Du 24 octobre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01186 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2VVI

[J], [Y], [C] [Z]

C/

[E] [B], [F] [G]

— Expéditions délivrées à

M^e Patrick DUPERIE

[E] [B], [F] [G]

— FE délivrée à M^e Patrick DUPERIE

Le 24/10/2025

Avocats : M^e Patrick DUPERIE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 octobre 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [J], [Y], [C] [Z]

né le 11 Août 1962 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e Patrick DUPERIE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Madame [E] [B]

née le 11 Juillet 1979 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Présente

Monsieur [F] [G]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 12 Septembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 10 Juin 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

Exposé du litige

Par acte sous seing privé en date du 8 juillet 2019, Monsieur [J] [Z] a donné à bail à usage d’habitation à Madame [E] [B] et Monsieur [F] [G] un logement situé [Adresse 1].

Il est prévu dans ce contrat une clause de résiliation du bail de plein droit, notamment pour défaut de paiement du loyer ou des charges.

Par acte de commissaire de justice du 4 février 2025, Monsieur [J] [Z] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 13.155,56 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2025, Monsieur [J] [Z] a assigné Madame [E] [B] et Monsieur [F] [G] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux, à l’audience du 12 septembre 2025, aux fins de voir :

— Constater la résiliation du bail d’habitation à effet du 5 avril 2025, par le jeu de la clause résolutoire,

— Ordonner la libération des lieux par Madame [E] [B] et Monsieur [F] [G]

— Ordonner à défaut l’expulsion immédiate de Madame [E] [B] et Monsieur [F] [G] et de toute personne présente de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— Condamner solidairement à titre provisionnel Madame [E] [B] et Monsieur [F] [G] à lui payer une somme de 12.180,24 euros correspondant au montant des loyers impayés demeurant dus au 5 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes visées par ce commandement, et à compter de chaque échéance échue ou à échoir postérieurement au commandement de payer

— Condamner solidairement à titre provisionnel Madame [E] [B] et Monsieur [F] [G], au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant des loyers et charges (1.591,17 euros), jusqu’à libération des lieux,

— Condamner in solidum Madame [E] [B] et Monsieur [F] [G] aux entiers dépens de l’instance lesquels comprendront notamment les frais de commandement et d’assignation,

— Condamner solidairement Madame [E] [B] et Monsieur [F] [G] à lui payer, une indemnité de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [J] [Z], représenté par avocat, abandonne à l’audience sa demande en paiement des loyers impayés, faisant observé que cette dette locative a été soldée par Madame [E] [B] et Monsieur [F] [G]. Cependant, il maintient ses autres demandes et précise qu’il s’agit de la seconde procédure, un premier commandement de payer ayant dû être délivré le 25 février 2022, suivi d’une assignation en référé le 9 août 2022 devant ce même tribunal et pour laquelle le juge des contentieux de la protection statuant en référé a rendu une ordonnance du 23 décembre 2022 suspendant notamment les effets de la clause résolutoire acquise et octroyant des délais de paiement. Il s’oppose en conséquence à l’octroi de tous délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire ou de l’expulsion.

Madame [E] [B] et Monsieur [F] [G]sollicitent leur maintien dans le logement et donc le rejet des demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion. Ils indiquent avoir repris le paiement du loyer courant et avoir régularisé leur dette locative. Ils ajoutent que leur situation financière s’est stabilisée, chacun ayant des sources de revenus réguliers, 2.800 euros net pour Madame [E] [B] désormais salariée sous contrat à durée indéterminée et 2.300 net environ pour Monsieur [F] [G]. Ils précisent par ailleurs, que leur enfant est scolarisé au collège du secteur de leur logement, et qu’un déménagement leur serait préjudiciaible. Enfin, ils demandent à ne pas à avoir à supporter les frais irrépétibles et dépens.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 24 octobre 2025.

Motifs de l’ordonnance

Sur la recevabilité de la demande en constat de la résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 12 juin 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 5 février 2025.

La procédure est donc régulière et l’action en constat de la résiliation du bail recevable au regard de ces dispositions.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté”.

En outre, selon l’article 835 du même code, “le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit néanmoins que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

L’octroi de délais de paiement avec suspension de la clause de résiliation de plein droit est donc subordonné à la reprise du paiement du loyer intégral avant l’audience.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer notamment.

Par exploit du 4 février 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 13.346,22 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; il est régulier et ses causes selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sa signification.

En effet, il ressort des pièces comptables versées aux débats que la dette locative n’a été régularisée que le 4 août 2025 après quatre virements bancaires successifs, 2.000 euros le 15 juillet 2025, 5.000 euros le 1er août 2025 puis 5.000 euros et 2.033,27 euros le 4 août 2025, soit un paiement d’un montant total de 14.033,27 euros.

Ce défaut de régularisation dans le délai de deux mois fonde Monsieur [J] [Z] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 5 avril 2025, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Madame [E] [B] et Monsieur [F] [G] sollicitent toutefois la suspension des effets de la clause résolutoire et le rejet des demandes en constat de la résiliation du bail et expulsion.

Madame [E] [B] et Monsieur [F] [G] ont repris le paiement intégral du loyer et ont été en mesure de régulariser l’intégralité de leur dette locative depuis la délivrance de l’assignation, comme en atteste le décompte actualisé au 1er septembre 2025 produit par le demandeur.

En outre, ils justifient d’une situation financière stable, Madame [E] [B] ayant produit un contrat de travail à durée indéterminée lui garantissant un revenu mensuel brut de 3.300,25 euros à compter du 1er septembre 2025, portant le revenu du foyer familial à près de 5.000 euros net mensuels.

Bien qu’il s’agisse de la seconde procédure judiciaire initiée par le bailleur à la suite d’une défaillance de Madame [E] [B] et de Monsieur [F] [G], ces derniers ont démontré leur capacité à se mobiliser en régularisant une dette locative significative d’une part, et présentent actuellement des garanties suffisantes de leur solvabilité d’autre part. De plus, il ressort du diagnostic social et financier que le couple est parent d’une enfant de 10 ans.

Leur situation financière et familiale est donc compatible avec le montant du loyer et le type T3 du logement objet du bail discuté.

Dans ces conditions, les conséquences d’une résiliation du bail et de leur expulsion subséquente, constitueraient, une atteinte disproportionnée à leurs droits fondamentaux au logement et au respect de la vie privée et familiale au regard notamment de la scolarité de leur enfant dans le secteur de leur domicile et des difficultés de relogement face à un marché de l’immobilier tendu à [Localité 3].

Dès lors il convient de leur accorder un délai de paiement sur le fondement de l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de suspendre les effets du commandement jusqu’au jour de l’ordonnance, de constater qu’ils ont régularisé la dette locative avant l’audience et en conséquence que la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En conséquence, Monsieur [J] [Z] sera débouté de ses demandes en constatation de la résiliation du bail et tendant à l’expulsion de Madame [E] [B] et de Monsieur [F] [G].

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’occupation d’un lieu d’habitation sans droit ni titre après résiliation du bail, oblige l’occupant à réparer le préjudice résultant de cette occupation sous la forme à tout le moins d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, en l’absence de résiliation du bail, Madame [E] [B] et Monsieur [F] [G] demeurent preneurs à bail du logement qu’ils occupent et bénéficient ainsi d’un titre d’occupation licite.

En conséquence, Monsieur [J] [Z] sera débouté de sa demande de condamner solidairement Madame [E] [B] et Monsieur [F] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les frais du procès :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Au vu des pièces produites, l’instance a été régulièrement introduite et était fondée au jour de la délivrance de l’assignation puisque la créance n’a pas été réglée dans le délai contractuel de deux mois suivant le commandement de payer mettant en oeuvre la clause résolutoire mais n’a été soldée que postérieurement à la délivrance de l’assignation.

En conséquence, les dépens seront mis à la charge de Madame [E] [B] et de Monsieur [F] [G].

Sur les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité.

L’équité conduit à condamner [E] [B] et Monsieur [F] [G] à verser à Monsieur [J] [Z] la somme de 700 euros en application de ces dispositions.

Par ces motifs

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Tous droits et moyens réservés devant le juge du fond ;

CONSTATONS que Monsieur [J] [Z] a régulièrement mis en oeuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail pour défaut de paiement des loyers ;

CONSTATONS la reprise du paiement du loyer courant ;

ACCORDONS, sur le fondement de l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 à Madame [E] [B] et Monsieur [F] [G] des délais de paiement pour acquitter leur dette locative et la suspension des effets du commandement jusqu’à la date de l’ordonnance ;

CONSTATONS que la dette locative a été acquittée en cours de procédure ;

DISONS en conséquence que la clause de résiliation de plein droit est réputée n’avoir jamais joué ;

REJETONS les demandes de résiliation du contrat de bail, d’expulsion, et de condamnation à une indemnité d’occupation formulées par Monsieur [J] [Z] ;

CONDAMNONS in solidum Madame [E] [B] et Monsieur [F] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS in solidum Madame [E] [B] et Monsieur [F] [G]à payer à Monsieur [J] [Z] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection