TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 25/00707 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2IDB

3 copies

GROSSE délivrée

le 22/09/2025

à M^e Marie-claire DI DIA

la SELARL FREDERIC DUMAS

Rendue le VINGT DEUX SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 11 Août 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 8], pris en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Frédéric DUMAS de la SELARL FREDERIC DUMAS, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.S. BASSIN MENUISERIES, pris en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Marie-claire DI DIA, avocat au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 27 mars 2025, la SCI [Adresse 8] a fait assigner la SAS BASSIN MENUISERIES devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 1103 du code civil, afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail de droit commun sous seing privé signé avec la SAS BASSIN MENUISERIES en date du 27 février 2023 à la date du 22 février 2025 ;

— ordonner l’expulsion de la SAS BASSIN MENUISERIES et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 3] [Localité 9], si besoin était avec le concours de la force publique ;

— condamner à titre provisionnel la SAS BASSIN MENUISERIES à lui payer la somme de 3648,41 euros au titre des loyers et provisions sur charges exigibles arrêtée au 21 mars 2025

— condamner à titre provisionnel la SAS BASSIN MENUISERIES à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges jusqu’ici exigibles, soit 741,69 euros HT au titre du loyer, 51 euros HT au titre de la provision sur charges, outre la TVA exigible au taux applicable, le tout à compter de la résiliation de plein droit du bail et jusqu’à vidange effective des lieux par remise des clés ;

— constater l’acquisition à son profit du dépôt de garantie de 705 euros en exécution de la clause résolutoire à titre de clause pénale en réparation du préjudice subi ;

— condamner la SAS BASSIN MENUISERIES à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 22 janvier 2025 et ses suites ;

— rappeler l’exécution provisoire de droit.

La demanderesse expose que par acte sous-seing privé en date du 27 février 2023, à effet au 1er mars 2023, elle a donné à bail de droit commun à la SAS BASSIN MENUISERIES des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7] ; que des loyers sont restés impayés et que par acte du 22 janvier 2025, elle lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, en vain.

Appelée à l’audience du 30 juin 2025, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l’audience de plaidoiries du 11 août 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la SCI [Adresse 8], dans son acte introductif d’instance ;

— la SAS BASSIN MENUISERIES, le 07 août 2025, par des écritures dans lesquelles elle sollicite, au visa des L.145-41 et suivants du code de commerce et 1343-5 du code civil, de voir :

in limine litis et à titre principal,

— juger qu’il existe une contestation sérieuse ;

— se déclarer incompétent au profit du juge du fond ;

à titre subsidiaire,

— ordonner un moratoire de 24 mois en sa faveur ;

— condamner la SCI OCEANE DU PARD à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties :

— que le bail liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;

— qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 22 janvier 2025 pour un montant de 2 855,14 euros dont 2 707,98 euros au titre de l’arriéré locatif et 147,16 euros au titre du coût de l’acte ;

— que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit.

La SAS BASSIN MENUISERIES fait valoir que le bail litigieux, initialement d’une durée d’un an, s’est poursuivi sans régularisation d’un avenant et s’est renouvelé à compter du 1er mars 2024 ; que ce bail est de nature commerciale et qu’il doit être soumis au statut des baux commerciaux ; qu’ainsi, il ne saurait être qualifié de bail civil contrairement aux arguments de la SCI [Adresse 8] ; que dès lors le régime de la clause résolutoire applicable n’est pas régi par les dispositions de l’article 1103 du code civil visé par la demanderesse mais par celui du statut des baux commerciaux ; qu’il existe ainsi une contestation sérieuse et que le litige ne relève pas de la compétence du juge des référés.

S’il apparaît que la clause résolutoire litigieuse relève effectivement du statut des baux commerciaux, la confusion opérée par la demanderesse n’est pas pour autant constitutive d’une contestation sérieuse, les demandes étant fondées au regard des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce énoncé plus haut.

Les demandes relèvent en conséquence du pouvoir du juge des référés.

Il résulte de l’ensemble des éléments susvisés que la résiliation du bail commercial est intervenue le 22 février 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc :

— d’ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS BASSIN MENUISERIES, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier ;

— de dire qu’à compter du 22 février 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, la SAS BASSIN MENUISERIES est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date ;

— de condamner la SAS BASSIN MENUISERIES au paiement de la somme provisionnelle de 3 648,41 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 21 mars 2025, cette somme n’étant pas sérieusement contestable ;

— de condamner la SAS BASSIN MENUISERIES au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 741,69 euros HT au titre du loyer, 51 euros HT au titre de la provision sur charges, outre la TVA exigible au taux applicable, à compter d’avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

La demande tendant à la conservation du dépôt de garantie par le bailleur, en application des stipulations contractuelles, sera quant à elle rejetée car s’apparentant à des clauses pénales susceptibles de se heurter à des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

La SAS BASSIN MENUISERIES sollicite des délais pour s’acquitter de sa dette locative.

Toutefois, de tels délais ne peuvent être accordés que sur démonstration à la fois d’une situation difficile et d’efforts sérieux tendant à l’apurement de la dette, avec la perspective réaliste d’un apurement dans les délais.

Or la SAS BASSIN MENUISERIES ne produit aucun justificatif permettant de tenir pour réaliste sa proposition d’apurement, alors même que sa dette locative s’est aggravée depuis le commandement de payer qui lui a été délivré.

La demande de délais sera donc rejetée.

La SAS BASSIN MENUISERIES, qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. Elle sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits ; il lui sera alloué 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la SCI [Adresse 8] et la SAS BASSIN MENUISERIES ;

DIT qu’à compter du 22 février 2025, la SAS BASSIN MENUISERIES est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS BASSIN MENUISERIES, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 7] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier;

CONDAMNE la SAS BASSIN MENUISERIES à payer à la SCI [Adresse 8] :

1°) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 mars 2025, la somme provisionnelle de 3 648,41 euros, mensualité de mars 2025 comprise ;

2°) au titre de l’indemnité d’occupation, la somme 741,69 euros HT au titre du loyer, 51 euros HT au titre de la provision sur charges, outre la TVA exigible au taux applicable, à compter d’avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTE la SCI OCEANE DU PARC du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE la SAS BASSIN MENUISERIES de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SAS BASSIN MENUISERIES aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et la condamne à payer à la SCI [Adresse 8] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,