N° RG 24/00901 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YWB6

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 25 NOVEMBRE 2025

50D

N° RG 24/00901

N° Portalis DBX6-W-B7I- YWB6

AFFAIRE :

[N] [P]

C/

[Y] [M]

[S] [B] [J]

SARL GUYENNE DIAGNOSTICS

SA MMA IARD

Grosse Délivrée

le :

à

SCP DEFFIEUX GARRAUD JULES

M^e Alexis GAUCHER-PIOLA

SELARL LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU

1 copie M. [L] [U], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e chambre civile,

Madame BOULNOIS, Vice-Président,

Monsieur PETEAU, Vice-Président,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 23 Septembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEUR

Monsieur [N] [P]

né le 03 Juin 1969 à [Localité 11] (HAUTS DE SEINE)

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 4]

représenté par M^e Julie JULES de la SCP DEFFIEUX GARRAUD JULES, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [M]

né le 14 Juin 1971 à [Localité 12] (VAR)

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 6]

représenté par M^e Alexis GAUCHER-PIOLA, avocat au barreau de LIBOURNE

Madame [S] [B] [J]

née le 25 Juillet 1969 à [Localité 13] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 6]

représentée par M^e Alexis GAUCHER-PIOLA, avocat au barreau de LIBOURNE

SARL GUYENNE DIAGNOSTICS

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représentée par M^e Laurent LUCAS de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

SA MMA IARD en sa qualité d’assureur RCP de la SARL GUYENNE DIAGNOSTIC

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représentée par M^e Laurent LUCAS de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 19 mars 2021, Monsieur [Y] [M] et Madame [S] [J] ont vendu à Monsieur [N] [P] une maison d’habitation située [Adresse 1], au prix de 220 000 euros.

Le diagnostic technique relatif à la présence de termites annexé à l’acte, réalisé le 21 octobre 2020 par la SARLU GUYENNE DIAGNOSTICS, assurée auprès de la SA MMA IARD pour sa responsabilité civile, concluait à l’absence d’indice d’infestation par les termites.

Reprochant, d’une part au diagnostiqueur de n’avoir pas décelé les traces d’infestation par des termites constatées par le professionnel missionné par ses soins le 07 avril 2021 après la découverte dans le cadre de travaux de rénovation d’importants dégâts biologiques sur les structures en bois, d’autre part aux vendeurs d’avoir tu leur connaissance de cette ancienne infestation, telle qu’elle ressortait du diagnostic annexé à leur propre acte d’acquisition de 2007 et de leurs propos auprès de l’expert amiable mandaté par son assureur de protection juridique, Monsieur [P] a fait assigner vendeurs et diagnostiqueur devant le juge des référés, qui a ordonné le 14 février 2022 une mesure d’expertise confiée à Monsieur [U]. L’expert judiciaire a déposé son rapport le 15 novembre 2023.

Par acte délivré les 22 janvier 2024, 23 janvier 2024 et 1er février 2024, Monsieur [N] [P] a fait assigner Monsieur [Y] [M], Madame [S] [J], la SARLU GUYENNE DIAGNOSTICS et la SA MMA IARD aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 avril 2025, Monsieur [P] demande au tribunal de :

— condamner in solidum les époux [J], la SARL GUYENNE DIAGNOSTICS et son assureur la société MMA IARD à l’indemniser à hauteur de :

— au titre des travaux réparatoires :

— traitement curatif de l’immeuble contre les termites : 4 485,89 euros TTC – traitement contre les insectes à larves xylophages : 4 110,44 euros avec indexation sur l’indice BT01 au jour du jugement à intervenir

— remplacement des structures bois et ensemble des travaux de second oeuvre / finition consécutifs et installation électrique : 101 069,13 euros avec indexation sur l’indice BT01 au jour du jugement à intervenir

— au titre des frais de relogement : 7 350 euros

— au titre du préjudice de jouissance :

— de la chambre : 2 513,70 euros pour 18 mois à compter du 13 juin 2022 jusqu’au 14 mars 2024

— du RDC : 5 320 euros pour 14 mois à compter du 24 octobre 2022

— au titre du préjudice de perte de revenus locatifs : 12 350 euros à parfaire au jour de la décision à intervenir à raison de 950 euros par mois depuis le mois de mars 2024

— condamner in solidum les époux [J], la SARL GUYENNE DIAGNOSTICS et son assureur la société MMA IARD à lui verser la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens y compris ceux du référé et de l’expertise judiciaire

— rejeter l’ensemble des demandes des époux [J] et de la SARL GUYENNE DIAGNOSTICS et son assureur la société MMA IARD

— rappeler l’exécution provisoire de droit.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 18 avril 2025, Monsieur [M] et Madame [J] concluent ainsi :

— débouter Monsieur [P] de l’ensemble de ses demandes à leur encontre

— condamner la SARL GUYENNE DIAGNOSTICS à les relever indemnes de toute condamnation

— condamner la SA MMA IARD à garantir la SARL GUYENNE DIAGNOSTICS des condamnations prononcées à son encontre

A titre subsidiaire, si la clause d’exclusion de garantie de vice caché était écartée

— prononcer un partage de responsabilité entre la SARL GUYENNE DIAGNOSTICS et Monsieur [M] et Madame [J]

— fixer la part de responsabilité de Monsieur [M] et Madame [J] à 10 % maximum des préjudices de Monsieur [P]

— condamner la SARL GUYENNE DIAGNOSTICS, garantie par son assureur, à prendre en charge 90 % des dommages de Monsieur [P]

N° RG 24/00901 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YWB6

— débouter Monsieur [P] de ses demandes indemnitaires ou à tout le moins limiter le terme du préjudice de jouissance à la date du dépôt du rapport d’expertise

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

— condamner in solidum la SARL GUYENNE DIAGNOSTICS, la SA MMA IARD et Monsieur [W] à payer la somme de 5 000 euros à Monsieur [M] et Madame [J] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 janvier 2025, la SARL GUYENNE DIAGNOSTICS et la SA MMA IARD demandent de :

— à titre principal :

— débouter Monsieur [N] [P] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre des sociétés GUYENNE DIAGNOSTICS et MMA IARD

— juger que le préjudice matériel de Monsieur [N] [P] ne peut s’analyser qu’en une perte de chance

— à titre subsidiaire, limiter le préjudice indemnisable de Monsieur [P] dont la SARL GUYENNE DIAGNOSTICS et son assureur pourraient être tenus à hauteur de 16 723,70 euros

— en tout état de cause

— débouter Monsieur [N] [P] de sa demande en condamnation au titre du préjudice moral

— débouter Monsieur [N] [P] de sa demande en condamnation au titre du préjudice de jouissance

— juger que toute condamnation prononcée contre la SA MMA IARD le sera dans les limites de la police, c’est-à-dire franchise contractuelle déduite

— condamner les époux [F] à garantir et relever indemnes les sociétés GUYENNE DIAGNOSTICS et MMA IARD de toutes condamnations qui viendraient à être prononcées à leur encontre

— condamner Monsieur [N] [P], Monsieur [Y] [M] et Madame [S] [J] à payer aux sociétés GUYENNE DIAGNOSTICS et SA MMA IARD une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 04 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la responsabilité des vendeurs

Le demandeur conclut à l’engagement de la garantie des vices cachés due par les vendeurs au regard de l’importance des dégâts causés par l’action des termites, dont la présence lui était inconnue à la date de la vente, et de la connaissance manifeste qu’en avaient à l’inverse les vendeurs, informés de l’existence d’indices d’infestation dès leur propre acquisition de l’immeuble en 2007 puis au cours des travaux de rénovation entrepris, sans traitement curatif, justifiant d’écarter la clause exonératoire de garantie. Il ajoute que les vendeurs se sont rendus coupables d’un dol en ne lui transmettant pas cette information, le rapport de diagnostic de 2007 ne leur ayant jamais été remis, et en effectuant eux-mêmes avant la vente litigieuse des travaux dissimulant les traces de l’infestation sans réaliser de traitement curatif.

Les vendeurs répliquent que la preuve n’est pas rapportée de leur connaissance avant la vente de la présence de termites et de ses conséquences, le diagnostiqueur n’en ayant relevé aucun indice et eux-mêmes ayant la même qualité de profane que l’acquéreur, dont l’expert judiciaire indique qu’il ne pouvait interpréter, dans leur origine et leur gravité, les dégâts visibles. Ils ajoutent qu’aucun défaut de traitement contre les termites ne peut leur être reproché, dès lors que le diagnostic de 2007 mentionnait l’absence de constat d’insectes vivants, que les témoins installés par Monsieur [M] n’en ont pas plus révélé, et qu’à aucun moment à compter de leur propre acquisition ils n’ont pu repérer d’indice de fragilisation de la structure alors qu’eux-mêmes, qui y habitaient, n’y ont réalisé que de menus travaux d’embellissement entre 2009 et 2011 et non juste avant la vente, bien avant la présence des dégâts estimée antérieure de 1 à 5 ans à ses opérations par l’expert judiciaire. Ils concluent qu’ils ne pouvaient délivrer à l’acquéreur plus d’information qu’ils n’en avaient. Ils réfutent en conséquence toute dissimulation intentionnelle constitutive d’un dol, outre toute réticence dolosive liée au défaut de communication du diagnostic de 2007, dont ils ne pouvaient imaginer qu’elle était nécessaire en l’absence de connaissance tant de la présence de termites que de la dangerosité du bien, et à défaut de demande de la société GUYENNE DIAGNOSTICS à ce titre.

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En application de l’article 1643 du même code, il est tenu des vices cachés s’il en avait lui-même connaissance à la date de la vente, quand bien-même il aurait stipulé n’être obligé à aucune garantie.

L’existence, en l’espèce, de vices cachés, au sens de l’article 1641 du code civil, affectant le bien vendu par les défendeurs, ne fait pas l’objet de discussion.

Il ressort en effet du rapport d’expertise judiciaire que, lors de ses opérations menées sur site les 13 juin 2022, 24 octobre 2022 et 31 janvier 2023, Monsieur [U] a constaté en de multiples zones la présence d’indices d’infestation par les termites souterrains dans l’immeuble, constitué, outre d’une petite dépendance séparée, d’une bâtisse principale sur deux niveaux, et en rez-de-chaussée d’une extension à usage de cuisine d’un côté et d’une grange avec appentis de l’autre côté : en rez-de-chaussée, dans la grange au niveau de chaque appui du linteau de la porte de communication avec la buanderie, dans la buanderie en partie centrale et S/O de ce linteau ainsi qu’en plafond sur la poutre maîtresse centrale, sur la face intérieure du lambris d’habillage posé en 2009, sur un about de chevron de rive et sur l’intégralité du solivage et du voligeage du plancher haut avec la présence d’insectes vivants, au plafond du dégagement sur les solives et le panneau de fibres constituant le plafond, dans la chambre 1 en plafond sur les solives et la maçonnerie en rive N/E ainsi que sur les solives et les tasseaux de fixations en partie S/O, dans le séjour au niveau du plancher haut sur le tiers N/E de la pièce sur l’ensemble des solives en plafond et les lames de parquet et plus ponctuellement dans le tiers S/E ; à l’étage, dans la chambre 2 au niveau du plancher sur les lames de parquet et le solivage visible ponctuellement en sous-face du plancher ainsi que sur les panneaux isolants de sous-face du parquet flottant et la contre-face des lames de parquet flottant, au niveau du plafond en partie N/E sur les solivettes et le voligeage, dans la chambre 3 au niveau du plancher sur l’about de deux lames de parquet, dans le grenier au niveau du plancher sur deux zones du parquet, et enfin dans les combles au-dessus de la chambre 2 sur la sous-face de l’entrait de ferme au niveau de la charpente.

Monsieur [U], qui a visité les lieux pour la première fois quinze mois après la vente, a apprécié la date de survenance de ces dégradations à plus d’un an, de trois ans ou de cinq ans pour plusieurs d’entre elles. Par ailleurs, tant l’expertise menée à la demande de Monsieur [P] par l’EURL CE2I sur repérage du 07 avril 2021, soit moins d’un mois après la vente, que celle conduite en présence de l’acquéreur, des vendeurs et du diagnostiqueur le 08 juin 2021 et qui a donné lieu à l’établissement de rapports par chacun des experts mandatés par les assureurs du vendeur et de l’acquéreur, relevaient l’existence d’indices d’infestation par des termites souterrains dans la chambre 1, la buanderie/cellier, le dégagement/couloir, la chambre 2 et le grenier de l’immeuble. L’infestation par des termites et leur activité sont donc antérieures à la vente.

Il n’est pas contesté que cette infestation est restée cachée aux yeux de l’acquéreur lors de la vente : d’une part, l’ensemble des traces de passage de termites, à l’exception de celles se trouvant sur un linteau de porte de séparation entre la buanderie/cellier et la grange, que des acquéreurs profanes ne pouvaient raisonnablement attribuer à la présence de termites alors que tel que rappelé par l’expert judiciaire d’autres pathologies à caractère biologique étaient présentes, n’ont pu être rendues visibles qu’après dépose de parquet flottant ou de lambris ; d’autre part, tel que mentionné en page 9 de l’acte de vente du 19 mars 2021, les vendeurs avaient indiqué à l’acquéreur, n’avoir pas connaissance de la présence de termites ou d’autres insectes xylophages dans l’immeuble vendu, et l’état relatif à la présence de termites établi le 21 octobre 2020 par la société BC2E (GUYENNE DIAGNOSTICS), annexé à l’acte, concluait à l’absence d’indice d’infestation par les termites dans les bâtiments et éléments examinés.

Notant que l’infestation était de grande ampleur et que les structures concernées étaient lourdement touchées, de telle sorte qu’elles n’étaient plus en mesure de reprendre les efforts pour lesquels elles avaient été dimensionnées à l’origine, l’expert judiciaire a mis en garde contre l’utilisation des zones de plancher fragilisées, présentant un fort risque d’effondrement. L’immeuble est donc partiellement impropre à l’habitation du fait des dégradations dues aux termites. Sa pérennité est également compromise du fait de la présence de termites vivants susceptibles de dégrader l’ensemble des structures en bois de l’immeuble. Il est ainsi établi qu’à tout le moins, les vices affectant l’immeuble diminuent tellement son usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Les vendeurs prétendent toutefois à l’absence de garantie en application de la clause d’exonération stipulée en page 17 de l’acte de vente, au terme de laquelle que le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, sauf à en avoir eu connaissance.

Si Monsieur [M] et Madame [J] avaient sans conteste eux aussi la qualité de profanes lors de la vente, il n’en demeure pas moins qu’à l’inverse de l’acquéreur, ils disposaient du rapport de diagnostic établi le 13 juin 2007, avant leur propre acquisition, par la société AQUITEST, qui avait relevé la présence de dégradations causées par les termites notamment au niveau des lambris en plafond du séjour, de l’isorel en plafond du dégagement/couloir et de la chambre 1, ainsi qu’au niveau des plinthes, plancher et cloison du placard de la chambre 2, autant de zones au niveau desquelles de nouvelles dégradations causées par les termites ont été constatées par l’expert judiciaire.

Plusieurs de ces éléments anciennement atteints ont par ailleurs fait l’objet de travaux de reprise par les vendeurs eux-mêmes ou leur entourage entre 2007 et 2020 (réfection partielle du plancher intermédiaire séjour-chambre 1 / chambres 2 et 3 ; pose de lambris en recouvrement du solivage en plafond au rez-de-chaussée), et certains nouveaux éléments ainsi posés ont eux-mêmes fait l’objet d’une attaque par les termites, ce qui, tel que relevé par l’expert, montre que les vendeurs ont été mis en situation de pouvoir constater, d’une part, les nombreux dégâts présents sur les structures en bois et de les rapprocher des constatations mentionnées au rapport AQUITEST, d’autre part, la poursuite de l’activité des termites.

A ce titre, il importe peu que cette activité n’ait pas été continue, dès lors que les termites peuvent délaisser un lieu pour y revenir : la seule présence de dégâts implique que l’immeuble est infesté. D’ailleurs, en l’espèce, les experts des assureurs des parties n’ont pas constaté en juin 2021 la présence de termites actifs, alors qu’à compter de juin 2022, l’expert judiciaire a pu la déceler. Ce phénomène avait précisément donné lieu à mise en garde par le diagnostiqueur intervenu en 2007, qui, s’il n’avait pas constaté la présence de termite vivant, avait expressément informé de la nécessaire évaluation par un professionnel de la nécessité d’un traitement en ces termes : “Lors de notre visite, notre examen a permis de révéler des indices caractéristiques de dégradation dus à des termites souterrains. Non actifs ce jour, ces indices sont néanmoins le témoin d’une activité possible, difficile à mettre en [évidence] sans détérioration des éléments de construction. Bien qu’il puisse arriver que les termites abandonnent naturellement un site, différentes causes peuvent faire qu’ils ne s’éloignent que temporairement. Afin de vous prémunir contre ce risque, consulter un applicateur qui évaluera la situation et proposera si nécessaire un traitement parasitaire adapté assorti d’une garantie”. Or, les vendeurs n’ont jamais contesté n’avoir, ni fait réaliser une telle évaluation, ni fait effectuer de traitement.

Alors qu’ils avaient ainsi une parfaite connaissance d’une infestation ancienne par les termites et de la possible présence et activité d’insectes, tant au regard de la mise en garde clairement reçue en 2007 que de l’absence de tout traitement, Monsieur [M] et Madame [J] ne peuvent désormais prétendre avoir été ignorants du vice affectant l’immeuble qu’ils vendaient, quand bien même ils n’auraient pas détecté d’activité avant cette vente ou d’indice de nouvelle fragilisation de la structure.

Par suite, et sans qu’il soit nécessaire d’examiner le second moyen relatif à l’existence d’un dol, Monsieur [M] et Madame [J] ne peuvent se prévaloir de la clause élusive de garantie contenue à l’acte de vente et seront tenus tant à garantie qu’aux dommages et intérêts par application de l’article 1645 du code civil.

Sur la responsabilité du diagnostiqueur et la garantie de son assureur

Monsieur [P] soutient que la société GUYENNE DIAGNOSTICS est également tenue à indemnisation par application de l’article 1240 du code civil, pour n’avoir pas réalisé le diagnostic préalable à la vente conformément à l’article L. 274-4 du code de la construction et de l’habitation et à l’arrêté du 29 mars 2007 et pour avoir établi un état parasitaire erroné tel qu’il ressort du rapport d’expertise.

Le diagnostiqueur et son assureur répliquent que la preuve de la faute du professionnel n’est pas rapportée, dès lors que sa mission, relative à la seule présence de termites, a été remplie conformément à la norme AFNOR NF P 03-201, que les indices relevés par l’expert judiciaire n’étaient ni visibles ni accessibles lors de la visite du diagnostiqueur, que la seule obligation de moyen qui lui incombait, relative à un simple sondage aléatoire, ne pouvait permettre de déceler le seul indice estimé visible par l’expert, lequel était très précisément localisé sur un linteau dans la buanderie d’une maison d’environ 500 m², et qu’une infestation est par nature évolutive de telle sorte qu’il est impossible de dater une infestation par des agents de dégradation biologique du bois, tel que l’a indiqué l’Institut technologique FCBA, et donc d’affirmer que les traces d’infestation lui étaient visibles et accessibles en octobre 2020.

Par application de l’article L. 271-4 I 3° du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur à la date du diagnostic établi par la société GUYENNE DIAGNOSTICS, en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. Ce dernier comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui le régissent, l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l’article L. 133-6 du même code.

Il en résulte que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble garantit l’acquéreur contre le risque mentionné au 3° du deuxième alinéa du I de ce texte et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné.

Le rapport de l’état du bâtiment relatif à la présence de termites établi par la société GUYENNE DIAGNOSTICS le 21 octobre 2020, à la suite de sa visite du même jour, conclut à l’absence d’indice d’infestation par les termites dans le bâtiment et à ses abords immédiats.

Quel que soit par ailleurs le non-respect, caractérisé, par ce diagnostiqueur de l’arrêté du 29 mars 2007 et de la norme AFNOR NF P 03-201 (20 février 2016), en ce qu’il n’a ni indiqué le résultat du diagnostic d’infestation au droit de chaque ouvrage ou partie d’ouvrage (tableau paragraphe D), ni mentionné les parties du bâtiment concernées par les attaques des autres agents de dégradation, l’absence de mention des dégradations, avec concrétions, affectant, en ses deux côtés, le linteau de la porte de communication entre la grange et la buanderie, soit à hauteur d’homme, indice accessible et visible par simple observation de l’infestation du bien par les termites, caractérise un manquement du diagnostiqueur à son obligation.

A ce titre, les défenderesses ne peuvent valablement prétendre rapporter la preuve de l’impossibilité de dater cet indice d’infestation, par la seule référence à un avis technique qu’elles ne produisent pas, seul un extrait non daté d’un courrier étant reproduit dans leurs écritures. A l’inverse, Monsieur [U], qui a annexé à son rapport des photographies montrant une dégradation particulièrement prononcée du linteau, affecté sur une longueur d’au moins 80 cm, conclut qu’au regard de l’aspect des dégâts, profonds et étendus sur chaque côté de cette pièce de bois en chêne, ceux-ci sont apparus plus de trois ans avant ses opérations et, ainsi, avant le 21 octobre 2020. Il rappelle par ailleurs que la norme impose des sondages approfondis, si nécessaire destructifs sur les éléments de bois dégradés et rapprochés s’ils sont en contact avec les maçonneries. Il est enfin constaté que le 08 juin 2021, l’expert du cabinet SARETEC indiquait déjà avoir constaté la présence de passage visible de termites dans le cellier, sans nécessité de mise à nu des éléments concernés.

Ainsi, la société GUYENNE DIAGNOSTICS, qui, par le non-respect de la norme en ce qu’elle n’a pas repéré les indices d’infestation de termites malgré leur caractère au moins partiellement visible au jour du diagnostic, a engagé sa responsabilité à l’égard de l’acquéreur, en application de l’article 1240 du code civil, et est donc tenue d’en réparer les conséquences dommageables. Conformément à l’article L. 124-3 du code des assurances, elle y est tenue in solidum avec son assureur, qui ne dénie pas sa garantie, sous réserve de la déduction de sa franchise contractuelle par application de l’article L. 112-6 du même code.

Sur la réparation

La seule mention, dans son rapport de diagnostic, par la société GUYENNE DIAGNOSTICS de l’existence d’une attaque des éléments accessibles de l’immeuble par des termites aurait permis une recherche exhaustive sur l’ensemble de l’immeuble et, ainsi, d’écarter tout préjudice en lien causal avec le manquement du diagnostiqueur. Les préjudices matériels et de jouissance subis par l’acquéreur du fait du diagnostic erroné ont donc un caractère certain (Ch. mixte, 8 juillet 2015, pourvoi n° 13-26.686 ; 3e Civ., 15 octobre 2015, pourvoi n° 14-18.077) et ne sauraient s’analyser comme la seule perte de chance pour l’acquéreur de négocier une réduction du prix de vente (3e Civ., 30 juin 2016, pourvoi n° 14-28.839).

Chacun des défendeurs, les vendeurs en raison de l’existence d’un vice qu’ils connaissaient, le diagnostiqueur au regard du non-respect de son obligation, ayant par leurs manquements respectifs concouru à la réalisation du dommage lié à la dégradation de la structure en bois de l’immeuble, ils seront tenus in solidum à réparation.

En application du principe de réparation intégrale du préjudice, ils seront donc condamnés, in solidum avec l’assureur du diagnostiqueur, à indemniser l’acquéreur du coût des frais de reprise matérielle, soit :

— traitement curatif de l’immeuble contre les termites : 4 485,89 euros TTC ;

— traitement contre les insectes à larves xylophages : 4 110,44 euros TTC avec indexation sur l’indice BT01 du 15 novembre 2023, date du dépôt du rapport d’expertise, jusqu’au présent jugement, dès lors notamment que l’absence de précision dans le diagnostic n’a pas permis à l’acquéreur de prendre conscience de l’ampleur de l’infestation ;

N° RG 24/00901 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YWB6

— remplacement des structures bois et ensemble des travaux de second oeuvre / finition consécutifs et installation électrique : 101 069,13 euros avec indexation sur l’indice BT01 du 15 novembre 2023, date du dépôt du rapport d’expertise, jusqu’au présent jugement.

A compter du 13 juin 2022, date du premier accedit, Monsieur [P] n’a pas pu occuper la chambre n° 2, en raison de la dangerosité relevée par l’expert judiciaire. A compter du 24 octobre 2022, date de la dépose des doublages et matériaux d’isolation des plafonds du séjour, de la chambre n° 1 et de la buanderie, il a en outre subi un préjudice de jouissance partiel lié à l’impact esthétique, le défaut d’isolation, la poussière et les débris divers liés à cette dépose. Ces préjudices ont couru jusqu’au 14 mars 2024, où le demandeur indique avoir quitté la région pour raisons professionnelles. Au regard de ces éléments, Monsieur [P] sera indemnisé de son préjudice de jouissance, décorrélé de la valeur du bien en ce qu’il résulte de l’impossibilité de jouir normalement de son domicile, par l’allocation de la somme de 7 000 euros.

Monsieur [P] devra déménager ses biens et les mettre en garde meubles pendant les travaux de reprise, dont la durée a été estimée à sept mois. Les frais de déménagement et de mise en garde meubles sont retenus par l’expert judiciaire à hauteur de 6 484,12 euros TTC suivant les devis produits. Cette somme sera en conséquence allouée.

En revanche, à défaut pour le demandeur de rapporter la preuve, d’une part, de la nécessité de se reloger pendant les travaux, alors qu’il indique bénéficier d’un logement de fonction meublé, d’autre part, de sa volonté de vendre ou mettre en location le bien litigieux depuis mars 2024, tel qu’allégué, le préjudice de relogement et celui de perte de revenu locatif, hypothétiques, ne peuvent donner lieu à réparation.

Sur les appels en garantie

Au regard de l’analyse qui précède quant à la connaissance du vice par les vendeurs, qui n’en ont informé ni l’acquéreur, ni le diagnostiqueur, et du manquement de ce professionnel à son obligation, y compris de se renseigner auprès des vendeurs quant à l’existence éventuelle d’un précédent état parasitaire du bien, le diagnostiqueur n’indiquant à aucun moment avoir sollicité la production de ce document qu’il reproche aux vendeurs de ne pas lui avoir fourni, la part de chacun d’eux dans la réalisation du dommage sera fixée à hauteur de 50 %.

Les recours des défendeurs seront accueillis dans ces proportions sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, dans la stricte limite de leurs prétentions toutefois, les vendeurs ne sollicitant pas la garantie de l’assureur du diagnostiqueur ainsi qu’il résulte du dispositif de leurs conclusions et par application de l’article 768 du code de procédure civile.

Sur les mesures accessoires

Les défendeurs, parties perdantes, supporteront in solidum les dépens et paieront selon les mêmes modalités aux demandeurs une somme que l’équité commande de fixer à 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire étant compatible avec la nature de l’affaire, aucun motif ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [M], Madame [S] [J], la SARLU GUYENNE DIAGNOSTICS et la SA MMA IARD à payer à Monsieur [N] [P] les sommes suivantes à titre de dommages-intérêts :

—  4 485,89 euros pour le traitement curatif de l’immeuble contre les termites ;

—  4 110,44 euros avec indexation sur l’indice BT01 du 15 novembre 2023 au présent jugement au titre du traitement contre les insectes à larves xylophages ;

—  101 069,13 euros avec indexation sur l’indice BT01 du 15 novembre 2023 au présent jugement pour le remplacement des structures bois et l’ensemble des travaux de second oeuvre / finition consécutifs / installation électrique ;

—  6 484,12 euros pour le déménagement et la mise en garde meubles du mobilier pendant les travaux de reprise ;

—  7 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

AUTORISE la SA MMA IARD à déduire le montant de sa franchise contractuelle des sommes ainsi allouées ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [M], Madame [S] [J], la SARLU GUYENNE DIAGNOSTICS et la SA MMA IARD à payer à Monsieur [N] [P] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [M], Madame [S] [J], la SARLU GUYENNE DIAGNOSTICS et la SA MMA IARD aux dépens comprenant ceux de l’instance en référé et les frais d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE la SARLU GUYENNE DIAGNOSTICS à garantir Monsieur [Y] [M] et Madame [S] [J] de l’ensemble des condamnations prononcées au terme du présent jugement, frais irrépétibles et dépens inclus, à hauteur de 50 % ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [M] et Madame [S] [J] à garantir la SARLU GUYENNE DIAGNOSTICS et la SA MMA IARD de l’ensemble des condamnations prononcées au terme du présent jugement, frais irrépétibles et dépens inclus, à hauteur de 50 % ;

DÉBOUTE les parties pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

La présente décision est signée par M^me MURE, Vice-Président, Président de la 7e chambre civile, et par M. ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT