TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 24 Avril 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Février 2025

GROSSE :

Le 25 avril 2025

à M^e BAINVEL Clarisse

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 25 avril 2025

à M^e Lucie LEROUX

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00056 – N° Portalis DBW3-W-B7J-53WZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE LOGIREM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Clarisse BAINVEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [H] [D], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Lucie LEROUX, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 21 décembre 2023, la SA Logirem a donné à bail à Monsieur [H] [D] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer de 461,23 euros, outre une provision sur charges de 108,35 euros.

Le 09 septembre 2024, des loyers étant demeurés impayés, la SA ERILIA, venant aux droits de la SA Logirem a fait signifier à Monsieur [H] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) le 12 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 24 décembre 2024, dénoncé le 24 décembre 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la SA ERILIA, venant aux droits de la SA Logirem, a fait assigner Monsieur [H] [D] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

Constater que, par le jeu de la clause résolutoire, le bail d’habitation consentie par la société ERILIA, venant aux droits de la SA Logirem à Monsieur [H] [D] est résolue de plein droit depuis le 9 novembre 2024 et que ce dernier occupe sans droit ni titre le logement [Adresse 3],Condamner Monsieur [H] [D] à payer à la société ERILIA, venant aux droits de la SA Logirem la somme provisionnelle de 4.708,89 euros au titre de sa dette locative, correspondant aux loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation dues, arrêtée à la date du 31 octobre 2024,Condamner Monsieur [H] [D] à payer à la société ERILIA, venant aux droits de la SA Logirem une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des derniers loyers, soit 477,37 euros par mois d’occupation sans droit ni titre, charges en sus, aux mêmes conditions d’indexation et de révision, du 1er novembre 2024 jusqu’à complète libération des lieux loués,Ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [D] et de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens, de justifier de l’acquis des charges locatives et de remettre les clés,Autoriser la société ERILIA, venant aux droits de la SA Logirem, propriétaire, à expulser Monsieur [H] [D] des lieux avec le concours de la force publique si besoin, en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance d’un serrurier, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commise à cet effet assisté, le cas échéant, d’un technicien ; séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives,Condamner Monsieur [H] [D] à payer à la société ERILIA, venant aux droits de la SA Logirem la somme de 800 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, outre les frais d’exécution de la décision à intervenir.

A l’audience du 27 février 2025, les parties ont été représentées par leurs conseils respectifs.

La société ERILIA a réitéré les termes de son assignation et a actualisé le montant de sa créance à la somme de 6.478,39 euros.

Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [H] [D] demande au juge des référés de :

Le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions,En conséquence,

À titre principal,

Constater la recevabilité de son dossier de surendettement,En tout état de cause,

Débouter la société ERILIA de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

La décision a été mise en délibéré au 24 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 24 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société ERILIA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des articles L. 722-2 à L. 722-4 du code de la consommation que la recevabilité de la demande de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. Les procédures et les cessions de rémunération sont suspendues ou interdites, selon les cas, jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1, jusqu’à la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1, jusqu’au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou jusqu’au jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire.

En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit en son article 7-6, une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 09 septembre 2024 pour un arriéré locatif de 3.353,57 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 09 novembre 2024.

La décision de recevabilité de la demande de surendettement par le locataire a été prononcée le 06 février 2025, soit postérieurement à l’acquisition des effets de la clause résolutoire qui est intervenue deux mois après la signification du commandement de payer de sorte que cette décision est sans effet sur la résiliation du bail. L’ouverture d’une procédure de traitement d’une situation de surendettement ne rend possible que la suspension des procédures civiles d’exécution portant sur les dettes.

Monsieur [H] [D] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Monsieur [H] [D] sollicite la suspension de la mesure d’expulsion sur le fondement de l’article L722-8 du code de la consommation.

L’article L722-6 du code de la consommation dispose que dès que la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue, la commission peut saisir le juge des contentieux de la protection aux fins de suspension des mesures d’expulsion du logement du débiteur.

L’article L722-7 du code de la consommation énonce qu’en cas d’urgence, la saisine du juge peut intervenir à l’initiative du président de la commission, du délégué de ce dernier, du représentant local de la Banque de France ou du débiteur.

La commission est informée de cette saisine.

L’article L722-8 du code de la consommation dispose que si la situation du débiteur l’exige, le juge prononce la suspension provisoire des mesures d’expulsion de son logement, à l’exception de celles fondées sur un jugement d’adjudication rendu en matière de saisie immobilière et de celles ordonnées sur le fondement du troisième alinéa de l’article 2198 du code civil.

Il ressort des articles L722-6 à L722-8 du code de la consommation précités que le formalisme afférent à la demande de suspension de la mesure d’expulsion sur ce fondement n’est pas respecté et qu’en tout état de cause, cette procédure n’est pas de la compétence du juge des référés. La demande de Monsieur [H] [D] à ce titre sera donc rejetée.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ne soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [H] [D] fait valoir que, conformément aux prescriptions de l’article L722-5 du code de la consommation, il lui est fait interdiction de rembourser la dette locative dont le paiement est poursuivi par la demanderesse et il sollicite en conséquence de débouter la société ERILIA de sa demande visant à ce qu’il soit condamné à payer la dette locative existante avant le 6 février 2025.

Toutefois, Monsieur [H] [D] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

La procédure de surendettement n’interdit pas au créancier de poursuivre son débiteur pour obtenir un titre exécutoire dont seule l’exécution sera soumise à ses effets.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 477,37 euros, et de condamner Monsieur [H] [D] à son paiement à compter du 10 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Il résulte du décompte locatif actualisé et arrêté au 18 février 2025 que Monsieur [H] [D] reste devoir la somme de 6.298,97 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2025 inclus et déduction faite du solde débiteur de 6.478,39 euros, des frais de procédure inclus au décompte pour la somme totale de 179,42 euros, lesquels doivent figurer au poste des dépens.

A ce stade de la procédure, en l’absence de décision définitive rendue par la Commission de surendettement, la procédure de surendettement est sans incidence sur la demande en paiement.

Monsieur [H] [D] sera donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 6.298,97 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayés et aux indemnités d’occupation au 18 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus et sa demande de débouter la société ERILIA de sa demande visant à ce qu’il soit condamné à payer la dette locative existante avant le 6 février 2025 sera rejetée.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 24 VI impose au juge l’octroi de délai de paiement au locataire bénéficiant d’une procédure de surendettement, au stade de la recevabilité, s’il justifie à l’audience de la reprise du versement du loyer courant.

En l’espèce, le décompte locatif au 18 février 2025 indique l’absence de reprise du versement du loyer courant.

De surcroit, Monsieur [H] [D] ne demande pas de délais de paiement ni la suspension du jeu de la clause résolutoire que le bailleur ne sollicite pas davantage.

Dans le cadre de la procédure de surendettement, dans l’hypothèse d’un effacement de la dette locative de Monsieur [H] [D], il sera tenu au paiement de la dette locative de 6.298,97 euros, après déduction de la somme effacée.

Il convient de rappeler que les effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location sont suspendus pendant un délai de deux ans à compter de la date de la décision imposant les mesures d’effacement de la dette locative lorsque le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, en application de l’article L 714-1 II du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [D], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

Il sera en outre condamné à payer à la société ERILIA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

DÉCLARONS l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties et concernant le bien situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 09 novembre 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 3] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [H] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [H] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ERILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande de Monsieur [H] [D] de suspension de la mesure d’expulsion sur le fondement de l’article L722-8 du code de la consommation ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [D] à payer à titre provisionnel à la société ERILIA une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de quatre cent soixante-dix-sept euros et trente-sept cts (477,37 euros) à compter du 10 novembre 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [D] à verser à la société ERILIA la somme de six mille deux cent quatre-vingt-dix-huit euros et quatre-vingt-dix-sept cts (6.298,97 euros), cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayés et aux indemnités d’occupation au 18 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus ;

REJETONS la demande de Monsieur [H] [D] de débouter la société ERILIA de sa demande visant à ce qu’il soit condamné à payer la dette locative existante avant le 6 février 2025 ;

DISONS que dans l’hypothèse d’un effacement de la dette locative de Monsieur [H] [D] par la Commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône, il sera tenu au paiement de la dette locative de six mille deux cent quatre-vingt-dix-huit euros et quatre-vingt-dix-sept cts (6.298,97 euros), après déduction de la somme effacée ;

RAPPELONS que les effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location sont suspendus pendant un délai de deux ans à compter de la date de la décision imposant les mesures d’effacement de la dette locative lorsque le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, en application de l’article L 714-1 II du code de la consommation ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [D] aux dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [D] à verser à la société ERILIA la somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION