N° RG 23/03696 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XVX2

INCIDENT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5EME CHAMBRE CIVILE

30A

N° RG 23/03696 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XVX2

Minute n° 2025/00

AFFAIRE :

S.C.I. MAÏTÉ

C/

S.A.S. PHYSIOTAL

Grosse Délivrée

le :

à

Avocats :

la SELARL BARDET & ASSOCIES

M^e Jennifer POUJARDIEU

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

Le DIX HUIT FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Juge de la Mise en Etat de la 5EME CHAMBRE CIVILE,

Greffier, lors des débats et du prononcé :

Isabelle SANCHEZ

DÉBATS

A l’audience d’incident du 21 janvier 2025

Vu la procédure entre :

DEMANDEUR AU FOND

DEFENDEUR A L’INCIDENT

S.C.I. MAÏTÉ

18 rue de la Fontaine

33720 LANDIRAS

représentée par M^e Jennifer POUJARDIEU, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR AU FOND

DEMANDEUR A L’INCIDENT

S.A.S. PHYSIOTAL

8 Rue Saint Martin

33430 BAZAS

représentée par Maître Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 1er mars 2018, la SCI MAITE a donné à bail dérogatoire pour une durée de 24 mois à la SAS PHYSIOTAL des locaux à usage commercial situé 8 rue Saint Martin à BAZAS (33430), moyennant un loyer annuel de 5 760 euros HT.

Monsieur [V] [Y] s’est porté caution solidaire de la SAS PHYSIOTAL par acte du même jour.

A l’issue du bail dérogatoire, les parties ont conclu un bail commercial le 11 janvier 2017 portant sur les mêmes locaux, pour un loyer annuel de 6000 euros HT.

Par acte extrajudiciaire du 25 novembre 2022, la SCI MAITE a fait délivrer un commandement de payer à la SAS PHYSIOTAL, dénoncé à la caution

Par courrier électronique du 2 janvier 2023, la SAS PHYSIOTAL a indiqué à la SCI MAITE avoir libéré les locaux.

Faisant valoir la persistance de loyers impayés, la SCI MAITE a, par acte extrajudiciaire du 25 avril 2023, fait assigner la SAS PHYSIOTAL et monsieur [Y] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir notamment prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de la SAS PHYSIOTAL, la condamner solidairement avec monsieur [Y] à lui verser l’intégralité des loyers impayés outre des intérêts de retard ainsi que de la condamner, sous astreinte, à procéder au transfert de son siège social.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 novembre 2024, la SAS PHYSIOTAL a saisi le juge de la mise en état d’une demande tendant à voir ordonner une expertise judiciaire.

EXPOSE DES MOYENS ET PRENTIONS DES PARTIES A L’INCIDENT

Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 novembre 2024, la SAS PHYSIOTAL et monsieur [Y] demandent au juge de la mise en état d’ordonner une mesure d’expertise, de débouter la SCI MAITE de l’ensemble de ses demandes ainsi que de réserver les dépens et les frais dus au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur demande visant à voir ordonner une expertise judiciaire sur le fondement des articles 143, 232 et 789 du code de procédure civile, la SAS PHYSIOTAL et monsieur [Y] font valoir que la SCI MAITE a manqué à son obligation de garantir une jouissance paisible ce qui leur a causé un préjudice. A ce titre, ils soutiennent tout d’abord que la surface du local qui a été mis à leur disposition est inférieure aux 126m² contractuellement prévus puisque l’arrière-salle a fait l’objet de travaux préalablement à l’entrée du locataire dans les lieux. De surcroît, ils affirment que le local commercial a subi de nombreux dégâts des eaux qui n’ont jamais fait l’objet de quelconques réparations, empêchant l’exploitation du local loué.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 novembre 2024, la SCI MAITE demande au juge de la mise en état de débouter la SAS PHYSIOTAL et monsieur [Y] de l’intégralité de leurs demandes, de les condamner aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI MAITE sollicite le rejet de la demande d’expertise formulée par la SAS PHYSIOTAL et monsieur [Y] sur le fondement de l’article 146 du code de procédure civile au motif que celle-ci est purement dilatoire, n’est d’aucun intérêt pour la solution du litige et ne peut, en tout état de cause, suppléer leur carence dans l’administration de la preuve. A ce titre, elle affirme que ces derniers se contentent de déclarer que l’arrière-salle n’était plus accessible en raison de travaux opérés dans le local, ce qu’elle conteste et dont ils ne précisent au demeurant pas la nature. Elle ajoute que les bailleurs avaient librement visité le local avant la signature du contrat de bail, de sorte qu’ils auraient pu lui en rendre compte bien avant, notamment dans la mesure où ils font valoir l’existence d’une perte d’un delta de 36m², soit un quart de la surface totale, et étant précisé que l’arrière-salle à laquelle ils indiquent ne pas avoir accès comprend les seuls WC et l’unique point d’eau. En tout état de cause, le bailleur soutient que la surface du local ne constitue pas un élément déterminant du consentement du locataire, qui pourrait être invoqué au soutien de l’éventuelle existence d’un vice du consentement, puisque celui-ci n’a formulé aucune observation à ce sujet depuis la prise à bail en 2018. De surcroît, si la SAS PHYSIOTAL et monsieur [Y] sollicitent la mise en œuvre d’une expertise judiciaire aux fins de déterminer la période durant laquelle les conséquences des prétendus dégâts des eaux auraient empêché la locataire de jouir du local, la SCI MAITE souligne qu’ils disposent d’ores et déjà d’éléments sur cette question puisqu’il est indiqué sur la déclaration de dégât des eaux que celui-ci est survenu le 21 novembre 2022. Elle ajoute qu’aucune déclaration de sinistre ou éventuel courrier de réclamation antérieurs à cette date n’est produit aux débats par la locataire qui, au demeurant, s’abstient de décrire les préjudices subis allégués. Enfin, la SCI MAITE fait valoir que, d’une part, les demandeurs à l’incident disposent de suffisamment d’éléments pour chiffrer leur préjudice, dont ils ont d’ores et déjà obtenu réparation par leur assureur les 26 avril et 2 juin 2023, et, d’autre part, que l’expert de l’assurance a lui-même émis les plus vives réserves concernant l’existence d’une perte d’exploitation puisqu’il évoque des « dommages financiers faibles ».

MOTIVATION

Sur la demande d’expertise judiciaire

Selon les dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, “Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :/ 5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ; (…)”

Aux termes de l’article 143 du code de procédure civile : “Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible”

Selon l’article 146 du même code : “Une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. / En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve”.

En l’espèce, la SAS PHYSIOTAL et monsieur [Y] demandent une expertise judiciaire permettant d’établir leurs préjudices tirés d’une part d’une perte de surface d’exploitation, d’autre part de nombreux dégâts des eaux.

En premier lieu, si les demandeurs à l’incident estiment avoir été privés de la jouissance d’une partie du local loué, ce qui pourrait selon eux justifier une réduction du loyer, aucun élément n’est produit pour étayer ces affirmations.

En second lieu, s’ils reprochent au bailleur de n’avoir pris aucune mesure pour mettre fin aux désordres résultant de nombreux dégâts des eaux, force est de constater qu’ils ne produisent, pour étayer leurs allégations, qu’un rapport d’expertise réalisé par l’intermédiaire de leur assureur, la société GAN ASSURANCES, relatif au dégât des eaux survenu le 21 novembre 2022 pour lequel ils ont été partiellement indemnisés et qui précède d’un mois le départ des locaux par le preneur. Cette production justifie l’existence d’un unique dégât des eaux mais pas de dégâts des eaux antérieurs ni d’une inaction du bailleur.

La mesure d’instruction demandée ne pouvant suppléer la carence des parties, la demande doit être rejetée.

Néanmoins, au vu des circonstances du litige, et dans un souci de règlement rapide de la situation dans l’intérêt des deux parties, le preneur ayant déjà quitté les lieux loués, il apparaît pertinent, en application des dispositions de l’article 774-1 du code de procédure civile, de recueillir l’avis des parties sur la mise en œuvre d’une procédure de règlement amiable du litige.

Sur les frais de la procédure d’incident

En application de l’article 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées par application de l’article 700 du code de procédure civile.

DépensEn vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la procédure poursuivant son cours, il convient de réserver les dépens de l’incident, qui suivront le sort de ceux de l’instance au fond.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code du procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, les dépens étant réservés, il convient de débouter les parties de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, susceptible de recours avec le jugement au fond selon les modalités de l’article 795 du code de procédure civile, dans sa rédaction en vigueur au 1er septembre 2024, prononcée par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SAS PHYSIOTAL et monsieur [V] [Y] de leur demande d’expertise judiciaire,

RESERVE les dépens ;

DEBOUTE la SCI MAITE de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

ORDONNE le renvoi du dossier à la mise en état continue du 11 juin 2025 pour conclusions de la SCI MAITE ;

INVITE les parties à faire connaître leur avis sur la mise en œuvre d’une procédure de règlement amiable (ARA) en application de l’article 774-1 du code de procédure civile par message RPVA avant le 15 mars 2025

La présente décision a été signée par Madame Marie WALAYZYC, Juge de la mise en état, et par Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier.

LE GREFFIER, LE JUGE DE LA MISE EN ETAT,