N° RG 23/00395 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XLR3

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

72Z

N° RG 23/00395 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XLR3

Minute

AFFAIRE :

S.C.I. AURE

C/

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 1], [V] [F], [H] [F]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : M^e Valérie CHAUVE

M^e Sandrine JOINAU-DUMAIL

l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 17 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 20 Février 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

La S.C.I. AURE

Dont le siège social est :

[Adresse 4]

[Localité 3]

pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Maître Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEURS :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] sis à [Adresse 6] représenté par son syndic bénévole en exercice, Madame [V] [F], domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Maître Valérie CHAUVE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG 23/00395 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XLR3

Madame [V] [F]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Monsieur [H] [F]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Tous deux représentés par Maître Sandrine JOINAU-DUMAIL, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

La SCI AURE, M. [H] [F] et Mme [V] [N] épouse [F] sont copropriétaires au sein d’un immeuble placé sous le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sis [Adresse 1], représenté par son syndic bénévole, Mme [V] [F].

La SCI AURE donne en location les lots n°4 5 et 6 à l’atelier TOQUE qui y exploite un restaurant.

Cette activité générant des nuisances olfactives, la SCI AURE a présenté à l’assemblée générale des copropriétaires une solution pour y remédier consistant à relier la hotte de cuisson du restaurant à une conduite d’évacuation extérieure en acier qui passerait sur le lot n°9 et déboucherait sur la terrasse du lot n°8, et à installer un filtre anti-odeurs.

L’assemblée générale du 23 mai 2022 a rejeté la résolution visant à mettre en place cette gaine d’évacuation et ce filtre, par deux voix contre une.

Estimant que cette résolution est constitutive d’un abus de majorité, la SCI AURE, par acte du 10 janvier 2023, a fait assigner le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic bénévole et M. [H] [F] et Mme [V] [N] épouse [F] devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX.

Par ordonnance du 17 juin 2024, le juge de la mise en état a fait droit à l’irrecevabilité soulevée par Mme [V] [N] épouse [F] et M. [H] [F] tirée du défaut de lien de dépendance et de connexité suffisant entre la demande originaire et la demande additionnelle de retrait des blocs de climatisation, ajoutée par la SCI AURE dans ses conclusions du 6 novembre 2023, et débouté celle-ci de sa demande de production de pièces.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 12 février 2024, la SCI AURE au visa des dispositions des articles 3 4 8 9 de la loi du 10 juillet 1965, demande au tribunal de :

faire procéder à l’annulation du rejet de la résolution 9 pour abus de majoritécondamner M. et Mme [F] à restituer le conduit de cheminée parties communes joignant le rez-de-chaussée à la souche de cheminée en toiture dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 1.500 euros par semaine de retardcondamner M. et Mme [F] à retirer les blocs de climatisation et tout réseau reliant cette climatisation à leur appartement dans les 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 1.000 euros par semaine de retarddire et voir conforme aux dispositions de la loi à exonérer le demandeur copropriétaire de la participation aux charges de copropriété afférentes à la procédure et aux condamnationscondamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] au paiement d’une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civilecondamner M. et Mme [F] au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile aux entiers dépensrappeler l’exécution provisoire de droit

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 18 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires, au visa des dispositions des articles 8 9 et 26 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, demande au tribunal de :

dire et juger mal fondées les demandes formées par la SCI AURE à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et l’en débouter. la condamner à payer audit Syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile. la condamner aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 17 janvier 2024, Mme [V] [N] épouse [F] et M. [H] [F], au visa des dispositions des articles 1353 du code civil, 2265 et 2272 du code civil, et de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, demandent au tribunal de :

A titre principal :

juger que la SCI AURE ne rapporte pas la preuve qui lui incombe, d’une part qu’un conduit de cheminée constitutif d’une partie commune aurait existé dans l’appartement de Monsieur [H] [F] et de Madame [V] [N], d’autre part que ces derniers l’auraient supprimé. en conséquence, juger les demandes formées par la SCI AURE à l’encontre de Monsieur [H] [F] et de Madame [V] [N] dépourvues de fondement et l’en débouter.

condamner la SCI AURE à payer à Monsieur [H] [F] et à Madame [V] [N], chacun, la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre subsidiaire :

et dans le cas où le Tribunal jugerait par impossible que la SCI AURE rapporte la preuve qu’un conduit de cheminée constitutif d’une partie commune aurait existé dans l’appartement de Monsieur [H] [F] et de Madame [V] [N] et aurait été supprimé sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires :

Juger que Monsieur [H] [F] et Madame [V] [N] ont régulièrement acquis, tant en vertu de leur acte de vente que par l’effet de l’usucapion abrégée, l’intégralité de la surface qu’aurait représenté ledit conduit de cheminée. En conséquence, juger les demandes formées par la SCI AURE à l’encontre de Monsieur [H] [F] et de Madame [V] [N] dépourvues de fondement et l’en débouterCondamner la SCI AURE à payer à Monsieur [H] [F] et à Madame [V] [N], chacun, la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le18 décembre 2024.

MOTIVATION

I-Sur les demandes principales

Sur la demande de retrait des blocs de climatisation sous astreinte

A titre liminaire, par application des dispositions de l’article 794 du code de procédure civile, le juge de la mise en état ayant déjà constaté l’irrecevabilité de cette demande additionnelle à défaut de lien entrer celle-ci et la demande originaire, par ordonnance du 17 juin 2024, cette décision bénéficie de l’autorité de la chose jugée, de sorte que la demande de ce chef est irrecevable.

Sur l’annulation de la résolution n°9

moyens des parties

La SCI AURE fait valoir que la destination de l’immeuble ne s’oppose pas à l’exploitation d’un restaurant, que le refus de l’assemblée générale des copropriétaires d’aménager une ventilation est une façon la restreindre, pour faire primer l’intérêt personnel de certains copropriétaires sur celui des autres, ce qui serait abusif.

Le syndicat des copropriétaires rétorque que la gaine en cause affecte les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble, si bien qu’elle requiert l’autorisation par un vote à la majorité absolue des copropriétaires. Il ajoute que l’activité de restauration n’est pas conforme au règlement de copropriété. Il en conclut que le refus de la collectivité des copropriétaires est légitime, soulignant que l’installation litigieuse imposerait aux propriétaires des lots n°8 et 9 une vue directe sur une conduite en acier, outre une servitude de passage pour en assurer l’entretien.

Mme [V] [N] et M. [H] [F] ne concluent pas sur ce chef de demande.

réponse du tribunal

L’abus de majorité consiste à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit, le plus souvent, dans un intérêt personnel, soit dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire, au détriment du groupe minoritaire, soit en rompant l’équilibre entre les copropriétaires, soit avec intention de nuire.

Il appartient au copropriétaire qui l’invoque de rapporter la preuve de l’abus du droit.

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes par ses caractères ou sa situation.

L’article 25 b de la même loi dispose que “ (…) ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (…) b) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conforme à la destination de celui-ci.”

L’article 26 alinéa 3 de la même loi dispose enfin que “l’assemblée générale ne peut à quelque majorité que ce soit imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.”

En l’espèce, selon les termes du règlement de copropriété, l’immeuble en cause, qui se compose de deux bâtiments, est à usage d’habitation, professionnel, et commercial.

Le bâtiment A dans lequel se situe le lot n°6 donné en location par la SCI AURE à l’atelier [7] est à usage commercial, ce qui autorise l’exploitation d’un restaurant.

L’activité commerciale est également autorisée dans le titre de propriété de la SCI AURE qui désigne les biens vendus comme des locaux commerciaux.

Le règlement de copropriété rappelle par ailleurs que les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit aucunement troublée par leur fait, et qu’en conséquence, ils ne pourront entreprendre aucun travail avec ou sans machine, qui soit de nature à nuire à la solidité de l’immeuble ou à incommoder les voisins par des odeurs ou autrement.

Pour légitimer le refus de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires soutient que la gaine litigieuse entraînerait une modification de l’aspect extérieur de l’immeuble, un préjudice esthétique et la création d’une servitude de passage. Il ressort des photographies versées aux débats que d’autres gaines sont visibles à proximité de la terrasse du lot n°9 et que le passage d’une gaine aux abords de cette terrasse, ainsi que dans la cour du lot n°8 ne caractérise pas un préjudice esthétique sérieux. La servitude invoquée se résumerait à un droit d’accès ponctuel pour permettre l’entretien de la gaine qui ne représente pas une atteinte aux droits des autres copropriétaires.

L’installation d’un filtre anti-odeur et d’une gaine d’extraction de fumée a pour but de mettre un terme aux nuisances olfactives générées par la cuisine du restaurant, dont l’activité est conforme à la destination de l’immeuble, de telle sorte que l’assemblée générale ne peut interdire cette installation sans compromettre la possibilité pour la SCI AURE d’assurer à sa locataire l’exercice normal de son activité commerciale, ce qui constitue une atteinte à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que le refus opposé par l’assemblée générale des copropriétaires d’autoriser l’installation litigieuse est abusif.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande d’annulation de la résolution n°9.

Sur la demande de restitution des conduits de cheminée sous astreinte

La SCI AURE fait grief à Mme [V] [N] et M. [H] [F] d’avoir démoli sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires le conduit de cheminée, partie commune, qui lui permettrait d’assurer la ventilation des cuisines de son restaurant qu’elle recherche. Elle sollicite la restitution de ce conduit.

Mme [V] [N] et M. [H] [F] répondent que la SCI AURE ne rapporte pas la preuve de ses allégations et verse aux débats une attestation d’un ancien propriétaire selon lequel la suppression du conduit de cheminée litigieux a été effectuée à l’occasion de travaux de rénovation de l’immeuble en 1995 et 1996, et avant sa mise en copropriété de l’immeuble. Cette suppression ne serait donc pas de leur fait. A supposer que la suppression du conduit ait été effectuée après la mise en copropriété, les consorts [N] [F] auraient acheté en l’état et acquis par usucapion la surface commune correspondant au conduit de cheminée, qu’ils ne pourraient donc être condamnés à restituer.

réponse du tribunal

Selon l’article 1353 du code civil :

“Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

En l’espèce, le règlement de copropriété vise les conduits de fumée (coffres et gaines), les souches et les têtes de cheminée.

Cependant, il n’est pas démontré par la SCI AURE que les consorts [F] ont supprimé un conduit de cheminée.

L’attestation que ces derniers produisent sous leur pièce n°16 établit, sans être contredite, que les conduits de cheminée ont été supprimés par le propriétaire de l’immeuble, avant sa mise en copropriété, intervenue suivant règlement de copropriété reçu le 11 octobre 1996 par Me [X] notaire à [Localité 5].

A la date de sa suppression, le conduit de cheminée était la propriété de la SCI D’ORNANO, dont M. [O] [W] avait été désigné en qualité de liquidateur, ensuite de la dissolution anticipée de la SCI, décidée par assemblée générale extraordinaire des associés du 19 août 1996, la division et mise en copropriété de l’immeuble ayant été effectuée à la requête de M. [O] [W].

La SCI AURE ne peut donc faire grief à l’ancien propriétaire de l’immeuble, d’avoir supprimé un conduit de cheminée, qui, en l’absence de copropriété, était non pas une partie commune, mais l’objet de son droit de propriété, lui conférant celui de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, à condition de ne pas en faire un usage prohibé par les lois ou par les règlements, ce qui n’est pas rapporté en l’espèce.

La SCI AURE sera déboutée de sa demande de restitution du conduit de cheminée.

Sur les demandes annexes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires et la SCI AURE, qui succombent partiellement, seront tenus aux dépens, la SCI AURE étant toutefois dispensée des dépens exposés par le syndicat des copropriétaires pour assurer sa défense.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic bénévole, Mme [V] [F], sera condamné à payer à la SCI AURE, la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI AURE sera condamnée à payer à M. [H] [F] et Mme [V] [N] épouse [F] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En outre, la SCI AURE sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagée pour sa défense par le syndicat des copropriétaires, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire en statuant d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Déclare la SCI AURE irrecevable en sa demande de retrait des blocs de climatisation sous astreinte

Annule la résolutions n°9 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic bénévole, Mme [V] [F] du 23 mai 2022

Déboute la SCI AURE de sa demande de restitution du conduit de cheminée joignant le rez-de -chaussée à la souche de cheminée en toiture sous astreinte

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic bénévole, Mme [V] [F], à régler à la SCI AURE la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne la SCI AURE à régler à M. [H] [F] et Mme [V] [N] la somme de de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic bénévole, Mme [V] [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic bénévole, Mme [V] [F], et la SCI AURE aux entiers dépens

Dispense la SCI AURE de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagée pour sa défense par le syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

La présente décision est signée par Madame DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT