers dépens de la procédure en ce compris les frais éventuels d’exécution et d’expertise judiciaire ;

A titre subsidiaire

JUGER les demandes des époux [U] recevables et bien fondées ;CONSTATER que le SDC de la résidence [Adresse 10], représenté par son syndic la société PICHET IMMOBILIERS SER VICES, est responsable des désordres allégués ;CONDAMNER le syndic, la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, es qualité de représentant du [Adresse 15] [Adresse 10], à verser aux époux [U] la somme 2.750 euros correspondant aux travaux de CONDAMNER le syndic, la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, es qualité de représentant du [Adresse 15] [Adresse 10], à verser aux époux [U] la somme 1.000 euros en réparation du préjudice moral subi ;RAPPELER l’exécution provisoire de droit ;CONDAMNER le syndic, la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, es qualité de représentant du [Adresse 15] [Adresse 10], à verser aux époux [U] la somme de 2.000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNER le syndic, la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, es qualité de représentant du SDC de la résidence [Adresse 10], aux entiers dépens de la procédure en ce compris les frais éventuels d’exécution et d’expertise judiciaire réparation chiffrés par l’Expert judiciaire,

A l’appui de leurs demandes les époux [U] produisent les pièces suivantes :

Taxes d’habitation ;Photos de l’état de l’appartement ;Devis du 12 juillet 2021 ;Courriel du syndic de copropriété du17/11/2021 ;Contrat de bailRapport de l’expert judiciaire du 15/03/2023.

* *

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] représenté par son syndic, la société PICHET IMMOBILIER SERVICES demande de :

DECLARER les époux [U] irrecevables en leurs demandes ;

En toute hypothèse,

DEBOUTER Monsieur et Madame [U] des demandes formées au titre du préjudice moral ;LIMITER l’indemnisation des travaux de reprise à la somme de 2.750 € retenue par Monsieur [H] ;LIMITER à de plus justes proportions les sommes éventuellement allouées au titre de l’article 700 du CPC.

Le délibéré a été fixé le 13 décembre 2024.

Les parties ayant comparu ou été régulièrement représentées et la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement contradictoire rendu en premier ressort en application des dispositions de l’article 467 du Code de procédure civile.

* *

MOTIFS

I – Sur l’irrecevabilité de la demande des époux [U]

L’article 31 du Code de procédure civile dispose que « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

L’article 122 du même Code précise que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Le SDC RESIDENCES PATION DE JALLES fait valoir que les termes de l’assignation prévoient la condamnation personnelle de la société PICHET IMMOBILIER SERVICES dans le cadre de ses fonctions de syndic, or cette dernière n’a pas été assignée en nom personnel et n’est pas dans la cause en tant que tel.

Elle évoque donc l’irrecevabilité des demandes des époux [U] pour défaut de qualité à défendre.

L’assignation est selon l’article 55 du Code de procédure civile « est l’acte d’huissier de justice par lequel le demandeur cite son adversaire à comparaître devant le juge ».

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été donné au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] représenté par son Syndic, la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES. Le commissaire de justice a d’ailleurs remis la citation au syndicat des copropriétaires de la résidence le 24 juillet 2023.

Pour autant dans ses conclusions déposées et défendues le jour de l’audience, la partie demanderesse a procédé à la correction en demandant de « constater que le [Adresse 15] [Adresse 10], représenté par son syndic la société PICHET IMMOBILIERS SERVICES, est responsable des désordres allégués ».

En conséquence, les demandes des époux [U] seront déclarées recevables.

II – Sur le montant des travaux de réparation

L’article 1240 dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

L’article 1231-1 du Code civil précise que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. ».

En l’espèce il est établi que la VMC est tombée en panne au cours du mois de décembre 2020 et a été réparée le 12 février 2021. Le 10 janvier 2021 soit un mois avant la réparation, des moisissures sont apparues dans l’appartement appartenant à Monsieur et Madame [U].

L’expert évoque dans son rapport la présence de traces de moisissures apparentes sur les jonctions périphériques hautes des pièces donnant sur l’extérieur notamment celles situées au nord, démontrant ainsi un pont thermique aux jonctions murs /plafonds.

Selon l’expert les moisissures sont clairement apparues lors de la panne VMC et la non ventilation du logement durant la période froide a contribué à accentuer l’impact du ont thermique et a provoqué l’apparition de moisissure.

Le lien entre la cause, arrêt de la VMC avec un retard de réparation de plus de deux mois et les conséquences, apparition de moisissures, est évident.

L’imputabilité du désordre incombe donc au SDC de la résidence [Adresse 10] représenté par son syndic la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICE.

Selon les époux [U], une estimation de réparation des désordres d’un montant de 4 504 € a été établie le 12/07/2021 par la société Y.T.B .

Selon l’expert, il est nécessaire de procéder à la reprise :

De tous les plafonds des pièces du logement qui donnent sur l’extérieur ;Et de reprendre les murs de la chambre située au nord et donnant sur le séjour.Le coût de ces prestations est évalué selon un devis du 28/06/2022 fourni par la société Y.T.B. pour un montant de 2 750 € TTC, montant que les époux [U] considèrent trop insuffisant.

Or, le devis produit par les époux [U] concerne des travaux ne correspondant pas aux désordres constatés par l’expert. La partie demanderesse estimant qu’il est nécessaire de reprendre également les murs pour que la couleur de ceux-ci soit identique à celle des plafonds. Cependant, pour l’expert seuls les murs de la chambre côté nord sont à reprendre.

En conséquence, le [Adresse 15] [Adresse 10] représenté par son syndic la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICE sera condamnée à verser à Monsieur et Madame [U] la somme de 2.750 euros correspondant aux travaux de réparation.

III – Sur le préjudice moral

Monsieur et Madame [U] n’occupent pas le logement qu’ils louent ayant subi les désordres lesquels selon l’expert, d’un point de vue technique, les quelques traces de moisissures et quelques cloques ne rendaient pas impropre à une saine occupation et cela n’empêchait pas non plus une mise en vente ou en location.

Ils ne produisent aucun document démontrant un quelconque préjudice.

En conséquence, Monsieur et Madame [U] seront déboutés de leur demande d’indemnisation au titre du préjudice moral.

IV – Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur et Madame [U] les frais irrépétibles qu’ils ont dû engager pour faire valoir leurs droits, aussi, le [Adresse 15] [Adresse 10] représenté par son syndic la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICE sera condamné à leur verser la somme de 1 400 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

V – Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du Code de procédure civile, le [Adresse 15] [Adresse 10] représenté par son syndic la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICE, succombant sera condamné aux entiers dépens de la présente instance en ce compris les frais éventuels d’exécution, et d’expertise judiciaire d’un montant de 3 525,16 euros.

VI – Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « Les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

En l’espèce il n’y a pas lieu de déroger à l’exécution provisoire qui s’applique de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DIT que les demandes de M. [S] [U] et de Madame [P] [J] épouse [U] sont recevables ;

CONSTATE que le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] représenté par son syndic la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICE, est responsable des désordres allégués ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] représenté par son syndic la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICE, à verser à M. [S] [U] et Madame [P] [J] épouse [U] la somme de 2.750 euros correspondant aux travaux de réparation ;

DEBOUTE M. [S] [U] et Madame [P] [J] épouse [U] de leur demande relative à l’indemnisation au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] représenté par son syndic, la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICE, à verser à M. [S] [U] et Madame [P] [J] épouse [U] la somme de 1 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] représenté par son syndic, la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICE, aux entiers dépens de la présente instance en ce compris les frais éventuels d’exécution, et d’expertise judiciaire d’un montant de 3 525,16 euros ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits

LA GREFFIERE LE JUGE