RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00172 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O2K3

MINUTE N° : 44

Notification

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 20 JANVIER 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SEQENS

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 7]

représentée par M^e Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Madame [M] [Y] épouse [H]

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparante en personne

Monsieur [S] [H]

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparant en personne

Madame [X] [Y]

Chez Mme [H]

[Adresse 1]

[Localité 8]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 17 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 mai 2012, la SA DOMAXIS, aux droits de laquelle vient la SA d’HLM SEQENS, a donné à bail à Monsieur [S] [H] et Madame [M] [Y] un logement situé [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2024, la SA d’HLM SEQENS a mis en demeure Monsieur [S] [H] et Madame [M] [Y] épouse [H] d’avoir à justifier de l’occupation des lieux loués.

Par actes de commissaire de justice en date des 13 et 14 octobre 2025, la SA d’HLM SEQENS a fait assigner Monsieur [S] [H], Madame [M] [Y] épouse [H] et Madame [X] [Y] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Montmorency aux fins de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [H] et Madame [M] [Y] épouse [H] et de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, juger que Madame [X] [Y] est occupante sans droit ni titre, ordonner l’expulsion de Madame [X] [Y] et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, juger n’y avoir lieu à application du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à payer les lieux et de la trêve hivernale, ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans tel garde-meubles ou resserre au choix de la partie requérante et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues aux frais, risques et périls de la partie expulsée, condamner solidairement Monsieur [S] [H], Madame [M] [Y] épouse [H] et Madame [X] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel majoré de 20%, en sus des charges locatives, jusqu’à libération effective des lieux, condamner solidairement Monsieur [S] [H] et Madame [M] [Y] épouse [H] au paiement de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts, condamner solidairement Monsieur [S] [H] et Madame [M] [Y] épouse [H] au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

À l’audience du 17 novembre 2025, la SA d’HLM SEQENS, représentée, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Elle considère que Monsieur [S] [H] et Madame [M] [Y] épouse [H] n’ont pas respecté leurs obligations résultant de l’article 3 du contrat de bail. Elle se fonde par ailleurs sur l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article L442-8 du code de la construction et de l’habitation. Elle souligne que le logement doit être occupé à titre de résidence principale au moins huit mois par an.

Elle estime que les lieux sont occupés exclusivement par Madame [X] [Y] et ses enfants, ce qui résulte du constat réalisé par le commissaire de justice. Elle prétend que Monsieur [S] [H] et Madame [M] [Y] épouse [H] déclarent dans leur avis d’imposition une adresse à [Localité 13] depuis 2023.

Elle ajoute que le logement est indisponible à la location pour d’autres familles en attente d’un logement social, et estime ainsi avoir subi un préjudice.

Elle considère par ailleurs que Madame [M] [Y] épouse [H] et Monsieur [S] [H] ont fait preuve de mauvaise foi et ont utilisé des manœuvres frauduleuses, ce qui justifie la suppression des délais.

Madame [M] [Y] épouse [H] et Monsieur [S] [H], comparants, ne contestent pas résider dans l’Oise, où ils sont propriétaires de leur résidence principale. Ils estiment ne pas être de mauvaise foi. Ils assurent que Madame [M] [Y] épouse [H] se rend régulièrement dans les lieux loués, une fois par mois environ, pour quelques jours, afin de rendre visite à sa nièce. Ils ne contestent pas que Madame [X] [Y] occupe les lieux loués, mais indiquent que leurs meubles sont toujours au sein du logement.

Madame [X] [Y], comparante, admet occuper le logement. Elle précise avoir trois enfants à sa charge, et demande un délai de douze mois pour quitter les lieux.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 20 janvier 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire ne peut ni céder ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur.

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Selon l’article R353-37 du code de la construction et de l’habitation, les logements conventionnés sont loués nus à des personnes physiques, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an et ne peuvent faire l’objet de sous-location.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions des articles 6 et 9 du code de procédure civile, il appartient aux parties d’alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions et de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de celles-ci.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées que Monsieur [S] [H] et Madame [M] [Y] épouse [H] sont locataires d’un logement appartenant à la SA d’HLM SEQENS depuis le 7 mai 2012.

L’article 3 du bail prévoit que le logement doit constituer la résidence principale effective du locataire, lequel prend acte également de ce que la sous location en tout ou partie est interdite.

Or, l’avis d’imposition de Monsieur [S] [H] et Madame [M] [Y] épouse [H] sur les revenus de 2023 mentionne une adresse de domiciliation au [Adresse 5] depuis le 1er janvier 2024.

Il résulte par ailleurs des modalités de signification de la mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du logement, en date du 11 mars 2024, que Madame [X] [Y] était présente au domicile à cette date, tandis que Monsieur [S] [H] et Madame [M] [Y] épouse [H] ne s’y trouvaient pas.

Il ressort également des modalités de signification de la sommation interpellative en date du 10 avril 2025 que Madame [M] [Y] épouse [H] se trouvait dans les lieux loués à cette date.

Il résulte de plus des modalités de signification de la sommation interpellative en date du 14 avril 2025 que Madame [X] [Y] se trouvait dans les lieux loués à cette date, indiquant vivre dans les lieux avec ses trois enfants, étant hébergée à titre gratuit. Monsieur [S] [H] et Madame [M] [Y] épouse [H] ne se trouvaient quant à eux pas dans les lieux.

Le 8 juillet 2025, lors de la signification d’une ordonnance sur requête rendue le 4 juin 2025, seule Madame [X] [Y] se trouvait dans les lieux loués.

En outre, aux termes du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 8 juillet 2025, seul le nom de « Mme [Y] » figure sur la boîte aux lettres du logement. Le commissaire de justice a constaté que Madame [X] [Y] était seule présente dans les lieux et confirmait vivre dans le logement, tandis que sa tante Madame [M] [Y] vivait dans l’Oise.

Enfin, l’assignation du 14 octobre 2025 a été signifiée à Madame [M] [Y] épouse [H] et Monsieur [S] [H] à leur adresse à [Adresse 12], tandis qu’elle a été signifiée à Madame [X] [Y] au [Adresse 2].

Il ressort donc des éléments qui précèdent que Madame [M] [Y] épouse [H] et Monsieur [S] [H] ne résident plus dans les lieux mais à une autre adresse située [Localité 11], adresse à laquelle ils ont établi leur résidence principale vis-à-vis de l’administration fiscale, ce qu’ils ne contestent pas.

En outre, il ressort des divers éléments communiqués que Madame [X] [Y] est présente de manière constante dans le logement, tandis que Madame [M] [Y] épouse [H] n’y est présente que de manière ponctuelle. Seul le nom « Mme [Y] » figure sur la boîte aux lettres des lieux loués, et non le nom de Monsieur [H].

Il est ainsi établi, au terme des développements qui précèdent, que Madame [M] [Y] épouse [H] et Monsieur [S] [H] contreviennent à l’obligation qui leur incombe d’occuper effectivement et personnellement le logement pris à bail auprès de la société SEQENS à titre de résidence principale, soit au moins huit mois par an.

Le manquement contractuel des preneurs tenant au défaut d’occupation est par suite avéré.

Cette violation contractuelle apparaît par ailleurs suffisamment grave, répétée, et continue, pour entraîner le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Il convient dans ces conditions de prononcer la résiliation du contrat de bail liant la société SEQENS à Madame [M] [Y] épouse [H] et Monsieur [S] [H], à compter du présent jugement.

Madame [M] [Y] épouse [H] et Monsieur [S] [H] étant occupants sans droit ni titre à compter du présent jugement, il y a lieu de dire que leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, dont Madame [X] [Y], pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique et avec l’assistance d’un serrurier.

Par ailleurs, la SA d’HLM SEQENS ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, deux mois apparaissant un délai nécessaire pour permettre aux occupants de s’organiser dans cette perspective. Il convient d’indiquer que ladite expulsion ne pourra intervenir que passé un délai de deux mois après qu’un commandement d’avoir à libérer les lieux ait été signifié.

Sur la demande au titre de la trêve hivernale

Selon l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Ce texte prévoit que ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile au deuxième alinéa.

En outre, le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des mêmes procédés.

En l’espèce, il n’est pas démontré l’existence de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Compte tenu des circonstances du litige et de la situation des défendeurs, il convient de rejeter la demande de suppression du délai de trêve hivernale.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, si Madame [X] [Y] invoque sa situation personnelle ainsi que des recherches de logement, elle n’en justifie cependant aucunement.

Néanmoins, compte-tenu de la présence de trois enfants mineurs au domicile, et le loyer étant payé régulièrement, il convient d’accorder à Madame [X] [Y], Monsieur [S] [H] et Madame [M] [Y] épouse [H] un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le présent jugement, il convient de fixer une indemnité mensuelle d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [S] [H], Madame [M] [Y] épouse [H] et Madame [X] [Y] à son paiement à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux.

Compte-tenu notamment de l’ancienneté du manquement reproché aux preneurs, il convient de prévoir que cette indemnité sera majorée de 20 % passé un délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux et jusqu’à la date de libération effective de ceux-ci.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la SA d’HLM SEQENS ne justifie pas de l’existence d’un préjudice distinct de celui lié à l’occupation sans droit ni titre du logement, d’ores et déjà réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation. Elle sera donc déboutée de sa demande en dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [S] [H] et Madame [M] [Y] épouse [H] aux dépens de l’instance.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [S] [H], et Madame [M] [Y] épouse [H] seront tenus in solidum de verser à la SA d'[Adresse 9] une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme de 700 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 7 mai 2012 entre la SA d’HLM SEQENS d’une part, et Monsieur [S] [H] et Madame [M] [Y] épouse [H] d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 2], ladite résiliation prenant effet à la date du prononcé du présent jugement soit le 20 janvier 2026,

CONSTATE en conséquence que Monsieur [S] [H] et Madame [M] [Y] épouse [H], ainsi que par suite Madame [X] [Y], sont occupants sans droit ni titre de l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 2], ce à compter du prononcé du présent jugement soit le 20 janvier 2026,

ACCORDE à Madame [X] [Y], Monsieur [S] [H] et Madame [M] [Y] épouse [H] un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 2],

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Monsieur [S] [H], Madame [M] [Y] épouse [H] ainsi que de tout occupant de leur chef, notamment Madame [X] [Y], dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande formée par la SA d’HLM SEQENS tendant à la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de la SA d’HLM SEQENS tendant à la suppression du délai de trêve hivernale ;

REJETTE la demande de la SA d’HLM SEQENS de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [H], Madame [M] [Y] épouse [H] et Madame [X] [Y] à payer à la SA d’HLM SEQENS une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges et qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soumise à indexation dans les mêmes conditions que le loyer initial, qui sera due à compter du 20 janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux, et se trouvera majorée de 20 % passé un délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

REJETTE la demande de la SA d'[Adresse 9] en dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [H] et Madame [M] [Y] épouse [H] à payer à la SA d’HLM SEQENS une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [H] et Madame [M] [Y] épouse [H] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE