Du 29 août 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/02317 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z4OC

[Y] [I] veuve [L], [S] [L], [B] [L]

C/

[F] [C]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

M^e Baptiste MAIXANT

Le 29/08/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 août 2025

PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSES :

Madame [Y] [I] veuve [L]

née le 01 Mai 1964 à [Localité 12] (SYRIE)

[Adresse 3]

[Adresse 13] [Adresse 10]

[Localité 7]

Madame [S] [L]

née le 21 Novembre 1990 à [Localité 14]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Madame [B] [L]

née le 24 Février 1994 à [Localité 14]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Toutes trois représentées par M^e Baptiste MAIXANT, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

Madame [F] [C]

née le 25 Février 2005 à [Localité 15]

[Adresse 2] [Adresse 11]

[Localité 7]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Juin 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 19 Novembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 mai 2023, à effet du 1er juin 2023, Madame [Y] [I] veuve [L], Madame [S] [L] et Madame [B] [L] ont donné à bail à Madame [F] [C] un logement situé [Adresse 4]).

Par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2024, Madame [Y] [I] veuve [L], Madame [S] [L] et Madame [B] [L] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1.383,03 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2024, Madame [Y] [I] veuve [L], Madame [S] [L] et Madame [B] [L] ont assigné Madame [F] [C] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 14 février 2025 aux fins de voir :

— Constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise au bailleur à la date du 07.11.2024, les causes du commandement de payer signifié le 06.09.2024 n’ayant pas été régularisées dans le délai légal de deux mois, ni depuis, les termes postérieurs restant également impayés ;

— A défaut et subsidiairement, prononcer la résolution du bail liant les parties, aux torts exclusifs du locataire défaillant, pour non-paiement des loyers et charges dus, à la date du jugement à intervenir, pour le cas où la clause résolutoire ne serait pas acquise au bailleur, sur le fondement de l’article 1184 du Code Civil ;

— Dire en conséquence que Mme [C] [F] est occupante sans droit ni titre de la date de résiliation (ou résolution) du bail, à celle de l’entière libération des lieux ;

— Ordonner l’expulsion de Mme [C] [F]. Ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Autoriser Mme [I] veuve [L] [Y], Mme [L] [S] et Mme [L] [B], en cas d’abandon du logement par la locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsée ;

— Condamner à titre provisionnel MME [C] [F] à payer aux requérants une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clefs ;

— La condamner à payer la somme de 1.795,41 euros en principal à titre provisionnel au titre des termes dus à fin novembre 2024 selon décompte ci-dessus, terme de novembre 2024 inclus, outre intérêt de droit à compter de l’assignation ;

— La condamner à payer tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le Tribunal, et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus ;

— La condamner à payer la somme de 700 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour les frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à la seule charge du requérant ;

— La condamner à payer les entiers dépens (article 696 du Code de Procédure Civile) dont le coût du commandement de payer signifié en date du 06.09.2024, celui de l’assignation et de sa notification par LRAR à la Direction de la Cohésion Sociale.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 14 février 2025, a été renvoyée à l’audience du 21 mars 2025. Par mention au dossier du 23 mai 2025, le juge des contentieux de la protection ordonnait la réouverture des débats à l’audience du 20 juin 2025 en enjoignant aux bailleresses de produire un décompte actualisé au jour de la prochaine audience en prenant en considération la totalité des sommes versées par la locataire.

Lors de l’audience du 20 juin 2025, Madame [Y] [I] veuve [L], Madame [S] [L] et Madame [B] [L], représentées par leur conseil, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3.398,55 euros au 20 juin 2025 et confirment les termes de leur demande initiale.

Comparante à la dernière audience et régulièrement assignée à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Madame [F] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience du 20 juin 2025.

Lors de la précédente audience, elle indiquait avoir repris le paiement du loyer depuis octobre 2024 et avoir fait une demande de logement social. Elle demandait des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire du bail, elle sollicitait de ne pas être condamnée au paiement d’une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes. Il indique que Madame [F] [C] est en contrat d’engagement jeune et perçoit 552 euros par mois. Elle a réalisé une formation et est en recherche d’emploi, elle souhaite rester dans les lieux.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution de la défenderesse

En application des dispositions de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Le défenderesse non comparante ayant été régulièrement informée de la réouverture des débats à l’audience du 20 juin 2025 et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 20 novembre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 14 février 2025.

Les bailleresses justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 10 septembre 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Madame [Y] [I] veuve [L], Madame [S] [L] et Madame [B] [L] ont fait signifier à Madame [F] [C] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.383,03 euros au titre des loyers échus suivant exploit du 6 septembre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [F] [C] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 6 septembre 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 7 novembre 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, les bailleresses sont fondées à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 7 novembre 2024.

Madame [F] [C] avait sollicité des délais de paiement à la dernière audience, mais elle ne produit aucun élément permettant d’attester de ses ressources et de sa capacité à apurer la dette. Par conséquent, il convient de rejeter sa demande de délais de paiement.

Dès lors, Madame [F] [C] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 7 novembre 2024, ce qui constitue pour Madame [Y] [I] veuve [L], Madame [S] [L] et Madame [B] [L] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, Madame [Y] [I] veuve [L], Madame [S] [L] et Madame [B] [L] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 3.398,55 euros à la date du 20 juin 2025.

Il faut toutefois déduire de cette créance les sommes que la locataire a versé au cabinet de recouvrement DS GESTION (267 + 300 + 300 + 270 + 150 + 100 = 1.387,00 euros).

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [F] [C] sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.011,55 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 20 juin 2025 – échéance du mois de mai 2025 incluse. Madame [F] [C] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [F] [C].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [F] [C] à verser à Madame [Y] [I] veuve [L], Madame [S] [L] et Madame [B] [L] la somme de 300 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice des bailleresses, à la date du 7 novembre 2024 ;

REJETONS la demande de délais formée par Madame [F] [C] ;

CONDAMNONS Madame [F] [C] à quitter les lieux loués situés [Adresse 4]) ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [F] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [F] [C] à payer à Madame [Y] [I] veuve [L], Madame [S] [L] et Madame [B] [L] la somme de 2.011,55 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 20 juin 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [F] [C] à payer à Madame [Y] [I] veuve [L], Madame [S] [L] et Madame [B] [L], à compter du 1er juin 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [F] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [F] [C] à payer à Madame [Y] [I] veuve [L], Madame [S] [L] et Madame [B] [L] une indemnité de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION