— N° RG 23/04399 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDHQT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 04 Novembre 2024

Minute n°25/191

N° RG 23/04399 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDHQT

le

CCC : dossier

FE :

M^e NEGREVERGNE

M^e HAIK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU VINGT CINQ FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Madame [B] [V] [U] [Z] veuve [H]

[Adresse 4]

représentée par Maître Jean-charles NEGREVERGNE de la SELAS NEGREVERGNE FONTAINE DESENLIS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

DEFENDEURS

Madame [S] [J] épouse [I]

[Adresse 2]

représentée par Maître Mickaël HAIK de la SELEURL MHK AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

Monsieur [T] [I]

[Adresse 1]

représenté par Maître Mickaël HAIK de la SELEURL MHK AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M^me VISBECQ, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 14 Janvier 2025,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : M^me BOUBEKER, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me VISBECQ, Président, ayant signé la minute avec M^me BOUBEKER, Greffière ;

****

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS

Madame [B] [Z] veuve [H] est propriétaire du bien immobilier sis [Adresse 5] (77) comprenant une maison d’habitation sur cave totale avec jardin.

Le 10 décembre 2022, Monsieur [T] [N] [G], Madame [S] [J] et Madame [B] [Z] veuve [H] ont signé un compromis de vente portant sur ledit bien avec le concours de l’agence PASCAL.

Le compromis de vente ne comportait pas de condition suspensive et précisait que la vente devait être réitérée au plus tard le 14 avril 2023 devant Maître [S] [A], notaire à [Localité 8] [Localité 6] (77).

Le 26 mars 2023, Madame [B] [Z] veuve [H] a constaté la présence d’eau dans la partie arrière droite du sous-sol (vide sanitaire/cave totale) de son bien immobilier.

Le 28 mars 2023, Madame [B] [Z] veuve [H] a missionné un expert pour réaliser un audit des désordres ainsi qu’une société afin d’établir un devis concernant les travaux réparatoires.

Le 7 avril 2023, l’expert a rendu son rapport. Il a précisé que la maison d’habitation était de type PHENIX, a constaté plusieurs désordres et a conclu à un défaut d’étanchéité des murs.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 mai 2023, Maître [S] [A] a convoqué Monsieur [T] [N] [G] et Madame [S] [J] à un rendez-vous le 7 juin 2023 en vue de la signature de l’acte de vente en son office.

Le 7 juin 2023, un procès-verbal a été régularisé par le notaire afin de constater que les acquéreurs ne se sont pas présentés pour signer l’acte de vente.

Par acte délivré par commissaire de justice le 26 septembre 2023, Madame [B] [Z] veuve [H] a assigné Monsieur [T] [N] [G] et Madame [S] [J] devant le tribunal judiciaire aux fins d’indemnisation.

Dans des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2024, Madame [B] [Z] veuve [H] demande au tribunal de :

— juger sa demande recevable et bien fondée, et en conséquence :

— condamner Monsieur [T] [N] [G] et Madame [S] [J] à lui payer la somme de 40 000 euros au titre de la clause pénale,

— ordonner à Maître [S] [A] de libérer la somme de 10 000 euros à son bénéfice,

— condamner Monsieur [T] [N] [G] et Madame [S] [J] à lui payer la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [T] [N] [G] et Madame [S] [J] aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Madame [B] [Z] veuve [H] soutient, sur le fondement des articles 1589 et 1103 du code civil, que la promesse synallagmatique de vente vaut vente en ce qu’elle a pour effet de recueillir le consentement du vendeur et de l’acheteur sur une chose et sur son prix, que la vente est donc parfaite et que la réitération devant notaire n’est qu’une simple modalité d’exécution. Elle ajoute que le dol est une tromperie destinée à surprendre le consentement de son cocontractant et que l’article 1137 du code civil précise que constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Elle fait valoir que les défendeurs ont visité le bien à plusieurs reprises, qu’ils n’ont pas déclaré avoir d’exigences sur le type de construction, que de surcroît l’agent immobilier leur avait précisé qu’il s’agissait d’une maison PHENIX des années 2000 et qu’ils ont donc fait une offre en connaissance de cause. Elle souligne que les maisons PHENIX sont des constructions avec des murs banchés et des armatures métalliques, que le DPE annexé au compromis de vente faisait état de murs en béton banchés et que la charpente en acier était visible des combles, qui sont accessibles. Elle indique par ailleurs que les travaux ne peuvent être prétexte au refus de vente puisqu’elle a fait intervenir une société réputée dans le bassin meldois et qu’elle en a assumé le coût. Elle fait observer que l’humidité concernait le vide sanitaire, qui n’a pas vocation à être habité.

Elle considère que l’échec de la vente est directement imputable à Monsieur [T] [N] [G] et Madame [S] [J] et souhaite faire application de la clause pénale prévue par la promesse synallagmatique. Elle allègue que le refus de signer l’acte authentique de vente lui a causé plusieurs préjudices. Tout d’abord, elle explique qu’elle a été liée jusqu’au 7 juin 2023 par la promesse de vente et qu’elle n’a pu vendre son bien pendant ce délai. Elle ajoute qu’elle a dû réemménager dans son bien et que l’augmentation des taux d’intérêt réduit ses perspectives de vente. Elle estime que le montant de la clause pénale n’est pas excessif et qu’aucune réduction n’est justifiée.

Concernant la somme de 10 000 euros séquestrée chez le notaire, elle demande que le notaire soit autorisé à lui verser cette somme.

Pour s’opposer aux demandes reconventionnelles des défendeurs, elle allègue que le préjudice financier n’est pas étayé par des pièces et n’est pas justifié en ce sens que la location d’un bien dans l’attente de l’acquisition d’une maison a été un choix fait par les défendeurs avant la signature de la promesse de vente. Elle ajoute qu’ils sont à l’origine de l’échec de la vente.

Dans des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 juillet 2024, Monsieur [T] [N] [G] et Madame [S] [J] demandent, au visa des articles 1131, 1137 et 1240 du code civil, au tribunal de :

— débouter Madame [B] [Z] veuve [H] de l’ensemble de ses demandes,

— juger que Madame [B] [Z] veuve [H] a commis une faute dolosive en omettant de les informer du caractère PHENIX du bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 7],

— condamner Madame [B] [Z] veuve [H] à leur verser la somme de 12 000 euros au titre de leur préjudice financier,

— condamner Madame [B] [Z] veuve [H] à leur verser la somme de 13 000 euros au titre de leur préjudice moral,

— condamner Madame [B] [Z] veuve [H] à leur verser la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [B] [Z] veuve [H] aux entiers dépens.

Monsieur [T] [N] [G] et Madame [S] [J] soutiennent, sur le fondement des articles 1131 et 1137 du code civil, que le vendeur ne leur a pas délivré les informations essentielles et déterminantes de leur consentement et que dès lors le compromis de vente est nul. Ils indiquent qu’ils se sont engagés dans l’acquisition du bien immobilier, objet du présent litige, pensant qu’il s’agissait d’un pavillon traditionnel puisqu’aucun élément dans l’annonce immobilière ou lors des visites dudit bien ne laissait entendre qu’il s’agissait d’une construction PHENIX. Ils contestent l’existence d’une information orale sur ce point par l’agent immobilier lors des visites et affirment avoir eu connaissance de la nature de la construction lors de la lecture du rapport de l’expert. Ils rappellent que les maisons PHENIX sont livrées sous forme de colis et assemblées sur place. Ils indiquent que les caractéristiques des maisons PHENIX ne sont pas visibles puisque les encadrements de fenêtres en métal sont enduits en béton, les panneaux apparents sont dissimulés par le ravalement et les combles aménagées ne laissent aucun accès à la charpente. Ils font observer que la mention « béton banché » sur le DPE est insuffisante pour signaler aux acquéreurs qu’il s’agit d’une maison PHENIX et qu’ils ont effectué la dernière visite en présence d’un professionnel qui n’a pas identifié la maison comme une construction PHENIX et n’a pas visité le grenier. Ils allèguent que si un professionnel du BTP n’a pu déterminer que la maison était une maison PHENIX, en tant que profane, il leur était impossible de s’en rendre compte. Ils rappellent que les maisons PHENIX nécessitent plus d’entretien, se dégradent plus vite et ne permettent pas d’extension et que ces éléments sont essentiels en cas de vente. Ils ajoutent que l’annonce mentionnait la possibilité de construire un garage ou un carport alors que la Mairie leur a indiqué que cela n’était pas permis. Ils soulignent en outre que la terrasse existante a fait l’objet d’un certificat de non-conformité et que Madame [B] [Z] veuve [H] ne les en a pas non plus informés.

Reconventionnellement, ils sollicitent des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil, en raison des préjudices financier et moral subis. Ils indiquent être grandement affectés par la situation. Ils précisent qu’ils souhaitaient acquérir le bien pour y passer leur retraite et se rapprocher de leurs enfants et petits-enfants. Ils ajoutent qu’ils ont vendu leur résidence principale et que n’ayant plus de solution de logement en raison de l’échec de la vente, ils ont été contraints d’exposer des frais d’hébergement. Ils indiquent ne plus pouvoir acquérir de bien en raison de la forte hausse des taux d’emprunt.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 14 janvier 2025 et mise en délibéré au 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il est rappelé que la nullité, qui n’est pas un moyen de défense en vue de voir débouter l’adversaire de ses demandes, doit être formalisée dans une prétention figurant au dispositif des conclusions de la partie qui l’invoque (Civ 2e, 30 septembre 2021, n°19-12.244).

Il est dès lors constaté que le tribunal n’est pas saisi d’une demande de nullité de la promesse synallagmatique de vente, celle-ci ne figurant pas au dispositif des conclusions des défendeurs.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la clause pénale :

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Le compromis de vente stipule dans la partie « réitération de l’acte authentique » que :

« Sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu’elles contiennent, les présentes lient les PARTIES définitivement.

Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 14 avril 2023 par Maître [S] [A], Notaire à [Localité 9] (77) désigné par l’ACQUEREUR et avec la participation de Maître [M] [C], Notaire à [Localité 10] (77) désigné par le VENDEUR. (..)

La date ci-dessus mentionnée N’EST PAS EXTINCTIVE, mais CONSTITUTIVE DU POINT DE DÉPART à partir duquel l’une des PARTIES pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut de s’être exécutée dans un délai de DIX JOURS suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

— invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de quarante mille euros (40 000 €) ;

— ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire, prévue à l’alinéa ci-dessus. »

En l’espèce, Madame [B] [Z] veuve [H] demande de faire application de la clause pénale sans justifier des conditions prévues par le compromis de vente, à savoir :

— une mise en demeure adressée par la partie elle-même,

— à défaut d’exécution dans les dix jours de la mise en demeure, l’invocation de la résolution de plein droit du compromis de vente et l’application de la clause pénale.

En conséquence, Madame [B] [Z] veuve [H] sera déboutée de sa demande.

Sur la demande de libération du séquestre :

Le compromis de vente stipule dans la partie « Prix – Acompte » :

« La somme de dix mille euros (10000€) sera déposée à titre d’acompte entre les mains de Maître [S] [A] choisi pour séquestre par les PARTIES. (…)

Le séquestre détiendra l’acompte versé pour le compte de qui il appartiendra. Il le conservera avec pour mission de le ventiler ou de le remettre selon les prévisions stipulées aux présentes. »

La demande de Madame [B] [Z] veuve [H] n’ayant pas été accueillie, il n’y a pas lieu d’ordonner au notaire de libérer le séquestre à son profit.

En conséquence, Madame [B] [Z] veuve [H] sera déboutée de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts :

En l’espèce, Monsieur [T] [N] [G] et Madame [S] [J] fondent leurs demandes indemnitaires sur l’article 1240 du code civil, alors qu’en l’absence d’annulation du compromis de vente, le principe de non-option entre les responsabilités délictuelles et contractuelles ne leur permet pas d’invoquer la responsabilité délictuelle.

En conséquence, ils seront déboutés de leurs demandes.

Sur les mesures de fin de jugement :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Aux termes du premier alinéa de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les demandes des deux parties ayant été rejetées, il convient de laisser à chacune d’elles la charge des dépens et des frais irrépétibles qu’elle a exposés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort,

Déboute Madame [B] [Z] veuve [H] de ses demandes ;

Déboute Monsieur [T] [N] [G] et Madame [S] [J] de leurs demandes ;

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens ;

Dit que chacune des parties conservera la charge des frais exposés et non compris dans les dépens.

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT