TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

N° RG 25/01407 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3KIJ

Minute : 25/00544

SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [W] [S]

Madame [I] [R]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Septembre 2025

DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par Maître Sandrine MOUNIAPIN, du cabinet de Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [S]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 4]

comparant en personne

Madame [I] [R]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 4]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 04 Juillet 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 4 décembre 2015, l’office public de l’habitat de Seine-Saint-Denis désormais dénommé OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a donné à bail à M. [W] [S] et Mme [I] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial de 554,06 euros outre une provision pour charges locatives.

Suite à des impayés de loyers, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2023 a fait signifier à M. [W] [S] et Mme [I] [R] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 3 383,09 euros au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier que les locaux sont assurés contre les risques locatifs.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la caisse d’allocations familiales par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 24 mai 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 14 mars 2025, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner M. [W] [S] et Mme [I] [R] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 4 juillet 2025, au visa des articles 834 à 835 du code de procédure civile, 7 a), et 24 de la du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de M. [W] [S] et Mme [I] [R] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner solidairement et à titre provisionnel M. [W] [S] et Mme [I] [R] au paiement de la somme de 2 080,25 euros suivant décompte arrêté au terme du mois de janvier 2025 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 3 octobre 2023, date du commandement de payer,

Condamner solidairement et à titre provisionnel M. [W] [S] et Mme [I] [R] à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de février 2025, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,

Les condamner solidairement d’avoir à produire leur assurance locative sous astreinte de 15 euros par jour de retard, commençant à courir 8 jours après la signification de la décision à intervenir,

Condamner solidairement M. [W] [S] et Mme [I] [R] à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement M. [W] [S] et Mme [I] [R] aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer, assignation et voies d’exécution éventuelles.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 25 mars 2025.

A l’audience du 4 juillet 2025, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance actualisant le montant de la dette locative à la somme de 669,66 euros. Il a ajouté que, le paiement du loyer ayant été repris, il était favorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire, qu’un plan prévoyant le versement mensuel de 50 euros avait d’ailleurs déjà été mis en place.

M. [W] [S] et Mme [I] [R], ont comparu en personne. Ils ont indiqué qu’ils ne devaient plus que la somme de 317 euros. Ils ont demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire pendant ces délais.

L’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT s’est engagé à transmettre un décompte actualisé en cours de délibéré avant le 11 juillet 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par courrier électronique adressé au greffe le 11 juillet 2025, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a transmis un décompte arrêté au 30 juin 2025 et mentionnant une dette de 65,04 euros.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT produit, au soutien de sa demande le bail signé le 4 décembre 2015, le commandement de payer délivré le 3 octobre 2023 et un décompte de la créance arrêté au 30 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse mentionnant un solde de 65,04 euros.

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à l’encontre de M. [W] [S] et Mme [I] [R].

En conséquence, il convient de condamner M. [W] [S] et Mme [I] [R] à payer l’OPH SEINE-SAINT DENIS HABITAT la somme provisionnelle de 65,04 euros arrêtée au 30 juin 2025 échéance de juin 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis l’assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. »

En l’espèce, la situation d’impayés a été notifiée à la caisse d’allocations familiales par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 24 mai 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause qui prévoit qu'" à défaut de paiement au terme convenu, de tout ou partie du loyer, d’un montant au moins équivalent à un mois de loyer en principal ou de tout ou partie des charges régulièrement appelées (…) deux mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux et qui, de convention expresse constituera une mise en demeure suffisante, le présent engagement de location, faute de saisine du juge dans les conditions de la loi sera résolu immédiatement et de plein droit à l’initiative de l’Office, sans que ce dernier ait à faire preuve d’aucun préjudice et sans qu’il soit nécessaire de faire prononcer judiciairement la résolution. "

L’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait signifier, le 3 octobre 2023 à M. [W] [S] et Mme [I] [R] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 3 383,09 euros, montant au moins équivalent à un mois de loyer en principal.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 4 décembre 2015 est résilié à la date du 4 décembre 2023.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, M. [W] [S] et Mme [I] [R] proposent de s’acquitter de la dette de façon échelonnée Il ressort des éléments communiqués qu’ils ont repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience et qu’ils ont déjà régler la plus grande partie de la dette. Le bailleur s’est déclaré favorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [W] [S] et Mme [I] [R] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si M. [W] [S] et Mme [I] [R] ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. M. [W] [S] et Mme [I] [R] devront quitter les lieux et à défaut d’exécution volontaire, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans l’hypothèse où M. [W] [S] et Mme [I] [R] ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, ils devront indemniser in solidum le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement, à compter du 4 décembre 2023, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu’à son départ définitif des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise.

Sur la demande visant à voir ordonner la remise de l’attestation d’assurance sous astreinte

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation de justifier de la souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs, la remise de l’attestation d’assurance s’effectuant à la demande du bailleur.

Les locataires ne justifient pas avoir produit l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs, alors que cette production a été sollicitée dans le commandement délivré le 3 octobre 2023 et rappelée par la citation.

En conséquence, il leur sera enjoint, sous astreinte, de produire cette attestation au propriétaire selon les modalités indiquées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [W] [S] et Mme [I] [R], qui succombent, supporteront les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 3 octobre 2023 et de l’assignation du 14 mars 2025. La liste des frais compris dans les dépens de l’article 696 du code de procédure civile est une liste limitative et elle ne comprend pas les frais d’exécution de la décision.

La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais. Dès lors, il n’y a pas lieu de dire que les frais d’exécution de la décision seront compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 50 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 4 décembre 2015 entre l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT et M. [W] [S] et Mme [I] [R], concernant les locaux situés situé [Adresse 7], sont réunies à la date du 4 décembre 2023,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne M. [W] [S] et Mme [I] [R] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme provisionnelle de 65,04 euros arrêtée au 30 juin 2025 échéance de juin 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Déboute l’OPH SEINE-SAINT-DENIS de ses demandes visant à voir condamner les défendeurs solidairement à payer les sommes dues,

Accorde un délai à M. [W] [S] et Mme [I] [R] pour le paiement de cette somme,

Autorise M. [W] [S] et Mme [I] [R] à s’acquitter de la dette en 2 fois, en procédant à 1 versements de 50 euros, et un deuxième versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que le premier versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis que l’autre versement devra intervenir en même temps que le paiement du loyer suivant,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local à usage d’habitation situé [Adresse 7] de M. [W] [S] et Mme [I] [R] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne en ce cas, in solidum M. [W] [S] et Mme [I] [R] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers révisés augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 4 décembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Enjoint à M. [W] [S] et Mme [I] [R] de communiquer à l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat son attestation d’assurance garantissant les risques locatifs pour l’année en cours, dans un délai de dix jours à compter de la signification de la présente décision,

Dit que faute de ce faire, ceux-ci seront redevables passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 10 € par jour de retard à s’exécuter,

Dit que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour le demandeur à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive

Condamne M. [W] [S] et Mme [I] [R] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 octobre 2023 et de l’assignation du 14 mars 2025, mais ne comprendront pas les frais d’exécution forcée de la présente décision,

Condamne M. [W] [S] et Mme [I] [R] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 5 septembre 2025.

Le Greffier Le Juge