Du 10 septembre 2025

5AF

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 25/00867 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2NMZ

[S] [F] [H]

C/

[M] [W]

— Expéditions délivrées à

M^e Bénédicte DELEU

M^e Virginie DUPONT DE FREYNE

2 copies au service des expertises

— FE délivrée à

Le 10/09/2025

Avocats : M^e Bénédicte DELEU

M^e Virginie DUPONT DE FREYNE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 septembre 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Madame [S] [F] [H]

née le 12 Janvier 1992 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-005355 du 10/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Représentée par M^e Bénédicte DELEU (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [M] [W]

né le 26 Janvier 1939 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par M^e Virginie DUPONT DE FREYNE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Juillet 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à être autorisé d’exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur en date du 18 Avril 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 7 mai 2020, Monsieur [M] [W] a donné à bail à Madame [S] [H] et Monsieur [R] [G], une maison d’habitation individuelle située à [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel principal de 650 euros.

Se plaignant de divers désordres affectant le bien loué, Madame [H] assignait son bailleur devant le juge du contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 27 juin 2025, aux fins :

De juger que ledit logement est indécent,

De juger que l’obligation de délivrance a fait défaut,

De juger que Monsieur [W] est de mauvaise foi,

De le condamner à réaliser les travaux indispensables à la mise en conformité du logement sous astreinte de 100 euros par jour à compter du prononcé de la décision à intervenir,

A titre subsidiaire,

D’ordonner une mesure d’expertise avec missions habituelles, afin de constater les désordres, et de fixer une consignation à la charge de Monsieur [W],

D’ordonner à titre provisionnel une réduction du loyer de 75% à compter du 1er mars 2025 jusqu’à parfait achèvement des travaux réparatoires,

Rappeler à Monsieur [W] qu’il ne peut pénétrer dans les lieux loués sans y être invité par la locataire,

Condamner Monsieur [W] à verser à Maitre Bénédicte DELEU la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article L761-1 du code de la justice administrative et de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991, outre les dépens.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 11 juillet 2025.

A l’audience du 11 juillet 2025, Madame [H], représentée par son conseil, maintient ses demandes conformes à la teneur de l’assignation et sollicite du Tribunal le rejet de l’ensemble des demandes, fins et conclusions du défendeur

Elle soutient que le logement souffre d’une importante humidité, qu’il ne dispose pas de ventilation, qu’un mur en bois et certaines marches de l’escalier présentent des désordres, qu’une partie de la faïence de la douche est tombée, que la chaudière est en panne depuis deux mois. Elle se plaint en outre de la présence de rats dans la propriété.

Madame [H] précise avoir fait constater les désordres par les services municipaux de [Localité 6] le 25 mars 2025, lesquels ont confirmé ses griefs. Elle expose avoir mis en demeure son bailleur de remédier aux désordres par courrier du 26 mars 2025. En outre, la CAF lui a adressé un constat de non décence par courrier du 11 avril 2025, l’informant d’une possible suspension de l’Aide au Logement en cas de non mise en conformité du logement.

En défense, Monsieur [W] soulève l’irrecevabilité des demandes pour défaut d’intérêt à agir et défaut d’objet,

Il sollicite le rejet de l’intégralité des demandes, et soulève une contestation sérieuse,

Il demande au Tribunal de débouter Madame [H] de ses demandes au titre de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991, de la condamner au paiement de la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Monsieur [W] soutient avoir réalisé ou fait réaliser plusieurs interventions réparatoires liés aux désordres, objet de l’assignation ; il expose avoir fait remplacer la chaudière litigieuse fin avril 2025. S’agissant du lambris mural abimé dans une chambre, il expose l’avoir réparé, le 16 juin 2025, bien qu’il s’agisse d’une dégradation locative. Il en est de même pour les marches de l’escalier en bois. Il décrit avoir fait intervenir l’entreprise SPASIC le 17 juin 2025 pour la réfection de la faïence de la douche, et l’entreprise MULTI-SERVICES le même jour pour la fuite sur eau chaude, bien qu’il s’agisse, pour cette dernière intervention, d’une réparation locative. Il dénie tout désordre sur l’absence de VMC et de ventilation naturelle. Il soutient que la locataire a elle-même neutralisé la VMC, provoquant ainsi les problèmes d’humidité. Il explique enfin que la trace d’humidité dans une chambre est une trace ancienne et sèche, qui ne constitue qu’un désordre esthétique. Il attribue la présence de rongeurs au compost situé dans le jardin et au défaut d’entretien du jardin.

Monsieur [W] s’oppose à la demande subsidiaire d’expertise, laquelle lui parait inutile.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 10 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, sur les demandes tendant à « juger », à « déclarer » ou à « rappeler » :

Les mentions tendant à « juger » à « déclarer », à « rappeler », figurant dans le dispositif des écritures des parties ne constituent pas des prétentions au sens du code de procédure civile mais tout au plus le récapitulatif des moyens articulés au soutien de leurs demandes.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la mauvaise foi du bailleur, soulevée par la demanderesse :

Il sera rappelé en propos liminaires que les griefs relatifs à l’état du logement que peut soulever le locataire à l’égard de son bailleur, ne sont pas fondés sur la responsabilité pour faute mais sur le respect de certaines dispositions légales destinées à un ordre public de protection.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la bonne ou mauvaise foi du défendeur, laquelle n’intervient pas pour la résolution des litiges dans les relations bailleur-locataire.

Sur la fin de non-recevoir tiré du défaut d’intérêt à agir :

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, il est constant que Madame [H], en qualité de locataire et d’occupante du bien litigieux, a un intérêt certain à agir, le moyen soulevé par le défendeur (réparation des désordres) relevant du fond, et non d’une fin de non-recevoir.

Sur la compétence du juge de la protection et de la proximité statuant en matière de référé ;

Selon les articles L213-4-1 et suivants du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause. Il peut être saisi en référé au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile.

En l’espèce, le litige opposant les parties relève d’un contrat de location sur un bien dont il est critiqué la conformité, en vue de faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le juge de la protection et de la proximité statuant en matière de référé est par conséquent compétent.

Sur la demande de travaux sous astreinte ;

En application de l’article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989 le bailleur est obligé notamment :

— de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Ces dispositions sont également contenues à l’article 1719 du code civil, d’ordre public, selon lequel le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En outre, le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2022 relatifs aux caractéristiques du logement décent, prévoit que le logement doit satisfaire à la sécurité physique et de la santé des locataires.

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 alinéa 1er du même code, le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, Madame [H] sollicite du Tribunal qu’il soit ordonné à Monsieur [W] de « réaliser les travaux indispensables à la mise en conformité du logement [Adresse 3] ».

Toutefois, nonobstant la circonstance que la demande est par trop imprécise pour être exécutable, aucun diagnostic réalisé par un technicien ou un expert indépendant ne permet de démontrer la réalité et la teneur des désordres.

Selon une jurisprudence bien établie, le juge ne peut fonder sa décision sur une expertise, qui plus est, non contradictoire, réalisée à la demande d’une partie, si elle n’est corroborée par aucun autre élément.

En l’espèce l’unique pièce au soutien de la demande de travaux est un rapport de visite réalisé par la police municipale de [Localité 6], lequel n’est, en outre, pas suffisamment précis pour constituer une liste de désordres à réparer.

A ce sujet probatoire s’ajoute une contestation sérieuse en ce que le défendeur produit plusieurs factures de réalisation de travaux, notamment de remplacement de la chaudière, laquelle constitue est des sujets majeurs des doléances de la locataire.

La demande de travaux sous astreinte sera en conséquence rejetée par le juge des référés, juge de l’évidence.

Sur la demande de réduction des loyers :

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, sans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Les circonstances de l’espèce ne démontrent, à ce stade de la procédure, aucune urgence à ordonner la réduction des loyers.

Cette demande sera en conséquence rejetée.

Sur la demande subsidiaire d’expertise :

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, à l’appui de sa demande subsidiaire d’expertise, la demanderesse produit le rapport mentionné infra.

Les pièces et explications versées aux débats ne permettent pas d’éclairer suffisamment, et de manière impartiale, le Tribunal.

Il y a par conséquent un intérêt certain et légitime à l’organisation d’une mesure d’expertise.

Il convient par conséquent d’ordonner une mesure d’expertise pour la résolution du litige.

Dans le but de faciliter la mise en œuvre rapide de la mesure d’instruction, et celle-ci étant ordonnée dans son intérêt, Madame [H] fera l’avance des frais d’expertise.

Chacune des parties conservera provisoirement à sa charge les dépens qu’elle a exposés et en l’absence de partie perdante, chacune conservera la charge des frais irrépétibles qu’elle a exposés.

Il convient de rappeler que l’exécution de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mis à disposition auprès du greffe,

REJETONS la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir,

REJETONS l’exception d’incompétence du juge des référés,

DEBOUTONS Madame [S] [H] de sa demande de travaux sous astreinte,

DEBOUTONS Madame [S] [H] de sa demande de réfaction de loyer,

Tous droits et moyens des parties réservés,

ORDONNONS une expertise confiée aux soins de Monsieur [E] [I] avec mission de :

* prendre connaissance du dossier, se faire communiquer tous éléments ou pièces estimés utiles à l’exécution de la mission, convoquer les parties et leur conseil, se rendre sur les lieux du litige, maison d’habitation individuelle située à [Adresse 8],

* décrire le logement, objet du litige,

* vérifier si les désordres invoqués par la demanderesse existent, notamment ceux affectant le système d’aération, l’étanchéité de la maison, la robinetterie, la sécurité des occupants, la présence de nuisibles, dans l’affirmative, les décrire, indiquer leur nature et leur date d’apparition, en déterminer l’origine et la cause en précisant notamment s’ils sont dus à une erreur de conception, à un vice de construction, à un vice de matériaux, à une mauvaise mise en œuvre de ceux-ci, à un défaut d’entretien locatif, dire le moyen et le coût de leur réparation, préciser la durée prévisible de l’exécution des travaux,

* vérifier si le système de production d’eau chaude et de chauffage est satisfaisant et conforme aux normes de sécurité,

* vérifier si faire se peut, s’il existe d’autres causes d’humidité non décrites dans les rapports privés,

* dire si ces désordres compromettent la jouissance paisible et l’obligation de délivrance du bailleur, le respect du décret du 30 janvier 2022 sur la décence des logements,

* faire le point des travaux réparatoires déjà réalisés par le bailleur,

* déterminer et évaluer les mesures conservatoires nécessaires,

* Donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, en communiquant au besoin aux parties en même temps que son pré-rapport, des devis et propositions chiffrées concernant les travaux envisagés, et ce, en enjoignant les parties de formuler leurs observations écrites dans le délai d’un mois suivant la date de cette communication,

* Définir les préjudices subis et notamment le préjudice de jouissance et tous postes de préjudices annexes,

* Se prononcer avec l’assistance, le cas échéant, de tout sapiteur, des conséquences des désordres sur la santé des occupants,

* Donner tous avis techniques estimés nécessaires à éclairer la juridiction du fond compétente s’agissant notamment de la détermination des responsabilités encourues ou des préjudices subis,

DISONS que les parties devront transmettre leur dossier complet directement à l’expert, et ce au plus tard le jour de la première réunion d’expertise,

RAPPELLONS à l’expert qu’il pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais dans une spécialité distincte de la sienne, à charge, pour lui, de joindre son avis au rapport,

DISONS que Madame [S] [H],qui bénéficie de l’aide juridictionnelle totale, sera dispensée de toute consignation.

DISONS que l’expert devra déposer au Greffe dudit Tribunal un rapport détaillé de ses opérations dans les six mois suivant la date de la consignation et qu’il adressera copie complète, y compris la

demande de fixation de rémunération, à chacune des parties, conformément à l’article 173 du Code de procédure civile,

DISONS que ce délai pourra être prorogé par le magistrat chargé du contrôle des expertises, et ce sur demande présentée avant l’expiration du délai fixé,

Précisons qu’une photocopie du rapport sera adressée à l’avocat de chaque partie,

Disons qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par ordonnance sur requête,

Désignons le juge chargé du contrôle des expertises pour suivre le déroulement de la présente mesure d’instruction,

Réservons les dépens, et les frais irrépétibles,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision,

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT