TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

■

Expropriations

N° RG 24/00004

N° Portalis 352J-W-B7I-C5MUY

MINUTE N°

JUGEMENT

rendu le 19 juin 2025

DEMANDERESSE

VILLE DE [Localité 12]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0131

DÉFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7]

Chez son syndic, la société CABINET MERLIN ET ASSOCIÉS,

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC de la SAS ASTRUC AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0235

LE DIRECTEUR REGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DU DEPARTEMENT DE [Localité 12],

exerçant les fonctions de commissaire du gouvernement,

représenté par Monsieur [B] [F]

Copies exécutoires et certifiées conforme à

— Maître Stéphane DESFORGES

— Maître Chantal TEBOUL ASTRUC

Copie simple à :Commissaire du Gouvernement de [Localité 12]

Délivrées le :

Décision du 19 juin 2025

22ème Chambre civile- Expropriations

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OPÉRATION :[Adresse 10]

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathieu DELSOL, Juge au Tribunal judiciaire de PARIS, Juge de l’expropriation, assisté de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, désignés conformément aux articles L.211-1 et R.211-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

DÉBATS

Après débats à l’audience publique du 18 mars 2025 au cours desquels ont été entendus les parties ou leurs représentants et le Commissaire du Gouvernement, dans le développement de leur mémoire et en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025 ;

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par mémoire valant offre visé par le greffe le 16 juillet 2024, la Ville de Paris a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Paris de fixer l’indemnité due au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9], représenté par son

syndic, le cabinet MERLIN ET ASSOCIES, au titre de l’expropriation d’un ensemble immobilier édifié sur la parcelle cadastrée [Cadastre 11] comprenant cinq bâtiments à usage de box et une aire de circulation, mise en œuvre dans le cadre de l’opération de réalisation d’un équipement culturel polyvalent déclarée d’utilité publique par arrêté préfectoral n°75-2019- 08-26-002 du 26 août 2019.

Par ordonnance du 08 octobre 2024, le transport a été fixé le 27 novembre 2024. Un procès- verbal des opérations a été établi en présence des parties et mentionne les éléments suivants:

« Environnement: Nous sommes sur la [Adresse 15] . A promimité 2 stations de métro (ligne11) : Jourdain à 1 minute et Pyrénées à 5 minutes et 2 Arrêts bus 26 . Immeubles d’habitation, nombreux commerces et restaurants .

Parcelle:

Façade : Mur en pierre avec une fresque.

Entrée se fait par un portail télécommandé qui donne accès à une longue allée extérieure avec des box sur chaque côté (droit et gauche).

Accès aux parties communes avec sur la :

— gauche, une partie murée. Les copropriétaires indiquent que c’était la loge du gardien etque celle -ci a été murée, logement R+1

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— droite, 1 box avec une affiche “poste de lavage”; présence de plusieurs scooters. Les copropriétaires indiquent que ce box est loué à un restaurant.

Pas d’observations complémentaires des parties présentes, qui sont informées que l’affaire sera appelée à l’audience du Mardi 10 décembre 2024 à 14h00. »

L’affaire a été fixée à l’audience du 10 décembre 2024 puis a été renvoyée 18 mars 2025.

Par mémoire en réponse n°2 de l’autorité expropriante visé par le greffe le 18 mars 2025, la Ville de [Localité 12] demande de fixer une indemnité pour l’expropriation de l’ancienne loge du gardien et de la station de lavage comme suit, en déboutant le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes pour le surplus :

Loge du gardien

Indemnité principale 200.000 euros

Remploi : 21.000 euros

Total : 221.000 euros

Station de lavage

Indemnité principale : 25.000 euros

Indemnité de remploi : 3.500 euros

Total : 28.500 euros

Par conclusions récapitulatives visées par le greffe le 04 mars 2025, le Commissaire du gouvernement retient une indemnité totale de 250.000 euros au titre de la fixation judiciaire du prix de cession de l’ensemble des parties communes.

Par mémoire récapitulatif visé par le greffe le 18 mars 2025, le syndicat des copropriétaires sollicite du juge de l’expropriation qu’il fixe comme suit l’indemnité d’expropriation,:

Indemnité principale :

— valeur de terrain après abattement pour occupation : 13.083.288 euros ;

— valeur de l’ancien appartement du gardien : 232.000 euros ;

— valeur de la station de lavage : 37.500 euros

Soit 13.337.788 euros

Indemnité de remploi : 1.333.778 euros ;

— Perte de loyer : 2.127 euros NR

Total général : 14.673.693 euros.

Il sollicite en outre la condamnation de la Ville de [Localité 12] au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 18 mars 2025 conformément aux écritures susvisées.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

Le syndicat des copropriétaires a déposé une note en délibéré le 14 avril 2025.

MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales dispose que «toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes».

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que « la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ».

L’article 544 du code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements».

Aux termes de l’article 545 du code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Sur la note en délibéré

L’article 445 du code de procédure civile dispose qu’après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

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En l’espèce, aucune note en délibéré n’a été autorisée, de sorte que la note produite par le syndicat des copropriétaires après la clôture des débats sera écartée.

Sur la date de référence

L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que « le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat ».

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que « lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ».

L’article L. 213-4 a) du même code dispose que « la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ».

Il est constant que la date de publication de la déclaration d’utilité publique emportant mise en compatibilité du plan local d’urbanisme ne fait pas partie de celles limitativement prévues par l’article L. 213-4 du

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code de l’urbanisme pour la fixation de la date de référence à laquelle est pris en considération l’usage effectif d’un bien soumis au droit de préemption et ayant fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique

En l’espèce, l’affirmation de la Ville de [Localité 12] selon laquelle la parcelle concernée est couverte par le plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 12], dont la dernière procédure a été approuvée le 20 novembre 2024, et est soumise au droit de préemption urbain n’est pas contestée.

La date de référence à prendre en compte est donc le 20 novembre 2024.

Sur l’indemnité principale

L’article L321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que «Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation».

L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que « le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents ».

L’article L322-12 alinéa 1er du même code dispose que « les indemnités sont fixées en euros ».

L’article 5 du code de procédure civile dispose que « le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé».

L’article L.221-2 du code de l’expropriation dispose que

« l’expropriation pour cause d’utilité publique d’un immeuble bâti, d’un groupe d’immeubles bâtis ou d’un ensemble immobilier soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est poursuivie et prononcée lot par lot à l’encontre des copropriétaires et titulaires de droits réels immobiliers concernés ainsi que, lorsqu’elle porte également sur des parties communes en indivision avec d’autres copropriétaires, à l’encontre du syndicat.

Lorsque l’expropriation porte uniquement sur des parties communes à l’ensemble des copropriétaires, elle est valablement poursuivie et prononcée à l’encontre du syndicat représentant les copropriétaires et titulaires de droits réels immobiliers.

Lorsque l’expropriation est poursuivie et prononcée à l’encontre du syndicat, les dispositions de l’article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont applicables pour la répartition des indemnités compensatrices ».

En l’espèce, les parties se sont accordées et lient la juridiction quant à la méthode de fixation de l’indemnité, à savoir la méthode par comparaison.

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Il est d’abord relevé que les parties communes font déjà l’objet d’une indemnisation lot par lot auprès de chaque copropriétaire de l’ensemble immobilier concerné au titre de l’expropriation des parties privatives. Conformément au premier alinéa de l’article L.221-2 précité, chaque copropriétaire doit être indemnisé de la dépossession de sa quote-part

des parties communes dans le cadre de l’expropriation des parties privatives, de sorte que le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à réclamer une quelconque indemnisation à ce titre.

Il est toutefois constaté qu’une proposition d’indemnisation est formulée par l’expropriant au titre de l’ancienne loge du gardien et la station de lavage, faisant partie intégrante des parties communes de l’ensemble immobilier. Le juge ne pouvant statuant ultra petita, il convient de statuer sur celle-ci. La demande de fixation d’une indemnité au titre de la valeur de terrain après abattement pour occupation formée par le syndicat des copropriétaires sera en revanche rejetée.

S’agissant de la loge du gardien, la surface de 40m² alléguée par le commissaire du gouvernement et la Ville de [Localité 12] n’est pas contestée. Compte tenu des quatre termes de comparaison produits par le Commissaire du gouvernement (n°2024P09603, 2023P20867, 2024P01438, 2024P12122), qui concernent tous des ventes récentes de biens situés à proximité de l’immeuble et en rez-de-chaussée, dotées de surface légèrement inférieures mais similaires, davantage pertinents que les termes de comparaison du syndicat des copropriétaires (n°2023P24231, 2024P20563, 2023P23322, 2024P15887, 2024P13733, 2924P03905), qui ne précisent pas si les biens concernés sont situés au rez-de-chaussée, de la valorisation de 5.000 euros le m² proposée par le Commissaire de gouvernement, à laquelle acquiesce la Ville de [Localité 12], de celle de 5.800 euros le m² proposée par le syndicat des copropriétaires, de l’emplacement avantageux de la parcelle située face à la [Adresse 15], proche de nombreux commerces et des transports en commun (ligne 11 du métro, arrêt de bus n°26), mais également de l’état du bien, manifestement vétuste, dégradé et inhabité pendant une période prolongée, l’entrée ayant été murée, nécessitant des travaux de rénovation majeurs, il convient d’évaluer la valeur vénale du m² à 5.500 euros, soit une indemnité principale de 220.000 euros.

S’agissant de l’indemnité de remploi, celle-ci doit être évaluée selon barème régressif sur lequel les parties s’accordent, à savoir :

— tranche de 0 à 5.000 euros : 20% de 5.000 euros, soit 1.000 euros

— tranche de 5.000 à 15.000 euros : 15% de 10.000 euros, soit 1.500 euros

— tranche au-delà de 15.000 euros : 10% de 220.000 euros, soit 22.500 euros,

Total : 23.000 euros.

En conséquence, l’indemnité totale due au syndicat des copropriétaires au titre de l’expropriation de l’ancienne loge du gardien sera fixée à la somme de 243.000 euros.

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S’agissant de la station de lavage, le syndicat des copropriétaires fait état d’une surface de 15m² ; le commissaire du gouvernement, suivi par la Ville de [Localité 12], ne retient pas cette surface au motif qu’aucun

élément ne vient la confirmer et retient une valeur unitaire de 25.000 euros pour la station de lavage.

Il est constant que cette station de lavage a désormais un usage de box, comme le confirme le procès-verbal de transport et le contrat de bail produit par le syndicat des copropriétaires lui-même.

Les termes de comparaison produits par le syndicat des copropriétaires ne sont pas pertinents en ce qu’ils ne consistent qu’en des ventes d’appartements, et non de boxes.

A l’inverse, les termes proposés par le Commissaire du gouvernement, en particulier les ventes portant sur le [Adresse 5] (n°2024P18821) et le [Adresse 6] (n°2020P03506) à [Localité 13], portent sur des boxes aux caractéristiques similaires. Compte tenu de ces éléments et des considérations ci-dessus quant à l’emplacement du bien, la valeur de la station de lavage sera fixée de façon unitaire à la somme de 26.500 euros.

S’agissant de l’indemnité de remploi, celle-ci doit être évaluée selon barème régressif sur lequel les parties s’accordent, à savoir :

— tranche de 0 à 5.000 euros : 20% de 5.000 euros, soit 1.000 euros

— tranche de 5.000 à 15.000 euros : 15% de 10.000 euros, soit 1.500 euros

— tranche au-delà de 15.000 euros : 10% de 11.500 euros, soit 1.150 euros ;

Total : 3.650 euros .

Enfin, le syndicat des copropriétaires produit un contrat de bail conclu avec la société AYYAZ le 19 décembre 2017 portant sur la station de lavage, mentionnant un loyer trimestriel de 476,93 euros hors charge avec révision à compter de la seconde année, ainsi qu’une quittance de loyer en date du 1er juillet 2024 mentionnant un loyer hors charge trimestriel de 531,88 euros.

La perte des loyers consécutive à l’expropriation constitue un préjudice direct, matériel et certain, non contesté par la Ville de [Localité 12], qu’il convient d’indemniser à hauteur d’une année de loyers, comme le sollicite le syndicat des copropriétaires, soit la somme de 2.127 euros

En conséquence, l’indemnité totale due au syndicat des copropriétaires au titre de l’expropriation de la station de lavage sera fixée à la somme de 32.277 euros.

Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens :

L’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose « que l’expropriant supporte seul les dépens de première instance ».

En l’espèce, il convient de condamner l’expropriant, à l’initiative de la procédure d’expropriation, aux dépens.

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• Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que «le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations».

En l’espèce, la Ville de [Localité 12] sera condamnée à payer la somme de 3.000 euros à ce titre au syndicat des copropriétaires.

• Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du Code de procédure civile, issu de l’article 3 du décret du 19 novembre 2019 applicable aux instances introduites au 1er janvier 2020, dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Toutefois, l’article 514-1 du Code de procédure civile prévoit que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En conséquence, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

ECARTE des débats la note en délibéré produite par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9], représenté par son syndic, le cabinet MERLIN ET ASSOCIES le 14 avril 2025 ;

FIXE aux sommes suivantes les indemnités totales due au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8]), représenté par son syndic, le cabinet MERLIN ET ASSOCIES au titre de l’expropriation des parties communes de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 14] sur la parcelle cadastrée [Cadastre 11], tous préjudices confondus :

— au titre de l’expropriation de la loge du gardien : 243.000 euros

— au titre de la station de lavage : 32.277 euros ;

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REJETTE la demande de fixation d’une indemnité au titre de la valeur de terrain après abattement pour occupation formée par le syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE la Ville de [Localité 12] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9], représenté par son syndic, le cabinet MERLIN ET ASSOCIES, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Ville de [Localité 12] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 12], le dix neuf juin deux mil vingt cinq.

La Greffière Le Juge de l’expropriation

Fabienne CLODINE-FLORENT Mathieu DELSOL