TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 25/00382

N° RG 25/01089

N° Portalis DBX6-W-B7J-2A3Q

3 copies

GROSSE délivrée

le 13/10/2025

à M^e Anthony MAURIN-GOMIS

M^e Timothée MOLIERAC

Rendue le TREIZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 08 Septembre 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.C.I. NOUVEL-IMMO

[Adresse 8]

[Localité 6]/FRANCE

représentée par M^e Timothée MOLIERAC, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [M]

[Adresse 7]

[Localité 4]/FRANCE

représenté par M^e Anthony MAURIN-GOMIS, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.R.L. GPPTTO33

[Adresse 1]

[Localité 6]/FRANCE

défaillante

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 07 février 2025, régulièrement dénoncé à la SA BNP PARIBAS, créancier inscrit, la SCI NOUVEL-IMMO a fait assigner la SARL GPPTTO33 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa des articles 1103 du code civil, L.145-41 du code de commerce et 835 du code de procédure civile, afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 21 décembre 2024 ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de la la SARL GPPTTO33 et de tous occupants de son chef des locaux avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ;

— juger qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice en charge de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner solidairement la SARL GPPTTO33 et M.[M] [N], caution solidaire, à lui payer la somme provisionnelle de 1 791,09 euros au titre des sommes dues en vertu du bail à la date d’acquisition de la clause résolutoire, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024 ;

— condamner solidairement la SARL GPPTTO33 et M.[M] [N] à lui payer par provision une indemnité d’occupation trimestrielle de 4 369,25 euros indexée annuellement selon l’indice ILC du 3ème trimestre conformément aux dispositions du bail résolu, charges et taxes en sus, à compter du 21 décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2024 ;

— ordonner à la SARL GPPTTO33 de lui transmettre son attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle du local commercial et les certificats des diagnostices Q18 (vérification de l’installation électrique et autres équipements ou installations électriques), Q4 (vérification des extincteurs) et attestation de dégraissage de la hotte et des conduits, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner solidairement la SARL GPPTTO33 et M.[M] [N] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’état des privilèges et nantissement, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été enregistrée sous le n° RG 25/00382, et appelée à l’audience du 03 mars 2025.

Par acte du 16 mai 2025, la SCI NOUVEL-IMMO a attrait M.[M] à la cause.

L’affaire a été enregistrée sous le n° RG 25/01089, et appelée à l’audience du 16 juin 2025 à laquelle les deux dossiers ont été joints par mention au dossier sous le n° RG 25/00382.

La demanderesse expose que par acte sous-seing privé en date du 10 janvier 2020, la société TRAVIMO et elle ont consenti à la société NET SUSHIS un renouvellement du bail portant sur des locaux à usage commercial implantés dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé ESPACE [Localité 13] [Localité 10] situé [Adresse 2] [Localité 11] [Adresse 5] pour une période de neuf ans ; que la société NET SUSHIS a cédé son fonds de commerce à la SARL GPPTTO33 le 20 avril 2023 ; qu’elle a consenti à la cession, l’acte mentionnant expressément que le cédant, M.[M], resterait caution solidaire de la société cessionnaire ; que des retards de paiement étant apparus en 2024, elle a fait délivrer le 21 novembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, régulièrement dénoncé à la caution le 02 décembre 2024, qui est demeuré pour partie infructueux.

L’affaire a été renvoyée pour échange des conclusions des parties et retenue à l’audience du 08 septembre 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la demanderesse, le 05 septembre 2025, par des conclusions aux termes desquelles elle maintient ses demandes, en faisant valoir que l’engagement de M.[M] n’est pas sécrieusement contestable.

— M. [M], le 28 août 2025, par des écritures aux termes desquelles il soutient l’incompétence du juge des référés et sollicite le débouté de la demanderesse de ses demandes compte tenu de l’existence de contestations sérieuses, et sa condamnation à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il fat valoir que la clause sur laquelle la SCI NOUVEL-IMMO fonde ses demandes à son encontre est ambigue, que sa validité est contestable, et qu’elle nécessite une interprétation qui ne relève pas de la compétence du juge des référés ; que les dispositions légales applicables sont incertaines dans la mesure où il s’est engagé en qualité de caution par acte de renouvellement du 20 janvier 2020, soit avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 15 septembre 2021 ; que la formulation de caution “morale et solidaire” figurant dans l’acte de renouvellement du bail et reprise dans l’acte de cession porte à confusion ; que la clause contenue dans l’acte de cession du fonds implique de sa part un engagement perpétuel, de sorte que sa validité doit être remise en cause ; que la clause relative à la garantie solidaire doit être jugé nul en l’absence de montant.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et moyens des parties.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à personne habilitée, la SARL GPPTTO33 n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La procédure est régulière, et elle a disposé d’un délai suffisant pour faire valoir ses arguments. Il sera statué par décision réputée contradictoire.

II – MOTIFS DE LA DECISION

sur les demandes principales :

sur les demandes à l’encontre de la SARL GPPTTO33 :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats :

— que l’acte de renouvellement du bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;

— qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 21 novembre 2024 à la locataire, et dénoncé le 02 décembre à la caution, pour un montant de 2 570,77 d’arriérés locatifs (échéance du 4ème trimestres 2024) selon décompte arrêté au 18 novembre 2024 ;

— que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit, la dette s’établissant à la somme de 7 640,19 euros selon décompte établi le 04 février 2025 .

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 21 décembre 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc :

— d’ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL GPPTTO33, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier ;

— de dire qu’à compter du 21 décembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, la SARL GPPTTO33 est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date ;

— de condamner la SARL GPPTTO33 à payer à la SCI NOUVEL-IMMO la somme provisionnelle de 1 555,77 euros (1 791,09 euros – 15 euros de frais de relance – 220,32 euros de frais de commandement de payer) au titre des impayés de loyers, charges et dépôt de garantie arriérés arrêtés au 18 novembre 2024 (mensualité de décembre incluse), et ce, en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, cette obligation de paiement n’étant pas sérieusement contestable ;

— de dire que cette dernière somme sera assortie des intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer du 21 novembre 2024 ;

— de condamner la SARL GPPTTO33 au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1 456,42 euros (4 369,25/3) à compter de janvier 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux.

Afin d’assurer l’effectivité du départ de la SARL GPPTTO33, les biens meubles éventuellement laissés par elle après son départ des lieux loués pourront être transportés par le bailleur dans tout lieu qui lui paraîtra approprié, aux frais, risques et périls du preneur conformément aux dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Les demandes aux fins de voir condamner sous astreinte la SARL GPPTTO33 à produire son attestation d’assurance pour 2024 et les certificats de diagnostics, fondées sur des clauses contractuelles désormais inopérantes compte tenu de la résiliation du contrat, seront rejetées.

Sur la caution solidaire :

L’acte de renouvellement de bail en date du 10 janvier 2020 comporte un paragraphe intitulé “caution solidaire” (page 12 de l’acte) rédigé en ces termes : “ Il est ici rappelé que Monsieur [M] [N] (…) s’est porté caution morale et solidaire, sans bénéfice de discussion, sur tous ses biens et revenus, pour la société NETS SUSHIS, des loyers, charges et toutes les autres sommes dues par le PRENEUR, au titre du bail du 30 juin 2010 et de son avenant du 4 février 2014, pendant toute sa durée et de ses renouvellements. Monsieur [M] demeurera donc caution morale et solidaire du PRENEUR dans les conditions de son engagement, et de tous cessionnaires et sous-locataires successifs occupant ou non les lieux, pour toute la durée du bail renouvelé et ses renouvellements.

Il s’engage à obtenir de tout cessionnaire éventuel un engagement de caution solidaire dans les mêmes conditions à savoir que la personne physique ou morale qui se portera caution solidaire se devra d’être notoirement solvable ainsi que le vérifiera le bailleur et se porter caution morale et solidaire sur tous ses biens et revenus, du PRENEUR, des loyers, charges, indemnités notamment d’occupation et toutes les autres sommes dues par le PRENEUR au titre du présent bail, reconduit tacitement ou renouvelé deux fois, et cet engagement de caution se maintiendra à la suite de la cession du fonds de commerce ou du seul droit au bail.”

Dans un paragraphe intitulé “caution solidaire” (page 7 de l’acte), l’acte notarié du 20 avril 2023 portant cession du fonds de commerce, après un rappel et une retranscription intégrale de cette clause, poursuit : “Monsieur [N] [M], ici présent en sa qualité de gérant de la société cédante, déclare ne pas avoir pu obtenir du CESSIONNAIRE un engagement de caution solidaire dans les mêmes conditions, tel que le prévoit le bail sus-analysé.

Par conséquent, Monsieur [N] [M] susnommé reste caution solidaire de la société cessionnaire, et la clause ci-dessus reproduite continue de développer ses effets aux mêmes charges et conditions à son égard postérieurement à la signature des présentes.

Monsieur [N] [M] susnommé déclare avoir parfaite connaissance des conséquences de la poursuite de cet engagement de caution pour avoir reçu dès avant ce jour toutes informations et explications du notaire soussigné, et déclare en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque.

Il requiert le notaire soussigné de passer l’acte objet des présentes en l’état.”

Le paragraphe intitulé “obligation de solidarité” (page 9 de l’acte notarié) précise quant à lui : “ L’article L.145-16-2 du code de commerce dispose actuellement que “si la cession du bail commercial s’accompagne d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l’invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail”.

En conséquence, et dans les limites indiquées, le CEDANT demeurera garant solidaire de son CESSIONNAIRE vis-à-vis du BAILLEUR pour le paiement du loyer et l’exécution de toutes les conditions du bail, et cette obligation de garantie s’étendra à tous les cessionnaires éventuels”.

Même si, en l’état de ces différentes clauses, l’argumentation développée par M.[M] apparaît empreinte de mauvaise foi, le défendeur peut utilement faire valoir que leur interprétation relève de la compétence du seul juge du fond et échappe au pouvoir du juge des référés.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé s’agissant des demandes formées à son encontre, qui seront rejetées.

Sur les autres demandes :

La SARL GPPTTO33, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de sa dénonciation à la caution et de l’état des privilèges et nantissement.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La SARL GPPTTO33 sera condamnée à lui payer la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable en revanche de laisser à la charge de M.[M] les sommes, non comprises dans les dépens, exposées par lui dans le cadre de l’instance. Sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la SCI NOUVEL-IMMO et la SARL GPPTTO33 ;

DIT qu’à compter du 21 décembre 2024, la SARL GPPTTO33 est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL GPPTTO33, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés au sein de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 12] situé [Adresse 3] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE la SARL GPPTTO33 à payer à la SCI NOUVEL-IMMO :

1°) au titre des loyers, charges et dépôt de garantie dûs arrêtés au 18 novembre 2024, la somme provisionnelle de 1 555,77 euros (mensualité de décembre incluse), majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 novembre 2024 ;

2°) au titre de l’indemnité d’occupation, la somme de 1 456,42 euros (4 369,25/3) par mois à compter du mois de janvier 2025, indexée annuellement selon l’indice ILC du 3ème trimestre conformément aux dispositions du bail résolu, charges et taxes en sus, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

DIT qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice en charge de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la SCI NOUVEL-IMMO du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE M.[M] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE la SARL GPPTTO33 aux dépens, en ce compris les frais de commandement de payer et de dénonciation à la caution, et de l’état des privilèges et nantissement et la condamne à payer à la SCI NOUVEL-IMMO la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,