Du 05 décembre 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/00707 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2JOU

GIRONDE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT

C/

[O] [V]

— Expéditions délivrées à

M^e Cathie HEURTEAU

— FE délivrée à

GIRONDE HABITAT

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 décembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

GIRONDE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT

RCS [Localité 6] N° 404 877 086

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par Madame [T] [R], salariée, munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

Monsieur [O] [V]

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-009652 du 04/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Représenté par M^e Cathie HEURTEAU, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Octobre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 02 Avril 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 octobre 2014, l’office public de l’habitat GIRONDE HABITAT (ci-après GIRONDE HABITAT) a donné à bail à Monsieur [O] [V] un bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel de 331,68 euros, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, GIRONDE HABITAT a fait signifier à Monsieur [V] le 16 novembre 2023 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 2 avril 2025, GIRONDE HABITAT a fait assigner Monsieur [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé aux fins de résiliation de bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, expulsion du locataire, paiement des loyers et indemnités d’occupation outre une indemnité au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été débattue à l’audience du 17 octobre 2025, après trois renvois.

Lors des débats, GIRONDE HABITAT, régulièrement représenté, maintient ses demandes initiales et actualise sa créance à la somme de 1920,05 euros arrêtée au 13 octobre 2025 (hors frais de procédure) selon un décompte fourni à l’audience. Il précise qu’il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement sollicités par son locataire, même si ce dernier ne règle pas le loyer courant.

Monsieur [V], représenté par un avocat, soutient être redevable d’une somme de 1629,94 euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 septembre 2025 et demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois sur une période de 36 mois visant à suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, compte tenu de sa situation qu’il détaille. Il sollicite à titre subsidiaire qu’un délai de grâce d’un an lui soit octroyé pour se reloger et en tout état de cause, que GIRONDE HABITAT soit débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, chacune des parties conservant la charge de ses dépens.

Il sera renvoyé aux conclusions des parties, visées par le greffe le 17 octobre 2025 et soutenues oralement à l’audience, pour l’exposé complet de leurs prétentions et moyens respectifs, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

— sur la recevabilité de l’action :

GIRONDE HABITAT justifie avoir saisi la CAF de l’impayé de loyer le 30 mai 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 avril 2025, ce qui permet de réputer saisie la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 3 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 13 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [V] le 16 novembre 2023, pour la somme en principal de 2893,42 euros.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Il y a lieu dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 17 janvier 2024 et que le bail a pris fin à cette date.

— SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative.

Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

GIRONDE HABITAT produit le bail conclu avec Monsieur [V] ainsi qu’un décompte duquel il ressort que ce dernier reste devoir, après soustraction des frais de poursuite (146,81 euros+71,53 euros)qui relèvent des dépens, la somme de 1773,23 euros à la date du 13 octobre 2025 (mois d’octobre non compris).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Monsieur [V] ne contestant pas utilement le montant de cette dette, il doit, par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 1773,23 euros, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits que Monsieur [V] apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, conformes à la proposition faite par Monsieur [V] à l’audience et acceptée par son bailleur.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur [V] pourra être poursuivie et qu’il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges, à la somme de 290,11 euros, payable à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération des lieux.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il apparaît équitable de laisser à la charge de GIRONDE HABITAT les frais qu’il a exposés en application de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera en conséquence débouté de sa demande formée de ce chef.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, I.LAFOND statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 17 janvier 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 octobre 2014 et liant l’office public de l’habitat GIRONDE HABITAT à Monsieur [O] [V], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 8];

CONDAMNONS Monsieur [O] [V] à payer à l’office public de l’habitat GIRONDE HABITAT à titre provisionnel la somme de 1773,23 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 13 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 non comprise, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [O] [V] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Monsieur [O] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’office public de l’habitat GIRONDE HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [O] [V] sera tenu de payer à l’office public de l’habitat GIRONDE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale à 290,11 euros, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux et en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

REJETONS la demande formée par l’office public de l’habitat GIRONDE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Monsieur [O] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

La Greffière, La Vice-Présidente, chargée des contentieux de la protection,