Page

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/06371 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZVIN

Minute : 25/343

S.C.I. FONCIERE DI 01/2009

Représentant : M^e David BENSADON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

Monsieur [Y] [M]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 24 Mars 2025 par Madame Sinda OUESLATI en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 20 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2009

demeurant [Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître David BENSADON, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [M]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 7] / FRANCE

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 août 2010, SCI FONCIERE DI 01/2009 a donné à bail à Monsieur [Y] [M] un logement et deux emplacements de stationnement situés [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 415,30 euros, et 126,18 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2024, SCI FONCIERE DI 01/2009 a fait signifier à Monsieur [Y] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4554.08 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre notification électronique du 22 avril 2024 SCI FONCIERE DI 01/2009 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2024, SCI FONCIERE DI 01/2009 a fait assigner Monsieur [Y] [M] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 200 euros par jour de retard,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs / dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [Y] [M] au paiement des sommes suivantes :4554.08 euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 avril 2024,une indemnité d’occupation mensuelle de 719.17 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, ordonner la capitalisation des intérêts,465,71 euros au titre de la conservation du dépôt de garantie,2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 9] le 26 juillet 2024.

À l’audience du 20 janvier 2025, SCI FONCIERE DI 01/2009, représenté, maintient ses demandes. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

La SCI FONCIERE DI 01/2009 soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [Y] [M] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 18 avril 2024. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [Y] [M], comparait et ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 800 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, il indique ne pas avoir des ressources et travailler pour une association ; qu’une demande de RSA est en cours.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 24 mars 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [Y] [M] assigné à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, , dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, SCI FONCIERE DI 01/2009 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de SCI FONCIERE DI 01/2009 aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 31 août 2010, du commandement de payer délivré le 18 avril 2024 et du décompte de la créance actualisé au 5 mars 2024 que SCI FONCIERE DI 01/2009 rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 679,30 euros imputée pour des frais et des sommes non justifiés (frais de rejet, débours signification, clause pénale, facture fournisseur PV constat épave)

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Y] [M] à payer à SCI FONCIERE DI 01/2009 la somme de 4186.36 euros, au titre des sommes dues au 28 mai 2024, échéance d’avril incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 juin 2024.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 18 avril 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 18 juin à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 31 août 2010 à compter du 19 juin 2024.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [Y] [M] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 800 euros par mois.

Toutefois, Monsieur [Y] [M] indique ne pas avoir d’emploi et être en attente du versemet du RSA. En outre, Monsieur [Y] [M] n’a effectué aucun versement depuis mars 2023.

Il convient par conséquent de rejeter la demande de délais et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [Y] [M] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [Y] [M]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 19 juin 2024, Monsieur [Y] [M] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [Y] [M] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la conservation du dépôt de garantie.

Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans le délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception des clefs au bailleur ou à son mandataire, déduction faite le cas échéant de sommes restantes dues au bailleur. Il est restitué dans le délai d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

Si le dépôt de garantie permet de garantir au bailleur les sommes dues en fin de bail, son sort est déterminé à la date de la remise des clefs.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’autoriser les bailleurs à conserver le dépôt de garantie avant cette date. Il convient de rejeter la demande à ce titre.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Y] [M] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [Y] [M] à payer à SCI FONCIERE DI 01/2009 la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de SCI FONCIERE DI 01/2009 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 31 août 2010 entre SCI FONCIERE DI 01/2009 d’une part, et Monsieur [Y] [M] d’autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 19 juin 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

Page

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux l’expulsion de Monsieur [Y] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [Y] [M] à compter du 19 juin 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [Y] [M] à payer à SCI FONCIERE DI 01/2009 la somme de 4186.36 euros, au titre des sommes dues au 28 mai 2024, échéance d’avril incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 juin 2024,

CONDAMNE Monsieur [Y] [M] à payer à SCI FONCIERE DI 01/2009 l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de mai 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

REJETTE la demande au titre de la conservation du dépôt de garantie,

REJETTE la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

CONDAMNE Monsieur [Y] [M] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 18 avril 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur [Y] [M] à payer à SCI FONCIERE DI 01/2009 la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE SCI FONCIERE DI 01/2009 de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE