Du 16 juillet 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00501 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2GJN

[T] [B], [E] [P] épouse [B]

C/

[I] [Y]

— Expéditions délivrées à

M^e Bénédicte DELEU

Maître [W] [F] de la SELARL LEX URBA – [W] [F] ET ASSOCIÉS

— FE délivrée à

Maître [W] [F] de la SELARL LEX URBA – [W] [F] ET ASSOCIÉS

Le 16/07/2025

Avocats : M^e Bénédicte DELEU

Maître [W] [F] de la SELARL LEX URBA – [W] [F] ET ASSOCIÉS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 juillet 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [B]

né le 08 Août 1957 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Maître Réjane SURE substituant Maître [W] [F] de la SELARL LEX URBA – [W] [F] ET ASSOCIÉS

Madame [E] [P] épouse [B]

née le 12 Juillet 1960 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Maître Réjane SURE substituant Maître [W] [F] de la SELARL LEX URBA – [W] [F] ET ASSOCIÉS

DEFENDERESSE :

Madame [I] [Y]

née le 27 Décembre 1989 à [Localité 8]

[Adresse 4] A -

[Localité 6]

Représentée par M^e Bénédicte DELEU (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 16 Mai 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 03 Mars 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 11 octobre 2010, à effet du 13 octobre 2010, Monsieur [T] [B] et Madame [E] [P] épouse [B], ont donné à bail à Madame [I] [Y] un logement lot 5, bâtiment A, en rez-de-chaussée droite, [Adresse 4] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2024, Monsieur et Madame [B] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 842,78 euros au titre de l’arriéré locatif, et d’avoir à justifier d’une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du contrat de location.

Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2025, les bailleurs ont assigné Madame [Y] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 16 mai 2025 aux fins de :

Voir constater le jeu de la clause résolutoire, stipulée dans le contrat de bail,

Voir ordonner l’expulsion des lieux de Madame [Y] ainsi que celle de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux avec si nécessaire le concours de la force publique,

Voir ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la défenderesse,

La voir condamner au paiement de la somme provisionnelle de 2095,22 euros,

La voir condamner au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges pour le logement jusqu’à la libération effective des lieux (417,48 euros),

Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 80 euros par jour de retard huit jours après la signification de l’ordonnance à intervenir,

La voir condamner au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Lors de l’audience du 16 mai 2025, Monsieur et Madame [B], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2027,18 euros au 7 mai 2025, terme de mai 2025 inclus, et maintiennent leurs demandes initiales. La demande au titre du défaut d’assurance n’a pas été réitérée, ni dans l’assignation, ni à l’audience, de sorte qu’elle est réputée abandonnée.

En défense, Madame [I] [Y], représentée par son conseil, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire au moyen d’un plan d’apurement. Elle expose avoir effectué un paiement le 12 mai 2025, d’un montant de 178,90 euros, de sorte, qu’additionné au versement de la CAF (334 euros), ce versement constitue une reprise du paiement du loyer courant. A titre subsidiaire, elle sollicite des délais pour quitter les lieux.

Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance des bailleurs.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 16 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La présente ordonnance sera contradictoire au visa de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 11 mars 2025, six semaines avant la date de l’audience.

La CCAPEX a été saisie le 19 décembre 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement dans un délai de deux mois.

Les bailleurs ont fait signifier à Madame [Y] un commandement d’avoir à payer la somme de 842,78 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 17 décembre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde Monsieur et Madame [B] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 18 février 2025, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Il ressort des débats, du diagnostic social et financier, du décompte produit par les bailleurs, que Madame [Y] perçoit un revenu de 860 euros mensuels, allocations sociales comprises. Elle expose avoir eu des difficultés de gestion de son budget et avoir fait face à des difficultés financières. Elle justifie à l’audience avoir effectué le 12 mai 2025 un paiement de 178,90 euros au gestionnaire du logement.

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, les bailleurs seront autorisés à poursuivre l’expulsion de Madame [Y].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [Y] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (417,48 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande Monsieur et Madame [B] produisent un décompte FONCIA actualisé, selon lequel leur créance s’établit à la somme de 2027,18 euros à la date du 7 mai 2025, terme de mai 2025 inclus.

Il convient de soustraire de ce montant la somme de 178,90 euros correspondant au paiement justifié du 12 mai 2025.

Le solde de cette créance n’étant pas sérieusement discuté, Madame [Y] sera donc condamnée au paiement de la somme de 1848,28 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 12 mai 2025– échéance du mois de mai 2025 incluse.

Madame [Y] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (417,48 euros par mois à la date de l’audience, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, en cas de non-respect du moratoire.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur l’astreinte :

Compte tenu de la suspension des effets de la clause résolutoire, la demande d’astreinte pour quitter les lieux devient sans objet.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la défenderesse.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. En l’espèce, la situation économique respective des parties et l’équité, commandent de ne pas appliquer de condamnation à ce titre.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence ;

CONSTATONS la réunion à la date du 18 février 2025 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 11 octobre 2010, relatif au logement lot 5, bâtiment A, en rez-de-chaussée droite, [Adresse 4] à [Localité 6],

CONDAMNONS Madame [I] [Y] à régler à Monsieur [T] [B] et Madame [E] [P] épouse [B], ensemble, la somme de 1848,28 euros, à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 12 mai 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse),

ACCORDONS à Madame [I] [Y] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 50 euros chacune, suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

qu’en ce cas, à défaut pour Madame [I] [Y] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (417,48 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [I] [Y] à son paiement à compter du 1er juin 2025, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [I] [Y] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification de l’assignation au représentant de l’État,

DISONS que la demande d’astreinte n’a plus d’objet,

DISONS n’y avoir lieu à condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION