N° RG 23/00189 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XHQG

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 14 MAI 2025

54F

N° RG 23/00189

N° Portalis DBX6-W-B7G-XHQG

Minute n°2025/

AFFAIRE :

SAS BAT-IMMO

C/

[H] [K]

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

INTERVENANTE VOLONTAIRE

SA MMA IARD

[Adresse 11]

le :

à

SCP BAYLE JOLY

SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES

Lors des débats :

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame VERGNE, Vice-Président,

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 12 Mars 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

SAS BAT-IMMO

[Adresse 13]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Caroline SALVIAT de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

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DÉFENDEURS

Monsieur [H] [K] Monsieur [H] [K], Entrepreneur Individuel agissant sous l’enseigne CONCEPT HABITAT

né le 18 Janvier 1965 à [Localité 9] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Christophe BAYLE de la SCP BAYLE JOLY, avocat au barreau de BORDEAUX

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Christophe BAYLE de la SCP BAYLE JOLY, avocat au barreau de BORDEAUX

PARTIE INTERVENANTE

SA MMA IARD

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Christophe BAYLE de la SCP BAYLE – JOLY, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 22 février 2018, la SAS BAT-IMMO a obtenu un permis de construire un ensemble immobilier, composé de 24 appartements et de places de parking soumis au régime de la copropriété et destinés à être vendus en état futur d’achèvement, dénommé [Adresse 12], [Adresse 7] [Localité 5] [Adresse 10].

Le chantier a été déclaré ouvert le 08 février 2019 et par contrat du 10 juillet 2019, la maîtrise d’œuvre de l’opération a été attribuée à Monsieur [H] [K], exerçant sous l’enseigne CONCEPT HABITAT et assuré auprès de la SA MMA IARD et de MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.

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Se plaignant de différents manquements contractuels du maître d’oeuvre et d’un important préjudice notamment constitué par des retards d’achèvement de l’ouvrage, par acte du 25 novembre 2022, la SAS BAT-IMMO a saisi le tribunal judiciaire de BORDEAUX d’une action indemnitaire dirigée contre Monsieur [H] [K] et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES. .

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 06 mars 2025 par la SAS BAT-IMMO,

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 10 mars 2025 par Monsieur [K] et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, portant également intervention volontaire à titre principal de la SA MMA IARD,

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 07 mars 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 12 mars 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- SUR LA PROCÉDURE.

En premier lieu, il convient, en application de l’article 328 du code de procédure civile, de constater et déclarer recevable l’intervention volontaire à titre principal de la SA MMA IARD, assureur de Monsieur [K].

D’autre part, en application des dispositions de l’article 803 du code de procédure civile et aucune des parties ne s’y opposant, il convient de prononcer la révocation de l’ordonnance de clôture du 07 mars 2025 en raison de la signification de dernière heure des conclusions de la SAS BAT-IMMO le 06 mars 2025 et de l’impossibilité pour les défendeurs d’y répondre avant la clôture et ce afin d’assurer le strict respect du principe de la contradiction et de permettre la prise en compte des conclusions en réplique du 10 mars 2025, ces circonstances constituant un motif grave.

Une nouvelle ordonnance de clôture est donc prononcée à la date du 12 mars 2025, après réouverture des débats.

II- SUR LES DEMANDES DE LA SAS BAT-IMMO.

Sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil et des principes de la responsabilité contractuelle, elle soutient différentes demandes indemnitaires à l’encontre de Monsieur [K] et de ses assureurs.

Il lui appartient donc de rapporter la triple démonstration de manquements contractuels, d’un préjudice et d’un lien causal, les manquements devant être appréciés en considération des obligations mises à la charge de Monsieur [K] par le contrat de maîtrise d’oeuvre du 10 juillet 2019 conclu alors que le chantier était déjà en cours depuis le 08 février 2019, un précédant maître d’oeuvre étant déjà intervenu.

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A/ Suivi des travaux de gros oeuvre.

La SAS BAT-IMMO soutient une demande en paiement de la somme indemnitaire de 67.044,66 euros TTC et fait à cette fin grief à Monsieur [K] d’une absence de contrôle sérieux des situations et prestations réellement exécutées ainsi que d’un défaut de vigilance quant à la qualité des prestations de gros oeuvre affectées de malfaçons et de non-conformités au regard du DTU 21 visé par le CCTP.

La demanderesse expose que le titulaire du lot gros oeuvre n’est jamais revenu sur le chantier à l’issue du confinement intervenu entre le 17 mars 2020 et le 11 mai 2020 en application de l’ordonnance n°2020-306 alors que son lot n’était achevé qu’à 95 % bien qu’il ait été payé, sur situations visées par Monsieur [K], au-delà de cette valeur.

La SAS ADB CONSTRUCTION avait été choisie pour l’exécution du lot gros oeuvre qui lui avait été confié selon marché du 06 mai 2019 d’un montant de 761.130 euros TTC mais, ainsi que le rappellent Monsieur [K] et ses assureurs, en raison d’un différend relatif au paiement de ses factures correspondant aux situations n°7 et 8 elle avait saisi le juge des référés du tribunal de commerce de Bordeaux d’une demande de provision.

La SAS BAT-IMMO appuie son argumentation sur deux notes de Madame [Z] qui avait été désignée comme expert judiciaire par l’ordonnance de référé et l’arrêt d’appel.

Force est de constater que seules sont versées aux débats les notes n°1 et 12.

Madame [Z] retient dans ces notes que certaines prestations de la SAS ADB CONSTRUCTION auraient pu être qualifiées de malfaçons si les ouvrages étaient réceptionnés ou en voie de réception mais que dans le cas de ce chantier il s’agissait d’ouvrages non achevés et considère qu’il existait un trop perçu de 50.77,27 euros. Elle évalue à 48.211,46 euros les finitions à accomplir, à 11.310 euros l’achèvement du sous-sol, à 7.523,20 euros la reprise des malfaçons et à 8.639,10 euros les travaux non faits.

C’est à bon droit que Monsieur [K] et ses assureurs soutiennent que ces pièces leur sont inopposables.

En effet, Monsieur [K] n’était pas partie aux instances ayant donné lieu à la désignation de Madame [Z] qui n’a donc pas mené ses investigations en respectant, à son égard, le principe de la contradiction.

S’il a été occasionnellement présent lors de certaines réunions d’expertise, ce n’était qu’en qualité de sachant non accompagné d’un quelconque conseil et il n’a pu faire valoir d’observations sous la forme de dire pas plus qu’il n’a été informé de l’avancement des opérations ou n’a reçu communications des pièces produites par les parties et remises à l’expert judiciaire.

Il n’a pas davantage été destinataire des dires des parties auxquels il n’a donc pu répondre ni des notes de l’expert judiciaire qui en a rédigé douze, non sans préciser dans sa note n°11 qu’il était à son avis inutile d’attraire Monsieur [K] à la cause.

Si un rapport d’expertise judiciaire ordonné dans une autre instance n’est pas en soi inopposable à une partie qui n’a été appelée à ces opérations d’expertise, le juge doit cependant rechercher si ce rapport d’expertise a été régulièrement versé aux débats, soumis à la discussion contradictoire des parties et surtout s’il est corroboré par d’autres éléments de preuve (En ce sens, 2e Civ., 07 septembre 2017, pourvoi n°16-15.531, Bull. 2017, II, n° 168 ; 1re Civ., 11 juillet 2018, pourvoi n°17-17.441).

Il est en l’espèce satisfait aux deux premiers critères mais pas au troisième.

En outre, Madame [Z] n’a jamais déposé de rapport définitif, faute de consignation suffisante, de telle sorte que les constations et avis formulés dans ses douze notes dont aucune ne constituait ne serait-ce que le pré-rapport d’expertise, n’ont aucun caractère définitif et étaient en conséquence susceptibles d’être revus.

A cet égard, un rapport d’expertise déposé « en l’état » avant achèvement de la mission peut être retenu à titre de renseignement à condition d’être conforté par d’autres éléments de preuve (en ce sens 1re Civ., 21 octobre 2015, pourvoi n°14-25.145).

Il conviendra donc de rechercher précisément si les avis techniques de l’expert judiciaire sont corroborés par d’autres éléments de preuve.

Or, aucune des 121 autres pièces de la société BAT-IMMO ne vient corroborer cet avis non contradictoire et provisoire de telle sorte que, ne démontrant pas les manquements allégués contre Monsieur [K] et leur lien avec la prétention soutenue, la SAS BAT-IMMO sera déboutée de ce chef de demande, qui, ainsi qu’elle l’admet expressément dans ses écritures, repose “sur la base de l’expertise de Mme [Z] “ qu’elle considère à tort opposable au défendeur.

B/ Suivi des travaux de plomberie.

Est soutenue une demande en paiement de la somme indemnitaire de 133.886,64 euros correspondant à la différence entre le montant du marché conclu avec la société HPC titulaire initial de ce lot, et son coût final après reprise par la société CETEC puis par la société PP PLOMBERIE.

La SAS BAT-IMMO reproche à Monsieur [K] de n’avoir pas su gérer la reprise de ce lot par la société CETEC et d’avoir validé sans réserve les travaux de la société HPC, pourtant affectés de malfaçons.

Il résulte des pièces produites qu’avant toute intervention ou signature du contrat de Monsieur [K], la SAS BAT-IMMO avait confié à la société HPC le lot plomberie, selon marché du 11 mars 2019 d’un montant de 156.447,55 euros TTC.

Elle a abandonné le chantier au mois de novembre 2021 sans qu’il en soit fait grief au maître d’oeuvre qui a alors proposé une reprise en co-traitance par la société CETEC qui disposait des qualifications nécessaires.

Monsieur [K] est étranger à la défaillance technique de la société HPC.

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Une convention de co-traitance solidaire est intervenue le 04 décembre 2020 entre les sociétés CETEC et HPC, rédigée par Monsieur [K] et acceptée par la SAS BAT-IMMO dont le gérant écrivait aux deux co-traitants, le 15 février 2021, pour exiger une réunion en ses bureaux afin d’évaluer le coût des reprises des malfaçons imputables à HPC avant définition d’un accord financier écrit.

Le 07 juin 2021, le gérant de la SAS BAT-IMMO écrivait à Monsieur [K] pour lui confirmer sa décision de limiter l’intervention de la société CETEC, au titre du lot plomberie, à la reprise des prestations exécutées par la société HPC, aux évacuations et réseaux dans les gaines techniques des communs plus divers ajoutant que l’ensemble des réseaux à l’intérieur des appartements devaient être prêts à recevoir les équipements qui devaient être confiés à une autre entreprise dont elle communiquerait ultérieurement les coordonnées.

Il ne peut donc être utilement reproché au maître d’oeuvre une validation des situations de la société HPC en lui réclamant la différence entre le montant du marché initial et son coût définitif dès lors que le maître d’ouvrage avait expressément accepté un marché prévoyant la reprise par la société CETEC des malfaçons commises par la société HPC et qu’il a en outre refusé de payer la somme de 51.863,89 euros à la société CETEC au motif qu’il s’agissait de la reprise des désordres imputables à la société HPC.

L’engagement, finalement non tenu, pris par Monsieur [K] de régulariser une déclaration de sinistre n’a pas valeur de reconnaissance de responsabilité et il ne peut davantage lui être fait grief d’un défaut de conseil au titre de la mission ACT dans le cadre de la conclusion du marché de co-traitance dès lors que les courriers précités des 15 février et 07 juin 2021 démontrent que la SAS BAT-IMMO était parfaitement informée de l’existence de malfaçons et de la nécessité de les reprendre et qu’au surplus elle affirme avoir refusé, avec succès, de payer les travaux effectués pour ce faire par la société CETEC.

En l’absence de démonstration d’un manquement de Monsieur [K] en relation avec le préjudice allégué de 133.886,64 euros, la demande sera intégralement rejetée.

C/ Défaut d’application des pénalités de retard à la société ADB.

Est soutenue de ce chef une demande en paiement de la somme indemnitaire de 410.409,45 euros correspondant au montant des pénalités de retard dues par la société ADB en application de son marché.

Celui-ci prévoyait en son article 4.2 qu“en cas de constat par le maître d’oeuvre de retards partiels en cours d’exécution des travaux, une retenue, dont le montant est égal à la pénalité définie à l’article 4 du CCAP est appliquée sur la situation de la période où a été constaté le retard. Les sommes ainsi retenues sont reversées à l’entrepreneur en fin de travaux s’il a respecté le délai global d’exécution. Sinon, ces retenues deviennent des pénalités de retard définitives”.

L’article 4.1 du CCAP signé par la société ADB CONSTRUCTION ainsi que le maître d’ouvrage, l’architecte de conception et le précédent maître d’oeuvre, fait partie intégrante du marché du lot gros oeuvre et énonce un délai d’exécution de 14 mois à compter de la notification de l’ordre de service. L’article 4.3.1 dispose que les pénalités sont de 1/500 ème du montant du marché et qu’elles “sont encourues de plein droit, sans mise en demeure préalable, sur simple constatation du retard par le maître d’oeuvre, le maître de l’ouvrage les imputant sur le montant des décomptes provisoires ou du décompte final”.

Quant au contrat de maîtrise d’oeuvre du 10 juillet 2019, son article 4.2 est ainsi rédigé :

“Le Maître d’Oeuvre s’engage à transmettre au Maître d’Ouvrage les attestations de déclaration des journées d’intempéries et les justificatifs des relevés météorologiques, tel que cela est défini dans le CCAP ; pour l’application de ces événements ainsi que pour l’appréciation des retards. Le Maître d’Oeuvre établira un certificat qui sera ensuite validé par le Maître d’Ouvrage.”

L’article 4.4 dispose, au titre de la mission OPC, que le maître d’oeuvre doit “établir le décompte des pénalités de retard, conformément au cahier des charges du ou des marchés de travaux”.

Il résulte de la combinaison de ces différentes clauses non exemptes de contradictions et qu’il convient donc d’interpréter, que Monsieur [K], ainsi qu’il le soutient à juste titre, était contractuellement tenu d’établir les certificats constatant le retard des entreprises qui devaient ensuite être validés par le maître d’ouvrage avant que celui-ci ne les impute sur les situations provisoires ou bien sur le décompte final sans que le maître d’oeuvre n’ait à effectuer quelque calcul de pénalités que ce soit ou bien à les déduire des situations validées.

Le 16 juin 2020, le maître d’oeuvre a rédigé une attestation faisant état de 57 jours d’intempéries entre le 05 avril 2019 et le 11 mai 2020 et accompagnée de pièces justificatives.

Est également produite l’attestation de Monsieur [K] du 1er février 2021 mentionnant un retard de 319 jours, à compter du 17 mars 2020, imputable au titulaire du lot gros oeuvre-maçonnerie, soit la SASU ADB CONSTRUCTION.

Ces certificats, dont il n’est pas établi qu’ils aient été validés par le maître d’ouvrage comme le prévoyait le contrat de maîtrise d’oeuvre, permettaient à la SAS BAT-IMMO de calculer et imputer les pénalités de retard conformément au marché et au CCAP la liant à la SASU ADB CONSTRUCTION, dérogatoires par rapport à l’article 4.4 du contrat de maîtrise d’oeuvre.

La demanderesse, qui n’a jamais procédé à ces retenues qui étaient de sa seule responsabilité alors qu’elle disposait des éléments pour ce faire, sera en conséquence déboutée de cette prétention.

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D / Temps passé.

La SAS BAT-IMMO soutient une demande indemnitaire à hauteur de 247.833,75 euros affirmant avoir, en raison des manquements de Monsieur [K] et de son abandon du chantier, supporté des frais de secrétariat et de constats d’huissier, son gérant ayant par ailleurs consacré 1742 heures et effectué de nombreux déplacements pour pallier les défaillances du maître d’oeuvre.

A l’appui de cette prétention, la demanderesse produit une “liste complémentaire des dépenses administratives novembre 21 mars 22” d’un montant de 202.875 euros et une “liste complémentaire des dépenses administratives pendant l’année de bonne fin avril 2022 levée des réserves” d’un montant de 132.300 euros, soit un total de 335.175 euros, supérieur à celui de sa prétention.

Outre la disproportion considérable entre la rémunération de 32.850 euros HT prévue pour l’ensemble de l’intervention du maître d’oeuvre depuis le 10 juillet 2019 par rapport à l’indemnisation sollicitée par le maître d’ouvrage pour la gestion alléguée du chantier de novembre 2021 à fin avril 2022, force est de constater que la SAS BAT-IMMO ne fournit aucune explication quant à la différence entre sa réclamation et le total des deux pièces susvisées qui ne comportent aucune date à l’exception de celle d’édition, dont l’auteur est inconnu et qui ne sont ni signées, ni revêtues d”un quelconque cachet ni établies sur un papier à en-tête et ne sont accompagnées d’aucune pièce justificative, se bornant à énoncer des frais de secrétariat retenus à concurrence de 80%, des déplacements du gérant, le temps passé par le gérant sur ce dossier, y compris pour des emails, et ses frais de déplacement.

Ces listes, dont le contenu est invérifiable, n’opèrent aucune distinction entre les interventions normales du gérant et celles qui seraient consécutives aux manquements allégués. Elles ne font apparaître aucun lien causal entre ces derniers et la demande indemnitaire qui n’est pas explicitée par les écritures de la demanderesse. Elles sont dépourvues de tout caractère probant.

La SAS BAT-IMMO verse aux débats une troisième pièce intitulée “Rapport d’expertise” établi à sa demande par le cabinet [P] sur cinq pages utiles afin de “donner un avis sur les conséquences liées à l’absence de la maîtrise d’oeuvre à compter du 1er décembre 2021 et d’en estimer le coût subi par le maître d’ouvrage”.

Ce rapport est dépourvu de toute annexe et indique avoir utilisé les comptes rendus de chantier n° 101 à 127, établis hors la présence de Monsieur [K], ainsi que les données sur le temps passé fournies par le gérant de la société BAT-IMMO sans que leur nature ou leur contenu ne soit précisé.

Surtout, ce rapport d’expertise à tout le moins sommaire, qui chiffre à 247.000 euros HT “l’investissement de temps du maître d’ouvrage afin de garantir la maîtrise d’oeuvre nécessaire pour la bonne réception des logements” a été établi en dehors de toute forme de respect du principe de la contradiction et n’est donc pas opposable à Monsieur [K].

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Il n’est aucunement corroboré par les deux listes ci-dessus visées, inexploitables à raison de leur forme, de leur contenu et de l’absence de toute pièce justificative, observation étant faite que leur total s’élève à 335.175 euros contre seulement 247.000 euros pour le rapport [P] sans que cette différence ne soit justifiée ou même expliquée.

Ces trois pièces présentent en outre la particularité de n’opérer aucune distinction visible entre le temps que la SAS BAT-IMMO, professionnel de la promotion immobilière, devait normalement consacrer à cette opération et l’activité supplémentaire susceptible d’être consécutive aux défaillances alléguées du maître d’oeuvre alors que le rapport [P] évalue à 90 % l’achèvement du chantier au 30 novembre 2021, date retenue par lui pour le départ de Monsieur [K], les lots couverture et électricité étant présentés comme réceptionnés.

La demanderesse, sur laquelle repose la charge de la preuve, ne démontre donc pas le préjudice dont elle demande réparation.

Enfin, elle invoque au soutien de sa demande le manquement commis par Monsieur [K] sous la forme d’un abandon du chantier à compter du mois de novembre 2021.

Or, le maître d’oeuvre, qui venait de rédiger le compte rendu de chantier n° 100 du 30 novembre 2021, établit que sa facture d’honoraires du 17 octobre 2021 d’un montant de 3.942 euros exigible au 1er décembre n’a pas été payée par la SAS BAT-IMMO qui pouvait donc se voir légitimement opposer l’exception d’inexécution de l’article 1219 du code civil ainsi que l’en avisait Monsieur [K] par lettre du 13 décembre 2021, réitérée le lendemain.

La demande sera donc rejetée.

E/ Surplus du compte prorata.

De ce chef, la SAS BAT-IMMO soutient une demande en paiement de la somme de 11.339,20 euros TTC et expose à cette fin que l’allongement de la durée du chantier l’a amenée à supporter un surcoût à ce titre et reproche à Monsieur [K] de ne pas avoir retenu 1,5 % au titre de la participation du maître d’ouvrage sur les factures qu’il a visées ainsi que de n’avoir pas été présent lors du décompte final en fin de chantier de telle sorte qu’elle a payé un excédent de 17.911,29 euros HT.

La SAS BAT-IMMO n’explique pas la différence entre son chiffrage et sa demande mais, surtout, l’article 4.2 du contrat de maîtrise d’oeuvre ne mettait à la charge de Monsieur [K] que “l’établissement et la notification aux entreprises des décomptes généraux et définitifs des travaux incluant les éventuelles retenues des comptes prorata et interentreprises (suivant modèle du maître d’ouvrage)”.

C’est dès lors à bon droit que Monsieur [K] considère ne pas avoir été chargé de la gestion du compte prorata qui avait été confié à la société CETEC. S’il a bien visé des factures CETEC au titre du compte prorata du 30 septembre 2019 au 24 mai 2021 pour un total de 25.913,24 euros TTC, les factures directement payées aux fournisseurs par la société BAT-IMMO pour un total de 22.674,52 euros sont dépourvues de tout visa de sa part.

Contractuellement, il n’appartenait pas à Monsieur [K] de procéder à l’application du taux de 1,5 % correspondant à la part résiduelle du maître d’ouvrage sur certains marchés, cette opération étant à la charge du gestionnaire du compte au titre de la répartition de ce compte entre les différents contributeurs.

En outre, lors de l’établissement du décompte final en fin de chantier, sa mission était interrompue depuis le 13 décembre 2021 en raison du défaut de paiement d’une de ses factures par la SAS BAT-IMMO.

La demande sera donc rejetée.

F/ Aggravation des primes d’assurance Dommages-ouvrage.

La SAS BAT-IMMO sollicite la condamnation de Monsieur [K] et de ses assureurs à lui payer la somme de 7.668,69 euros correspondant à une augmentation de prime consécutive à la présence sur le chantier des sociétés France Isol et AFDP Serrurerie qui n’avaient pas remis d’attestation d’assurance décennale en cours au jour de l’ouverture du chantier et à des réserves contenues dans le Rapport Final de Contrôle Technique au sujet de l’isolation phonique.

Il résulte d’un courrier du courtier UBI du 05 janvier 2023 qu’une facture d’aggravation du risque a été émise, avec 15 % d’aggravation de la prime initiale de 19.177,61 euros TTC au titre de la réserve, 10 % en raison du défaut d’assurance de la société France Isol et 15 % en ce qui concerne celui de la société AFDP Serrurerie.

Sur le premier point, le RFCT mentionne sous le n° D 17 une demande de levée des non- cohérences constatées dans l’attestation de prise en compte de la réglementation acoustique du 18 janvier 2022 en raison de bruits aériens intérieurs, d’absorption dans les circulations communes, de bruits de chocs, de bruit des équipements individuels de chauffage, de bruits de VMC et d’isolement acoustique insuffisant des entrées d’air.

Le bureau de contrôle auteur du RFCT ne fournit aucune indication quant aux causes des réserves et à leur imputabilité.

La SAS BAT-IMMO produit également un courriel de la société ACOUSTI CONTROL mentionnant que “l’insuffisance de faux-plafond acoustique constatée en circulation commune est probablement due à un problème d’exécution du CCTP sous réserve que la bonne surface était bien exigée dans le CCTP” formulation hypothétique ne permettant pas de retenir une quelconque responsabilité du maître d’oeuvre.

Ce même courriel ajoute que “concernant le traitement des bruits de choc, si la présence d’une chape acoustique en circulation était bien prévue au marché, il ya visiblement un défaut de mise en oeuvre puisqu’aucune désolidarisation périphérique n’a été constatée”.

Il s’agit ici encore d’une appréciation hypothétique émise de manière non contradictoire sans précision des investigations éventuellement conduites.

En l’absence de démonstration d’un manquement de Monsieur [K] en relation avec les réserves du RFCT et qui ne se présume pas, l’augmentation de prime subséquente ne peut être mise à sa charge.

La société France Isol a commencé à intervenir sur le chantier au mois de mai 2020 et la société AFDP Serrurerie à partir du 30 octobre 2020, soit à une période où le contrat de maîtrise d’oeuvre de Monsieur [K] était en vigueur.

Si le choix des entreprises appartenait exclusivement au maître d’ouvrage, l’article 4.2 phase 2 du contrat de maîtrise d’oeuvre imposait à Monsieur [K] de prendre connaissance des dossiers de marchés transmis par la SAS BAT-IMMO et de s’assurer, préalablement au démarrage des travaux, que ces documents étaient bien conformes aux dispositions générales, légales et particulières.

Il appartenait donc au défendeur de vérifier la présence d’une attestation d’assurance de responsabilité décennale obligatoire en vigueur au jour de l’ouverture du chantier ou à tout le moins au jour du commencement des travaux de l’entreprise, ce qu’il ne démontre pas avoir fait.

Il sera donc condamné, in solidum avec ses assureurs autorisés à opposer à tous la franchise contractuelle de 3.200 euros dès lors que ce chef de préjudice est dépourvu de tout lien avec un retard de chantier ou de livraison et ne relève pas des garanties obligatoires, à payer à la SAS BAT-IMMO la somme de 4.794,31 euros correspondant à l’augmentation de prime consécutive au défaut d’assurance des sociétés France Isol et AFDP Serrurerie, le surplus de la demande étant rejeté.

G/ Sommes complémentaires versées en raison du retard de chantier.

La SAS BAT-IMMO prétend au remboursement des sommes qu’elle considère avoir exposées au titre du retard d’achèvement du chantier qu’elle impute aux manquements de Monsieur [K], à savoir 10.440 euros versés au bureau de contrôle, 1.050 euros au titre du renouvellement des inscriptions hypothécaires et 2.203,73 euros correspondant au surcoût de la prime d’assurance Tous Risques Chantier.

La demanderesse justifie ces prétentions par le défaut de livraison au plus tard au début du troisième trimestre 2020 et reproche au maître d’oeuvre une incapacité à gérer les entreprises tout en lui faisant grief d’être à l’origine de contentieux et de malfaçons.

Ce chantier avait été déclaré ouvert le 08 février 2019 et Monsieur [K], qui n’est pas l’auteur du calendrier initial, n’est intervenu qu’en vertu d’un contrat du 10 juillet 2019 prévoyant un achèvement au plus tard en septembre 2020 sans que la SAS BAT-IMMO ne s’explique sur les raisons du départ du précédent maître d’oeuvre, Monsieur [W] [F].

L’ordonnance n° 2020-306 a imposé un confinement entre le 17 mars 2020 et le 11 mai 2020.

Le compte rendu de chantier du 30 novembre 2021 mentionne un retard de 120 jours imputé à la société CETEC et un retard de 30 semaines à la charge du lot carrelage.

D’autre part, la société BAT-IMMO ne conteste pas la teneur de l’attestation du maître d’oeuvre, datée du 16 juin 2020, faisant état de 57 jours d’intempéries entre le 05 avril 2019 et le 11 mai 2020, accompagnée de pièces justificatives ni de celle du 1er février 2021 évoquant un retard de 319 jours, à compter du 17 mars 2020, imputable à la société ADB Construction, titulaire du lot gros oeuvre-maçonnerie.

Il n’est pas établi que tout ou partie de ces retards soient consécutifs à des manquements de Monsieur [K].

Aucune pièce ne permet de justifier des malfaçons alléguées, les deux notes d’expertise de Madame [Z], n° 1 et 12, faisant état d’inachèvements et de quelques malfaçons commis par la société ADB CONSTRUCTION étant inopposables à Monsieur [K] et à ses assureurs.

La SAS BAT-IMMO ne fournit pas de détails quant aux autres malfaçons et ne produit aucune pièce justificative ni évaluation de leur impact sur la durée du chantier. Elle ne développe pas les manquements imputés de manière générale à Monsieur [K] et leur lien avec les retards d’achèvement.

Enfin, s’il est fait état de contentieux avec les entreprises, la SAS BAT-IMMO ne produit aucune pièce de procédure permettant d’apprécier le rôle de Monsieur [K] dans la naissance de ces litiges.

En raison de la carence probatoire de la SAS BAT-IMMO, ses demandes en paiement de ces dépenses complémentaires seront intégralement rejetées.

H/ Recours en garantie sur le dossier [E] [C].

Par jugement du 07 février 2024, la société BAT-IMMO a été condamnée à payer à Monsieur [M] [C] la somme de 12.615 euros et à Madame [T] [E] la somme de 7.513,16 euros, à titre de dommages et intérêts sur le retard de livraison de leurs appartements situés dans la résidence [Adresse 12] outre une indemnité de 2.000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

La SARL BAT-IMMO, qui a relevé appel de cette décision exécutoire de droit, demande à en être relevée indemne par Monsieur [K] et ses assureurs tout en sollicitant le bénéfice d’un sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 9].

Prévu par l’article 378 du code de procédure civile, le sursis à statuer constitue une exception de procédure et son opportunité relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, le sursis sollicité n’est pas prévu par la loi et il n’y a pas lieu de surseoir dans l’attente de l’arrêt à intervenir de la cour d’appel, la motivation du recours en garantie développé par la SAS BAT-IMMO pouvant faire l’objet d’une appréciation immédiate conforme à une bonne administration de la justice.

La SAS BAT-IMMO invoque à l’appui de sa prétention la clause figurant en page 11 article 4.2 du contrat de maîtrise d’oeuvre du 10 juillet 2019, ainsi rédigée :

“Le Maître d’Oeuvre s’engage à transmettre au Maître d’Ouvrage les attestations de déclaration des journées d’intempéries et les justificatifs des relevés météorologiques, tel que cela est défini dans le CCAP ; pour l’application de ces événements ainsi que pour l’appréciation des retards. Le Maître d’Oeuvre établira un certificat qui sera ensuite validé par le Maître d’Ouvrage.”

L’article 4.3 in fine du contrat de maîtrise d’oeuvre régissant les obligations de Monsieur [K] lors des opérations de livraison aux acquéreurs prévoit différentes modalités au titre de la levée des réserves mais ne contient aucune référence, même allusive, au certificat décrit par les actes de vente intervenus entre la SAS BAT-IMMO, Monsieur [C] et Madame [E].

C’est dès lors à juste titre que Monsieur [K] soutient quant à lui avoir satisfait à sa stricte obligation contractuelle qui ne concernait pas le certificat visé dans ces actes de vente qui prévoient notamment comme causes légitimes de suspension, outre la force majeure, les intempéries et phénomènes climatiques, les grèves, la cessation de paiement et l’ouverture de procédures collectives au profit des entreprises ainsi que leur défaillance avec le temps nécessaire à la recherche d’un nouvel intervenant, la résiliation des marchés imputables aux entrepreneurs, les troubles résultant d’hostilités, attentats, cataclysme, accidents de chantier, incendie et inondations, les retards imputables aux fournisseurs de fluides, les travaux supplémentaires demandés par l’acquéreur ainsi que ses retards de paiement.

Ces mêmes actes de vente stipulent que “pour l’appréciation des événements, ci-dessus évoqués, les parties, d’un commun accord, déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d’oeuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs convenus ci-dessus sauf en ce qui concerne les retards de paiement de l’acquéreur dans le règlement des appels de fonds”.

Monsieur [K] est un tiers à ces contrats, au sens de l’article 1199 du code civil.

Le contrat de maîtrise d’oeuvre n’a mis à sa charge que l’établissement d’une attestation strictement limitée aux journées d’intempéries et aux relevés météorologiques ainsi qu’aux retards visés par le CCAP liant les entreprises au maître d’ouvrage et il justifie y avoir satisfait le 16 juin 2020 au moyen d’un écrit accompagné de pièces justificatives, versé aux débats, et retenant 57 jours d’intempéries entre le 05 avril 2019 et le 11 mai 2020.

Est également produite l’attestation de Monsieur [K] du 1er février 2021 faisant état d’un retard de 319 jours, à compter du 17 mars 2020, imputable au titulaire du lot gros oeuvre-maçonnerie.

Ces certificats devaient en outre être validés par le maître d’ouvrage ainsi que l’énonce le contrat de maîtrise d’oeuvre.

Au contraire, la clause du contrat de vente disposait expressément que le certificat établissant les causes de suspension légitime serait établi par le maître d’oeuvre “sous sa propre responsabilité” et donc en dehors de toute forme d’approbation ou validation par le maître d’ouvrage.

Le contrat de maîtrise d’oeuvre et le contrat de vente prévoient donc deux certificats différents et ayant chacun un objet distinct, le premier étant limité aux intempéries et aux retards imputables aux constructeurs, établi sous la surveillance du maître de l’ouvrage sans calculer leur impact sur la livraison et le second étant rédigé en toute indépendance par le maître d’oeuvre en tenant compte de toutes les causes légitimes de suspension avec appréciation de leur incidence sur la date de livraison.

Le contrat de maîtrise d’oeuvre n’avait pas mis à la charge de Monsieur [K] la rédaction de ce second certificat spécifique et il ne peut donc lui être fait grief de ne pas l’avoir établi. Il n’est pas fait état d’un avenant le rendant débiteur d’une telle obligation.

La demande sera en conséquence rejetée.

III- SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES.

Monsieur [K] sollicite la condamnation de la SAS BAT-IMMO à lui payer les sommes de 12.712,95 euros au titre de ses factures impayées et de 5.076,04 euros au titre du solde du marché, avec intérêts au taux légal à compter du 05 août 2022 et capitalisation par années entières conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Les factures émises les 17 octobre 2021 pour 3.942 euros TTC, 25 janvier 2022 pour 5.124,60 euros TTC et 02 mars 2022 pour 3.646,35 euros TTC n’ont pas été réglées alors que le contrat du 10 juillet 2019 prévoyait en son article 5.2 un règlement échelonné selon le tableau de l’article 5.1 et un paiement à 30 jours fin de mois à compter de l’émission de la note d’honoraires.

La SAS BAT-IMMO n’élève aucune objection sur la facture du 17 octobre 2021 payable au plus tard le 1er décembre suivant et correspondant à l’avancement des travaux conformément au tableau de l’article 5.1, avec achèvement à 50 % de la phase 6.

La somme de 3.942 euros TTC est donc due.

La SAS BAT-IMMO conteste la conformité des deux autres factures par rapport au contrat de maîtrise d‘oeuvre, celle du 25 janvier 2022 correspondant à des travaux toujours en cours et celle du 02 mars 2022 aux phases de réception et levée des réserves, non effectuées par le maître d’oeuvre.

La première de ces deux factures mentionne 95 % d’avancement de la phase 6 revêtements de sol et menuiseries intérieures et 95 % de la phase 7 peinture nettoyage ainsi que défini par le tableau susvisé outre 40 % de la phase 8 réception des travaux.

Il résulte du compte rendu de chantier n° 100 du 30 novembre 2021, le dernier rédigé par Monsieur [K] avant qu’il ne notifie l’interruption de sa mission par lettre du 13 décembre 2021 visant le non-paiement de sa facture du 17 octobre 2021, que les lots plâtrerie, couverture et électricité étaient déjà réceptionnés, qu’il ne restait que deux jours de travail sur le lot carrelage afin de reprendre de menus désordres dans trois appartements et que la fin des travaux de peinture était prévue pour le 08 décembre, seul restant à effectuer l’achèvement des parties communes, les reprises de la peinture des appartements ayant déjà eu lieu.

La facture du 25 janvier 2022 pour 5.124,60 euros est donc justifiée.

Il n’en est pas de même de celle du 02 mars 2022 établie en considération de 95 % de la réception des travaux et de 50 % de la levée des réserves et DOE, Monsieur [K] ne justifiant pas y avoir participé alors que sa mission était interrompue depuis le 13 décembre 2021 sans que ses quelques interventions ultérieures, ponctuelles et limitées, soient de nature à caractériser la reprise effective de la relation contractuelle.

La SAS BAT-IMMO sera donc condamnée à lui payer la somme de 9.066,60 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2022, date de la signification des conclusions de Monsieur [K] contenant sa demande reconventionnelle, et capitalisation par années entières, le surplus de la demande étant rejeté.

Il en sera également ainsi de la demande en paiement de la somme de 5.076,04 euros au titre du solde du marché, l’article 12.1 du contrat ne prévoyant, en cas de résiliation anticipée, que le paiement des prestations effectivement réalisées.

Monsieur [K] sera débouté de sa demande en paiement de la somme de 5.000 euros pour résistance abusive, faute par lui de démontrer un préjudice qui ne serait pas d’ores et déjà réparé par l’octroi des intérêts au taux légal.

Sera également rejetée sa demande en paiement de la somme de 10.000 euros en réparation d’un préjudice moral, en l’absence de justification d’une atteinte à ses sentiments, son honneur, sa réputation ou sa considération.

IV- SUR LES AUTRES DEMANDES.

Il sera rappelé que conformément à l’article 514 du code de procédure civile, en sa rédaction applicable au présent litige, le présent jugement est exécutoire à titre provisionnel. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter, y compris sous forme de consignation.

Il n’est pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge des frais exposés pour sa défense et non compris dans les dépens qui seront supportés par la SAS BAT-IMMO, principale partie perdante.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture et déclare l’instruction close à la date du 12 mars 2025, après réouverture des débats,

Constate et déclare recevable l’intervention volontaire à titre principal de la SA MMA IARD et de MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES,

Condamne Monsieur [H] [K], in solidum avec la SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES autorisées à opposer à tous leur franchise contractuelle de 3.200 euros, à payer à la SAS BAT-IMMO la somme de 4.794,31 euros à titre de dommages et intérêts en raison du surcoût de la prime d’assurance Dommages-ouvrage,

Déboute la société BAT-IMMO du surplus de ses demandes, y compris au titre du sursis à statuer, dirigées contre Monsieur [H] [K], la SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES,

Condamne la SAS BAT-IMMO à payer à Monsieur [H] [K] la somme de 9.066,60 euros au titre du solde de ses factures, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2022 et capitalisation par années entières,

Déboute Monsieur [H] [K] du surplus de ses demandes,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision et dit n’y avoir lieu à l’écarter,

Condamne la société BAT-IMMO aux dépens et dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT