Du 04 juillet 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 24/01206 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZJ4K

[T] [I], [Y] [W]

C/

[R] [J]

— Expéditions délivrées à

M^e Stephen CHAUVET

Maître Nadine PLA-DEBRAY de la SELARL NADINE PLA AVOCATS

— FE délivrée à

Maître Nadine PLA-DEBRAY de la SELARL NADINE PLA AVOCATS

Le 04/07/2025

Avocats : M^e Stephen CHAUVET

Maître Nadine PLA-DEBRAY de la SELARL NADINE PLA AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 juillet 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEURS :

Madame [T] [I]

née le 12 Novembre 1970 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Maître Nadine PLA-DEBRAY de la SELARL NADINE PLA AVOCATS

Monsieur [Y] [W]

né le 21 Septembre 1965 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par Maître Nadine PLA-DEBRAY de la SELARL NADINE PLA AVOCATS

DEFENDERESSE :

Madame [R] [J]

née le 22 Décembre 1984 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Stephen CHAUVET (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Avril 2025

Délibéré du 13 juin 2025 prorogé au 04 juillet 2025, en raison des contraintes du service,

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 12 Juin 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 1er novembre 2025, Madame [T] [I] et Monsieur [Y] [W] ont donné à bail à Madame [R] [J] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 7] moyennant un loyer initial de 450 euros.

Par acte de commissaire de justice du 08/04/2024, Madame [T] [I] et Monsieur [Y] [W] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 780 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 12/06/2024, Madame [T] [I] et Monsieur [Y] [W] ont assigné Madame [R] [J] devant le juge du contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 06 septembre 2024 aux fins de voir :

Constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et non production d’un justificatif d’assurance et la dire sans droit ni titre d’occupation ; Ordonner l’expulsion de Madame [R] [J] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; Condamner Madame [R] [J] au paiement de la somme provisionnelle de 2.130 euros correspondant aux loyers, charges impayées à ce jour avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil ; Condamner Madame [R] [J] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges locatives, à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié et jusqu’à la libération effective des lieux et de tout occupant de son chef conformément aux dispositions de l’article 1760 du code civil ; Condamner Madame [R] [J] à payer une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Madame [R] [J] aux dépens de l’instance et de ses suites.

A l’audience du 06/09/2024, l’affaire a été renvoyée au 08/11/2024, puis au 07/02/2025, puis au 14/03/2025 et au 11/04/2025, à la demande des parties pour échanges de conclusions et de pièces entre elles, date à laquelle elle a été retenue.

Lors de l’audience du 11/04/2025, Madame [T] [I] et Monsieur [Y] [W] représentés par leur conseil, exposent que Madame [R] [J] a quitté les lieux le 31 octobre 2024 de sorte qu’il n’y a plus lieu à expulsion, que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3.297 euros au 10 mars 2025 et sollicitent de la juridiction saisie de :

Déclarer leurs demandes recevables et bien fondées ; De condamner Madame [J] à leur verser la somme provisionnelle de 3.297 euros correspondant au montant des loyers et charges impayées à ce jour, avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2024, date de la restitution des lieux ; Débouter Madame [J] de toutes ses demandes ; La condamner à payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du CPC outre les entiers frais et dépens de la procédure, y compris les frais de commandement de payer et de constat d’huissier.

En défense, Madame [R] [J], régulièrement représentée par son avocat, sollicite du juge des référés de :

A titre principal : Débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes, en principal, intérêts, frais et accessoires ; A titre subsidiaire : Lui accorder le paiement des sommes dues en 24 échéances mensuelles, jusqu’au parfait règlement de la dette, selon les dispositions de l’article 1343-5 du code civil ; En tout état de cause : Ordonner aux demandeurs de délivrer les quittances de loyer depuis janvier 2021 sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;Ordonner aux demandeurs de restituer le dépôt de garantie selon le principe de compensation des sommes dues prévu par l’article 1347 du code civil ; Les condamner aux entiers dépens.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 13 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 13 juin 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la recevabilité :

Il résulte de l’article 122 du code de procédure civile que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Les fins de non-recevoir peuvent être soulevées en tout état de cause, et n’exigent ni texte ni grief spécifique.

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Madame [T] [I] et Monsieur [Y] [W] ayant bien la qualité de propriétaires de l’immeuble litigieux, leur action sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de leur compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit – également – l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement en prévoyant un délai de deux mois, et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Il est constant que Madame [T] [I] et Monsieur [Y] [W] ont fait délivrer à Madame [R] [J] un commandement d’avoir à payer la somme de 780 euros au titre des loyers échus suivant exploit du 08 avril 2024 rappelant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et les termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi.

Cependant, les bailleurs ne maintiennent pas leur demande s’agissant du constat de la clause résolutoire pour défaut d’assurance dans leurs dernières écritures.

Madame [R] [J] n’ayant pas, dans le délai légal deux mois à compter de la délivrance du commandement du 8 avril 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 09 juin 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, le bail est résilié à effet du 09 juin 2024. Cependant dans la mesure où le logement a été repris, il n’y a plus lieu d’ordonner l’expulsion.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail jusqu’à la reprise du logement.

Sur la créance des bailleurs et les délais de paiement :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, Madame [T] [I] et Monsieur [Y] [W] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 3.297 euros à la date du 31 octobre 2024.

Madame [J] fait valoir que les propriétaires n’ont pas produit de justificatifs concernant la taxe d’ordure ménagère, et qu’ils ont perçu depuis le mois de juillet 2024 directement les APL.

Il ressort des avis de taxes foncières produits par les bailleurs pour 2021, 2022 et 2023 le montant des taxes ordures ménagères qu’ils ont acquittés, et qu’ils ont justement répercutés sur la locataire, conformément au contrat de bail, et aux dispositions de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989.

En outre, le décompte produit laisse bien apparaitre les sommes perçues par les bailleurs au titre des APL directement versés entre leurs mains à compter du mois de juillet 2024.

Madame [J] n’apporte pas la preuve qu’elle se soit acquittée des sommes réclamées au titre des impayés de loyers.

La créance des bailleurs n’étant pas sérieusement contestée ou contestable, Madame [R] [J] sera condamnée au paiement de la somme de 3.297 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 31 octobre 2024– échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

En application de l’article 1343-5 du Code civil, Madame [R] [J] sollicite des délais de paiements pour acquitter sa dette.

Les bailleurs s’y opposent fermement faisant valoir sa mauvaise foi tout au long du bail, son agressivité à leur égard et à l’égard de leurs proches, ayant donné lieu à des dépôts de plainte et condamnation pénale, et l’état des lieux loués à son départ.

En vertu de l’article 1343-5 susvisé, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, si Madame [J] justifie d’une situation financière précaire en ce qu’elle perçoit l’allocation adulte handicapée, il ressort des pièces justificatives produites que depuis la délivrance du commandement de payer, elle n’a pas versé un seul loyer aux bailleurs, seul le versement des APL entre leurs mains ayant permis de ne pas aggraver de manière significative la dette de loyer.

En outre, il ressort des pièces produites que Madame [J] a utilisé le bien loué pour réaliser un élevage d’animaux, notamment des chiens, qu’elle a été condamnée pour dégradation de bien d’autrui appartenant au voisinage, et a généré par son comportement de nombreuses nuisances auprès des voisins.

Enfin, elle ne produit aucun élément pour justifier de sa capacité à respecter les délais de paiement réclamés.

Il ne pourra donc pas être fait droit à la demande de délais de paiement, eu égard aux faibles garanties financières de la débitrice et de sa mauvaise foi.

Sur la demande reconventionnelle de fourniture de quittances locatives sous astreinte :

S’il résulte de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire une quittance locative, non seulement Madame [J] n’a jamais sollicité cette remise de quittance à ses bailleurs, mais surtout il est établi qu’elle ne s’est pas acquittée du montant de ses loyers, de sorte que les bailleurs ne sauraient être condamnés à lui fournir des quittances locatives pour des loyers qu’elle n’a pas versés.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie et de compensation des sommes dues :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la restitution du dépôt de garantie doit intervenir dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clefs par le locataire. Ce délai est ramené à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

En l’espèce, compte tenu des photographies produites par les bailleurs desquelles il ressort l’existence de dégradations importantes dans les lieux, l’obligation de restitution à la charge des bailleurs apparait sérieusement contestable, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [R] [J], en ce non compris les frais de constat de commissaire de justice, aucun constat n’étant produit dans le cadre de cette instance, et non compris les frais d’exécution à venir, par principe postérieurs à la présente instance.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [R] [J] à verser à Madame [T] [I] et Monsieur [Y] [W] la somme de 300 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

DECLARONS l’action de Madame [T] [I] et Monsieur [Y] [W] recevable;

DONNONS acte à Madame [T] [I] et Monsieur [Y] [W] de ce qu’ils ne maintiennent pas leurs demandes de résiliation du contrat de bail et d’expulsion par suite du départ de Madame [R] [J] ;

CONSTATONS la résiliation du bail et la reprise des lieux le 31 octobre 2024 avant les débats ;

CONDAMNONS Madame [R] [J] à payer à Madame [T] [I] et Monsieur [Y] [W] la somme de 3.297 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 31 octobre 2024 (échéance du mois d’octobre 2024 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETONS la demande de délais formée par Madame [R] [J] ;

REJETONS la demande de condamnation de Madame [T] [I] et Monsieur [Y] [W] à la délivrance des quittances locatives sous astreinte ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de Madame [T] [I] et Monsieur [Y] [W] à la restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNONS Madame [R] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [R] [J] à payer à Madame [T] [I] et Monsieur [Y] [W] une indemnité de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION