N° RG : N° RG 17/10319 – N° Portalis DBX6-W-B7B-RXFL

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

30F

N° RG : N° RG 17/10319 – N° Portalis DBX6-W-B7B-RXFL

AFFAIRE :

[K] [Z]

C/

S.A.R.L. CHRISTOPHE FAYANT

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

l’AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN

M^e Ingrid THOMAS

la SELARL VÉRONIQUE VOUIN

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 02 OCTOBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Jean-Noël SCHMIDT, Vice Président,

Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,,

Madame Isabelle SANCHEZ Greffier, lors des débats et Monsieur Lionel GARNIER Cadre Greffier lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Juin 2025,

Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [Z]

né le 24 Juin 1947 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par Maître Véronique VOUIN de la SELARL VÉRONIQUE VOUIN, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

N° RG : N° RG 17/10319 – N° Portalis DBX6-W-B7B-RXFL

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. CHRISTOPHE FAYANT RCS Bordeaux 504 020 900

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Jean FOIRIEN de l’AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, M^e Ingrid THOMAS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant

******

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 29 janvier 1999, renouvelé par acte du 30 janvier 2008, Monsieur [Z] a donné à bail à la société DELI PATE, pour une durée de neuf ans, des locaux commerciaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] (33). Les locaux sont désignés comme comprenant un local commercial et des bureaux de 260 m² environ au rez-de-chaussée et 80 m² environ à l’étage, ainsi qu’un terrain autour.

Le fonds de commerce de la société DELI PATE a été cédé à la SARL AU BON GOUT DU PAIN en 2011. La SARL AU BON GOUT DU PAIN a fait l’objet d’une liquidation judiciaire. Le fonds de commerce a été cédé le 31 janvier 2014 à la SARL CHRISTOPHE FAYANT.

La SARL CHRISTOPHE FAYANT a mis son fonds de commerce en location-gérance et l’a confié à la SARL EYSES le 1er juin 2016 pour une durée initiale de deux ans, qui s’est poursuivie au-delà ce de délai.

Le 8 décembre 2016, la SARL CHRISTOPHE FAYANT a formé une demande de renouvellement du bail.

Le 23 février 2017, Monsieur [Z] a notifié son intention de vendre les locaux de façon à permettre à la SARL CHRISTOPHE FAYANT de faire usage de son droit de préemption.

Puis, Monsieur [Z] a notifié le 7 mars 2017 son refus de renouvellement du bail avec offre de paiement de l’indemnité d’éviction au motif d’une opération d’aménagement urbain incluant d’autres terrains limitrophes.

Le 22 mars 2017, la SARL CHRISTOPHE FAYANT a signifié son acceptation de l’offre de vente et son intention de recourir à un prêt bancaire pour financer l’acquisition des locaux.

Des difficultés ont été soulevées par les parties sur l’étendue des droits et biens immobiliers devant être cédés.

Le 28 juillet 2017, une sommation de comparaître le 4 août 2017 a été délivrée par le notaire de Monsieur [Z] à la SARL CHRISTOPHE FAYANT qui ne s’est pas présentée afin de régulariser l’acte d’acquisition de l’immeuble. Un PV de carence a été dressé par le notaire en raison du défaut de comparaître du locataire ou de l’un de ses représentants.

Par acte délivré le 2 novembre 2017, Monsieur [Z] a fait assigner la SARL CHRISTOPHE FAYANT devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins de voir fixer le montant de l’indemnité d’éviction.

Puis, par acte délivré le 4 janvier 2018, la SARL CHRISTOPHE FAYANT a fait assigner Monsieur [Z] aux fins de voir constater la vente des locaux occupés à la somme de 500 000 euros.

Eu égard à l’objet connexe des deux affaires, une jonction d’instance a été ordonnée.

Monsieur [Z] a saisi le juge de la mise en état par des conclusions incidentes le 4 décembre 2018 afin qu’un expert soit désigné pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 27 mars 2018, le juge de la mise en a rejeté la demande d’expertise de Monsieur [Z].

Par un jugement mixte du 14 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a débouté la SARL CHRISTOPHE FAYANT de sa demande de réalisation de la vente et a fait droit à la demande d’expertise de Monsieur [Z] par la désignation de Monsieur [X] en qualité d’expert judiciaire afin de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction.

Monsieur [X] a rendu son rapport d’expertise judiciaire le 30 avril 2024.

La clôture est intervenue le 21 mai 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

La veille de la clôture, la SARL CHRISTOPHE FAYANT a transmis des conclusions récapitulatives « actualisant » ses demandes chiffrées.

Le 19 juin 2025, soit la date de l’audience de plaidoirie, monsieur [Z] a notifié des conclusions tendant à demander, au vu de l’actualisation des demandes, une nouvelle expertise judiciaire ou à défaut un complément d’expertise judiciaire.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 octobre 2024, soit avant l’ordonnance de clôture, Monsieur [Z] sollicite du tribunal de :

fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 120 000 euros,

condamner la SARL CHRISTOPHE FAYANT à verser à lui verser la somme de 21 749,79 euros au titre de la taxe foncière impayée depuis 2018,

la condamner à lui verser la somme de 63 337,17 euros au titre de l’indemnité d’occupation impayée depuis novembre 2022,

— dire que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction dû par Monsieur [Z] et les montants dus par la SARL CHRISTOPHE FAYANT au titre de la taxe foncière et de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit,

— condamner la SARL CHRISTOPHE FAYANT à verser la somme de 20 277,38 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que de la condamner aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande sur le montant de l’indemnité d’éviction, Monsieur [Z] retient, au visa des articles L145-14 et L145-18 du code de commerce, que la valeur de 240 500 euros au titre de l’indemnité principale retenue par l’expert ne peut être retenue par le tribunal au motif qu’alors que la jurisprudence considère que la consistance du fonds doit être prise à la date d’effet du congé, soit ici le 7 mars 2017, l’expert s’est basé sur le chiffre d’affaires de l’année 2022 pour calculer l’indemnité d’éviction, que le locataire a quitté les locaux le 28 novembre 2022, sans en avertir le bailleur et fait l’acquisition d’un fonds de commerce de boulangerie, ce dont l’expert n’a pas tenu compte, que l’activité de boulangerie, objet du contrat de bail, ne représente que 10% du chiffre d’affaires ; or l’indemnité doit être calculée en ne considérant que les activités autorisées par le bail ; que la surface prise en compte dans le calcul de l’indemnité d’éviction comprend la surface du local d’habitation, lequel doit en être exclu.

Il critique le preneur qui n’explique pas comment son chiffre d’affaires ne cesse d’augmenter sans pour autant permettre la rémunération de ses gérants ; il estime que la société preneuse n’est pas fondée à demander une indemnité d’éviction autre que symbolique car elle a refusé son offre de relogement, de sorte qu’elle n’a pas subi véritablement de préjudice. Le bailleur reproche également à l’expert de ne pas avoir tenu compte du fait que le local était donné en location-gérance ni du montant annuel perçu à ce titre qui correspond au montant estimé de la valeur du fonds (52 800 euros) ; il en déduit qu’après correction, l’indemnité d’éviction ne saurait dépasser 150 000 euros en prenant en compte les usages de la profession. Il se réfère à la note de monsieur [L] à l’expert judiciaire considérant que seul un montant moyen maximum de chiffre d’affaires de 287 827 euros doit être retenu, auquel doit être appliqué un taux de 55% compte tenu de la faible rentabilité du fonds, non de 70% comme retenu par l’expert judiciaire.

Il ne critique pas l’usage de la méthode d’évaluation à partir de la rentabilité (EBE) à titre de recoupement mais considère qu’il y a lieu de corriger tant les chiffres retenus que le coefficient et suggère de se référer aux chiffres de son expert amiable, monsieur [L] (coefficient de 5 au lieu de 6 et EBE de 25 383 euros au lieu de 37 000 euros).

Pour le calcul théorique de la valeur du droit au bail, il estime qu’elle doit être fixée à 40 000 euros non à 48 000 euros, avec un coefficient de 5, non de 6.

En ce qui concerne les indemnités accessoires, il estime qu’aucune indemnité n’est due au titre de l’indemnité de remploi, qu’aucun frais de déménagement n’est justifié, qu’aucun trouble commercial n’est démontré, alors que l’exploitation du fonds s’est poursuivie normalement avec la location-gérance. En ce qui concerne l’indemnité de double loyer, il la conteste au motif que l’acquisition d’un nouveau local depuis novembre 2022 est un choix dont elle doit assumer les conséquences, que le bailleur ne saurait supporter. Il conteste toute perte de stock indemnisable, de même s’agissant des travaux et aménagements non amortis, et des frais de licenciement du personnel. Il rejette également la demande de fixer l’indemnité d’occupation à 22 500 euros/an en raison de la location gérance. Il réclame à titre reconventionnel le paiement de la taxe foncière due entre 2018 et 2022 et celui de l’indemnité d’occupation depuis novembre 2022, le locataire ne l’ayant pas prévenu de son départ.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 4 juillet 2024, la SARL CHRISTOPHE FAYANT demande au tribunal de :

débouter Monsieur [Z] de l’ensemble de ses demandes, le condamner à lui verser :

— la somme de 387 844 euros au titre de l’indemnité principale en application de la méthode du barème,

— la somme de 38 784 euros au titre du préjudice de remploi,

— la somme de 20 000 euros au titre du trouble commercial ;

— la somme de 49 434 euros au titre de l’indemnité du double loyer ;

— la somme de 53 610,82 euros au titre de l’indemnité de déménagement.

Condamner Monsieur [Z] à verser la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que de la condamner aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Ingrid THOMAS eu égard à l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande relative à l’indemnité principale d’éviction, la SARL CHRISTOPHE FAYANT fait valoir que dès lors que le droit au bail est d’une valeur bien inférieure à celle du fonds de commerce, l’expert a à juste titre écarté cette valeur du droit au bail de sorte que les critiques formulées à l’encontre du calcul du droit au bail doivent être écartées.

Elle estime que puisque le bailleur n’a pas été en mesure de lui proposer un local équivalent à proximité, l’indemnité d’éviction doit être une indemnité de perte de fonds, non de transfert. Elle conteste à cet égard les allégations du bailleur, et l’attestation produite par lui, selon laquelle un local de remplacement lui aurait été proposé. Elle est d’accord avec la démarche de l’expert qui a valorisé l’indemnité principale au regard des chiffres d’affaires réalisés et que les données comptables qui lui ont été communiquées montrent une nette augmentation de ce chiffre d’affaires entre le 1er mai 2017 et le 30 avril 2023 et c’est bien sur la base de sa comptabilité que l’expert a retenu un chiffre d’affaires de 370 000 euros (hors CA 2024 non connu par lui, les comptes 2023/24 étant en train d’être définitivement arrêtés par l’expert comptable, ce qui attestera d’une augmentation significative du chiffre d’affaires de l’ordre de 17%) pour calculer l’indemnité d’éviction. Elle fait valoir que contrairement à ce que soutient le bailleur, est autorisée dans le local l’exploitation d’un fonds de boulangerie industrielle et toute activité connexe ou complémentaire, ce qui englobe l’activité de sandwicherie/snacking de sorte que c’est tout le chiffre d’affaires qui doit être pris comme référence, ainsi que l’a retenu l’expert.

Elle conteste toutefois le taux de 70% appliqué par l’expert, sans que ce taux n’ait été explicité. Elle considère qu’un taux minimum de 100% devrait être retenu au regard de la faible concurrence, de l’évolution significative du chiffre d’affaires, du bon emplacement du local, de l’existence d’un logement rattaché au local commercial, des conditions d’exploitation du fonds, celui-ci étant fermé les week-end et 5 semaines par an, et des usages de la profession. Elle demande également au tribunal de ne pas appliquer la méthode d’estimation par l’EBE qui lui est défavorable et qui n’est retenue par les tribunaux qu’exceptionnellement. Elle ajoute que le cumul des deux méthodes amène également à intégrer la notion de rentabilité deux fois dans le calcul de l’indemnité d’éviction. Elle rappelle que les usages fixant la valeur d’un fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie varient entre 95 et 130% du chiffre d’affaires HT. Elle demande en outre de ne retenir que le dernier chiffre d’affaires connu comme l’a fait l’expert, qu’elle a actualisé, non la moyenne des 3 derniers chiffres d’affaires annuels, demande qu’elle formule néanmoins à titre accessoire.

Sur les indemnités accessoires, elle retient pour l’indemnité de remploi le calcul fait par l’expert judiciaire, correspondant aux usages, soit 10 % de l’indemnité principale.

