TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Juin 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 04 Avril 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 07 juin 2024

à M^e Ismaël TOUMI

Le 07 juin 2024

à M^e Anne Cécile NAUDIN

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/03135 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3LSZ

(N°23/06868)

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [N] [C]-[W] divorcée [Z]

née le 12 Juillet 1963 à [Localité 11] (MAROC) ([Localité 5]), demeurant [Adresse 7] – [Localité 3] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000741 du 18/01/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

représentée par M^e Ismael TOUMI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [U] [K], domicilié : chez CABINET NEXITY / [K] SA ADMINISTRATEUR DE BIENS, [Adresse 9] – [Localité 4]

non comparant (décédé)

INTERVENTION VOLONTAIRE

Monsieur [X] [F] [K], né le 8 janvier 1957 à [Localité 12], demeurant [Adresse 1] – [Localité 6], venant aux droits de Madame [R] [B] veuve de Monsieur [U] [K], décédée le 05 août 2015

représenté par M^e Anne cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

ET

DEMANDEUR

Monsieur [X], [F] [K]

né le 08 Janvier 1957 à [Localité 12] (13), demeurant [Adresse 1] – [Localité 6]

représenté par M^e Anne Cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

S.C.I. SMS, dont le siège social est sis [Adresse 10] – [Localité 2]

non comparante

Société AMIR, dont le siège social est sis [Adresse 8] – [Localité 3]

non comparante

— 

EXPOSE DU LITIGE

Par assignation du 12 avril 2023, à laquelle il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens, Madame [N] [C]-[W] divorcée [Z], a attrait Monsieur [U] [K] devant le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, afin de demander, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de:

Juger que Monsieur [K] a manqué à son obligation de lui assurer une jouissance paisible du logement ; D’enjoindre à Monsieur [K] de mettre toute diligence nécessaire pour faire cesser le trouble anormal de voisinage caractérisée par l’installation illégale d’un double bloc de climatisation sur la façade de l’immeuble, près de sa fenêtre, dans un délai de quinzaine à compter de la notification de l’ordonnance à venir, sous astreinte de trente euros par jour de retard passé cette date ; De juger qu’elle sera dispensée du paiement de la moitié du loyer tant que les diligences n’auront pas été entreprises pour lui assurer une jouissance paisible du logement ; De condamner Monsieur [K] à verser une provision de 1.000 euros en réparation de son préjudice moral, outre une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles prévus à l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, outre aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître TOUMI en application de l’article 699 du code de procédure civile. L’affaire a été appelée à l’audience du 13 juillet 2023, renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties pour notamment suite au décès de Monsieur [U] [K] et à l’intervention volontaire de son fils Monsieur [X] [K].

Par assignation en intervention forcée du 31 octobre 2023, Monsieur [X] [K] a attrait la SCI SMS et la SARLU AMIR devant le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, aux fins de jonction avec l’instance opposant son défunt père et Madame [C]-[W], les voir concourir au déboutement de cette dernière et subsidiairement les voir condamnés à le relever intégralement de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre.

Les deux dossiers ont été rappelés à l’audience du 4 avril 2024, date à laquelle elles ont été retenues et plaidées.

Lors des débats, représentées par leur conseil respectif, Madame [N] [C]-[W] divorcée [Z] et Monsieur [U] [K] ont repris oralement leurs conclusions déposées.

Madame [C]-[W] a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Elle a écarté toute prescription de son action.

Elle a exposé que par acte sous signature privée du 2 janvier 1997, Monsieur [U] [K] lui a consenti un bail d’habitation sur un appartement situé [Adresse 8], [Localité 3]. Son voisin de dessous, exploitant une boucherie charcuterie, a installé sans autorisations de la mairie ni de la copropriété, un double bloc de climatisation en façade de l’immeuble, près de sa fenêtre. Cette installation génère des nuisances importantes qui ne lui permettent pas de laisser sa fenêtre ouverte. Elle a alerté le mandataire de son bailleur pour que celui-ci prenne toute diligence pour garantir son droit de jouir paisiblement des locaux loués, en vain. Elle a souligné l’existence d’un trouble anormal de voisinage et les manquements de son bailleur à l’en préserver. Elle a estimé que cette carence constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés a pouvoir de faire cesser en enjoignant toute diligence au bailleur et en la dispensant de payer la moitié du loyer. Déplorant un préjudice moral justifié par l’intensité des nuisances, leur durée et les vaines démarches, elle s’est dite fondée à obtenir une somme de 1.000 euros à titre de provision à valoir sur son indemnisation.

Elle a demandé le rejet des demandes reconventionnelles de Monsieur [X] [K] venant aux droits de [U] [K], en considérant que le congé pour vente qui lui a été délivré est frauduleux. L’offre a été faite à un prix dissuasif.

Monsieur [X] [K] a demandé :

A titre liminaire d’ordonner la jonction des deux instances ; A titre principal : de déclarer les demandes de Madame [C]-[W] prescrites ; A titre subsidiaire : de débouter Madame [C]-[W] de ses demandes en l’état de contestations sérieuses ; A titre très subsidiaire : de condamner solidairement la SCI SMS et la SARLU AMIR à le relever intégralement de toutes condamnations prononcées à son encontre ; Reconventionnellement : de valider le congé pour vente signifié le 28 juin 2023 avec effets au 2 janvier 2024 ; d’ordonner l’expulsion de Madame [C]-[W] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin ; de condamner Madame [C]-[W] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges, révisable, jusqu’à la libération effective des lieux ; En tout état de cause : de condamner Madame [C]-[W] ou tout succombant à lui payer une somme de 2.000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens. Monsieur [X] [K] a indiqué venir aux droits de sa mère, Madame [R] [K] née [B], décédée le 5 août 2015, laquelle venait elle-même aux droits de son époux Monsieur [U] [K], décédé le 13 août 2003.

Il a sollicité la jonction du dossier l’opposant à Madame [C]-[W] avec celui qui l’oppose à la SCI SMS et la SARLU AMIR.

Il a soulevé la prescription des demandes de Madame [C]-[W]. Il a rappelé que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans conformément à l’article 2224 du Code civil. La locataire a versé un document aux débats, qui précise que le climatiseur a été installé en 2008, date à laquelle la demanderesse a eu connaissance du trouble anormal de voisinage. Or son assignation a été délivrée le 12 avril 2023, soit au-delà du délai quinquennal.

Monsieur [X] [K] a précisé que l’assemblée générale des copropriétaires du 27 septembre 2017 avait voté une résolution rejetant la demande d’autorisation de l’installation de climatisation en façade de l’immeuble formulée par la SCI SMS. Celle-ci a été sommée de les retirer sans délai. Il a donc considéré n’avoir aucune responsabilité dans les nuisances subies par Madame [C]-[W]. Il a souligné que celle-ci aurait pu agir directement contre l’auteur du trouble, qu’elle ne rapporte aucunement la preuve des nuisances alléguées et l’anormalité du trouble de voisinage. Arguant de l’existence de contestations sérieuses, il a dit n’y avoir lieu à référé. A titre plus subsidiaire, il a demandé d’être relevé et garanti par la SCI SMS, en sa qualité de propriétaire des locaux exploités par la SARLU AMIR, et par la SARLU AMOR, responsable de l’installation litigieuse.

A titre reconventionnel, Monsieur [X] [K] a demandé de constater la validité du congé pour vente qui a été signifié à Madame [C]-[W] le 28 juin 2023 avec effets au 2 janvier 2024, avec expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation à défaut de départ volontaire de la locataire. Le prix fixé n’est pas excessif au regard des caractéristiques de l’appartement.

Il sera référé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Toutes les deux citées à personne morale, la SCI SMS et la SARLU AMIR n’ont pas comparu et n’ont pas été représentées aux débats.

Le délibéré a été fixé au 6 juin 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de la SCI SMS et de la SARLU AMIR ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige les opposant à Monsieur [X] [K].

Sur la jonction des procédures

En application de l’article 367 du code de procédure civile, il est de l’intérêt d’une bonne administration de la justice de faire juger ensemble les affaires enrôlées sous les numéros de répertoire général 23/03135 et 23/06868.

L’instance sera donc désormais suivie sous le numéro 23/03135.

Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Le délai de prescription de 3 ans, créé par la loi Alur du 24 mars 2014, s’applique aux baux en cours à compter du 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de cette loi, dans les conditions fixées à l’article 2222 du Code civil.

En l’espèce, c’est à juste titre que Monsieur [K] se réfère à la pièce numéro 3 versée aux débats par Madame [C]-[W], intitulée « Compte-rendu de CLCV », association de défense des consommateurs de [Localité 12], qui indique bien :

« La CLCV a donc fait en parallèle le 23 mai 2022 des mails à la mairie du 6/8 déléguée adjointe du secteur P. DELAGE service médiation de la mairie. Le service médiation de la mairie a répondu le 12 juillet en indiquant que « l’installation st par rite car le climatiseur a été posé en 2008. L’infraction devait être dénoncée en 2011. »

De plus, Monsieur [K] produit le procès-verbal d’assemblée générale du 27 septembre 2017 de la copropriété, qui rejette la demande de ratification de l’installation du moteur de climatisation en façade sur rue par la SCI SMS selon courrier joint, et demande expressément à la SCI SMS de retirer sans délai le bloc de climatisation ».

Madame [C]-[W] avait certes connaissance dès 2008, et au plus tard en septembre 2017, de la pose du climatiseur et des nuisances qu’elle allègue, génératrices selon elle d’un trouble anormal de voisinage.

Pour autant, elle n’a interpellé le mandataire de son bailleur qu’en 2022, ayant au préalable engagé diverses démarches auprès de la SARLU AMIR, puis de la mairie de [Localité 12]. Ce n’est donc qu’à compter du 19 juillet 2022, date de la réponse du mandataire lui conseillant de saisir le service d’urbanisme de la ville de [Localité 12], voire qu’ensuite du courrier recommandé adressé le 1er décembre 2022 par son conseil à Monsieur [U] [K], qu’elle ne pouvait avoir connaissance de l’inertie qu’elle reproche à son bailleur, fondement de son action dans la présente instance.

Dès lors, la prescription de l’action en garantie de la jouissance paisible des lieux loués ne sera acquise qu’en décembre 2024. L’assignation délivrée sur ce fondement le 12 avril 2024 est recevable.

Sur les demandes de Madame [C]-[W]

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’alinéa 2 précise que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° de délivrer la chose louée au preneur et 3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Ces obligations sont rappelées à l’article 6 a) et b) de la loi du 6 juillet 1989.

La garantie de la jouissance paisible des lieux loués par le bailleur trouve ses limites dans les dispositions de l’article 1725 du même code, selon lesquelles « le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel ».

Ce texte ne dispense pas le bailleur d’avoir à procéder à la réparation du bien mais seulement d’indemniser le trouble de jouissance qui en est résulté pour lequel sa responsabilité ne pourra en principe être recherchée.

Le trouble manifestement illicite ici visé s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés, juge du provisoire et de l’évidence, peut examiner si un bailleur a manqué à son obligation de délivrance, à la condition que les contestations élevées ne le conduisent pas à constater l’existence de contestations sérieuses ou d’un trouble qui ne serait pas « manifestement illicite ».

En l’espèce, il résulte des pièces versées et des débats que Madame [C]-[W] recherche la responsabilité de son bailleur à raison de l’installation d’un climatiseur par un tiers sur la façade de l’immeuble, partie commune appartenant à la copropriété. Il n’est pas contesté que la SCI SMS et la SARLU AMIR ne sont pas contractuellement liées à Monsieur [K], dont celui-ci aurait à répondre. Dans ces conditions, le bailleur ne doit pas garantir le préjudice qui en est résulté, et son obligation d’indemnisation se heurte à une contestation sérieuse nécessitant un examen par le juge du fond.

Au surplus, pour justifier d’un trouble anormal de voisinage, Madame [C] ne rapporte que des témoignages de proches. Elle ne produit aucun relevé sono métrique, aucune expertise, aucun constat d’huissier, qui ferait apparaître que le bruit du climatiseur serait source de nuisances sonores excessives, franches, certaines et permanentes, ce qui caractérise un trouble anormal de voisinage, et manifestement illicite.

Par ailleurs, l’ensemble des documents qu’elle fournit confirme que l’installation du climatiseur n’a pas été autorisée par son bailleur.

Enfin, Monsieur [K] établit que des diligences ont été effectuées pour faire retirer le climatiseur, l’assemblée générale des copropriétaires ayant voté en ce sens en 2017, le syndic ayant réclamé sa dépose auprès de la SCI SMS par courrier du 2 octobre 2017, et la SCI SMS ayant enjoint à sa locataire la SARLU AMIR, de procéder à cette dépose par courrier du 20 décembre 2017. Dès lors, l’inertie du bailleur pour solutionner le trouble de jouissance n’est pas démontrée avec l’évidence requise en référé, pas davantage que ses manquements à ses obligations contractuelles, ce point exigeant de trancher au préalable sa responsabilité, qui relève d’un examen au fond.

A défaut pour la locataire de rapporter la preuve d’un trouble manifestement illicite et en l’état de contestations sérieuses sur la faute du bailleur, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de Madame [C]-[W] et les parties sont renvoyées à mieux se pourvoir.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [K]

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Est frauduleux le congé pour vendre qui ne correspond pas à la réalité des intentions du propriétaire.

Il ne rentre pas dans les pouvoirs du juge des référés de valider le congé mais uniquement de faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la poursuite de l’occupation après la date d’effet du congé.

En l’espèce, le bail consenti à Madame [C]-[W] à effet au 3 janvier 1997 pour expirer le 2 janvier 2000, a été renouvelé tacitement le 2 janvier 2021 pour expirer au 2 janvier 2024.

Le 28 juin 2023, le bailleur a fait délivrer un congé pour vente au preneur, avec effets au 2 janvier 2024. Le prix de vente a été fixé 205.000 euros.

Se prévalant d’une occupation sans droit ni titre de Madame [C]-[W] en ce qu’elle s’est maintenue dans les lieux au-delà de l’expiration du délai de préavis du congé pour vente, sans avoir accepté l’offre, Monsieur [K] entend obtenir son expulsion et sa condamnation à lui verser une indemnité d’occupation outre des demandes subséquentes liées à l’expulsion.

De son côté, Madame [C]-[W] conteste la validité du congé pour vendre pour défaut de sincérité du prix et intention frauduleuse du bailleur.

Il entre dans les pouvoirs du juge des référés de rechercher si les contestations portant sur la validité de vente sont sérieuses, auquel cas il ne pourra être fait droit à la demande du bailleur.

Monsieur [K] ne fournit aucune autre pièce corroborant une mise en vente effective du logement. Il soutient que le bien litigieux a été mis en vente à un prix conforme à celui du marché immobilier, en ne transmettant qu’une carte des dernières ventes immobilières réalisées dans les alentours de son bien. Aucun avis de valeur, aucune estimation du logement en cause n’est communiquée.

Un débat existe indéniablement quant au prix proposé dans le congé, à sa sur-estimation et donc à son caractère éventuellement dissuasif.

L’ensemble de ces éléments conduit à s’interroger sur la réelle intention de Monsieur [K], entourant la délivrance du congé aux fins de vente à Madame [C]-[W], et s’inscrivant en outre dans un contexte de litige.

Le juge des référés n’étant pas compétent pour apprécier l’intention des parties, la réalité du motif du congé, ni pour se prononcer sur une éventuelle fraude liée au prix de vente excessif, force est de constater qu’il existe une contestation sérieuse relative à la validité du congé pour vente délivré à Madame [C]-[W] qu’il appartient au juge du fond de trancher.

Partant, les demandes de Monsieur [K] ne peuvent utilement prospérer en l’état en référé et les parties sont renvoyées à mieux se pourvoir.

Sur les demandes accessoires

Madame [C]-[W] et Monsieur [K] succombant chacun en leurs prétentions, il convient de rejeter les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de dire que les parties conserveront la charge de leurs propres dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

ORDONNONS la jonction des procédures 23/03135 et 23/06868, sous le numéro unique 23/03135 ;

DECLARONS Madame [N] [C]-[W] divorcée [Z] recevable en ses demandes dirigées à l’encontre de Monsieur [U] [K], dans les droits duquel vient Monsieur [X] [K] ;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir tenant l’existence d’une contestation sérieuse portant tant sur les demandes principales de Madame [N] [C]-[W] divorcée [Z] que sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [X] [K] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

REJETONS la demande de frais irrépétibles formée par les parties ;

DISONS que chacune des parties conservera la charge de ses dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT