COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 13 AOÛT 2025

N° RG 24/02145 – N° Portalis DBYN-W-B7I-ETF6

N° : 25/00325

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Marie QUESTE, avocat au barreau de BLOIS

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [U]

Dernier domicile connu et certain :

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante, non représentée

DÉBATS : à l’audience publique du 02 Juillet 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Tatjana JEVTIC, Magistrate à Titre Temporaire,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Roger LEMONNIER

EXPÉDITIONS : Mme [X] [U], Préfecture de Loir-et-Cher

le

Copie Dossier

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a délivré assignation à Madame [U] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BLOIS par acte de commissaire de justice signifié par procès-verbal de recherches infructueuses (art 659 du Code de procédure civile), le 28 juin 2024 aux fins de :

— Recevoir SASU ACTION LOGEMENT SERVICES en son action et l’en déclarer bien fondée.

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur.

— Ordonner l’expulsion de madame [X] [U] et de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 1], au besoin avec le concours de la force publique.

— Condamner madame [X] [U] à payer à SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 11 618,54 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er février 2024 sur la somme de 9 643,58 €, et pour le surplus à compter de l’assignation.

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges.

— Condamner madame [X] [U] à payer lesdites indemnités d’occupation à SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

— Condamner madame [X] [U] à payer à SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Condamner madame [X] [U] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 02 octobre 2024.

Par jugement avant-dire droit du 27 novembre 2024, le juge a ordonné la réouverture des débats aux fins de production par la demanderesse des éléments relatifs à la signature électronique.

Lors de l’audience du 2 juillet 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES s’en réfère à son exploit introductif d’instance et produit en pièce 16 la preuve de la signature électronique.

Elle actualise la créance à hauteur de 14 596 € à la date du 25 juin 2025.

Mme [U] n’est ni présente ni représentée.

La décision est mise en délibéré au 13 août 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la validité du contrat de bail sous signature électronique

L’article 1367 du code civil dispose que la signature nécessaire à la perfection d’un acte juridique identifie celui qui l’appose. Elle manifeste le consentement des parties aux obligations qui découlent de cet acte. Quand elle est apposée par un officier public, elle confère l’authenticité à l’acte. Lorsqu’elle est électronique, elle consiste en l’usage d’un procédé fiable d’identification garantissant son lien avec l’acte auquel elle s’attache. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu’à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l’identité du signataire assurée et l’intégrité de l’acte garantie, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

Le décret n° 2017-1416 du 28 septembre 2017 (qui s’est substitué au décret n°2001-272 du 30 mars 2001) précise, en son article 1, qu'« est une signature électronique qualifiée une signature électronique avancée, conforme à l’article 26 du règlement susvisé (réglement (UE) n° 910/2014 du Parlement européen et du Conseil du 23 juillet 2014 sur l’identification électronique et les services de confiance pour les transactions électroniques au sein du marché intérieur et abrogeant la directive 1999/93/CE) et créée à l’aide d’un dispositif de création de signature électronique qualifié répondant aux exigences de l’article 29 dudit règlement, qui repose sur un certificat qualifié de signature électronique répondant aux exigences de l’article 28 de ce règlement ».

L’article 26 du règlement (UE) n° 910/2014 du Parlement européen et du Conseil du 23 juillet 2014 sur l’identification électronique et les services de confiance pour les transactions électroniques au sein du marché intérieur et abrogeant la directive 1999/93/CE – « Exigences relatives à une signature électronique avancée » dispose : "Une signature électronique avancée satisfait aux exigences suivantes:

a) être liée au signataire de manière univoque;

b) permettre d’identifier le signataire;

c) avoir été créée à l’aide de données de création de signature électronique que le signataire peut, avec un niveau de confiance élevé, utiliser sous son contrôle exclusif; et

d) être liée aux données associées à cette signature de telle sorte que toute modification ultérieure des données soit détectable."

Selon l’article 32 du même règlement, le processus de validation d’une signature électronique qualifiée confirme la validité d’une signature électronique qualifiée à condition que:

« a) le certificat sur lequel repose la signature ait été, au moment de la signature, un certificat qualifié de signature électronique conforme à l’annexe I;

b) le certificat qualifié ait été délivré par un prestataire de services de confiance qualifié et était valide au moment de la signature;

(…)f) la signature électronique ait été créée par un dispositif de création de signature électronique qualifié (soit un dispositif respectant les exigences fixées à l’annexe II et certifié par les organismes publics ou privés désignés par les Etats membres au sens des articles 29 et 30)."

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse à l’appui de ses demandes un contrat de bail portant la mention « certificat de signature électronique ».

Le bail produit fait état d’un certificat émanant d’un prestataire de services de certification électronique, YOUSIGN, organisme homologué comme autorité de certification sur les listes européennes, et comporte la signature de Mme [X] [U].

Après réouverture des débats, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES verse l’attestation YOUSIGN permettant de s’assurer de la validité de la signature.

Il résulte des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du même code, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et c’est à celui qui s’en prétend libéré d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de bail, le commandement de payer signifié le 1er février 2024, l’assignation signifiée le 28 juin 2024 ainsi qu’un historique de compte établi par l’agence immobilière et un accord de subrogation.

Il résulte de ce qui précède que les pièces versées aux débats sont suffisantes pour établir l’existence d’un bail d’habitation au profit de Mme [X] [U]

Sur la qualité à agir de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES et la recevabilité de ses demandes

L’article 2306 du Code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.

Au surplus, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre de Visale prévoit que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire) ».

En l’espèce, l’existence du bail est établi au profit de Mme [U] et La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES produit en complément le contrat de cautionnement Visale. Ce dernier, initialement signé par voie électronique le 08 décembre 2020 a été revêtu du paraphe et de la signature manuscrite du représentant de l’ [Adresse 6] de même, la quittance subrogative attestant du paiement par la caution des loyers pour un montant de 11618,54 € arrêté au mois de avril 2024 a été signée manuscritement par la représentant de l’Agence du Cèdre en qualité de mandataire.

Par conséquent, la demanderesse démontre sa qualité à agir à l’encontre de Mme [U] de sorte que l’ensemble de ses demandes sera déclaré recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

La demanderesse fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail, le contrat de cautionnement, le commandement de payer délivré le 1er février 2024, un décompte de créance établi par le mandataire arrêté à avril 2024, un décompte de créance établi par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES le 26 juin 2025 pour un total de 14596 euros ainsi que plusieurs quittances subrogatives. La dernière en date, contresignée par le mandataire du bailleur, fait état d’une dette de 11618,54 € arrêtée au 19 avril 2024 (pièce 15).

En s’abstenant de comparaître, Mme [U] s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du code civil.

Lors de l’audience la dette a été mise à jour à hauteur de 14 596 euros selon décompte du 26 juin 2025 et la quittance subrogative n° 32.

Cependant, il n’est pas justifié que ces pièces aient été signifiées à Madame [U] avant l’audience, seul un courriel étant produit mais dont il n’est pas établi que Mme [U] en a effectivement pris connaissance, de plus la quittance subrogative produite en n° 32 n’est pas revêtue de signature, par conséquent il y a lieu d’écarter des débats ces éléments.

En conséquence, Mme [U] sera condamnée au paiement de la somme de 11 618,54 euros au titre des impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 08 avril 2024 dont 9643,58 € produiront intérêts de retard au taux légal à compter du 1er février 2024, date du commandement de payer, et le surplus à compter du 28 juin 2024, date de l’assignation.

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers

— Sur la recevabilité de la demande

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 06 Février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation intervenue le 28 juin 2024.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loir-et-Cher par voie électronique le 09 juillet 2024 soit plus de deux mois avant la première audience fixée au 02 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. L’action de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable en l’espèce prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

À l’appui de ses prétentions, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES produit un commandement de payer visant la clause résolutoire et un bail d’habitation signé électroniquement contenant une clause résolutoire.

Il y a lieu de constater que Mme [U] n’a pas réglé la dette de loyer dans les deux mois du commandement et que la clause résolutoire est acquise à la date du 02 avril 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

Mme [X] [U] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 02 avril 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit une somme égale à 413,78 €.

Cette indemnité sera payée dans les conditions prévues par le dispositif.

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [U], qui succombe à l’instance, supportera les dépens, comprenant le coût du commandement de payer délivré le 1er février 2024.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de condamner Mme [U] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500,00 euros à ce titre.

* Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

Déclare recevable la demande de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ;

Rejette les pièces actualisées non signifiées à Mme [U],

Condamne Mme [U] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 11 618,54 € (ONZE MILLE SIX CENT DIX-HUIT EUROS ET cinquante-quatre centimes) au titre des impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 28 avril 2024 avec intérêts de retard au taux légal à compter du 1er février 2024 sur la somme de 9643,58 ,00 € et à compter du 28 juin 2024 pour le surplus ;

Constate la résiliation du bail à la date du 02 avril 2024

Dit Mme [X] [U] désormais occupante sans droit ni titre du logement objet du bail résilié ;

Dit qu’à défaut par Mme [X] [U] d’avoir libéré les lieux situés12 [Adresse 8], DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Condamne Mme [X] [U] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, soit une somme égale à 413,78 €, et ce à compter du 02 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Précise que cette indemnité sera payée directement par Mme [X] [U] entre les mains de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que cette dernière aura préalablement justifié avoir effectué le paiement entre les mains du bailleur au moyen d’une quittance subrogative ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à Monsieur le Préfet du Loir et Cher en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Mme [X] [U] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500,00 € (CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [X] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer;

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,