Du 14 janvier 2025

5AA

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 24/02420 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZTCI

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[O] [I]

Expéditions délivrées à :

M^e YOUCEF

M. [I]

FE délivrée à :

M^e YOUCEF

Le 14/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 14 janvier 2025

JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL – [Adresse 2]

Représentée par M^e Sophie YOUCEF loco M^e Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de Bordeaux

DEFENDEUR :

Monsieur [O] [I] né le 01 Mars 1998 à [Localité 4] (AFGHANISTAN), demeurant [Adresse 5] [Adresse 3]

Comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique en date du 12 novembre 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature électronique en date du 2 novembre 2022 prenant effet le 8 novembre 2022, la S.A CDC HABITAT SOCIAL a consenti un bail d’habitation à Monsieur [O] [I], portant sur un logement situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 387,64 € outre une provision sur charges de 79,44 € ainsi qu’une contribution pour le partage de l’économie d’énergie de 7,86 €.

Par courriers en date du 9 novembre 2023 et du 6 décembre 2023, la S.A CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Monsieur [O] [I] une mise en demeure d’avoir à compléter et retourner un questionnaire relatif à l’enquête SLS sous peine d’être redevable d’un supplément de loyer solidarité de 916,05 € à compter du mois de janvier 2024 et jusqu’à réception du questionnaire complété.

A défaut d’avoir obtenu le retour de l’enquête SLS de la part de Monsieur [O] [I], la S.A CDC HABITAT SOCIAL lui a fait délivrer, par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2024, une sommation d’avoir à lui retourner dans un délai de 10 jours l’enquête complétée et lui fournir son avis d’imposition 2023 sur les revenus 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2024, la S.A CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Monsieur [O] [I] un commandement de payer la somme de 3.307,17 € au titre des loyers et des charges impayés, à la date du 2 mai 2024, en ce compris, les suppléments de loyer solidarité appliqués à compter du mois de janvier 2024. Ce commandement visait la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte introductif d’instance en date du 21 août 2024, la S.A CDC HABITAT SOCIAL a assigné Monsieur [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir constater, à titre principal, la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges et à titre subsidiaire, de prononcer de la résiliation judiciaire du bail à la date de l’assignation, pour défaut de paiement des loyers et des charges et obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

• L’autorisation d’expulser Monsieur [O] [I] et tout occupant de son chef dans les quinze jours suivant la signification du présent jugement, avec si nécessaire le concours de la force publique ;

• L’autorisation de déposer tous les biens meublants se trouvant dans le logement dans un garde meuble de son choix et ce aux frais, risques et périls de la personne expulsée ;

• La condamnation de Monsieur [O] [I] à payer à la S.A CDC HABITAT SOCIAL la somme de 7.120,59 € au titre des loyers, charges, suppléments loyers solidarité et pénalités de retard des suppléments de loyers solidarité, échéance du mois de juillet 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2024, date du commandement de payer sur la somme de 3.307,17 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

• La condamnation de Monsieur [O] [I] à payer à la S.A CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer assortie de l’indexation, et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux ;

• La condamnation de Monsieur [O] [I] à payer à la S.A CDC HABITAT SOCIAL la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de faire du 28 mars 2024 et du commandement de payer du 6 mai 2024.

A l’audience du 12 novembre 2024, la S.A CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son avocat, a maintenu l’ensemble de ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 487,11 € correspondant aux loyer et charges échus et impayés du mois de janvier 2024. Elle indique que Monsieur [O] [I] a repris le paiement du loyer courant à compter de février 2024 et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement sollicités à hauteur de 30 € par mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [O] [I], comparant en personne, ne conteste la dette ni en son principe, ni en son montant. Il souhaite rester dans le logement et propose de s’en acquitter par des paiements de 30 € par mois. Il indique percevoir mensuellement des allocations chômage à hauteur de 993 €, son revenu fiscal imposable pour l’année 2023 s’élevant à la somme de 17.066 €. Il va signer un nouveau contrat de travail en décembre 2024 ou janvier 2025. Il est célibataire sans enfant à charge.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 14 janvier 2025.

MOTIFS :

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 22 août 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie également avoir – saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 10 mai 2024.

La procédure est donc régulière et l’action recevable au regard de ces dispositions.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

En application de l’article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, quant à lui un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai régit les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mai 2024, la S.A CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Monsieur [O] [I] un commandement de payer la somme de 3.307,17 € au titre des loyers et de charges impayés à la date du 2 mai 2024, comprenant les suppléments de loyer solidarité appliqués à compter du mois de janvier 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Selon le décompte produit, les causes dudit commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa signification. Ce défaut de régularisation fonde la S.A CDC HABITAT SOCIAL à se prévaloir de la clause de résiliation du bail à la date du 6 juillet 2024, à l’encontre de Monsieur [O] [I].

Néanmoins, l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de 36 mois, des délais de paiement emportant

suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit. Cet article précise en outre que :

○ pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;

○ ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;

○ si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats que Monsieur [O] [I] a repris le paiement du loyer courant depuis février 2024 et que déduction des sommes imputées au titre du surloyer, la dette locative a considérablement diminué.

Par suite et dès lors que le bailleur l’accepte, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement aux conditions précisées au dispositif. Ces délais emporteront suspension des effets de la clause de résiliation prévue au bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la S.A CDC HABITAT sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur [O] [I] dans le respect du délai de deux mois suivant commandement de quitter les lieux, prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétique.

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [O] [I] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer et des charges, avec revalorisation de droit, à compter du 6 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur l’arriéré locatif :

Le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers et les charges convenus au contrat de bail, et dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Il résulte en l’espèce du bail et du décompte versés aux débats par le bailleur que la dette locative s’élève à la somme de 487,11 € au titre des loyers et charges échus à la date du 12 novembre 2024.

Monsieur [O] [I] sera condamné à payer cette somme, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus à la date de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2024, date du commandement de payer.

Il sera autorisé à se libérer de sa dette conformément aux modalités prévues au dispositif du jugement.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [O] [I] qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail portant sur le logement situé [Adresse 6] à la date du 6 juillet 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [O] [I] à payer à la CDC HABITAT SOCIAL la somme de 487,11 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés échus à la date du 12 novembre 2024 (échéance du mois d’octobre 2024 incluse), augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2024 ;

ACCORDE à Monsieur [O] [I] des délais de paiements, et L’AUTORISE à s’acquitter de sa dette dans un délai de 16 mois par versements mensuels de 30 €, au plus tard le dernier jour de chaque mois, la dernière mensualité étant augmentée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, le loyer courant et les charges devant être en outre versés à leur date d’échéance ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire ;

DIT que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, cette clause de résiliation sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu’en cas de non versement des mensualités ci-dessus fixées, ainsi que du loyer courant et des charges locatives, la totalité des sommes restant dues redeviendra exigible, et le commandement de payer reprendra plein effet emportant la résiliation du bail, CONDAMNE en ce cas Monsieur [O] [I] à quitter les lieux loués situés [Adresse 6] à la date du 6 juillet 2024 ; et DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [I] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, conformément aux articles L.411-1 et L.412-1 du code de procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L. 433-1, L433-2 et R433-1 et suivants du code de procédures civiles ;

FIXE en cas de non-respect du moratoire le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération complète des lieux, au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges, et CONDAMNE Monsieur [O] [I] à son paiement à compter du 6 juillet 2024 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [O] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE