TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 21 Mars 2025

N° RG 24/05989 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LEUV

Jugement du 21 Mars 2025

N° : 25/264

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[N] [H]

[W] [G] [O] épouse [H]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e LEMONNIER

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 21 Mars 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 10 Janvier 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 21 Mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Claire STREHAIANO, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

M. [N] [H]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Mme [W] [G] [O] épouse [H]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 17 août 2023, Monsieur [C] [X] a donné à bail à usage d’habitation principale à Monsieur [N] [H] et Madame [W] [O] épouse [H] un logement situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 1.300 euros outre les charges locative provisionnelles, avec clause de révision du montant du loyer selon l’indexation en vigueur.

Un contrat de cautionnement a été conclu le 16 août 2023 entre Monsieur [C] [X], bailleur et la SASU Action Logement Services ce contrat étant signé dans le cadre du dispositif de garantie Visale.

Dans le cadre de cette garantie Visale et aux termes de la convention Etat-UESL du 24 Décembre 2015, la caution qui désintéresse le bailleur recueille de celui-ci tous les droits que ce dernier possède à l’encontre de son locataire avant la mise en jeu de la caution. La subrogation permet d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur.

Suite à des impayés de loyers, Monsieur [X] a reçu paiement des sommes impayées par la SASU Action Logement Services, laquelle peut dès lors agir en son nom et pour son compte au titre du dispositif de cautionnement Visale Action Logement dans tous les droits et actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges du bailleur, afin que soient recouvrées les sommes dues au titre du dispositif de cautionnement Visale Action Logement.

Par courrier du 25 octobre 2023, Action Logement Services a informé Monsieur et Madame [H] que son baillereur avait mis en jeu la garantie Visale et a déclaré les impayés de loyers à hauteur de 2.600,00 euros auprès d’Action Logement Services.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier de justice en date du 16 février 2024, la SASU Action Logement Services, en sa qualité de subrogée dans les droits du bailleur, a fait délivrer à Monsieur et Madame [H] un commandement de payer la somme en principal de 4.620,00 euros correspondant aux loyers restés impayés par la locataire au jour du commandement de payer, échéance de février 2024 non incluse. Ce commandement, régulièrement dénoncé à la CCAPEX, visait la clause résolutoire pour le non-règlement des loyers et rappelait les textes applicables.

La SASU Action Logement Services, a, par acte d’huissier du 25 juillet 2024, régulièrement notifié à la Préfecture d’Ille et Vilaine, fait assigner Monsieur et Madame [N] et [W] [H] en constatation de la résiliation du bail les liant et à titre subsidiaire en prononcé de la résiliation du bail aux torts et griefs des locataires, expulsion des lieux précités avec au besoin assistance de la force publique et ce, pour défaut de paiement des loyers et charges y afférents.

La SASU Action Logement Services sollicite également leur condamnation à lui payer:- la somme de 6.820,00 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 février 2024 sur la somme de 4.620,00 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— les indemnités d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, dès lors que ces indemnités d’occupation seront justifiées par une quittance subrogative,

— la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens, y compris les frais du commandement de payer.

La SASU Action Logement Services a demandé qu’il soit dit qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 Janvier 2025.

La SASU Action Logement Services, représenté par Maître LEMONNIER, substitué par Maître STREHAIANO, a maintenu ses demandes et déposé ses pièces.

Monsieur et Madame [H] n’ont pas comparu, bien que régulièrement cités à leur personne. Par conséquent, il sera statué par jugement réputé contradictoire, s’agissant d’une affaire susceptible d’appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail :

1.1 Sur la recevabilité de la demande :

La SASU Action Logement Services justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

1.2 Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles quencadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du contrat.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, il résulte des pièces remises que les parties au contrat de bail sont liées par un bail écrit dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers, provisions sur charges et charges et en cas de non justification d’un contrat d’assurance locative.

En application des dispositions des articles 1346 et suivants du code civil, de l’article 121-12 du code des assurances et de la convention Etat-UESL du 24 Décembre 2015, la SASU Action Logement Services se trouve subrogée dans les droits du bailleur, Monsieur [X], auquel la SASU Action Logement Services justifie avoir réglé une somme de 7.800,00 euros au titre du dispositif de cautionnement Visale, une quittance subrogative étant intervenue le 24 Juin 2024 entre Monsieur [X] et la SASU Action Logement Services, et ce au titre des loyers restés impayés au 24 juin 2024 échéance de juin 2024 incluse.

Suite à la délivrance du commandement du 16 février 2024, il n’a pas été procédé au règlement de la dette locative dans le délai de deux mois. Par conséquent, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à la date du 17 avril 2024.

Il convient en conséquence d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SASU Action Logement Services à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux, et hors période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative :

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SASU Action Logement Services verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 janvier 2025, Monsieur et Madame [H] lui devaient la somme de 13.320,00 euros au titre des loyers impayés, échéance de janvier 2025 non comprise, montant réglé au bailleur.

Monsieur et Madame [H] n’ayant pas comparu, ils n’apportent, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant.

Ils seront condamnés solidairement à payer cette somme à la SASU Action Logement Services, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de condamner solidairement Monsieur et Madame [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, provision sur charges comprise, révisable dans les termes termes que la révision du loyer prévues au contrat de bail.

En cas de contestation, son montant s’élève à la somme de 1.300 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisé à compter du 3 janvier 2025, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Par application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens resteront à la charge de Monsieur [N] [H] et Madame [W] [O] épouse [H], en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité et la situation économique de Monsieur [N] [H] et Madame [W] [O] épouse [H], qui ne parviennent plus à s’acquitter de leur charge de loyer depuis de nombreux mois, justifient de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les circonstances de ce dossier, et notamment l’importance de la dette locative rapportée à la date de début du bail, justifient que ne soit pas écartée l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Par Ces Motifs :

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE à la date du 17 avril 2024 la résiliation du bail conclu 17 août 2023 entre Monsieur [C] [X] d’une part, et Monsieur [N] [H] et Madame [W] [O] épouse [H] d’autre part, concernant un logement situé [Adresse 5] ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [N] [H] et Madame [W] [O] épouse [H], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à Monsieur [N] [H] et Madame [W] [O] épouse [H] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés [Adresse 5], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous les occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [H] et Madame [W] [O] épouse [H] à payer à la SASU Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, la somme de 13.320,00 euros (treize mille trois cent vingt euros) au titre de leur dette locative arrêtée au 3 janvier 2025, échéance de janvier 2025 non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [H] et Madame [W] [O] épouse [H] à payer à la SASU Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, provision sur charges comprise, révisable dans les mêmes termes que la révision du loyer prévue au contrat de bail, soit la somme actualisée de 1.300 euros (mille trois cents euros)

DIT que cette indemnité d’occupation qui se substitue au loyer à compter du 3 janvier 2025 est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs au bailleur ou à son représentant ;

DÉBOUTE la SASU Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SASU Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, de ses plus amples demandes ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [H] et Madame [W] [O] épouse [H] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Ainsi rendu les jour, mois et an susdits.

La greffière La juge des contentieux de la protection