Sur l’indemnité pour trouble commercial, la SARL CHRISTOPHE FAYANT souligne que l’expert judiciaire a validé le principe de cette indemnité et fait valoir que le bailleur a refusé le renouvellement du bail juste après l’acquisition du fonds, alors qu’il a avait donné son accord de principe, que la dénonciation du bail l’a empêché d’investir pour développer l’activité, que le temps consacré pour la réparation de son préjudice a été au détriment du développement de son activité, et que l’exploitation du fonds constituait un projet familial de monsieur [W], gérant, qui a dû vendre sa maison pour le rachat du droit au bail, le local comprenant un logement.

Sur l’indemnité de double loyer, elle souligne que l’expert valide son principe même si non évaluée. Sa démarche de trouver un nouveau local résulte de son éviction et rappelle qu’en raison de la longueur de la procédure elle a fini par céder le nouveau local ne pouvant plus en assumer le coût.

La SARL CHRISTOPHE FAYANT retient aussi du rapport de l’expert judiciaire l’octroi d’une indemnité de déménagement sur devis et que s’il ne l’a pas évaluée, elle produit quant à elle deux devis.

Concernant l’indemnité d’occupation, elle demande que le tribunal suive la proposition de l’expert d’appliquer un abattement pour précarité de 15%.

Elle conteste de manière générale la pertinence des élément retenus par l’expert [L], non contradictoires et que ceux-ci ne peuvent remettre en cause les éléments retenus par l’expert judiciaire.

A l’argument opposé quant aux incohérences entre l’augmentation du chiffre d’affaires et l’absence de rémunération du gérant, elle souligne que cela n’entre pas en compte dans l’évaluation de l’indemnité d’éviction.

S’agissant de la location gérance, elle souligne que la jurisprudence rappelle que pour les fonds exploités en location gérance, l’indemnité d’éviction est calculée sur la base du chiffre d’affaires réalisé par le locataire gérant.

La SARL CHRISTOPHE FAYANT conteste enfin avoir quitté les lieux en l’absence du paiement de l’indemnité d’éviction.

La SARL CHRISTOPHE FAYANT soutient de surcroît, en réponse à la demande de compensation de Monsieur [Z], que l’arriéré de loyer court à partir du mois de février 2023, les loyers de décembre 2022 et janvier 2023 ayant été réglés et souligne que le litige avec son bailleur l’a placée en difficulté financière.

Elle demande enfin que le bailleur supporte les dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est référé aux conclusions mentionnées ci-avant en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de rabat de clôture

En application de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.

Selon l’article 16 du code de procédure civile: “ Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction./Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement./Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.”

En l’espèce, le conseil de monsieur [Z] demande, par conclusions notifiées par RPVA le 19 juin 2025, soit le jour de l’audience de plaidoiries, le rabat de l’ordonnance de clôture afin que le tribunal tienne compte de ses dernières conclusions du même jour, par lesquelles il demande de nouvelles mesures d’instruction (complément d’expertise ou nouvelle expertise).

Il convient de rappeler que l’ordonnance de clôture est intervenue le 21 mai 2025, soit près d’un mois avant le dépôt de ces conclusions. S’il soutient que ces conclusions sont la réplique nécessaire aux conclusions déposées par la SARL CHRISTOPHE FAYANT le 20 mai 2025, force est de constater qu’aucun message RPVA n’a été adressé immédiatement à la suite du dépôt de ces conclusions sollicitant le report de l’ordonnance de clôture annoncée pour le 21 mai, afin de pouvoir répondre. De plus, le conseil de monsieur [Z] se borne à demander le rabat de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries, sans demander, à titre alternatif, d’écarter les dernières conclusions adverses qu’il juge tardives, plaçant le tribunal devant le fait accompli. Ces conclusions, ainsi que les nouvelles pièces annexées, seront en conséquence déclarées irrecevables.

Force est également de constater que les dernières conclusions de la SARL CHRISTOPHE FAYANT notifiées la veille de la clôture sont également tardives. En effet, s’il est soutenu qu’elles ont pour objet « d’actualiser » les demandes figurant dans les dernières conclusions notifiées le 4 juillet 2024, pour tenir compte du chiffre d’affaires de l’exercice 2023/2024, il doit être relevé que l’expert-comptable a transmis ces données dès le mois d’octobre 2024 (pièce 17). Il est donc déloyal d’avoir intégré les données chiffrées dans les dernières conclusions notifiées la veille de la clôture, soit 7 mois après avoir eu connaissance de ces informations, plaçant la partie adverse en difficulté pour répondre utilement avant la clôture. Aussi, en application de l’article 16 du code de procédure civile, qui impose au tribunal de faire respecter le contradictoire, ces dernières conclusions seront écartées des débats ainsi que les nouvelles pièces annexées.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de rabat de clôture, et de déclarer irrecevables les conclusions du 19 juin 2025 de monsieur [Z] et d’écarter les dernières conclusions récapitulatives de la SARL CHRISTOPHE FAYANT communiquées tardivement.

Sur l’indemnité d’éviction:

1.1 Sur l’indemnité principale

En vertu de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Cet article emporte ainsi présomption de ce que le refus de renouvellement entraîne la disparition du fonds, de sorte que le preneur évincé est fondé à solliciter une indemnité d’éviction principale de remplacement qui doit être égale à la valeur marchande du fonds de commerce disparu incluant la valeur du droit au bail afin de permettre au locataire évincé d’acquérir un fonds présentant une valeur identique, l’indemnité principale devant alors être égale à la somme la plus élevée des deux valeurs ( fonds et droit au bail).

La présomption de l’article L.145-14 précité peut être combattue par le bailleur, à qui incombe alors la charge de prouver que l’ éviction n’entraîne pas la disparition du fonds de commerce, que celui-ci peut se réinstaller sans avoir à acheter ou à créer un nouveau fonds, en transférant le fonds exploité dans de nouveaux locaux aux caractéristiques comparables et sans perte significative de clientèle. Dans ce cas, le bailleur n’est tenu qu’au paiement des sommes nécessaires au déplacement du fonds existant, étant rappelé que l’ indemnité d’éviction qui est une compensation financière du préjudice causé par le défaut de renouvellement, doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le preneur a été évincé, s’agissant d’un élément d’actif du fonds de commerce que le preneur ne peut plus céder du fait de son éviction.

Si le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale est dite de « remplacement », alors qu’elle est dite de « déplacement » ou de « transfert » lorsque le fonds peut être réinstallé.

La valeur marchande du fonds est déterminée selon les usages de la profession, le fonds devant être évalué dans sa consistance à la date d’effet du congé et le préjudice résultant de sa perte devant l’être à la date la plus proche possible du départ du locataire.

Il appartient à celui qui réclame le paiement de l’indemnité d’ éviction de justifier du montant des sommes réclamées à ce titre.

Sur la consistence du fonds de commerce à la date du congé:

Le congé avec refus de renouvellement a été délivré le 7 mars 2017. A cette date, selon les dispositions du bail commercial du 29 janvier 1999, renouvelé le 30 janvier 2008, l’activité exploitée dans les locaux donnés à bail était une activité de “boulangerie industrielle”. Il précise que le locataire peut exercer dans les lieux loués “toutes activités de l’objet social du preneur, savoir la boulangerie industrielle et toutes activités connexes ou complémentaires qui soient compatibles avec les lieux, leur environnement et tout règlemement en vigueur ou à venir”. Dès lors que l’activité de sandwicherie, dont l’expert a souligné qu’elle représentait 90% du chiffre d’affaires, n’est pas incompatible avec la destination du fonds, le chiffre d’affaires qu’elle génère peut être pris en consideration.

Sur l’évaluation;

Ainsi que cela a été rappelé plus haut, la perte du fonds de commerce du fait du refus du renouvellement est présumée.

S’il est soutenu qu’un local de remplacement a été proposé, et refusé, force est de constater, d’une part, qu’il ressort de l’attestation produite par le bailleur (piece 19) que cette proposition a été faite non pas par le bailleur mais par le maître d’oeuvre architecte du projet d’aménagements de terrains appartenant à monsieur [Z], sis [Adresse 1] et [Adresse 2], que les propositions de délocalisation du commerce ont été faites en décembre 2016, soit avant la signification du congé avec refus de renouvellement, et que cette proposition a été faite directement au locataire-gérant sans informer le locataire.

De plus, il convient de souligner que l’expert amiable mandaté par le bailleur a indiqué dans son rapport que “compte tenu des dires concordants des parties sur l’absence de local de remplacement, cette option de déplacement du fonds de commerce ne sera pas étudiée ici”. Il en va de même pour l’expert judiciaire qui a indiqué que l’hypothèse de transfert de fonds n’a pas été étudiée “dans la mesure ou (il n’a) pas été sollicité par les parties sur ce point”.

Il s’ensuit qu’à défaut pour le bailleur d’avoir valablement proposé un local de remplacement, l’indemnité d’éviction sera évaluée sur la base d’une perte de fonds de commerce.

Contrairement à ce que soutient le bailleur, si la consistance du fonds doit être “figée” à la date du congé, son évaluation ne peut se faire à cette date ; elle doit être faite au plus près de la remise des clés, ici le 31 janvier 2025 selon courier produit en pièce 29 du bailleur, de sorte que le chiffre d’affaires de 2017 n’avait pas à être pris en compte par l’expert, car trop éloigné de la date du départ effectif.

De plus, il n’avait pas davantage à prendre en compte le fait que la SARL Christophe FAILLANT, à supposer que cela soit démontré, ait quitté les lieux le 28 novembre 2022 et fait l’acquisition d’un autre fonds de commerce à [Localité 8] (64) alors que le fonds loué était toujours exploité en location-gérance.

Dans ses remarques générales sur l’activité, l’expert judiciaire a souligné que le chiffre d’affaires est en progression sur les dernières années et qu’il s’établit au bilan de 2023 à environ 380 000 euros HT par an, en nette progression. Il a souligné ne pas tenir compte des chiffres d’affaires réalisés pendant la période Covid, non significatifs et ne retenir que les chiffres de l’année 2022, ceux, certifiés, de l’année 2023 ne lui ayant pas été communiqués.

Ils ont toutefois été versés aux débats de sorte que le tribunal en tiendra compte ; ils correspondent globalement à ceux qui ont été retenus par l’expert (9739 euros pour l’EBE, l’expert ayant retenu 9700 euros; et 18 445 euros pour le résultat, l’expert ayant retenu 18000 euros). Outre la location gérance de 36 427 euros en 2023 (l’expert ayant retenu 36 430 euros). Il a retenu que la rémunétration des deux gérants était particulièrement faible voire symbolique, ce qui l’a conduit à évaluer la valeur du fonds de commerce avec prudence, et à doubler la méthode des barèmes par la méthode par la rentabilité permettant de mieux apprécier la valeur du fonds.

Il y a lieu de souligner que monsieur [Z] ne remet pas en cause la régularité de la location-gérance.

C’est donc le chiffre d’affaires du locataire gérant dont il doit être tenu compte pour determiner le montant de l’indemnité d’éviction, non de la redevance versée au titre de la location-gérance, qui n’est pas révélatrice de la valeur du fonds de commerce.

Pour determiner la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession, l’expert a d’abord procédé à une estimation à partir des barèmes professionnels, réalisée sur la base d’un certain pourcentage du chiffre d’affaires annuel. Il indique que les divers barèmes utilisés par les professionnels ou les sites spécialisés et les juridictions varient entre 50 et 140% du CA HT annuel, sans pour autant effectuer une recherche sur les données locales relatives à des cessions de fonds de commerce de boulangerie patisserie.

Il ajoute que pour corriger cette latitude d’appréciation, il est possible d’appliquer des coefficients pour tenir compte d’un critère d’appréciation (positif: +2, normal: +1 ; négatif: 0).

Selon les descriptions faites par l’expert, le local loué possède un terrain assez vaste qui est aménagé en aire de stationnement pouvant accueillir plus de 10 véhicules, ce qui constitue à l’évidence un atout. Le local comprend également un logement à l’étage. La surface totale louée est de 252 m². Le local est situé à [Localité 4], commune à moins de 10km au nord-ouest de [Localité 6]. La [Adresse 2] est un axe connaissant un trafic automobile important. La zone a une vocation de plus en plus commerciale.

En utilisant 10 items évalués sur 20, au vu des éléments de description rappelés plus haut, il arrive à une note de 7/20 pour considerer que le fonds se situe dans la moyenne basse du barème (les éléments positifs étant: évolution du chiffre d’affaires, appreciation de l’emplacement (+4), les éléments normaux étant : qualité de l’enseigne, nom commercial, franchise, qualité des moyens humains, qualité des matériels d’exploitation (+1).

Il explique en outre que l’activité du fonds de commerce étudiée est fragile, avec une rentabilité assez mediocre malgré un bon chiffre d’affaires, ce qu’il ne parvient pas à expliquer ; il ajoute que pour l’appréciation du pourcentage, il faut tenir compte de la situation économique assez dégradée et des conditions de plus en plus difficiles d’accès au crédit pour un éventuel nouvel acquéreur.

Pour une note finale de 7/20, l’expert propose de retenir un taux de 70%, ce qui reste dans la moyenne du barème. A supposer qu’il puisse être appliqué un coefficient de 2 comme le suggère la société CHRISTOPHE FAYANT pour faible concurrence dans le secteur, ce qui n’est pas démontré, cela n’aurait certainement pas pour effet de retenir un taux de 100% du CA HT.

Dès lors, en l’absence de motif pertinent permettant de remettre en cause l’analyse de l’expert, il convient de retenir un taux de 70% du chiffre d’affaires annuel HT, dont la moyenne retenue est de 370 000 euros sur les années 2022 et 2023, soit une valeur du fonds de 259 000 euros.

L’expert a également choisi d’utiliser une methode de recoupement, à savoir l’estimation par l’Excédent brut d’exploitation (EBE), qui a également été utilisée par l’expert amiable du bailleur.

Il n’y a toutefois pas lieu de faire application de cette méthode que n’est pas celle habituellement utilisée pour valoriser un fonds de commerce et qui nécessite une analyse fine et détaillée du compte de charges et d’exploitation qui n’a pas été faite en l’espèce.

Les parties ne contestent pas le fait que la valeur du droit au bail est en toute hypothèse inférieure à la valeur du fonds, l’expert judiciaire, dont les conclusions doivent être approuvées, l’évaluant à la somme de 48.000 euros.

En conséquence, il sera retenu une indemnité d’éviction de 259 000 euros.

1.2. Sur les indemnités accessoires

L’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi doit permettre au locataire évincé de retrouver un fonds de commerce ou un droit au bail de même nature. Elle est généralement fixée à 10% de la valeur de l’indemnité principale. Elle n’est toutefois pas due si le bailleur apporte la preuve que le locataire ne se réinstallera pas.

En l’espèce, il y a lieu de la fixer à la somme de 25 900 euros, correspondant à 10% de la valeur de l’indemnité principale.

L’indemnité pour trouble commercial

Le principe de l’indemnisation du trouble commercial est contesté par le bailleur qui soutient que l’exploitation du fonds de commerce s’est poursuivie avec la location gérance.

Il est toutefois indéniable que le refus de renouvellement du bail commercial place le locataire, et par extension, le locataire-gérant, dans une situation de précarité à l’origine d’un prejudice qui doit être indemnisé.

L’expert a calculé cette indemnité sur la base de 4 mois d’excédent brut d’exploitation. Il n’y a pas lieu de remettre en cause cette évaluation.

L’indemnité au titre du trouble commercial sera fixée à 12 333 euros, étant souligné que les difficultés familiales occasionnées par le défaut de renouvellement du bail du local, comprenant une surface habitable, ne peuvent être indemnisées au titre du trouble commercial.

Sur l’indemnité pour double loyer

Ce poste est généralement admis en cas de déménagement du locataire, tenant compte du fait que pendant la période de réinstallation, le locataire va devoir payer le loyer de l’ancien local et celui du nouveau.

L’expert judiciaire n’a pas valorisé ce poste, le locataire n’ayant pas fait valoir devant lui un quelconque prejudice.

S’il est soutenu que la SARL Cristophe FAYANT a subi un prejudice de double loyer au motif qu’elle a été contrainte de rechercher un nouvel endroit où s’établir et que tel a été le cas à compter du mois de novembre 2022, date à laquelle elle a acquis un nouveau fonds de commerce de boulangerie à [Localité 8] (64), force est de rappeler qu’elle a continué à percevoir la redevance de location gérance pour le local litigieux et que le loyer a continué a être acquitté auprès du bailleur directement par le locataire-gérant, en exécution du contrat de sous-location gérance (pièce 18 du défendeur). Si tel n’a pas été le cas, il n’est pas démontré que le locataire gérant ne lui a pas remboursé ces loyers.Aucun prejudice de double loyer n’est donc démontré.

Cette demande sera rejetée.

Sur l’indemnité de déménagement

Il est incontestable que le refus de renouvellement a constraint la SARL CHRISTOPHE FAYANT à déménager, en ce compris le local d’habitation. Il sera toutefois souligné que les clés ont été remises le 31 janvier 2025 et que seuls des devis sont produits aux débats (pieces 25 et 26) ; il aurait tout à fait été loisible aux défedeurs de démontrer qu’ils ont acquitté une facture de ce chef.

Le principe même des frais de déménagement ne pouvant être sérieusement remis en cause, il sera alloué une somme forfaitaire de 2 000 euros.

Sur les demandes reconventionnelles

2.1 Sur la taxe foncière

M. [Z] demande le paiement des taxes foncières dues depuis 2018 qui restent impayées malgré mises en demeure.

La SARL CHRISTOPHE FAYANT ne répond pas sur ce point. Il en est déduit qu’elle ne le conteste pas.

Elle sera en consequence condamnée à verser à monsieur [Z] une somme de 21 749,79 euros au titre de la taxe foncière restant impayée depuis 2018.

2.2 Sur l’indemnité d’occupation

Les parties ne s’opposent pas sur le montant de l’indemnité d’occupation.

L’expert a évalué cette indemnité d’occupation, faisant le depart entre la partie commerciale et la partie habitation, à 26 475 euros par an, moins un abattement pour précarité de 15%, soit 22 500 euros par an.

Les parties ne contestant pas cette valeur.

Ainsi, il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 22 500 HT par an.

La demande de monsieur [Z] est une demande de condamnation à la somme de 63 337,17 euros pour les “loyers” impayés depuis novembre 2022. Mais à compter de la date d’effet du congé, il ne s’agit plus de loyers mais d’une indemnité d’occupation. Quoiqu’il en soit la SARL FAYANT justifie avoir versé des sommes en contre partie de l’occupation jusqu’au mois de janvier 2023 inclus.

La SARL CHRISTOPHE FAYANT sera ainsi condamnée à verser une indemnité d’occupation annuelle de 22 500 euros HT (soit 1 875 euros par mois, HT) à compter du 1er février 2023, jusqu’au 31 janvier 2025, date de liberation effective des lieux, soit, pour 24 mois, une somme totale de 45 000 euros.

Sur la demande de compensation des créances

Les parties ayant des créances réciproques, la compensation des créances sera ordonnée.

Sur les frais du procès

— Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le bailleur et le preneur seront condamnés à supporter chacun pour moitié les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

— Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.[…]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

au paiement des dépens.

Les dépens étant partagés, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

— Exécution provisoire

La SARL Christophe FAYANT ayant quitté les lieux, l’excution provisoire n’est pas incompatible avec l’affaire, de sorte qu’elle sera ordonnée, en application de l’article 514 du code de procedure civile, dans sa redaction applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

DECLARE IRRECEVABLES les conclusions notifiées par RPVA le 19 juin 2025 par monsieur [Z], ainsi que les nouvelles pièces,

ECARTE des débats les conclusions notifiées par RPVA le 20 mai 2025 par la SARL CHRISTOPHE FAYANT, ainsi que les nouvelles pièces,

CONDAMNE Monsieur [K] [Z], à payer à la SARL CHRISTOPHE FAYANT les sommes suivantes :

259 000 euros au titre de l’indemnité d’éviction, 25 900 euros au titre de l’indemnité de remploi, 12 333 euros au titre du trouble commercial, 2 000 euros au titre du déménagement,

REJETTE l’indemnité pour trouble commercial,

CONDAMNE la SARL CHRISTOPHE FAYANT au paiement des sommes suivantes:

21 749,79 euros au titre de la taxe foncière impayée depuis 2018,45 000 euros HT/HC au titre de l’indemnité d’occupation due entre le 1er février 2023 et le 1er février 2025,ORDONNE la compensation des créances,

CONDAMNE monsieur [K] [Z] et la SARL CHRISTOPHE FAYANT à supporter chacun pour moitié les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

REJETTE les demandes de monsieur [K] [Z] et de la SARL CHRISTOPHE FAYANT au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE l’exécution provisoire.

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Monsieur Lionel GARNIER, Cadre Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT