MINUTE:

N° RG 25/00018 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2DG7

S.A. DOMOFRANCE

C/

[V] [W]

Le

— Expéditions délivrées à

— la SELARL [U] [T] – MICHEL PUYBARAUD

— [V] [W]

— prefecture de la gironde

TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 8]

[Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 AVRIL 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Christine ROUSSEL, Magistrat à titre temporaire chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de proximité d’ARCACHON

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 18 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

ORDONNANCE :

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître [U] [T] de la SELARL [U] [T] – MICHEL PUYBARAUD

DEFENDERESSE :

Madame [V] [W]

[Adresse 10]

[Adresse 9]

[Localité 4]

Présente

PROCEDURE ET FAITS

Selon contrat en date du 29 novembre 2022, la SA [Adresse 5] a loué à Mme [V] [W] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 11] à [Localité 6].

Le bail prenait effet à la même date pour une durée de trois ans et moyennant un loyer initial pour le logement de 519,73€ toutes charges comprises.

La locataire ne s’étant pas acquittée du paiement de la totalité des loyers, le bailleur lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 octobre 2024 pour la somme de 1 581,17€, qui est resté infructueux.

Par acte d’huissier en date du 18 décembre 2024, la SA D’HLM DOMOFRANCE a assigné en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité d’ARCACHON à l’audience du 11 mars 2025 Mme [V] [W] aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Mme [V] [W] faute de départ volontaire de corps et de biens des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier dans les deux mois à compter de la signification du commandement de vider les lieux,

— la condamner à payer la somme provisionnelle de 1 581.17€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation courus à ce jour jusqu’à la date de résiliation,

— condamner la défenderesse à payer à compter de la date de résiliation une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges contractuels depuis la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

— la condamner au paiement de la somme de 150€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens et ses suites en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 11 mars 2025 à laquelle cette affaire a été retenue, la SA [Adresse 5] est représentée par Maître [U] [T] précisant que la dette actualisée s’élève, au 2 mars 2025, à la somme de 2 659,30€, que l’ensemble des demandes initiales est maintenu et que la bailleur accepte la demande de délais de paiement formulée par la défenderesse. Mme [V] [W] se présente en personne et indique qu’elle ne conteste pas les sommes réclamées, qu’elle a adressé les documents demandés par mail, ce qui n’est pas contesté et réclame 36 mois de délais de paiement avec versement mensuel de 100€, elle ajoute qu’elle paie régulièrement son loyer.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

QUALIFICATION DE L’ORDONNANCE

La demande est indéterminée, dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité, l’ordonnance de référée sera rendue contradictoirement et en premier ressort.

EXPOSE DES MOTIFS

Selon les dispositions de l’article 834 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut dans la limite de leurs compétences, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

L’article 835 du Code de Procédure Civile énonce que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut en outre accorder une provision au créancier.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. l’assignation a été régulièrement notifiée à la Préfecture de la GIRONDE par courrier électronique le 19 décembre 2024.

Le bailleur justifie également avoir saisi dans le délai imparti le 16 octobre 2024, les services de la CCAPEX.

L’action aux fins de constat de la résiliation de bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De plus selon les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer

et des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

La SA [Adresse 5] a fait signifier à Mme [V] [W] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire suivant exploit du 15 octobre 2024 pour la somme principale de 1581,17 €, qui est resté infructueux. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.

Ce défaut de régularisation fonde la SA D’HLM DOMOFRANCE à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 16 décembre 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Il ressort de l’audience que Mme [V] [W] a rencontré des difficultés financières, mais qu’elle est en capacité d’apurer sa dette par versements de 100 € dans un délai de 36 mois. Elle règle le loyer courant.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de trois années. Cet article précise en outre que :

— pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;

— ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;

— si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats qu’un règlement de la dette peut être envisagé sur 36 mois.

Dès lors, il y a lieu d’accorder à Mme [V] [W] des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résolution du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la SA [Adresse 5] sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Mme [V] [W].

En outre dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Mme [V] [W] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération des lieux loués.

Sur la demande en paiement

Au soutien de sa demande la SA D’HLM DOMOFRANCE produit un décompte actualisé à la date du 2 mars 2025 selon lequel sa créance s’établit en principal à la somme de 2 659,30 €.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ou contestable, Mme [V] [W] sera condamnée au paiement de la somme de 2 659,30 € à parfaire en fonction des versements effectués, à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, les charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 2 mars 2025 échéance du mois de mars incluse.

S’agissant d’une provision cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Mme [V] [W] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en seraient déchus, elle sera en outre condamnée en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 2 mars 2025.

Sur la demande formulée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Attendu que l’article 700 du Code de Procédure Civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme

qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’en outre le juge peut, pour des raisons tirées de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de laisser à chaque partie la charge de ses propres frais.

Sur les dépens

Attendu qu’aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Qu’en l’espèce, Mme [V] [W] succombant supportera les dépens en ce compris le coût du commandement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal de Proximité d’ARCACHON, statuant publiquement en référé

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 16 décembre 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée aux contrats de bail du 20 novembre 2022 passé entre la SA [Adresse 5] et Mme [V] [W] pour un logement à usage d’habitation situé [Adresse 12] à [Localité 7] ;

CONDAMNONS Mme [V] [W] à payer à la SA D’HLM DOMOFRANCE la somme provisionnelle de 2 659,30 € à parfaire en fonction des versements effectués par le FSL à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, les charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 2 mars 2025 échéance du mois de mars incluse outre les intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

ACCORDONS à Mme [V] [W] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois pour le paiement du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais ;

ORDONNONS en conséquence la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais existé ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnité d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

— qu’en ce cas, à défaut pour Mme [V] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux qu’il soit procédé à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— qu’en ce cas Mme [V] [W] devra payer à la SA [Adresse 5] une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Mme [V] [W] à son paiement à compter du 2 mars 2025 et ce jusqu’à la libération des lieux ;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS Mme [V] [W] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Président et par le greffier .

Le Greffier Le Président