Du 19 décembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00556 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2HW3

[O] [X]

C/

[V] [K], [T] [Z], [R] [Z], [D] [K], [M] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 décembre 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Julien BAUMERT-STORTZ, Juge

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [X]

né le 14 Octobre 1988 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par M^e Flora DAUCHE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Monsieur [V] [K]

né le 09 Octobre 1988 à [Localité 12]

[Adresse 5]

[Adresse 16]

[Localité 8]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-012173 du 16/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

Représenté par Maître Valérie ARMAND-DUBOURG (SELASU AD AVOCATS), avocat au barreau de Bordeaux,

Madame [T] [Z]

née le 05 Juin 1988 à [Localité 14]

[Adresse 5]

[Adresse 16]

[Localité 8]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-012172 du 05/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

Représentée par Maître Valérie ARMAND-DUBOURG (SELASU AD AVOCATS), avocat au barreau de Bordeaux

Monsieur [R] [Z]

né le 18 Avril 1969 à [Localité 13]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Absent

Monsieur [D] [K]

né le 17 Septembre 1962 à [Localité 18]

[Adresse 10]

[Localité 9]

Présent

Monsieur [M] [K]

né le 25 Mars 1969 à [Localité 17]

[Adresse 10]

[Localité 9]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 07 Novembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 07 Mars 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat daté du 1er avril 2023, M. [O] [X] a donné à bail à M. [V] [K] et Mme [T] [Z] un logement sis [Adresse 6] à [Localité 15] avec un loyer mensuel de 1.150 €, ainsi qu’une avance sur charges, outre une clause d’indexation.

Par trois actes datés du 1er avril 2023, M. [R] [Z], M. [D] [K] et Mme [M] [K] se sont portés cautions solidaires des obligations de M. [V] [K] et Mme [T] [Z] envers M. [O] [X], et résultant dudit bail.

Par exploit de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024, M. [O] [X] a fait signifier à M. [V] [K] et Mme [T] [Z] un commandement de payer la somme de 2.300 €, au titre des loyers et charges impayés à la date du 1er décembre 2024.

Par assignation en date du 7 mars 2025, notifiée à la Préfecture de GIRONDE, par transmission électronique en date du 11 mars 2025, M. [O] [X] a saisi le juge des référés du tribunal de Céans d’une demande en paiement et d’expulsion dirigée contre M. [V] [K] et Mme [T] [Z].

A l’audience du 16 mai 2025, M. [R] [Z], M. [D] [K] et Mme [M] [K] ont comparu. L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois.

A l’audience du 7 novembre 2025, M. [O] [X], représenté par son conseil, demande au juge des référés, avec exécution provisoire, de :

Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;Condamner M. [V] [K] et Mme [T] [Z] et tous occupants de leur chef à évacuer les lieux loués corps et biens, au besoin avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 100 € par jour de retard ;Condamner solidairement M. [V] [K] et Mme [T] [Z], M. [R] [Z], M. [D] [K] et Mme [M] [K] à lui payer la somme de 10.462 € au titre des loyers et charges échus au 1er novembre 2025 et non encore réglés avec intérêts au taux légal ;Condamner solidairement M. [V] [K] et Mme [T] [Z], M. [R] [Z], M. [D] [K] et Mme [M] [K] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail ;Condamner solidairement M. [V] [K] et Mme [T] [Z], M. [R] [Z], M. [D] [K] et Mme [M] [K] aux entiers frais et dépens (incluant les frais du commandement), ainsi qu’au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Au soutien de ses prétentions, M. [O] [X] fait valoir que le bail se trouve résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire qui y est stipulée, M. [V] [K] et Mme [T] [Z] n’ayant pas, dans le délai imparti, réglé les arriérés de loyers et de charges visés au commandement de payer délivré le 10 décembre 2024.

M. [O] [X] ajoute qu’en tout état de cause, il est fondé à obtenir la condamnation de M. [V] [K] et Mme [T] [Z] à lui payer les sommes lui restant dues, solidairement avec les trois cautions, ainsi que leur expulsion.

Il déclare s’opposer à la demande de délais de paiement et à la demande de délais d’évacuation formées par M. [V] [K] et Mme [T] [Z].

Le juge des référés a soulevé d’office la question de l’éventuelle nullité des actes de cautionnement datés du 1er avril 2023, en raison de la méconnaissance des dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [V] [K] et Mme [T] [Z], représentés par leur conseil, ne contestent pas la créance alléguée par M. [O] [X], sauf pour ce qui concerne la solidarité. Ils sollicitent le bénéfice d’un délai d’un an pour quitter les lieux loués, ainsi que des délais de paiement sur 24 mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [D] [Z], représentant Mme [M] [K], a comparu et n’a pas présenté d’observation.

M. [R] [K] n’a pas comparu.

Eu égard à la nature des faits, il est statué par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur les demandes formées par M. [O] [X] à l’encontre de M. [R] [Z], M. [D] [K] et Mme [M] [K] :

Attendu qu’il résulte des dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 que la personne qui se porte caution d’un locataire dans le cadre d’un bail d’habitation doit faire précéder sa signature la mention prévue 2297 du code civil à peine de nullité du dit acte, ces dispositions étant d’ordre public selon l’article 2 du même texte ;

Que l’article 2297 du code civil prévoit qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres ;

Attendu qu’en l’espèce, aucun des trois actes de cautionnement, sur lesquels M. [O] [X] fonde ses prétentions à l’encontre de M. [R] [Z], M. [D] [K] et Mme [M] [K], ne comporte de mention manuscrite ;

Que les trois actes en question se trouvent donc entachés de nullité, et qu’ils ne peuvent donc pas établir l’existence d’un lien contractuel entre M. [O] [X] et chacun des trois défendeurs ;

Que dès lors, par conséquent, il y a lieu de débouter M. [O] [X] de l’ensemble de ses prétentions à l’égard de M. [R] [Z], M. [D] [K] et Mme [M] [K] ;

II – Sur la demande en paiement des loyers et des charges :

Attendu qu’aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ;

Que l’article 1310 du même code précise que la solidarité est soit légale, soit contractuelle, et qu’elle ne se présume pas ;

Attendu qu’en l’espèce, il est stipulé au contrat de bail liant les parties que les locataires doivent verser un loyer mensuel de 1.150 € avec qu’une avance sur charges, et une clause d’indexation, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’il n’est cependant pas justifié du paiement régulier de ces sommes par les locataires aux termes contractuellement convenus ;

Qu’il résulte en effet du décompte produit aux débats que M. [V] [K] et Mme [T] [Z] restent redevables, à la date du 1er novembre 2025, de la somme de 10.462 € ;

Attendu que le contrat de bail ne stipulant aucune solidarité entre M. [V] [K] et Mme [T] [Z] et que M. [O] [X] ne se prévaut d’aucune solidarité légale, d’autant que les défendeurs sont concubins, ils seront tenus conjointement au paiement des loyers et charges échus ;

Attendu qu’il convient en conséquence de condamner conjointement M. [V] [K] et Mme [T] [Z] à payer à M. [O] [X] la somme de 10.462 € au titre des arriérés dus au 1er novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

III – Sur la demande de délais de paiement :

Attendu que l’article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur, et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, à l’exception des dettes d’aliments ;

Que l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, par dérogation à ces dispositions, la durée des délais de paiement, accordés dans le cadre d’une procédure intentée sur le fondement d’une clause résolutoire contenue dans un bail d’habitation, peut être étendue à 36 mois ;

Attendu que ces dispositions imposent, à titre de condition liminaire à l’octroi de délais de paiement, la reprise du règlement intégrale du loyer courant ;

Attendu que le décompte produit aux débats par M. [O] [X] révèle que tel n’est pas le cas, le loyer courant n’étant pas réglé par M. [V] [K] et Mme [T] [Z] ;

Que, dans ces conditions, la demande de délais de paiement sera rejetée ;

IV – Sur la résiliation du bail et sur ses conséquences :

Attendu que le contrat de bail conclu entre les parties le 1er avril 2023 contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges échus dans le délai de deux mois à compter de la date du commandement de payer, telle que prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que M. [O] [X] a, par communication électronique en date du 11 mars 2025 informé la Préfecture de l’assignation en expulsion ;

Attendu que M. [O] [X] a fait signifier, le 10 décembre 2024, un commandement de payer conforme aux dispositions légales ;

Attendu que la partie requise ne s’est pas exécutée dans le délai qui lui était accordé ;

Attendu qu’il convient donc de constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 10 février 2025 et d’ordonner l’expulsion de M. [V] [K] et Mme [T] [Z] ainsi que de tous occupants de leur chef ;

Que par conséquent, les lieux loués devront être libérés corps et biens deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Attendu qu’il n’y a pas lieu de prononcer d’astreinte en l’état, le législateur ayant entendu protéger le locataire des conséquences personnelles que peuvent avoir la disparition de son logement, l’article 1er la loi du 6 juillet 1989 rappelant que le droit au logement est un droit « fondamental », lequel constitue même un objectif à valeur constitutionnelle (décision n° 90-359 DC du 19 janvier 1995), cette demande se confondant par ailleurs avec l’indemnité d’occupation réclamée par M. [O] [X] ;

Attendu qu’il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dues en cas de maintien dans les lieux et de condamner conjointement en tant que besoin, M. [V] [K] et Mme [T] [Z] à verser, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs, cette indemnité d’occupation, qui sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

V – Sur les demandes accessoires :

Attendu qu’il est fait droit à la demande de M. [O] [X], il convient de condamner conjointement M. [V] [K] et Mme [T] [Z] à lui payer la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’au paiement des entiers frais et dépens de la présente instance (incluant les frais du commandement de payer), conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile ;

Qu’il convient de constater l’exécution provisoire de la présente ordonnance, en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

LE JUGE DES REFERES,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, et rendue en premier ressort,

DEBOUTONS M. [O] [X] de l’ensemble de ses prétentions à l’encontre de M. [R] [Z], M. [D] [K] et Mme [M] [K] ;

CONSTATONS que le bail liant M. [O] [X] d’une part, et M. [V] [K] et Mme [T] [Z] d’autre part, a été résilié à la date du 10 février 2025 ;

CONDAMNONS conjointement M. [V] [K] et Mme [T] [Z] à payer en deniers et quittances à M. [O] [X] la somme de 10.462 € avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, au titre des arriérés de loyers et charges échus à la date du 1er novembre 2025 ;

REJETONS la demande de délais de paiement formée par M. [V] [K] et Mme [T] [Z] ;

ORDONNONS à M. [V] [K] et Mme [T] [Z] de libérer de leurs personnes, de leurs biens, ainsi que de tous les occupants de leur chef le logement situé [Adresse 6] à [Localité 15] dans un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [V] [K] et Mme [T] [Z] et à celle de tous occupants de leur chef avec la force publique qui devra être requise selon les normes légales et règlementaires applicables ;

DISONS n’y avoir lieu d’ordonner d’astreinte en l’état ;

CONDAMNONS conjointement M. [V] [K] et Mme [T] [Z] à payer en deniers et quittances à M. [O] [X] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de l’avance sur charges normalement dus si le bail s’était poursuivi à compter du 2 novembre 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS conjointement M. [V] [K] et Mme [T] [Z] à payer à M. [O] [X] la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS conjointement M. [V] [K] et Mme [T] [Z] aux entiers frais et dépens y compris les frais de commandement ;

CONSTATONS que la présente ordonnance est immédiatement exécutoire par provision ;

La présente ordonnance est signée par le président et le greffier

Le Greffier Le Président