TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 19] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le:

à M^e REHBACH et M^e TEBOUL ASTRUC

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e TSUJI

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/10586 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CXULY

N° MINUTE :

Assignation du :

05 Août 2022

JUGEMENT

rendu le 22 Mai 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic, la S.A.S. S.S.B IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 16]

représenté par Maître Véronique REHBACH de la SELARL NORDEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1786

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. CREATIVE DINING EU, enseigne “SANJO”, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 14]

représentée par Maître Masako TSUJI de la SELARL TSUJI FRANCE LAW, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1309

S.C.I. 2LD, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 13]

[Localité 15]

représentée par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0235

Décision du 22 Mai 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/10586 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXULY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président

Madame Julie KHALIL, Vice-présidente

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 20 Mars 2025 tenue en audience publique devant Madame KHALIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI 2LD est propriétaire d’un local commercial (boutique – lots 1 et 18 – et caves – lots 9, 10 et 11) situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 9] à Paris 1er, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ce local a été donné à bail à la société L’ARC suivant un acte de renouvellement en date du 18 février 2016, à effet au 1er avril 2013 pour expirer le 31 mars 2022. La société L’ARC a, par acte sous seing privé du 29 septembre 2017, cédé son fonds de commerce incluant le droit au bail à la société Creative Dining EU, qui exploite actuellement le local avec une activité de restaurant sous l’enseigne « SANJO ».

L’immeuble du [Adresse 8] est régi par un règlement de copropriété en date du 26 mars 2004 et son syndic en exercice est la société SSB IMMOBILIER, qui a succédé au cabinet Griffaton.

Se plaignant notamment de désordres et nuisances olfactives et sonores ainsi que de l’utilisation non autorisée des parties communes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] Paris [Adresse 2] a, par courrier en date du 25 septembre 2018, alerté la SCI 2LD de ces nuisances.

La SCI 2LD a fait délivrer, le 15 novembre 2018, une sommation à la société Creative Dining EU, visant la clause résolutoire du bail commercial, d’avoir à cesser les nuisances olfactives et sonores, l’utilisation des parties communes sans autorisation et d’avoir à payer un arriéré de loyers.

Un constat d’huissier a été établi le 21 décembre 2018, constatant l’existence d’une « odeur d’égout écœurante, nauséabonde et puissante» dans le hall d’entrée.

Également saisie, la Mairie de [Localité 19] a établi, le 27 décembre 2018, un rapport constatant l’existence de nuisances sonores et olfactives en provenance du restaurant et relevant aussi de nombreuses infractions au règlement sanitaire de la ville de [Localité 19].

Par courriel du 21 décembre 2018, le cabinet Griffaton a alerté le mandataire de la SCI 2LD sur les nuisances liées à l’activité de restaurant de son locataire et a exprimé ses doutes sur la conformité à la réglementation des rejets graisseux du restaurant dans le réseau collectif au regard du bac à graisse en amont.

Par acte d’huissier du 28 octobre 2020, la SCI 2LD a fait signifier une nouvelle sommation visant la clause résolutoire, faisant injonction à son locataire notamment de communiquer le descriptif et le planning des travaux de remplacement de la gaine d’extraction, les justificatifs d’installation de la mini cuisine adossée au mur du couloir de l’immeuble ainsi que le descriptif et les justificatifs de la modification de la façade de l’immeuble, outre le paiement d’un arriéré de loyers.

Se plaignant de l’absence d’évolution de la situation, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 20] a, par assignation en date du 19 novembre 2021, engagé une procédure de référé expertise.

Par ordonnance en date du 10 février 2021, Monsieur [F] [P] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

Monsieur [F] [P] a déposé son rapport d’expertise le 28 février 2022.

Postérieurement au dépôt du rapport d’expertise, la SCI 2LD a fait signifier à sa locataire une nouvelle sommation visant la clause résolutoire du bail commercial, par acte d’huissier en date du 21 juillet 2022, lui enjoignant d’exécuter les travaux préconisés dans le rapport d’expertise.

C’est dans ces conditions que, sur le fondement des articles 544 et 1240 du code civil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris 1er a, par actes de commissaire de justice des 5 et 11 août 2022, fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, la SCI 2LD et la société Creative Dining EU SARL aux fins de faire réaliser sous astreinte les travaux de mise en conformité des installations du restaurant tels que préconisés par l’expert et de l’indemniser des préjudices subis.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 9 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] Paris 1er demande au tribunal de :

« Vu le rapport d’expertise de M. [P] du 28 février 2022,

Vu les pièces produites aux débats,

DIRE ET JUGER le demandeur recevable et bien fondé en son action,

Décision du 22 Mai 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/10586 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXULY

CONDAMNER in solidum la société CREATIVE DESIGN EU et son bailleur, la SCI 2 LD à la réalisation des travaux de mise en conformité des installations de sa cuisine, selon prescriptions de l’expert, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

CONDAMNER in solidum la société CREATIVE DESIGN EU et son bailleur, la SCI 2 LD au paiement d’une somme de 877,45 euros au titre du préjudice matériel,

CONDAMNER in solidum la société CREATIVE DESIGN EU et son bailleur, la SCI 2 LD au paiement d’une somme de 8 903,47 euros au titre du remboursement des frais d’expertise acquittés par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6],

CONDAMNER in solidum la société CREATIVE DESIGN EU et son bailleur, la SCI 2 LD au paiement d’une somme de 15 000 euros au titre de l’indemnisation du préjudice immatériel de jouissance subi par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5].

En tout état de cause :

CONDAMNER in solidum la société CREATIVE DESIGN EU et son bailleur, la SCI 2 LD au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

JUGER n’y avoir lieu à remise en cause de l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 14 juin 2024, la SCI 2LD demande au tribunal de :

« Vu les dispositions légales invoquées, notamment les articles 606, 1103, 1224, 1231-1, 1719 et 1728 du code civil, R 145-35 du code de commerce,

Vu la jurisprudence applicable à l’espèce,

Vu les pièces versées aux débats,

RECEVANT la SCI 2LD en ses demandes, fins et conclusions,

Y faisant droit,

A TITRE PRINCIPAL :

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme non fondées ni justifiées

A TITRE SUBSIDIAIRE :

ORDONNER à la Société CREATIVE DINING EU de procéder aux travaux prescrits par Monsieur [P] aux termes de son rapport du 28 février 2022, à ses frais exclusifs et ce, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 30 jours à compter de la signification du jugement à intervenir,

A TITRE RECONVENTIONNEL :

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à la SCI 2LD par l’effet de la sommation signifiée le 21 juillet 2022,

Subsidiairement,

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail au regard de la persistance du preneur dans son comportement fautif.

En conséquence :

Ordonner la libération immédiate et sans délai des lieux loués par la Société CREATIVE DINING et tous occupants de son chef et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la date de signification du jugement à intervenir.

Autoriser la SCI 2LD à procéder à l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 10] avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu.

Ordonner le transport et la séquestration de tous les objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meuble au choix du bailleur et aux frais du preneur.

Fixer l’indemnité d’occupation due par la Société CREATIVE DINING EU jusqu’à la date de libération des lieux au montant du loyer contractuel, majorée de la TVA au taux applicable et charges en sus et l’y condamner.

Juger que le dépôt de garantie versé par la Société CREATIVE DINING EU, restera acquis au bailleur par suite de la résiliation du bail aux torts du preneur.

MEME SI LE TRIBUNAL NE DEVAIT CONSTATER L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE OU PRONONCER LA RESILIATION JUDICIAIRE DU BAIL AUX TORTS DU PRENEUR :

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires et la société CREATIVE DINING EU de leurs demandes dirigées à l’encontre de la SCI 2LD comme non fondées ni justifiées,

ORDONNER à la Société CREATIVE DINING EU de procéder aux travaux prescrits par Monsieur [P] aux termes de son rapport du 28 février 2022, à ses frais exclusifs et ce, sous astreinte provisoire de 1.000 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 30 jours à compter de la signification du jugement à intervenir,

CONDAMNER la Société CREATIVE DINING EU à relever et garantir la SCI 2LD de toute condamnation pécuniaire, d’astreinte et de remise en état qui serait prononcée à son encontre,

CONDAMNER la société CREATIVE DINING EU à garantir la société SCI 2LD de toutes sommes, en principal, frais et accessoires, qui seraient mises à sa charge aux termes de la décision à intervenir,

Décision du 22 Mai 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/10586 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXULY

CONDAMNER la Société CREATIVE DINING EU ou tout succombant à payer à la SCI 2LD une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût de l’expertise et des différentes sommations signifiées, dont distraction au profit de Maître Chantal TEBOUL-ASTRUC, avocat à Paris, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

ECARTER l’exécution provisoire des chefs du jugement faisant grief à la SCI 2LD,

A CONTRARIO, ORDONNER l’exécution provisoire des chefs du jugement à intervenir devant bénéficier à la SCI 2LD ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 17 juin 2024, la société Creative Dining EU demande au tribunal de :

« Vu les articles 606, 1240, 1719 du Code civil, les articles 64.2 et suivants du règlement sanitaire départemental, l’article R145-35 du Code de commerce, et l’article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de sa demande de condamnation à l’encontre de la société CREATIVE DINING EU au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de sa demande visant à voir ordonnée l’exécution provisoire du Jugement à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à l’encontre de la société CREATIVE DINING EU,

DEBOUTER la SCI 2LD de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

DEBOUTER la SCI 2LD de sa demande de condamnation à l’encontre de la société CREATIVE DINING EU au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens,

CONDAMNER le Bailleur au paiement des frais de travaux relatifs à l’installation d’un système d’insufflation d’air neuf pour la somme de 19 842,35 euros TTC, avec un ajustement possible en raison de l’ancienneté du devis établi par la société VI-R BÂTIMENT, pour avoir manqué à son obligation de délivrance des locaux situés au [Adresse 3] destinés à l’activité de restauration,

CONDAMNER le Bailleur au paiement des frais de travaux relatifs à la réfection du Réseau extérieur de conduits d’extraction d’air pollué et de gaines pour la somme totale de 60.380,86 euros TTC, avec un ajustement possible en raison de l’ancienneté du devis établi par la société VI-R BÂTIMENT, pour avoir manqué à son obligation de délivrance des locaux situés au [Adresse 3] destinés à l’activité de restauration,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

CONDAMNER le Bailleur au paiement des frais de travaux de gros œuvres relatifs à l’installation d’un Système d’insufflation d’air neuf pour la somme de 19 842,35 euros TTC, avec un ajustement possible en raison de l’ancienneté du devis établi par la société VI-R BÂTIMENT,

CONDAMNER le Bailleur au paiement des frais de travaux de gros œuvres relatifs à la réfection du Réseau extérieur de conduits d’extraction d’air pollué et de gaines pour la somme totale de 60 380,86 euros TTC, avec un ajustement possible en raison de l’ancienneté du devis établi par la société VI-R BÂTIMENT,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,

CONDAMNER le Bailleur au paiement des frais de travaux relatifs à la réfection du Réseau extérieur de conduits d’extraction d’air pollué et de gaines pour la somme totale de 60.380,86 euros TTC, avec un ajustement possible en raison de l’ancienneté du devis établi par la société VI-R BÂTIMENT, eu égard à la vétusté de cette installation.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONDAMNER le Bailleur au paiement de la perte d’exploitation subie par la société CREATIVE DINING EU de 17 404,92 euros, calculée sur la base de la marge sur coûts variables de l’année 2022, faute pour elle de pouvoir exercer ses activités pendant les travaux de réfection du Réseau intérieur de hottes et de gaines prévus du 2 au 14 mai 2024,

CONDAMNER le Bailleur au paiement de la perte d’exploitation subie par la société CREATIVE DINING EU, qui sera calculée en fonction de sa marge sur coûts variables de l’année 2022, faute pour elle de pouvoir exercer ses activités pendant les travaux de l’installation du Système d’insufflation d’air neuf et de réfection du Réseau extérieur de conduits d’extraction d’air pollué et de gaines,

CONDAMNER IN SOLIDUM le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et le Bailleur à verser à la société CREATIVE DINING EU 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ».

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 juin 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience du 20 mars 2025 et mise en délibéré au 22 mai 2025.

La SCI 2LD a été autorisée à produire en délibéré, au plus tard le 28 mars 2025, l’état des inscriptions sur le fonds de commerce de la société Creative Dining EU et les dénonciations éventuelles aux créanciers, ce dont elle a justifié par note en délibéré notifiée le 28 mars 2025.

Décision du 22 Mai 2025

8ème chambre 2ème section

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MOTIFS DE LA DÉCISION :

I – Sur les demandes de réalisation des travaux de mise en conformité sous astreinte des installations de la cuisine et sur les demandes indemnitaires formées par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite, sur le fondement des troubles anormaux du voisinage et l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, la réalisation de travaux de mise en conformité des installations de la cuisine ainsi que l’indemnisation du préjudice subi.

Il souligne que le copropriétaire bailleur répond des troubles anormaux de voisinage imputables à son locataire et doit assurer la mise en conformité des installations utilisées pour l’activité de son locataire.

Il fait valoir qu’en l’espèce, il existe deux séries de désordres, comme le relève le rapport d’expertise judiciaire, à savoir les nuisances sonores et olfactives qui proviennent de l’existence de non-conformités des installations d’extraction de la cuisine du restaurant, d’une part, et les infiltrations dans le hall d’entrée de l’immeuble qui proviennent d’un défaut d’étanchéité de la cuisine du restaurant, d’autre part.

Il ajoute que les services de la mairie de [Localité 19] ont également constaté ces nuisances sonores et olfactives lors de leur visite en décembre 2018.

Par ailleurs, les mesures prises par le locataire pour limiter ces nuisances ne les remettent pas en cause et seule la mise en conformité des installations d’extraction est de nature à les supprimer totalement, comme l’indique l’expert judiciaire. Ces travaux n’ont pas été réalisés alors que les nuisances perdurent depuis des années.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires conclut que le trouble anormal de voisinage est clairement avéré, qu’il ouvre droit à réparation et que la reprise de toute l’installation d’extraction et de ventilation du restaurant est nécessaire afin de faire cesser ce trouble.

Par ailleurs, s’agissant des désordres liés aux infiltrations dans le hall de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires indique que des travaux ont été entrepris par le restaurant qui ont supprimé les fuites en octobre 2023 ce qui a permis l’achèvement des travaux de réfection du hall en décembre 2023. Dès lors, il souligne abandonner sa demande de travaux de mise en conformité sur ce point mais maintient sa demande d’indemnisation pour le préjudice subi.

Sur les demandes indemnitaires, le syndicat des copropriétaires sollicite, en raison des infiltrations dans le hall de l’immeuble, l’indemnisation d’un préjudice matériel correspondant aux travaux de réfection du hall d’entrée ainsi que le remboursement des dépenses engagées au cours de l’expertise pour les recherches de fuites.

Il demande, en raison des nuisances sonores et olfactives, l’indemnisation d’un préjudice immatériel en indiquant qu’un syndicat des copropriétaires dispose d’un intérêt légitime pour agir au nom des copropriétaires, dans le cadre d’une action en réparation des troubles anormaux de voisinage provenant du commerce de restauration rapide exploité dans l’immeuble (Cour d’appel de [Localité 19], 9 févr. 2022, n°18/07212).

Décision du 22 Mai 2025

8ème chambre 2ème section

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La SCI 2LD soutient, quant à elle, en premier lieu que l’expert a relevé au cours des opérations d’expertise que les infiltrations observées au niveau du mur du hall d’entrée de l’immeuble provenaient de la cuisine installée sans autorisation par la société Creative Dining EU, dont l’étanchéité n’était pas conforme ; toutefois, la locataire a entrepris depuis les travaux nécessaires pour y remédier.

En second lieu, elle souligne qu’aucun trouble anormal de voisinage n’est caractérisé en l’espèce ; le trouble anormal doit exister et être caractérisé au jour où le juge statue ; les motifs tirés de la violation d’une disposition réglementaire sont inopérants et le juge doit rechercher si les troubles invoqués excédent les inconvénients normaux du voisinage (Cass 2e Civ, 24 mars 2016, n° 15-13.306) ; et en tout état de cause, le copropriétaire bailleur ne peut être condamné in solidum à exécuter des travaux dans le local, objet du bail, alors qu’il n’est pas en mesure de pénétrer chez un tiers, son locataire, pour y effectuer quelques travaux que ce soit (Cour d’appel de [Localité 19], Pôle 4, Chambre 2, 9 avril 2014, nº RG 12/11416).

En l’espèce, la SCI 2LD relève que le syndicat des copropriétaires ne produit qu’un seul constat (non contradictoire) établi en 2018 par un seul copropriétaire pour étayer l’existence d’un trouble anormal, ce qui est insuffisant ; l’expert n’a pas constaté de réelles nuisances sonores en provenance du restaurant (les bruits n’excédant pas le seuil de normalité et aucune évaluation acoustique n’étant en outre produite) ; il en est de même s’agissant des nuisances olfactives, ces nuisances ayant été limitées par les mesures mises en place par la locataire.

S’agissant des préjudices allégués par le syndicat des copropriétaires, la SCI défenderesse relève que le demandeur a déjà été indemnisé par l’assureur de la société Creative Dining EU pour son préjudice matériel ; concernant le préjudice immatériel, le syndicat des copropriétaires n’est considéré comme avoir subi un préjudice que si les troubles allégués « présentent un caractère collectif par leur importance et leur étendue », ce qui n’est pas le cas en l’espèce ; enfin, le quantum de la demande indemnitaire n’est étayé par aucun justificatif ; sur les frais d’expertise, ils sont inclus dans les dépens.

A titre subsidiaire, la SCI 2LD soutient que c’est son locataire qui devra être condamné à la réalisation des travaux de mise en conformité aux motifs que :

— les stipulations contractuelles expresses mettent les travaux de conformité à la charge du locataire, y compris en cas de vétusté,

— l’expert a retenu deux non-conformités résultant des installations de l’exploitation du preneur (gaines d’extraction sous-dimensionnées, l’extracteur des hottes en surrégime quand les deux hottes sont en service et enfin, le conduit de la hotte n° 1 avait été raccordé, en aval dans la cuisine, sur le caisson d’extraction de la hotte n° 2, ce qui créait une turbulence avec un niveau sonore important) et il a préconisé des travaux de mise en conformité ; la société Creative Dining EU a procédé de son propre chef, sans aucune autorisation ni information préalable de son bailleur à la modification des installations postérieurement à la cession du fonds de commerce du 29 septembre 2017 ; dès lors, ces non-conformités n’ont pas pour origine la non-conformité de l’installation existante au jour de la cession de fonds de commerce du 29 septembre 2017 mais les modifications apportées, sans aucune autorisation, par le preneur lui-même, après cette cession ; le preneur engage alors sa responsabilité personnelle,

— la mise en cause de la responsabilité du bailleur suppose, a minima, de l’avoir avisé préalablement des travaux prétendument nécessaires ; cette obligation d’information préalable du bailleur constitue en outre une obligation contractuelle (article 5 du contrat de bail) ; la société Creative Dining EU n’a jamais adressé la moindre réclamation ou mise en demeure à son bailleur du chef de la conformité du système existant au jour de la cession de fonds de commerce du 29 septembre 2017.

La société Creative Dining EU fait valoir que le rapport d’expertise a relevé des non-conformités sur les installations d’extraction d’air du restaurant et a indiqué que toute l’installation est à reprendre pour la mettre en conformité avec la règlementation.

Elle souligne qu’en application de l’article 1719 du code civil (obligation de délivrance du bailleur), les travaux de mise en conformité doivent être à la charge du bailleur. Elle relève que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, en louant un local destiné à exercer une activité de restauration sans système d’insufflation d’air neuf, et que les non-conformités constatées existaient dès l’origine, avant sa prise à bail.

Elle souligne qu’il n’était pas nécessaire d’informer le bailleur des travaux qu’elle a réalisés avant l’ouverture du restaurant en juin 2018.

A titre subsidiaire, elle indique que le bailleur doit prendre en charge le paiement des travaux car il s’agissait de travaux de gros œuvre (en application de l’article 606 du code civil et des articles R. 145-35 et suivants du code de commerce) et à titre infiniment subsidiaire, elle fait valoir que ces non-conformités relèvent de la vétusté et sont donc à la charge du bailleur.

Sur les désordres dans le hall d’entrée de l’immeuble et le défaut d’étanchéité de la cuisine, la société Creative Dining EU expose avoir fait les travaux d’étanchéité en août 2022 de sorte que ces désordres n’existent plus.

Sur les demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires, elle souligne qu’il convient de retenir le montant retenu par l’expert au titre du préjudice matériel et qu’il faut déduire les sommes versées par son assurance. Enfin, sur le préjudice immatériel invoqué en demande, elle souligne avoir mis en place une série de mesures venant limiter les nuisances sonores et olfactives, comme l’a relevé l’expert dans son rapport ; dès lors, ce préjudice n’existe plus.

***

1-1 Sur les désordres, leur matérialité, leur origine :

Il ressort des éléments de la procédure et notamment du rapport d’expertise deux séries de désordres distincts :

— des nuisances sonores et olfactives, d’une part,

— des infiltrations dans le mur de droit en entrant du hall d’entrée de l’immeuble ainsi qu’une partie du mur d’échiffre de l’escalier, d’autre part.

a) S’agissant des nuisances sonores et olfactives, le rapport de la Mairie de [Localité 19] en date du 27 décembre 2018 constate des émergences sonores supérieures aux normes règlementaires. Il note également la présence de fortes odeurs de cuisine sur la cour et dans les parties communes de l’immeuble.

Le procès-verbal de constat d’huissier en date du 21 décembre 2018 relève également « une odeur d’égout écœurante, nauséabonde et puissante » dans le hall d’entrée de l’immeuble.

Cependant, il ressort du rapport d’expertise de Monsieur [F] [P] en date du 28 février 2022 que lors des deux réunions d’expertise, les constatations relatives aux nuisances sonores et olfactives n’ont pas été concluantes, le restaurant fonctionnant avec très peu de clients par rapport à sa capacité habituelle.

L’expert fait toutefois mention d’un rapport d’audit établi par la société BET MCI en date du 15 février 2019 à la demande de la société Creative Dining EU. Ce rapport réalise un diagnostic des installations de ventilation du restaurant duquel il ressort que « lorsque les hottes sont en fonctionnement, l’extracteur et les gaines génèrent un inconfort sonore », « les gaines de ventilation sont sous dimensionnées ce qui entraine un mauvais fonctionnement de l’installation ainsi qu’un inconfort acoustique ». Ainsi, « étant régulièrement en surrégime le niveau sonore du caisson est à son paroxysme ». Le rapport d’audit préconise le remplacement des gaines de ventilation par des diamètres appropriés ainsi que l’installation d’un caisson d’air neuf.

L’expert judiciaire note dans son rapport que, lors de la première réunion d’expertise, il « n’a pas constaté de nuisances sonores, notamment celles liées aux extractions de la cuisine du restaurant » (page 16 du rapport).

Par ailleurs, la société Creative Dining EU a ensuite fait appel à la société VI-R Bâtiment afin d’établir des devis pour les travaux à réaliser. Cette société a procédé à un diagnostic plus étayé des installations d’extraction des cuisines qu’elle a jugé non conformes. Ainsi, dans un rapport en date du 22 janvier 2021, elle a préconisé, « dans un premier temps, en attendant de réaliser les travaux de mise en conformité des installations d’extraction de la cuisine, de ne pas faire fonctionner les deux hottes en même temps, afin de diminuer les nuisances sonores ».

L’expert a procédé à une visite non programmée des lieux (en accord avec les parties) afin de vérifier l’existence de nuisances en conditions réelles (ce qui n’a pas été possible lors des deux réunions d’expertise). Il note ainsi avoir « senti, plus que lors des précédentes réunions d’expertise, une odeur de pâtes sensiblement présente dans la cour, mais sans que cette odeur soit prenante. Cette odeur […] est encore plus forte dans le restaurant ».

L’expert relève également que la société Creative Dining EU a mis en place des mesures afin d’atténuer les nuisances (les nouilles ne sont plus cuites sur place, ou encore la viande de porc a été remplacée par du poulet). Cependant, le rapport d’expertise souligne que « l’aération et la ventilation doivent être assurées en permanence et permettre l’évacuation rapide des odeurs, des buées et vapeurs de cuisson. Or aujourd’hui ce n’est pas le cas, l’extraction dans la cuisine est insuffisante, plusieurs rapports transmis par le restaurant SANJO par son conseil, […] le confirment]. De plus, il n’existe pas d’amenée d’air neuf dans le restaurant, pour permettre son renouvellement, conformément à la règlementation en vigueur ».

En conclusion, même si le rapport d’expertise souligne que « la cause principale des nuisances sonores constatées auparavant, avant les opérations d’expertise, est la non-conformité des installations d’extraction de la cuisine, dont en particulier, les gaines et l’extracteur sont sous-dimensionnés, ce qui génère, un surrégime avec un niveau sonore important », il retient cependant l’absence de constat « de réelles nuisances sonores, dans la cour arrière de l’immeuble, et même à l’intérieur du restaurant » au cours des opérations d’expertise.

Par ailleurs, il ressort des éléments de la procédure et en particulier du rapport d’expertise, que la société Creative Dining EU a réalisé divers travaux et a mis en place des mesures correctrices s’agissant des nuisances olfactives invoquées par le syndicat des copropriétaires. L’expert note que ce problème « semble déjà atténué par les différentes dispositions engagées par la société Creative Dining EU, notamment le changement de menu, l’utilisation de nouilles précuites, la fermeture, en principe en permanence de la porte d’accès à la cour, l’aménagement de la trappe d’accès à la cave depuis la salle du restaurant etc. »

En tout état de cause, ces éléments permettent d’établir la matérialité des désordres invoqués par le syndicat des copropriétaires et dont la cause résulte de plusieurs non-conformités des installations d’extraction des cuisines à savoir :

— les gaines d’extraction sous dimensionnées,

— l’extracteur des hottes en surrégime quand l’ensemble des hottes est en service,

— l’absence de système d’insufflation d’air neuf qui permettrait de compenser l’air extrait et le renouvellement de l’air dans le restaurant.

Ainsi, l’expert souligne qu’il y a une non-conformité au règlement sanitaire du département de [Localité 19], car l’aération et la ventilation doivent être assurées en permanence pour permettre l’évacuation rapide des odeurs, des buées et vapeurs de cuissons. Il conclut que « toute l’installation est à reprendre pour la mettre en adéquation avec la réglementation en vigueur ».

b) S’agissant des infiltrations dans le mur du hall d’entrée de l’immeuble, l’expert judiciaire note aux termes de son rapport (page 26) que « ces désordres se manifestent par des boursouflures, des éclats enduit et de peinture, ainsi que sur les plinthes en partie basse du mur ».

La matérialité de ces désordres est établie.

Concernant leur origine, l’expert judiciaire relève que « ces désordres proviennent des infiltrations d’eau venant de la cuisine du restaurant qui se trouve juste derrière le mur ». Les sources d’infiltrations sont, comme le souligne l’expert, dues à :

« – un défaut d’étanchéité de l’évacuation de l’évier et de la machine à nouilles qui provoque des stagnations d’eau au sol.

— une non-conformité des traversées de canalisations dans le sol qui devrait être pourvue d’un dé carrelé et étanché pour éviter les pénétrations au pourtour des canalisations ».

De plus, l’expert note que « le mur et le sol ne sont pas étanches, et c’est ce qui provoque les infiltrations sur le mur du hall de l’entrée et qui explique la forte humidité dans sa partie basse. […] ce problème est aggravé par l’absence d’évacuation des eaux dans le sol, du l’évier à nouilles, de lavage et autres, par l’absence de siphon de sol dans la cuisine ouverte. Le dépôt sur le sol est très important, et reste longtemps sans être évacué » (rapport d’expertise, pages 26 et 27).

Décision du 22 Mai 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/10586 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXULY

1-2 Sur les responsabilités :

En droit, l’article 544 du code civil dispose “la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements”.

Aux termes du nouvel article 1253 du code civil introduit par la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, entré en vigueur le 17 avril 2024 et applicable aux instances en cours :

« Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Sous réserve de l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’une activité, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal ».

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d’une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

L’action pour troubles de voisinage permet le dédommagement des troubles subis par l’immeuble voisin dans son agrément.

L’action introduite suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal.

La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

Par suite, le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, telles que les entreprises.

Un syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement d’un trouble anormal du voisinage (Civ. 3ème, 11 mai 2017, n° 16-14.339).

Par ailleurs, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, il appartient au syndicat des copropriétaires qui fonde ses demandes sur les troubles anormaux du voisinage de rapporter la preuve que les troubles et désordres susvisés présentent un caractère anormal et excèdent les inconvénients normaux de voisinage.

Décision du 22 Mai 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/10586 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXULY

S’agissant des nuisances sonores, le rapport de la mairie de [Localité 19] ainsi que l’audit du 15 février 2019 effectué par la société MCI à la demande du restaurant indiquent des niveaux sonores élevés.

Toutefois, aux termes de son rapport, l’expert note n’avoir entendu aucune nuisance sonore en raison notamment du fait que le restaurant n’utilise plus ses hottes de manière simultanée pour éviter le surrégime du système d’extraction.

Il convient de relever que le syndicat des copropriétaires, à qui incombe la charge de la preuve de l’anormalité du trouble allégué, ne produit aucun autre élément venant étayer son affirmation de l’existence d’un trouble anormal en raison de nuisances sonores. Aucun constat ni aucune mesure n’ont été réalisés depuis le rapport de la mairie de [Localité 19] en 2018.

Le caractère « collectif » des nuisances alléguées n’est pas davantage démontré.

Dès lors, il n’est pas démontré que les bruits en provenance du restaurant excèdent les seuils de normalité que l’on peut attendre d’une telle activité.

S’agissant des nuisances olfactives, le seul fait que les installations d’extraction du restaurant soient non-conformes n’est pas suffisant à caractériser l’anormalité du trouble de voisinage, en l’absence de constat de nuisances excessives.

Les seuls éléments produits par le syndicat des copropriétaires résultent du constat d’huissier et du rapport de la mairie de [Localité 19], établi en 2018, ainsi que de la production d’attestations de différents copropriétaires, occupants ou non occupants, faisant état de fortes odeurs de « graisses » et de « pâtes cuites » (attestations toutes datées de 2020).

Cependant, ces éléments sont antérieurs au rapport d’expert aux termes duquel l’expert n’a pas constaté, au cours des opérations d’expertise, de nuisance olfactive très prenante. Il souligne par ailleurs que les nuisances olfactives sont limitées par les mesures mises en place par le restaurant, comme susmentionné (rapport d’expertise, page 26).

Dès lors, il n’est pas démontré que les nuisances olfactives en provenance du restaurant excèderaient les seuils de normalité que l’on peut attendre d’une telle activité.

Dans ces conditions, et en l’absence de preuve d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, ni la SCI 2LD, en sa qualité de copropriétaire, ni la société Creative Dining EU, en sa qualité de locataire, ne peuvent voir leur responsabilité engagée sur ce fondement.

Le caractère « collectif » des nuisances alléguées n’est pas davantage démontré.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande relative à la condamnation in solidum des sociétés défenderesses à la réalisation sous astreinte des travaux de mise en conformité des installations de la cuisine du restaurant ainsi que de sa demande indemnitaire au titre des préjudices subis en raison de ces nuisances (à savoir sa demande de paiement de la somme de 15.000 euros au titre de son préjudice immatériel).

Décision du 22 Mai 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/10586 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXULY

S’agissant des infiltrations dans le mur du hall d’entrée de l’immeuble, l’expert a relevé que « le mur et le sol ne sont pas étanches et c’est ce qui provoque en partie les infiltrations sur le mur du hall de l’entrée et qui explique la forte humidité dans sa partie basse » ainsi qu'« une non-conformité des installations de la cuisine pour l’imperméabilité des sols et des parois des murs autour de l’évier de la cuisine et l’absence d’évacuation des eaux dans le sol ».

Dès lors, les désordres susvisés affectent l’étanchéité des murs et du sol de la cuisine du restaurant et des installations de celle-ci, entraînant une humidification anormale des murs et la présence d’humidité, ce qui caractérise l’existence de troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage.

La responsabilité objective de la SCI 2LD, en sa qualité de copropriétaire voisin, et celle de la société Creative Dining EU, en sa qualité de locataire, seront donc retenues sur le fondement des troubles anormaux du voisinage.

1-3 Sur les préjudices :

A titre liminaire, le tribunal relève que le syndicat des copropriétaires avait demandé, aux termes de son assignation, la condamnation in solidum des deux sociétés défenderesses à réaliser sous astreinte des travaux pour supprimer les infiltrations à l’origine des désordres constatés sur le mur du hall d’entrée.

Il est justifié et non contesté que la société Creative Dining EU a entrepris les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres, les fuites ayant cessé en octobre 2023 et les travaux de remise en état des peintures du hall d’entrée ayant été achevés en décembre 2023.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires, comme indiqué dans ses écritures, a abandonné sa demande de travaux.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires maintient sa demande indemnitaire au titre du préjudice subi en raison des infiltrations sur le mur du hall d’entrée de l’immeuble.

D’abord, s’agissant de la demande formée au titre du remboursement des frais d’expertise, celle-ci relève des dépens et doit donc être examinée à ce titre.

En application du principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit, au regard des éléments de la procédure et des pièces produites en demande par le syndicat des copropriétaires, il convient de retenir, au titre du préjudice matériel, comme justifiés et directement en lien avec les désordres d’infiltrations subis sur le mur d’entrée du hall de l’immeuble, les sommes suivantes :

1 – au titre des frais de réfection du mur du hall d’entrée de l’immeuble : l’expert a validé, aux termes de son rapport, deux devis de réfection pour un montant total de 1503,70 € TTC (rapport d’expertise pages 30 et 31).

Le syndicat des copropriétaires produit également une facture justifiant de la réalisation des travaux tels que préconisés dans le rapport d’expertise pour un montant de 1.355 € HT, soit 1.490,50 € TTC. Ce montant doit être retenu au titre du préjudice matériel subi par le syndicat des copropriétaires.

2 – au titre des dépenses engagées au cours des opérations d’expertise pour les recherches de fuites effectuées à la demande de l’expert : ce poste de préjudice est justifié par la production de deux factures des montants de 292,90 € HT, soit 322,19 € TTC et de 665 € HT, soit 798 € TTC.

Soit la somme totale de : 2.610,69 € TTC (1490,50 + 322,19 + 798)

Par ailleurs, il est constant et justifié que la société Creative Dining EU a réglé au syndicat des copropriétaire, par l’intermédiaire de son assureur, les sommes de 1.411,05 € et de 322,19, sommes qu’il convient de déduire du montant ci-dessus déterminé au titre du préjudice matériel subi, soit la somme de 877,45 € (2.610,69 – 1411,05 – 322,19).

Ainsi, la SCI 2LD et la société Créative Dining EU seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme résiduelle de 877,45 € au titre du préjudice matériel subi en raison des infiltrations sur le mur du hall d’entrée de l’immeuble.

II – Sur les recours en garantie

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil s’ils ne sont pas liés contractuellement entre eux ou des articles 1231-1 et suivants du code civil s’ils sont liés contractuellement.

Un co-débiteur tenu in solidum, qui a exécuté l’entière obligation, ne peut, comme le co-débiteur solidaire, même s’il agit par subrogation, répéter contre les autres débiteurs que pour les parts et portion de chacun d’eux, donc sans solidarité.

En l’espèce, la SCI 2LD sollicite la condamnation de la société Creative Dining EU à la garantir de toutes condamnations pécuniaires, d’astreinte et de remise en état qui pourraient être prononcées à son encontre ainsi que de toutes sommes, en principal, frais et accessoires qui pourraient être mises à sa charge.

Le contrat de bail prévoit aux termes d’une clause intitulée « jouissance des lieux » que « le preneur devra jouir des lieux en bon père de famille, se conformer au règlement de copropriété et ne rien faire qui puisse apporter un trouble de jouissance aux voisins, notamment il devra prendre toutes précautions pour éviter tous bruits et odeurs et […] se conformer strictement aux prescriptions de tous règlements, arrêtés de police, règlements sanitaires, etc. et veiller à ce que toutes les règles d’hygiène et de salubrité soient respectées […]».

Comme précédemment retenu, la société Creative Dining EU engage sa responsabilité civile sur le fondement des troubles anormaux de voisinage en raison des infiltrations ayant causé des désordres dans le hall de l’immeuble. Ces infiltrations sont dues à une installation non-conforme et au défaut d’étanchéité d’une cuisine installée par le preneur.

Dès lors, la société locataire a manqué à ses obligations contractuelles et devra garantir la SCI 2LD des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire, et les frais irrépétibles.

Décision du 22 Mai 2025

8ème chambre 2ème section

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III – Sur la demande de résiliation du bail commercial conclu entre la SCI 2LD et la société Creative Dininig EU

La SCI 2LD demande au tribunal, à titre reconventionnel, de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail commercial conclu avec la société Creative Dining EU (article 10 du contrat de bail). Elle fait valoir qu’elle a enjoint à la société locataire, par une sommation visant la clause résolutoire du bail en date du 21 juillet 2022, d’avoir à exécuter les travaux préconisés dans le rapport d’expertise judiciaire, concernant les installations d’extraction des cuisines et concernant les désordres dans le hall de l’immeuble. Elle souligne que cette sommation a été partiellement exécutée et est restée infructueuse passé le délai d’un mois, de sorte que la clause résolutoire est irrévocablement acquise au bailleur.

A titre subsidiaire, sur le fondement des articles 1217, 1224 et 1728 du code civil, la société 2LD sollicite la résiliation judiciaire du bail commercial conclu en faisant valoir que le preneur a commis plusieurs manquements graves et répétés à ses obligations contractuelles :

— la société Creative Dining EU a procédé à des travaux sur l’extraction du local mais également à des travaux portant sur la création d’une cuisine complémentaire (en violation de l’article 5 du bail et sans autorisation) ; ces travaux sont à l’origine des désordres constatés ; et le preneur a refusé de déférer aux sommations délivrées avant le dépôt du rapport d’expertise ;

— de plus, la société Creative Dining EU a commis diverses infractions au règlement de copropriété, dont notamment l’utilisation non-autorisée des parties communes par les employés du restaurant, qui a été génératrice de nuisances pour la copropriété (manquement à son obligation de jouissance des lieux en bon père de famille) ;

— en outre, la société preneuse défenderesse a volontairement suspendu le paiement des loyers.

En réponse aux arguments développés en défense, la SCI 2LD soutient que :

— les stipulations contractuelles expresses mettent les travaux de conformité à la charge du locataire, y compris en cas de vétusté, étant rappelé que dans un bail renouvelé, la date à prendre en compte pour l’application des nouvelles dispositions issues de la loi dite Pinel, est la date d’effet du bail renouvelé, en vertu de l’article L. 145-12 du code de commerce, et non pas la date de signature du bail renouvelé,

— les dispositions des articles R.145-35 et R.145-37 du code de commerce ne sont pas applicables au preneur, la question de la validité du transfert des travaux de mise en conformité devant s’apprécier à la date à laquelle celui-ci était tenu de les réaliser soit en mai 2018 et non le 22 novembre 2021 (date de renouvellement du bail) comme le soutient la société Creative Dining EU,

— l’expert a retenu 2 non-conformités résultant des installations de l’exploitation du preneur (gaines d’extraction sous-dimensionnées, l’extracteur des hottes en surrégime quand les deux hottes sont en service et enfin, le conduit de la hotte n° 1 avait été raccordé, en aval dans la cuisine, sur le caisson d’extraction de la hotte n° 2, ce qui créait une turbulence avec un niveau sonore important) et il a préconisé des travaux de mise en conformité ; la société Creative Dining EU a procédé de son propre chef, sans aucune autorisation ni information préalable de son bailleur à la modification des installations postérieurement à la cession du fonds de commerce du 29 septembre 2017 ; dès lors, ces non-conformités n’ont pas pour origine la non-conformité de l’installation existante au jour de la cession de fonds de commerce du 29 septembre 2017 mais les modifications apportées, sans aucune autorisation, par le preneur lui-même, après cette cession ; le preneur engage alors sa responsabilité personnelle,

Décision du 22 Mai 2025

8ème chambre 2ème section

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— la mise en cause de la responsabilité du bailleur suppose, a minima, de l’avoir avisé préalablement des travaux prétendument nécessaires ; cette obligation d’information préalable du bailleur constitue en outre une obligation contractuelle (article 5 du contrat de bail) ; la société Creative Dining EU n’a jamais adressé la moindre réclamation ou mise en demeure à son bailleur du chef de la conformité du système existant au jour de la cession de fonds de commerce du 29 septembre 2017.

La société Creative Dining EU conclut au rejet de ces demandes tendant à voir résilier le bail commercial aux motifs que, sur le fondement de l’article 1719 du code civil :

— le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un immeuble en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué ; en effet, il ressort tant du rapport d’expertise que des différents rapports techniques produits (comme l’audit de la société MCI du 15 février 2019, ou encore le courrier de l’architecte de la société [X] du 7 décembre 2018) que le local était dépourvu d’un système d’insufflation d’air neuf ;

— par ailleurs, les non-conformités constatées sur le système d’extraction existaient antérieurement à la prise de bail de la société Creative Dining EU comme en atteste le témoignage de l’ancien preneur ;

— de plus, ces non-conformités ne sont pas dues aux travaux que le locataire a réalisé avant l’ouverture du restaurant (ces travaux ne concernant que l’intérieur du restaurant et n’affectant pas le conduit extérieur d’extraction d’air pollué), étant précisé que lorsque l’expert mentionne dans son rapport que des gaines sont sous dimensionnées, il est question des gaines extérieures logées dans le conduit vertical extérieur d’extraction d’air pollué n° 1, existantes bien avant la prise du bail, et non des gaines logées dans les conduits du réseau intérieur de hottes ;

— en outre, l’expert n’a jamais supposé que la non-conformité provienne des modifications apportées par le preneur ; c’est d’ailleurs l’augmentation de la fréquentation des clients depuis l’ouverture du restaurant qui a mis en évidence les problèmes de conformité du système d’extraction d’air pollué ;

— enfin, en application de l’article 5 du contrat de bail, seuls les travaux affectant la structure ou le gros œuvre de l’immeuble requièrent une autorisation préalable du bailleur ; l’installation de la cuisine et le remplacement des hottes intérieures ne relèvent pas de ces catégories, de sorte qu’elle n’avait pas à informer le bailleur de la réalisation des travaux effectués.

A titre subsidiaire, elle indique que le bailleur doit prendre en charge le paiement des travaux car il s’agissait de travaux de gros œuvre (en application de l’article 606 du code civil et des articles R. 145-35 et suivants du code de commerce) et à titre infiniment subsidiaire, elle fait valoir que ces non-conformités relèvent de la vétusté et sont donc à la charge du bailleur.

***

Aux termes de l’article 1224 du code civil, « la résolution résulter soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

L’article 1225 du code civil dispose que « la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

Décision du 22 Mai 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/10586 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXULY

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».

La clause résolutoire qui prévoit son application en cas d’inexécution d’une seule des conditions stipulées au bail peut sanctionner la violation de toute obligation prévue au bail (Cass. 3e civ., 29 sept. 2009, n° 08-14.609).

La non-exécution des travaux incombant au preneur justifie l’acquisition de la clause résolutoire du bail (Cour d’appel de [Localité 17] – ch. civile 05, 10 juin 2009, n° 08/04649, Cour d’appel de [Localité 21], ch. 12, 24 septembre 2013 n° 12/07032, etc.).

En l’espèce, le bail commercial conclu entre les parties prévoit, en son article 10, une clause résolutoire rédigée comme suit :

« A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou de remboursement des frais d’un commandement de payer, ou de versement d’un complément de dépôt de garantie, ou d’inexécution de l’une ou l’autre des conditions du présent bail, et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet, et contenant déclaration par le Bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice ».

Ce même contrat stipule également en son article 5 que :

« 1) Etat des lieux :

Il [le preneur] prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouveront au moment de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger, à la prise de possession du bail, ni pendant le cours du bail, ni pendant ses éventuelles reconductions, prorogations ou renouvellements aucune espèce de réparation, travaux, remplacements quelconques, même pour des cas d’usure, de vétusté ou de non-usage.

2) Entretien — Réparations :

Il [le preneur] s’engage d’autre part à effectuer à ses frais exclusifs et sans recours contre le Bailleur tous travaux quel que soit leur montant, concernant les seuls locaux loués, même de modification, qui pourraient être exigés du fait de l’exercice de son activité, en quelque matière que ce soit par une quelconque autorité administrative ou de police en conformité de la réglementation actuelle ou future notamment tous travaux touchant à l’hygiène et à la sécurité.

[…]

Il sera également responsable de toutes réparations normalement à la charge du Bailleur mais qui seraient nécessitées, soit par le défaut d’exécution de celle dont le preneur a la charge comme il est dit ci-dessus, soit par des dégradation résultant de son fait, du fait de son personnel ou de ses visiteurs dans les lieux loués ».

Il est constant au vu de l’ensemble des pièces produites et en particulier du rapport d’expert qu’il a été démontré l’existence d’une part d’une non-conformité du système d’extraction et d’autre part des infiltrations dues à la cuisine du restaurant ayant généré des désordres au sein de la copropriété.

Décision du 22 Mai 2025

8ème chambre 2ème section

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En février 2022, le rapport d’expertise préconise des travaux de mise en conformité sur ces deux points et valide les devis produits par la société Créative Dining EU, à savoir :

* s’agissant des infiltrations dans le hall de l’immeuble, « le devis pour la somme totale de 9.210 euros HT de la société SMS BAT indique les travaux suivants en synthèse :

— sol : dépose du carrelage existant, création d’un caniveau et raccordement à l’évacuation existante, fourniture et pose d’une étanchéité, fourniture et pose de carreaux antidérapants

— murs : dépose de carreaux existants, fourniture et pose d’une étanchéité, fourniture et pose de carreaux blancs. […]

Les travaux à réaliser sont conformes pour supprimer les infiltrations d’eau dans le mur du hall de l’immeuble par notamment la mise en place d’une étanchéité sur le sol et le mur ». […] L’expert souligne également que « ces travaux sont à compléter par d’autres pour résorber des désordres évoqués dans le rapport de la société Aquanef à savoir :

— un défaut d’étanchéité de l’évacuation de l’évier et de la machine à nouilles qui provoque des stagnations d’eau au sol.

— une non-conformité des traversées de canalisations dans le sol qui devrait être dépourvue d’un dé carrelé et étanchée pour éviter les pénétrations au pourtour des canalisations ».

* s’agissant des travaux de ventilation/extraction des cuisines, « sur les travaux envisagés, l’expert constate qu’ils prennent en compte l’ensemble des éléments des non-conformités relevées dans les différents rapports d’audit qui concernent :

— les dimensionnements adéquate des gaines et des caissons d’extraction, deux au lieu d’un seul pour séparer les flux entre les deux cuisines,

— l’aménagement en façade d’une prise d’air neuf, pour compenser l’air extrait, avec un caisson d’insufflation et réseau de gaine, pour permettre un balayage de l’air plus efficace et son renouvellement et pour supprimer les vapeurs d’eau et les odeurs,

— les deux réseaux de gaines en extérieur seront placés dans les deux gaines maçonnées existantes avec une continuité jusqu’en toiture de l’immeuble, pour assurer une meilleure étanchéité, car les gaines maçonnées existantes ne sont pas étanches ».

Sur la base de ces éléments, la SCI 2LD a fait délivrer le 21 juillet 2022 à son preneur une sommation d’avoir, dans le délai d’un mois, à

« a °) Concernant les installations d’extraction des cuisines

→ Les travaux figurant dans les 3 devis de la Société VI-R Bâtiment en date du 15 avril 2021, à savoir :

• Devis 1504.3 « insufflation » pour un montant de 12 544 € HT ayant pour objet l’aménagement en façade d’une prise d’air neuf

• Devis 1504.2 « conduit vertical 1 et 2 » pour un montant de 38 170 € HT ayant pour objet la création de deux réseaux de gaines en extérieur placés dans les deux gaines maçonnées existantes

• Devis 1504.1 « réfection de réseau gaine hotte 1-2-3 » pour un montant de 28 106 € HT ayant pour objet les dimensionnements adéquats des gaines et des caissons d’extraction, deux au lieu d’un seul pour séparer les flux entre les deux cuisines

→ La fermeture des grilles d’aération qui se trouvent sur le mur donnant sur la courette de l’immeuble

b °) Concernant les désordres dans le hall de l’immeuble

→ Les travaux figurant au devis de la société SMS BAT du 6 septembre 2021 pour la somme totale de 9 210 € HT :

• Sol : dépose du carrelage existant, création d’un caniveau et raccordement à l’évacuation existante, fourniture et pose d’une étanchéité, fourniture et pose de carreaux antidérapants

• [Localité 18] : dépose de carreaux existants, fourniture et pose d’une étanchéité, fourniture et pose de carreaux blancs

→ Les travaux nécessaires pour résorber les causes des désordres évoquées dans le rapport de la société AQUANEF à savoir :

• Un défaut d’étanchéité de l’évacuation de l’évier et de la machine à nouilles qui provoque des stagnations d’eau au sol

• Une non-conformité des traversées de canalisations dans le sol qui devrait être pourvue d’un dé carrelé et étanchée pour éviter les pénétrations au pourtour des canalisations ».

Il est établi que les travaux liés aux infiltrations ont été réalisés en août 2022 (pièce n° 14 de la société Creative Dining EU – facture en date du 21 août 2022), soit durant le délai d’un mois de la sommation délivrée par le bailleur.

En revanche, s’agissant des travaux relatifs aux installations d’extraction et de ventilation des cuisines, il ressort des pièces produites par le preneur que des travaux auraient été réalisés en mai 2024 selon la « facture FA2024.107 du 14 mai 2024 » (procès-verbal de réception des travaux du 14 mai 2024, pièce n° 35 de la société Creative Dining EU). Toutefois, cette facture n’est pas produite ni aucun élément permettant de déterminer la nature des travaux réalisés, et ce alors que le preneur indique, aux termes de ses dernières conclusions, qu’une « partie des travaux, à savoir ceux de réfection du réseau intérieur de hottes et de gaines, a eu lieu entre le 2 mai et le 14 mai 2024 » mais sans en justifier.

Par ailleurs, la société Creative Dining EU indique qu’il appartient à la SCI 2LD de réaliser les travaux relatifs au système d’insufflation d’air neuf et à la refonte du réseau extérieur des conduits d’extraction sur le fondement de son obligation de délivrance ; ainsi, elle soutient que les non-conformités existaient antérieurement à sa prise de bail et qu’elles ne sont pas en lien avec les travaux qu’elle a réalisés avant l’ouverture de son restaurant.

Toutefois, il ressort des éléments de la procédure que la société Creative Dining EU a pris à bail le local commercial litigieux le 29 septembre 2017 et a procédé à des travaux à l’intérieur du restaurant avant son ouverture, le 6 juin 2018.

Il n’est produit aucun élément technique ni aucun élément probant antérieur à la prise de bail permettant d’établir que l’installation d’extraction en place était non-conforme, et ce, alors que les preneurs antérieurs ont également exercé une activité de restauration. La seule attestation de l’ancien preneur à bail de ce local commercial, produite par la société Creative Dining EU, qui indique qu’au début de son exploitation « un Monsieur nommé « [I] » s’était plaint du bruit et de la vibration du moteur qui se trouvait en haut de la gaine verticale » n’est pas suffisante pour établir une non-conformité du système ou un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur, et ce d’autant plus que d’une part, que ce témoignage indique qu’un accord avait été trouvé de sorte qu’il semble aucune autre plainte n’ait été formulée, et que, d’autre part, la cession du fonds de commerce intervenue, le 29 septembre 2017, entre la société l’ARC et la société Creative Dining EU mentionne l’absence de litige avec le syndicat des copropriétaires ou de plainte émanant de ce dernier.

Il est cependant établi que la société Creative Dining EU a réalisé des travaux sur les systèmes d’extraction d’air avant l’ouverture du restaurant (entre le 29 septembre 2017 et le 6 juin 2018). Le dire n° 1 adressé à l’expert par la société preneuse à bail indique que des « travaux des extractions à l’intérieur du restaurant » ont été réalisés « dont le détail des travaux est mentionné dans le descriptif établi par l’architecte [X] » (pièce n° 18 de la société Creative Dining EU).

Il est mentionné dans cette pièce qu’avant l’ouverture du restaurant, il a été installé par le preneur un nouveau moteur, des nouvelles hottes ainsi que de « nouvelles gaines horizontales tout en se raccordant au conduit vertical extérieur existant avec une hypothèse que le diamètre de cette gaine verticale ne serait peut-être pas suffisant afin de garantir les meilleures performances de ces nouveaux équipements ». Il en résulte que le preneur a pris l’initiative de modifier les systèmes d’extraction d’air à l’intérieur du restaurant en prenant le risque que cette nouvelle installation ne soit pas compatible avec les gaines d’extraction extérieures.

Les non-conformités du système ont été constatées postérieurement à l’ouverture du restaurant et donc à la réalisation des travaux susivés. En effet, ces non-conformités ont été relevées dans le rapport d’audit réalisé par la société MCI en date du 19 février 2019, le courrier de l’atelier d’architecture [X] en date du 7 décembre 2018 et le rapport de la société VI-R Bâtiment du 22 janvier 2021. Ces différents rapports ne mentionnent nullement l’existence de ces non-conformités avant la réalisation de travaux par le preneur.

Par ailleurs, aucun élément ne vient démontrer que l’installation d’une prise d’air, nécessaire aujourd’hui en raison de la non-conformité du système, aurait été nécessaire antérieurement aux travaux réalisés par le preneur.

L’ensemble de ces éléments ne permettent donc pas d’établir, comme le soutient la société Creative Dining EU, que les non-conformités précédemment relevées auraient été antérieures à la prise de bail. Il ne peut donc pas être reproché au bailleur un quelconque manquement à son obligation de délivrance dans la mesure où le local était pourvu d’un système d’extraction et de ventilation d’air permettant au location un usage conforme à l’activité de restauration.

Il résulte au contraire de ces éléments que les non-conformités du système sont apparues postérieurement aux travaux réalisés par la société Creative Dining EU.

En outre, les travaux de mise en conformité de l’ensemble du système d’extraction et de ventilation de l’air relèvent de la catégorie des travaux nécessaires à l’exercice de l’activité de la société Creative Dining EU et sont requis afin de respecter la règlementation en vigueur, de sorte qu’il sont à la charge du preneur, en application des stipulations contractuelles rappelées ci-dessus, et ce même en cas de vétusté, ce qui décharge le bailleur de toute obligation à cet égard.

Par ailleurs, les travaux préconisés par l’expert ne relèvent pas des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil qui prévoit que « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien ».

Décision du 22 Mai 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/10586 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXULY

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que les travaux de mise en conformité du système de ventilation et d’extraction d’air sont à la charge du preneur à bail en application des stipulations du bail commercial conclu. En ne réalisant pas ces travaux, la société Creative Dining EU a manqué à son obligation contractuelle et n’a pas déféré à la mise en demeure qui lui a été délivrée par son bailleur le 21 juillet 2022.

Il y a donc lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à la SCI 2LD par l’effet de la sommation signifiée le 21 juillet 2022, avec résiliation de plein droit du contrat de bail à la date du 22 août 2022 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, il convient de :

— ordonner l’expulsion de la société Creative Dining EU et de tous occupants de son chef des lieux donnés à bail par la SCI 2LD, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

— dire, le cas échéant et en tant que de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, la SCI 2 LD est bien fondée à solliciter :

— l’octroi d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel et des charges, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux, à compter de la résiliation du bail (le 22 août 2022) et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés,

— que le dépôt de garantie versé par la société Creative Dining EU reste acquis au bailleur par suite de la résiliation du bail, conformément à l’article 10 du contrat de bail.

Enfin, les travaux étant à la charge du preneur, il convient de débouter la société Creative Dining EU de ses demandes de paiement des frais relatifs à l’installation d’un système d’insufflation d’air neuf et à la réfection du réseau extérieur de conduits d’extraction d’air pollué et de gaines formées à l’encontre de la SCI 2LD.

IV – Sur la demande de réalisation des travaux de mise en conformité sous astreinte des installations de la cuisine formée par la SCI 2 LD

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions, la SCI 2LD sollicite du tribunal, « même » s’il « ne devait constater l’acquisition de la clause résolutoire ou prononcer la résiliation du bail aux torts du preneur » d’ « ordonner à la Société Creative Dining EU de procéder aux travaux prescrits par Monsieur [P] aux termes de son rapport du 28 février 2022, à ses frais exclusifs et ce, sous astreinte provisoire de 1.000 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 30 jours à compter de la signification du jugement à intervenir ».

Décision du 22 Mai 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/10586 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXULY

Il convient de relever que dans le corps de ses conclusions, la SCI 2LD forme cette demande à titre infiniment subsidiaire dans le cas où le tribunal ne prononcerait pas la résolution du bail commercial.

Cette résolution étant constatée par l’acquisition de la clause résolution dans le cadre du présent jugement, avec expulsion du preneur à bail et de tous occupants de son chef, la société Creative Dining EU n’a dès lors plus qualité pour exécuter ces travaux.

En conséquence, il convient de rejeter cette demande.

V – Sur les demandes indemnitaires formées par la société Creative Dining EU

La société Creative Dining EU sollicite du tribunal la condamnation de la SCI 2LD au paiement de dommages et intérêts en réparation de la perte d’exploitation subie.

La perte d’exploitation est invoquée par le preneur en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Or, il n’a pas été retenu à l’encontre de la SCI 2LD un quelconque manquement à son obligation de délivrance.

En outre, les non-conformités du système d’extraction et de ventilation d’air nécessitant des mises en conformité résultant des travaux non conformes réalisés à l’initiative du preneur lui-même, ce dernier ne peut se prévaloir d’aucun préjudice à ce titre.

En conséquence, la société Creative Dining EU sera déboutée de cette demande.

VI – Sur les autres demandes

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

La société Creative Dining EU, succombante, sera condamnée aux entiers dépens, incluant les frais de l’expertise judiciaire de Monsieur [F] [P].

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Chantal Teboul-Astruc.

La société Creative Dining EU et la SCI 2LD seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] la somme de 2.000 € chacun, soit la somme totale de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Creative Dining EU sera condamnée à payer à la SCI 2LD la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Décision du 22 Mai 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/10586 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXULY

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 20] de sa demande de condamnation à réaliser sous astreinte des travaux de mise en conformité et de l’intégralité de sa demande indemnitaire formée au titre du préjudice immatériel de jouissance, en raison des nuisances sonores et olfactives invoquées,

DÉCLARE la SCI 2LD et la société Creative Dining EU responsables des désordres d’infiltrations subis par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] sur le mur du hall d’entrée de l’immeuble sur le fondement des troubles anormaux du voisinage,

CONDAMNE in solidum la SCI 2LD et la société Creative Dining EU à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] la somme de 877,45 € au titre du préjudice matériel subi en raison des infiltrations sur le mur du hall d’entrée de l’immeuble,

CONDAMNE la société Creative Dining EU à garantir la SCI 2LD de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire, et les frais irrépétibles,

DÉBOUTE la société Creative Dining EU de ses demandes de condamnation de la SCI 2LD au paiement des frais de travaux relatifs à l’installation d’un système d’insufflation d’air neuf et à la réfection du réseau extérieur de conduits d’extraction d’air pollué et de gaines, au titre de son obligation de délivrance,

DÉBOUTE la société Creative Dining EU de ses demandes de condamnation de la SCI 2LD au paiement des frais de travaux relatifs à l’installation d’un système d’insufflation d’air neuf et à la réfection du réseau extérieur de conduits d’extraction d’air pollué et de gaines, au titre du gros œuvre,

DÉBOUTE la société Creative Dining EU de sa demande de condamnation de la SCI 2LD au paiement des frais de travaux relatifs à la réfection du réseau extérieur de conduits d’extraction d’air pollué et de gaines, au titre de la vétusté,

DÉBOUTE la société Creative Dining EU de sa demande de condamnation de la SCI 2LD au paiement de dommages et intérêts en réparation de la perte d’exploitation subie,

CONSTATE l’acquisition de plein droit, au 22 août 2022, de la clause résolutoire du bail consenti à la SCI 2LD par l’effet de la sommation signifiée le 21 juillet 2022,

Décision du 22 Mai 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/10586 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXULY

ORDONNE l’expulsion de la société Creative Dining EU et de tous occupants de son chef des lieux donnés à bail par la SCI 2LD, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

CONDAMNE la société Creative Dining EU à payer à la SCI 2LD une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel et des charges en cours, à compter du 22 août 2022 et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés,

DIT que le dépôt de garantie versé par la société Creative Dining EU reste acquis au bailleur par suite de la résiliation du bail, conformément à l’article 10 du contrat de bail,

DIT, le cas échéant et en tant que de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE la SCI 2LD de sa demande tendant à voir ordonner à la société Creative Dining EU de procéder aux travaux prescrits par Monsieur [F] [P] aux termes de son rapport du 28 février 2022,

CONDAMNE la société Creative Dining EU, aux entiers dépens, incluant les frais de l’expertise judiciaire de Monsieur [F] [P],

ACCORDE à Maître Chantal Teboul-Astruc le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la société Creative Dining EU et la SCI 2LD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] la somme de 2.000 € chacun, soit la somme totale de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société Creative Dining EU à payer à la SCI 2LD la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 19] le 22 Mai 2025.

La Greffière Le Président