TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [J] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Eric SIMONNET

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01513 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7LMO

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 15 octobre 2025

DEMANDERESSE

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] représenté par son syndic, La Société UNION COMMERCIALE IMMOBILIERE – dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Eric SIMONNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0839

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [M], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 octobre 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 15 octobre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01513 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7LMO

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [M] est propriétaire du lot n°2 dans l’immeuble sis [Adresse 4], cadastré BV n°[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 24/1001ème tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la société Union Commerciale Immobilière en exercice, a assigné M. [J] [M] devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

4640,75 euros au titre des charges de copropriété, décompte arrêté au 23 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2025, 1500 euros de dommages et intérêts,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance, outre aux frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de la créance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 septembre 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [J] [M] n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, le défendeur n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Les pièces d’actualisation remises dans le dossier du demandeur sont inopérantes en ce que le demandeur n’a pas modifié ses demandes à l’audience puisqu’il s’en est remis au bénéfice de son acte introductif d’instance (la formulation d’une telle demande aurait nécessité en tout état de cause un renvoi de l’affaire pour le respect du contradictoire). Elles ne seront donc pas prises en compte au titre d’une actualisation des demandes, sauf à préciser qu’elles permettent toutefois de constater qu’aucun paiement n’est intervenu depuis l’assignation.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot n°2, indiquant la répartition des tantièmes, établissant la qualité de copropriétaire de M. [J] [M] ,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 juillet 2022 au 1 juillet 2025,l’extrait du grand livre comptable pour la période du 1 janvier 2021 au 31 décembre 2021 faisant état d’un solde débiteur de 762,02 euros au 31 décembre 2021,les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2022 et 2023, et les relevés de charges générales pour les exercices 2022, 2023 et 2024,une facture établie le 25 octobre 2024 à la suite du déplacement d’un plombier au domicile de M. [M] le 24 octobre 2024, un historique du compte pour la période du 31 décembre 2020 au 1 novembre 2024, faisant état d’un solde débiteur de 4640,72 euros (en ce inclus 462,15 euros de frais de recouvrement),un historique du compte du 31 décembre 2020 au 1 juillet 2025 faisant état d’un solde débiteur de 5437,73 euros (en ce inclus 462,15 euros de frais de recouvrement),les procès-verbaux des assemblées générales des 1 mars 2022, 28 février 2023, 16 mai 2024 et 4 avril 2025 comportant : approbation des comptes des exercices 2021, 2022, 2023 et 2024,vote des budgets prévisionnels et fonds travaux 2022, 2023, 2024 et 2025,vote des travaux ou opérations suivantes : travaux de dépose et de repose des garde-corps de M. [U], installation de caméras de vidéosurveillance, décision de saisie immobilière du lot n°2 appartenant à M. [J] [M]les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,une mise en demeure de payer la somme de 4640,72 euros adressée le 24 janvier 2025 en recommandé avec avis de réception à M. [J] [M] (pli avisé et non réclamé),le contrat de syndic, les factures de frais de gestion.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 462,15 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est donc parfaitement établie à hauteur de la somme de 4178,57 euros.

M. [J] [M] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 4178,57 euros, portant sur la période allant du 31 décembre 2020 au 23 janvier 2025 (dernier trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 24 janvier 2025.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 462,15 euros se décomposant comme suit :

—  216 (72 x 3) euros pour l’envoi de trois mises en demeure par le syndic (2 mars 2023, 4 septembre 2023, 23 novembre 2023),

-54 euros pour l’envoi d’une relance en date du 5 juin 2023,

—  192,15 euros pour l’envoi d’une mise en demeure par avocat en recommandé avec avis de réception.

Il sera relevé que l’envoi d’autant de mise en demeures avant toute action judiciaire en sus de la délivrance d’une mise en demeure par avocat est un choix qui appartient au syndicat de sorte que le défendeur ne saurait être condamnée à régler au syndic les frais afférents à l’envoi d’autant de courriers, qui ne sont pas strictement nécessaires.

Il n’est pas établi que les mises en demeure envoyées par le syndic l’aient été en recommandé avec accusé de réception faute de production des avis de réception. La somme demandée au titre de ces mises en demeure seront par conséquente rejetées. Les frais postérieurs à ces mises en demeure (frais de relance) seront par conséquent rejetés.

En conséquence, seule la somme globale de 192,15 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2025, date de l’assignation.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que M. [J] [M] présente, de manière récurrente depuis près de 5 années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants, ce qui apparaît à la lecture des décisions d’assemblée générale. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par M. [J] [M].

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [J] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société Union Commerciale Immobilière :

— la somme de 4178,57 euros, portant sur la période allant du 31 décembre 2020 au 23 janvier 2025 (dernier trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 24 janvier 2025,

— la somme de 192,15 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 5 février 2025,

— la somme de 300 euros au titre des dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE M. [J] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société Union Commerciale Immobilière, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE M. [J] [M] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 5] le 15 octobre 2025

le greffier le Président