Du 17 janvier 2025

5AG

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01316 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZLPH

[N] [Y]

C/

S.A. MESOLIA HABITAT

— Expéditions délivrées à

M^e Isabelle DAVY

M^e Léandra PUGET

— FE délivrée à

Le 17/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 janvier 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Madame [N] [Y]

née le 11 Mars 1982 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Isabelle DAVY, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

S.A. MESOLIA HABITAT

RCS [Localité 7] N° 469 201 552

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Représentée par Maître Léandra PUGET, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES

DÉBATS :

Audience publique en date du 22 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance en date du 01 Juillet 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 octobre 2023, la SA MESOLIA HABITAT a donné à bail à Madame [N] [Y] un logement situé [Adresse 1] moyennant un loyer révisable mensuel de 545,07€ et une provision mensuelle sur charges de 65,44€.

Se prévalant de l’existence de désordres au sein du logement, Madame [N] [Y] a, par acte introductif d’instance du 1er juillet 2024, fait assigner la SA MESOLIA HABITAT devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé à l’audience du 19 juillet 2024 aux fins de :

— Juger Madame [N] [Y] recevable et bien fondée en ses demandes,

Y faisant droit,

— Constater que le logement donné en location à Madame [Y] ne répond pas aux exigences d’un logement décent et aux obligations locatives,

— Condamner la société MESOLIA HABITAT à réaliser les travaux de reprise sur le logement de Madame [Y] sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— Suspendre le paiement des loyers jusqu’à la réalisation des travaux remédiant à l’état d’indécence du logement,

— Condamner la société MESOLIA HABITAT à verser à Madame [Y] une somme de 9.345,02€ à titre de provision sur son indemnisation :

-1.741,22€ pour son préjudice matériel

-2.603,80€ pour son préjudice de jouissance

-5.000€ pour son préjudice moral

— Condamner la SA MESOLIA HABITAT à verser à Madame [Y] une somme de 1.800€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Ordonner l’exécution provisoire, même sur minute, de l’ordonnance à intervenir,

— Condamner la société MESOLIA HABITAT aux entiers dépens

A l’audience du 19 juillet 2024, l’affaire a été renvoyée au 27 septembre 2024.

Lors de l’audience du 27 septembre 2024, Madame [N] [Y], représentée par son conseil, maintenait les termes de sa demande initiale et exposait qu’une semaine après avoir emménagé dans les lieux, le plafond de la chambre destinée à sa fille de 3 ans s’est écroulé, puis le plafond dans la chambre de son fils. Elle indiquait que, depuis plus de six mois, elle ne pouvait jouir paisiblement de son appartement et qu’elle vivait dans un logement qui présente des risques pour sa sécurité et celle de ses enfants ; que deux chambres sont condamnées en raison de l’effondrement et qu’elle est contrainte de dormir dans sa chambre avec ses deux enfants. Elle soutenait avoir tout mis en œuvre pour trouver une solution amiable avec le bailleur qui est, quant à lui, resté inactif et négligent. Elle faisait valoir que les risques auxquels elle est confrontée au quotidien avec ses deux enfants en vivant dans cet appartement insalubre permettent de caractériser l’urgence de la situation. Elle affirmait que le logement loué était insalubre et dangereux ; qu’il n’existe aucune contestation sérieuse sur l’état de l’appartement et sur les obligations auxquelles la société MESOLIA HABITAT est tenue. Elle soutenait être fondée à réclamer la réalisation de travaux sous astreinte, l’astreinte étant indispensable compte tenu de l’inaction fautive de MESOLIA HABITAT depuis six mois ; à obtenir la suspension des loyers ainsi que l’allocation d’une provision à valoir sur les dommages et intérêts.

En défense, la SA MESOLIA HABITAT, représentée par son conseil, sollicitait de la juridiction saisie de :

— Juger la société MESOLIA HABITAT recevable et fondée en ses demandes,

— Débouter Madame [N] [Y] de l’intégralité de ses demandes,

— Condamner Madame [N] [Y] au paiement au profit de la société MESOLIA HABITAT de la somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Madame [N] [Y] aux entiers dépens.

Elle exposait avoir immédiatement contacté une entreprise pour faire réaliser des travaux conservatoires (bâchage) mais aussi pour faire établir des devis sur les travaux de reprise intérieurs, qu’il a été particulièrement difficile de trouver une société acceptant d’intervenir pour la réparation de la cause du sinistre. Elle précisait que le retard pris dans le traitement des travaux tient au fait que Madame [Y] n’a déclaré son sinistre à son assurance qu’à compter du mois de janvier 2024, deux mois et demi après que le plafond se soit effondré dans la première chambre. Elle indiquait que l’origine de la fuite a été réparée ; que les travaux d’embellissements devant être réalisés à l’intérieur de l’appartement de Madame [Y] doivent être pris en charge par l’assurance de la locataire. Elle soutenait qu’il n’existe pas de trouble manifestement illicite auquel il faudrait remédier dans la mesure où les travaux incombant à la société MESOLIA HABITAT visant à réparer l’origine de la fuite ont été réalisés,

que les travaux restants à réaliser sont des travaux intérieurs lesquels ne lui incombent pas. Elle sollicitait le débouté de la demande de suspension du loyer dès lors qu’elle a d’ores et déjà appliqué des réductions de loyers au bénéfice de la locataire depuis la survenance du premier effondrement et que la réduction du loyer a été augmentée suite au deuxième effondrement. Elle ajoutait que Madame [Y] peut toujours jouir de l’appartement, seule une partie du logement étant affectée.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 15 novembre 2024.

La société MESOLIA HABITAT a été autorisée en cours de délibéré à fournir la preuve de la réalisation des travaux au sein du logement.

A défaut d’en avoir été destinataire dans les temps alors même que l’issue du litige nécessitait d’obtenir cet élément, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a, suivant ordonnance du 15 novembre 2024, ordonné la réouverture des débats à l’audience du 22 novembre 2024 afin d’inviter la société MESOLIA HABITAT à fournir la preuve de la commande des travaux des plafonds du logement.

A l’audience du 22 novembre 2024, Madame [N] [Y], représentée par son conseil, sollicite désormais de :

— Juger Madame [N] [Y] recevable et bien fondée en ses demandes ;

Y faisant droit,

— Constater que le logement donné en location à Madame [Y] ne répond pas aux exigences d’un logement décent et aux obligations locatives,

— Condamner la société MESOLIA HABITAT à réaliser les travaux de reprise sur le logement de Madame [Y] (réfection des panneaux solaires) sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— Suspendre le paiement des loyers jusqu’à réalisation des travaux remédiant à l’état d’indécence du logement soit jusqu’au 18 octobre 2024,

— Fixer une remise partielle du loyer jusqu’à la remise en état des panneaux solaires à hauteur de 120€/mois,

— Condamner la société MESOLIA HABITAT à verser à Madame [Y] une somme de 9.345,02€ à titre de provision sur son indemnisation :

-1.741,22€ pour son préjudice matériel

-2.603,80€ pour son préjudice de jouissance

-5.000€ pour son préjudice moral

— Condamner la SA MESOLIA HABITAT à verser à Madame [Y] une somme de 1.800€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Ordonner l’exécution provisoire, même sur minute, de l’ordonnance à intervenir

— Condamner la société MESOLIA HABITAT aux entiers dépens.

Elle expose que, jusqu’au 18 octobre 2024, deux chambres ont été condamnées en raison de l’effondrement et qu’elle a été contrainte de dormir dans sa chambre avec ses deux enfants. Elle soutient qu’à ce jour, les travaux ne sont toujours pas achevés puisque les panneaux solaires, qui équipaient la maison et dont elle n’a pas pu jouir depuis un an, ne sont toujours pas installés (cet équipement figurait sur le bail) ; qu’aucun argument n’est apporté par la société MESOLIA HABITAT pour justifier qu’ils ne soient toujours pas installés ; que leur défectuosité est établie par l’entreprise intervenue sur le toit. Elle sollicite désormais en outre une remise partielle du loyer à hauteur de 120€/mois jusqu’à sa réalisation. Elle maintient en outre ses autres demandes.

En défense, la société MESOLIA HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes et expose que c’est en raison du retard pris par l’assurance habitation de Madame [Y] à faire état de son refus de prise en charge que la société MESOLIA HABITAT n’a pas pu intervenir plus tôt. Elle soutient qu’elle démontre que les derniers travaux à réaliser à savoir les reprises à l’intérieur de l’appartement de Madame [Y] ont été commandés dès que possible et ont été réalisés chez Madame [Y] dès les 17 et 18 octobre 2024. Elle indique avoir fait preuve de réactivité et fait valoir que les demandes tendant à sa condamnation à réaliser des travaux sous astreinte sont donc sans objet, l’ensemble des travaux ayant été réalisés.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 17 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, la mention tendant « à constater que » figurant dans le dispositif des écritures de Madame [N] [Y] ne comporte pas de demande et ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du Code de procédure civile et des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement et sur laquelle le juge est tenu de se prononcer en application de l’article 5 suivant mais un moyen ou élément de fait relevant des motifs articulés au soutien de ses demandes. En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur ce moyen relevant des motifs.

Sur la demande de condamnation de la SA MESOLIA HABITAT à réaliser des travaux sous astreinte

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Selon l’alinéa 1er de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Au visa de cet article, le juge des référés ne peut pas ordonner une mesure sans constater l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite c’est-à-dire d’une situation justifiant une intervention immédiate susceptible de préserver un statu quo entre les parties ou de le restaurer.

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient au demandeur de démontrer les fautes du défendeur comme cause du trouble invoqué. Le dommage imminent consiste lui dans un dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent.

L’article 20-1 de la loi précitée prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’État dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats qu’une partie du plafond de l’une des chambres s’est effondrée en novembre 2023 et qu’une partie du plafond d’une deuxième chambre s’est également écroulée le 9 mars 2024.

Il ressort en outre des éléments produits que :

— des travaux conservatoires ont été réalisés le 10 novembre 2023 : la société CATRA BTP est intervenue afin de réaliser un bâchage renforcé de la toiture.

— la société 2ER, mandatée pour réparer la cause des désordres et réaliser ainsi les travaux en toiture, est intervenue en juin 2024, néanmoins que ladite société a commis une erreur en intervenant sur la toiture voisine. Les désordres ont toutefois été réparés par la société 2ER au mois de juillet 2024 ainsi qu’il résulte du rapport d’intervention et de la facture du 20 septembre 2024.

— les travaux de reprise à l’intérieur de l’appartement de Madame [Y] ont été réalisés par la société SAS AHP au regard du bon de commande de la société MESOLIA HABITAT du 14 octobre 2024, de la facture du 22 octobre 2024 de la société SAS AHP et du quitus des travaux signé par Madame [Y].

S’agissant de la réfection des panneaux solaires, Madame [Y] soutient que ceux-ci équipaient cette maison et qu’elle aurait dû pouvoir en jouir depuis un an ; qu’ils ne sont toujours pas installés tout en précisant que cet équipement figurait sur le bail.

S’il résulte des pièces fournies que les panneaux solaires sont défectueux, il n’en demeure pas moins que les désordres ne persistent pas, ceux-ci ayant été supprimés lors de l’intervention de la société 2ER. Il ressort en effet de son rapport d’intervention du 20 septembre 2024 que les capteurs des panneaux solaires ont été déposés et que des tuiles ont été remises en place pour garantir l’intégrité de l’habitation. Un devis pour le remplacement des capteurs émis par la société 2ER a été versé aux débats par la société MESOLIA HABITAT.

En tout état de cause, Madame [Y] ne démontre pas que les désordres persistent depuis l’intervention de la société 2ER en juillet 2024.

Par ailleurs, Madame [Y] allègue que, depuis son entrée dans les lieux, elle n’a pas pu bénéficier de l’usage des panneaux solaires qui étaient censés lui procurer l’eau chaude pour son logement et qu’elle doit toujours assumer le surcoût lié à cette absence de panneaux solaires pour la production d’eau chaude. Or, le contrat de bail conclu entre les parties stipule expressément que, dans le logement, l’eau chaude est privative et que les panneaux solaires constituent un équipement commun à l’ensemble des biens de la résidence.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, Madame [Y] n’est pas fondée à obtenir la condamnation de la société MESOLIA HABITAT à faire réaliser sous astreinte les travaux de reprise sur le logement (réfection des panneaux solaires).

Sur la demande de suspension du paiement du loyer

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’inexécution de travaux peut autoriser le preneur à suspendre le paiement du loyer en cas d’impossibilité absolue d’utiliser les lieux.

En l’espèce, Madame [Y] sollicite la suspension du paiement des loyers jusqu’à réalisation des travaux remédiant à l’état d’indécence du logement soit jusqu’au 18 octobre 2024 arguant que l’effondrement étant établi, le juge ne peut que constater l’insalubrité des lieux.

En premier lieu, il est constant qu’aucun arrêté d’insalubrité n’a été rendu concernant ce logement.

Par ailleurs, le logement donné à bail à Madame [Y] comporte 4 pièces et dispose d’une surface habitable de 86m2. Il résulte des pièces versées aux débats que les désordres sont localisés dans deux chambres du logement. Si effectivement, les plafonds de deux pièces du logement ont été affectés de désordres consécutivement aux sinistres, Madame [Y] ne peut solliciter la suspension du paiement des loyers et des charges jusqu’à réalisation effective des travaux. Seule l’impossibilité absolue et totale d’utiliser les lieux permet d’exonérer le locataire du paiement du loyer. Or, Madame [Y] continuant à y demeurer ne démontre pas le caractère inhabitable du logement.

Au demeurant et surtout, il résulte des avis d’échéance versés aux débats qu’au regard des désordres intervenus, la SA MESOLIA HABITAT a procédé à des remises de loyers, dont à compter du mois de mars 2024, à une remise mensuelle à hauteur de 261,91€ qui constitue une réduction de la moitié du loyer.

Pour les raisons ci-avant évoquées, Madame [Y] sera déboutée de sa demande de suspension du loyer.

Sur la demande de remise partielle du loyer

Madame [Y] sollicite en outre de fixer une remise partielle du loyer jusqu’à la remise en état des panneaux solaires à hauteur de 120€/ mois. La société MESOLIA HABITAT n’ayant pas été condamnée à réaliser les travaux de réfection des panneaux solaires, Madame [Y] sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur la demande de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

A cet égard, s’il appartient au demandeur d’une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

En l’espèce, Madame [Y] sollicite le versement d’une provision au regard de l’ensemble des préjudices qu’elle a subi.

S’agissant du préjudice matériel, Madame [Y] explique avoir dû régler une contribution mensuelle de 521€ à Monsieur [B] [Y] qui l’a hébergée de novembre 2023 à janvier 2024 soit la somme de 1.563€ au total. Elle ajoute avoir dû assumer les frais d’abonnements à l’eau, l’électricité et au gaz pour le logement qu’elle ne pouvait pas occuper pour un montant total de 178,22€.

Comme évoqué précédemment, et au vu des éléments fournis, sur la période de novembre 2023 à janvier 2024, les désordres étaient localisés uniquement au niveau du plafond de l’une des deux chambres, l’effondrement du plafond de la deuxième chambre n’étant intervenu que le 9 mars 2024 comme l’indique Madame [Y] dans ses écritures. Ces désordres dans l’une des chambres n’empêchaient donc pas Madame [Y] de jouir du reste de l’appartement composé de 4 pièces sur une surface de 86m2.

Ne démontrant pas le caractère inhabitable de l’entier logement et de l’impossibilité absolue et totale d’utiliser les lieux, Madame [Y] échoue à démontrer l’obligation non sérieusement contestable de la SA MESOLIA HABITAT au paiement d’une provision au titre du préjudice matériel pour l’hébergement qu’elle a sollicité du mois de novembre 2023 au mois de janvier 2024 ainsi qu’aux frais d’abonnement de son logement sur la même période.

De même, concernant le préjudice de jouissance sollicité, ainsi qu’il a d’ores et déjà été indiqué et au regard des avis d’échéance produits, la SA MESOLIA HABITAT a octroyé à Madame [Y] des remises de loyers à compter du mois de novembre 2023. La locataire a continué à en bénéficier étant précisé que la réduction concernait la moitié du loyer. Madame [Y] ne rapporte pas la preuve de l’obligation non contestable de la SA MESOLIA HABITAT au paiement d’une provision à valoir sur le préjudice de jouissance.

Madame [Y] sollicite enfin l’allocation d’une provision à valoir sur son préjudice moral à hauteur de 5.000€ arguant se heurter à l’inaction totale de son bailleur et qu’elle vit dans l’angoisse permanente quant à la solidité des plafonds du reste de la maison.

Le préjudice moral doit s’analyser comme une souffrance psychologique endurée par une personne, victime d’un dommage qui occasionne des répercutions morales ou mentales. En l’espèce, aucun élément n’est fourni par Madame [Y] permettant de caractériser et quantifier le préjudice moral qu’elle allègue. Elle sera donc déboutée en cette demande.

Par conséquent, sa demande de provision à valoir sur ses préjudices matériels, de jouissance et moral sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Eu égard aux circonstances de la cause, il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens.

En outre, il n’apparaît pas inéquitable que chaque partie conserve la charge des frais exposés par elles et non compris dans les dépens. La SA MESOLIA HABITAT et Madame [Y] seront ainsi déboutées de leurs demandes respectives en paiement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. Madame [Y] ne justifie pas de la nécessité telle que prévue à l’article 489 du Code de procédure civile, d’ordonner que l’exécution de l’ordonnance aura lieu même sur minute. Partant, elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déboutons Madame [N] [Y] de l’ensemble de ses demandes;

Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

Déboutons Madame [N] [Y] et la SA MESOLIA HABITAT de leurs demandes respectives en paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissons à la charge de chaque partie les dépens qu’elle a exposés ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION